:832319青岛华仁物业股份有限公司（QINGDAO
HUARENPROPERTYCO.,LTD）
年度报告2014
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公司年度大事记
成为青岛市物业行业协会会长单位；荣获2014年度山东省物业服务“金牌管家”；通过了ISO9001国际质量体系、ISO14001环境管理体系和GB/T28001—2001职业健康安全管理体系的监督审核；在管的兖州紫金城项目获得济宁省优项目称号；在管的青岛欧典商苑项目获得市优项目称号。
以在管项目海逸天成为平台，全面引入并推行英式管家服务并获得英国管家协会认证，成为青岛市首家经过英式管家协会认证的正统英式管家团队；引入CRM客户管理系统，并成熟运行和推广；OA办公自动化全面上线并运行，全面提高工作效率、降低办公成本；完善储备项目经理培训体系并开启了第一期储备项目经理培训，培训合格的储备项目经理部分已经担任实岗工作；更新并完善了公司标准化文件，全面提升了企业现场精细化、规范化和标准化运作。
2014年新承接项目包括世界园艺博览会项目、三级甲等医院青岛市立医院项目、青岛市经济技术开发区人民法院项目及青岛CBD中心的财富地带商务写字楼、书香名苑高端住宅项目的物业服务管理，高端物业项目的承接不断提升华仁物业的品牌影响力。
2014年8月31日做为股改基准日，10月14日完成公司股份改制并顺利取得工商营业执照，2015年1月9日正式向中小企业股份转让系统提交申报资料并被接收审核。
第2页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 目录 第一节声明与提示
5 第二节公司概况
7 第三节会计数据和财务指标摘要................................................................................9 第四节管理层讨论与分析.........................................................................................11 第五节重要事项
总经理、常务副总经理、副总经理、总经理助理、财务负责人、董事会秘书2014年1月1日至2014年12月31日全国中小企业股份转让系统申万宏源证券股份有限公司中天运会计师事务所（特殊普通合伙）山东文康律师事务所《中华人民共和国公司法》青岛华仁物业股份有限公司章程公司股票在全国股份转让系统挂牌及公开转让行为人民币元、人民币万元股东大会、董事会、监事会《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》 第4页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第一节声明与提示 声明 公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。
中天运会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留审计意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
重要风险事项名称实际控制人不当控制的风险公司治理的风险 核心业务人员流失的风险 管理风险劳动力成本上升风险 重要风险事项 重要风险事项简要描述 公司实际控制人为梁福东，其控制公司87.00%的股份。
若梁福东利用其拥有的公司实际控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和未来发展带来风险。
有限公司阶段公司的治理存在不规的情况，如关联方经营同类业务、股东占用公司资金、公司会议记录不健全等。
股份公司成立后，公司制订了较为完备的《公司章程》、“三会”议事规则等治理制度，但股份公司成立时间较短，公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。
公司所处行业领域属于服务业，保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之
一。
公司核心业务人员物业管理经验十分丰富，是物业服务行业高端管理人才，但由于行业内人才流动也较频繁，如果公司发生核心业务人员流失的情况，将给公司带来不利影响。
但本公司股份改制后进行了内部股权激励，核心业务人员成为自然人股东，并且在挂牌后也将实行中层以上人员的二次股权激励，大大增强了员工对企业的发展信心，稳定了员工队伍，降低了核心业务人员的流失风险。
随着公司不断发展，公司业务规模及员工人数有了较大增长，经营管理面临的压力日趋增大。
公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体系，但随着公司规模不断扩大，公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。
因此，公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。
公司的营业成本以人工成本为主，近年工资水平的持 第5页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 物业费无法收回的风险 成本变动难以转移的风险本期重大风险是否发生重大变化： 续上涨，公司的人力成本和劳务外包成本不断上升，人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响。
公司提供物业服务时，往往面对众多业主，而个体的需求不同，对物业服务的感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，会出现少量业主拖欠物业费甚至久拖不付的情形。
公司签订的物业服务合同多有三年期限、五年期限等情况，合同期间物业服务价格是固定的，而公司的成本会由于通货膨胀的因素有波动，通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。
否 第6页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第二节公司概况
一、基本信息 公司中文全称英文名称及缩写证券简称证券代码法定代表人注册地址办公地址主办券商主办券商办公地址会计师事务所签字注册会计师姓名会计师事务所办公地址 青岛华仁物业股份有限公司QINGDAOHUARENPROPERTYCO.,LTD华仁物业832319解艳燕青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户申万宏源上海市常熟路239号 中天运会计师事务所（特殊普通合伙）杨锡刚、李祥波 北京市西城区车公庄大街9号
二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人电话传真电子邮箱公司网址联系地址邮政编码公司指定信息披露平台的网址公司年度报告备置地 李珍0532-857002660532-85728377lissa1819@山东省青岛市市南区东海西路37号金都花园C-306266071董事会办公室
三、企业信息 股票公开转让场所挂牌时间行业（证监会规定的行业大类）主要产品与服务项目普通股股票转让方式普通股总股本（股） 全国中小企业股份转让系统2015-04-16房地产业 提供物业管理服务协议转让10,000,000 第7页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 控股股东 实际控制人 华仁世纪集团有限公司梁福东
四、注册情况 企业法人营业执照注册号税务登记证号码组织机构代码 号码 74039802-
6 报告期内是否变更是 是是 第8页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第三节会计数据和财务指标摘要 本期 盈利能力 上年同期 营业收入 75,029,979.64 53,421,843.77 毛利率 22.04% 21.24% 归属于挂牌公司股东的
净利润归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润加权平均净资产收益率 3,097,511.692,995,132.84 23.64% 3,638,725.103,578,376.46 41.66% 基本每股收益（元/股） 0.48 0.73 增减比例40.45% -14.87%-16.30% -34.25%
一、偿债能力 资产总计负债总计归属于挂牌公司股东的净资产（元）归属于挂牌公司股东的每股净资产（元）资产负债率流动比率利息保障倍数 本期期末33,367,380.7817,719,540.1515,647,840.631.5653.1%1.690.00 上年期末36,126,985.7425,573,344.6010,553,641.14 增减比例-7.64% -30.71%48.27% 2.11 -26.07% 70.79% - 1.26 - 0.00
二、营运情况 经营活动产生的现金流量净额应收账款周转率存货周转率
三、成长情况 本期-2,321,419.07 13.561,091.12 上年同期-1,788,656.74 增减比例- 19.32 - 822.70 - 第9页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 本期 总资产增长率营业收入增长率净利润增长率 上年同期 -7.64%40.45%-14.87% 增减比例 44.21% - 60.23% - 25.29% -
四、股本情况 普通股总股本（股）计入权益的优先股数量（股）计入负债的优先股数量（股）带有转股条款的债券（股）期权数量（股） 本期期末 上年期末10,000,000 - 增减比例5,000,000100.00% - - - - - - - -
五、非经常性损益 项目计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
一 标准定额或定量享受的政府补助除外）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 非经常性损益合计所得税影响数 非经常性损益净额 金额（元）83,870.0052,635.14136,505.1434,126.29102,378.85 第10页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第四节管理层讨论与分析
一、经营分析 (一)商业模式 作为物业管理企业，公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同， 根据该等合同公司向特定物业提供其各个部分的维修、养护、运行和管理服务，并依据 该等合同的收费条款向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、电梯运行费、空调 运行费等费用，该等费用形成公司的收入。
在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分专 业管理业务外包给该领域的专营企业，比如保安、保洁业务。
报告期内，公司的商业模式并未发生变化。
年度内变化统计： 事项 是或否- 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 (二)报告期内经营情况回顾 2014
年是公司稳步发展实现跨越的关键一年，公司董事会根据行业发展形势和市场状况，结合公司实际制定了切实可行的年度整体经营管理方针，配套制定了经营目标和管理原则。
公司内部职能部门和分公司及项目均良好的贯彻和执行了年度经营管理方针，并创造了优异的成绩。
一、经营业绩持续性高增长2014年度报告期内，营业收入较2013年度增加21,608,135.87元，增长率为40.45%，实现归属于挂牌公司股东的净利润3,097,511.69元，较高标准的增长率展示公司发展的良好势头。
二、业务拓展成绩显著华仁物业是青岛市最早进入市场化运作的物业公司之
一，拥有物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会常务理事单位、青岛市物业管理协会会长单位和青岛市守合同重信用企业。
报告期内，公司凭借过硬的物业管理实力和社会知名度，成功签订多个优质项目，具体包括：1.2014年世界园艺博览会中的植物馆和中华园项目；
2.青岛市市立医院项目（三级甲等医院）；
3.青岛市经济技术开发区人民法院项目（国家级开发区）；
4.青岛市CBD高端商写字楼财富地带项目； 第11页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告
5.胶州市高端住宅小区书香名苑项目；还有众多高端服务项目仍在洽谈当中，相信2015年我们的市场业绩将更加精彩。
其中，世界园艺博览会项目更是面向世界的窗口，世界各地的游客纷至沓来，华仁物业的优质服务彰显了公司的管理实力，也进一步提升了公司的品牌影响力。
三、品牌影响力不断提升荣誉方面：公司荣获2014年度山东省物业服务“金牌管家”称号；兖州紫金城项目获得济宁省优项目荣誉称号；青岛CBD中心欧典商苑项目获得市优项目荣誉称号。
企业文化建设方面，具体事项如下：
1.公司全新打造的网站上线并良好运行；
2.拍摄完成2014版华仁物业宣传片；
3.企业内刊《华仁物业人》按期出刊；
4.完成全新版本公司宣传册的制作与印刷；
5.公司八项工作原则的推进工作深入人心。
四、内部管控日趋完善（修改）报告期内确定了公司标准化文件的总目录及分目录；将物业服务的基础服务部分（即：公司各项工作流程和标准）与操作部分（即理念识别体系MI、视觉管理体系VI、行为管理体系BI）合并，形成操作标准，与管理标准组成标准化文件的核心内容，全面提升了企业现场精细化、规范化和标准运作。
五、团队建设报告期内，公司引进一批中高层管理和技术人员，其中包括高级职业经理人1名、水暖工程师1名、职能部门经理1名、项目经理2名、储备项目经理6名。
六、新三板挂牌筹备工作新三板挂牌工作，2014年8月31日做为股改基准日，10月完成公司股份改制并顺利取得工商营业执照，2015年1月9日，正式向中小企业股份转让系统提交申报资料并被接收审核。
总之，2014年公司的经营管理和企业发展工作又迈上了一个新台阶。
1.主营业务分析
(1)利润构成与现金流分析 项目 营业收入营业成本管理费用销售费用财务费用 营业利润资产减值损失营业外收入 本期 金额 变动比 例 75,029,979.6440.45% 58,495,160.0039.03% 7,620,832.18114.86% 0.000.00% 62,317.4465.38% 4,264,577.42854,277.21136,546.00 -18.23%302.22% 62.62% 占营业收入的比重 77.96%10.16%0.00%0.08% 5.68%1.14%0.18% 上年同期 金额 变动比 例 53,421,843.7760.23% 42,074,072.5466.14% 3,546,812.9342.02% 0.000.00% 37,680.5711,679. 60% 5,215,456.2525.03% 212,388.327.85% 83,968.001,579.3 5% 单位：元 占营业收入的比重 78.76%6.64%0.00%0.07% 9.76%0.40%0.16% 第12页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 营业外支出 40.86-98.83% 0.00% 3,503.1548.69% 0.01% 所得税费用 1,303,570.87-21.34% 1.74%1,657,196.0059.96% 3.10% 净利润 3,097,511.69-14.87% 4.13%3,638,725.1025.29% 6.81% 经营活动产生的现金-2,321,419.0729.79% - -1,788,656.74-130.46 - 流量净额 % 投资活动产生的现金 104,974.02-108.69 - -1,208,342.007.87% - 流量净额 % 筹资活动产生的现金 1,300,000.00100.00% - 0.00 - - 流量净额 项目变动及重大差异产生的原因：
（1）营业收入：本期金额比上期金额上升40.45%，主要系公司上期新增加物业项目在本期销售规模较上期增加所致；
（2）营业成本：本期金额比上期金额上升39.03%，主要系公司本期销售规模较上期增加，成本相应增加所致；
（3）管理费用：本期金额比上期金额上升114.86%，主要系公司本期管理人员增加及挂牌费用、股份支付所致；
（4）资产减值损失：本期金额比上期金额上升302.22%，主要系公司本期期末应收账款增加额高于上期期末应收账款增加额所致；
（5）营业外收入：本期金额比上期金额上升62.62%，主要系公司本期政府补助较上期增加所致。
现金流量分析：
一、经营活动产生的现金流量：报告期内，销售金额增加较大，销售带动的收款也相应增加较大。
二、投资活动产生的现金流量：报告期内，固定资产未有大额采购。
三、筹资活动产生的现金流量：报告期内，股权激励增资130万元。
(2)收入构成分析 类别/项目 本期收入金额占营业收入比上期收入金额占营业收入比 例% 例% 写字楼 42,734,157.58 56.96%33,193,025.42 62.14% 住宅 16,800,298.72 22.39%10,893,845.22 20.39% 市政 12,790,115.79 17.05% 4,653,267.13 8.71% 大学 2,705,407.55 3.60% 4,681,706.00 8.76% 合计 75,029,979.64 100.00%
53,421,843.77 100.00% 收入构成变动的原因市政项目收入方面：主要为新项目青岛世界园艺博览会及老项目城市阳台等市政项目的增加所致。
(3)营运分析 主要销售客户的基本情况：公司的客户群体涵盖高端写字楼、高端住宅项目、市政项目及校园项目等服务领域的客户，公司的服务合同分别通过政府采购、公开招标、邀请招标或者竞争性谈判以及合同续签等方式获得从行业来说，是房地产行业细分行业，但随着物业服务管理社会需求的不断扩展，公司已经向前期物业服务咨询、资产管理、会务服务、餐饮服务、家政服务 第13页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告等板块延伸。
物业服务管理工作没有地域之分，在城市化进程不断加快的背景下，这个行业是国家大力支持和鼓励的。
医院、学校、工厂等的后勤社会化以及政府采购物业公共服务也明显增多，这就给这个行业带来了无限生机。
为此在2014年制定了又计划又策略的市场战略。
集中青岛地区的显著优势资源和影响力优势，深挖周边区市拓展业务，增加了市场份额。
同时对现有管理项目提升服务质量，提供物业收费标准，从而增加营业额。
公司2014年度前五名客户销售金额为36，157，391.72元，占全部销售收入合计数的48.19%。
销售前5名2014年度客户金额占营业收入比例（%）凯悦中心9,671,614.2812.89华仁国际大厦6,996,664.829.33金都花园7,485,972.129.98城市阳台7,675,665.8010.23阳光大厦4,327,474.705.77合计36,157,391.7248.20 报告期内，上述前五大客户均不是公司持股5.00%以上的股东，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员和公司持股5.00%以上的股东未持有上述前五大客户权益或任职，公司与上述前五大客户不存在关联关系。
主要供应商的基本情况： 报告期内，公司采购前五名合同金额为2,299,200.00元，占全年采购总金额的9.09%。
公司的主要供应商包括中山元诚清洁工程有限公司（846，000.00元）、青岛银河安全 技术发展有限公司（510，000.00元）、上海瀛海三幸物业管理有限公司（561，600.00 元）、青岛海利阳光清洁服务有限公司（259，200元），青岛安捷车库管理有限公司（122， 400.00元）。
供应商前5名 2014年度 客户金额占营业收入比例（%） 中山元诚清洁工程有限公司 846,000.003.34% 上海瀛海三幸物业管理有限公司 561,600.002.22% 青岛银河安全技术发展有限公司 510,000.002.02% 青岛海利阳光清洁服务有限公司 259,200.001.02% 青岛安捷车库管理有限公司 122,400.000.49% 合计2,299,200.009.09% 报告期内，供应商稳定，上述前五大客户均不是公司持股5.00%以上的股东，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员和公司持股5.00%以上的股东未持有上述前五大客户权益或任职，公司与上述前五大客户不存在关联关系。
重要订单的基本情况： 第14页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告
1、已在《公开转让说明书》披露的合同。
公司重要的销售及采购合同，均按照合同规定履行，未发生异常。
相关内容详见公开转让说明书“第二节公司业务”之“
四、公司的具体业务情况”之“（四）公司的重大业务合同及其履行情况”
2、新增合同：新增重要销售合同：《青岛市市立医院东院物业管理合同》、《胶州•书香名苑前期物业服务合同》新增重要采购合同：《青岛安捷车库管理有限公司》、《青岛市鑫环宇环境工程有限公司》
3、报告期内，公司重大业务合同均能够正常签署，合法有效，并且基本能够正常履行，不存在重大合同纠纷。
销售合同严格按照公司销售制度和销售政策执行，采购合同严格按照采购制度执行，与供应商合作情况良好。
2.资产负债结构分析 单位：元 项目 本期末 上年期末 占总资产比重的 金额 变动比例占总资产金额 变动比例占总资产增减 的比重％ 的比重％ 货币资金 4,260,517.97 -17.70% 12.77% 5,176,963.02 -36.67% 14.33% -1.56% 应收账款 8,155,795.70 180.60% 24.44% 2,906,591.41 10.76% 8.05% 16.40% 存货 72,916.38 112.56% 0.22% 34,303.92 -49.54% 0.09% 0.12% 长期股权投资 - - - 645,470.48 - - - 固定资产 3,009,335.38 -6.88% 9.02% 3,231,604.84 20.15% 8.95% 0.07% 在建工程 0.00 - - 0.00 - - - 短期借款 0.00 - - 0.00 - - - 长期借款 0.00 - - 0.00 - - - 总资产 33,367,380.78 -7.64% - 36,126,985.74 44.21% - - 项目变动原因：
应收账款：期末余额较期初余额上升180.60%，主要原因是公司2014年新增业务较2013年有较大增长，由于行业特点，合同外新增业务和临时性工作也发生了较大变化。
政府采购项目和临时性业务要单独进行审批程序，故应收账款有较大变化。
存货：期末余额较期初余额上升112.56%，主要系公司本期为确保新增业务的正常运营，增购了必备的生产物资和设备的备品备件；为降低采购成本，公司采取集中采购模式，增加了存货储备。
3.投资情况分析
(1)主要控股子公司、参股公司分析 无
(2)对外股权投资情况 青岛锦衣卫保安服务有限公司未能达到盈利的业绩目标，公司根据股权回收条款于2014年7月将所持有的青岛锦衣卫保安服务有限公司全部股权转让给该公司控股股东陈宝珠。
并于2014年9月收回投资款70万元。
对青岛锦衣卫保安服务有限公司的处置均按有限公司章程履行了相关决策程序。
第15页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告
(3)委托理财及衍生品投资情况 项目金鹰红利价值灵活配置混合型证券投资基金国债逆回购 总计委托贷款情况： 投资金额 200,000.00 300,000.00500,000.00 投资期限 - - 预计收益 - - (三)外部环境的分析
1.宏观环境
（1）经济结构调整趋向深入消费、投资和出口是拉动经济增长的三驾马车，2013年，在中国GDP的构成中，最终消费的占比已经达到了50%。
通过中国、美国、德国、法国和发达地区对最终消费占GDP份额的比较，美国占80%以上，近几年接近90%，第二是法国，中国还在后面。
拉动内需，提高消费对国内GDP的贡献率，实现国内经济发展的结构性转变业已成为各界共识。
近年来，国家多次出台政策刺激消费。
《关于调整经济结构促进持续发展的几个问题》就明确提出：我国已进入只有调整经济结构才能促进持续发展的关键时期，扩大内需是调整经济结构的立足点，而扩大居民消费又是扩大内需的主要着力点。
这也表明，国内经济结构调整政策的重心之一将是继续刺激消费，而物业服务行业作为新兴的第三产业必将受益于这一政策。
（2）城市化的水平不断提升根据住房和城乡建设部统计，2013年末，中国城镇化率为53.73%，比上年提高1.16个百分点，仍与国际水平相去甚远。
目前发达国家城市化率一般已接近或高于80%，人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家，城市化率也在60%以上。
也正因为如此，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。
预计到2030年，我国城市化率将达到65%，各类城镇将新增3亿多人口。
城市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体，这对于物业管理服务市场需求的增加将具有较为明显的推动作用。
（3）消费升级趋势日益明显根据美国经济学家钱纳里的模型，人均GDP超过1,000美元后，消费结构升级将显著加快，食品和衣着类基本需求型消费比重将不断下降，享受型消费比重迅速上升。
根据国家统计局数据，国内人均GDP水平已经分别于2003年、2008年和2012年突破1,000美元、3,000美元和5,000美元大关。
2013年国内人均GDP已经达到6,767美元，国内消费需求已经由基本需求型转为享受型。
与此同时，国内城镇居民恩格尔系数也在不断下降。
国内居民消费水平的提高将会推动国内消费步入黄金期，有利于物业管理行业的发展。
2.市场竞争现状据对全国31个省级行政单位的不完全统计，到2012年底物业管理的面积约145.3亿平方米，其中管理面积超过2,000万平方米的物业管理公司约20家，有3家超过5,000万平方米，行业高度分散。
据不完全统计，到2012年底全国物业服务企业约有71,000余家，其中一级资质的物业服务企业有1,168家，占全国企业总数的1.6%。
在各个省的一级资质物业服务企业分布 第16页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告当中，广东、江苏、山东的企业数量位居前
三，他们分别占到了一级资质总量的19%、10.4%、8.5%。
(四)竞争优势分析 公司是青岛市最早进入市场化运作的物业公司之
一，拥有物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会常务理事单位、青岛市物业管理协会副会长单位和青岛市守合同重信用企业。
1、管理经验丰富青岛华仁国际大厦是山东省第一座符合国际5A智能化标准的高级写字楼。
在华仁物业的精心管理下，华仁国际大厦项目已顺利实现了连续三年之内完成“市优、省优、国优”标准的管理目标三级跳，标准规范的物业管理服务也得到了广大业主的高度评价，形成高标准项目接管的经验，对周边地区物业公司具有积极的参考意义。
公司拥有被称为“青岛东部第一楼”的高层商住楼金都花园项目，多年的物业管理经验积累让公司对一个项目生命周期的不同阶段都有着清楚的认识，对于楼宇的整体管控有着独到的服务经验。
建筑科技日新月异，公司对于先进项目的技术管理要求也有独到见解。
新接管的楼盘中不乏地区具有代表性的先进科技项目，公司对于此类高科技项目管理经验也十分丰富。
2、品质管理高标准公司熟谙国际质量管理体系的运用，通过了ISO9001国际质量体系认证、ISO14001环境管理体系认证、GB/T28001—2001职业健康安全管理体系认证。
公司在日常管理运作中，强调标准化、规范化、精细化管理，能够根据不同物业项目设定目标，并组织有效实施，使整体运行更趋平稳，管理更趋有效。
3、人力资源梯队健全公司的主要管理人员均持有住房和城乡建设部颁发的物业管理上岗证书，大部分具有大专以上学历，知识层次和综合素质相对较高，他们都长期从事物业管理实践与研究，有丰富、成功的物业管理经验。
公司目前拥有注册物业管理师近20名，青岛市评标专家2名。
公司重视人力资源队伍建设，通过在公司员工中有意识地重点培养，已经形成了梯级人才储备队伍，可以在短时间内为新项目组建起相对稳定的管理班子和从业队伍。
4、技术优势公司重视专业人才的合理使用，通过将人员智慧整合、技术优势整合，具备了很强的工程管理能力，能满足复杂项目的工程技术管理要求。
(五)持续经营评价 从公司管理方面来看公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持有良好的公司独立自主经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；行业发展势头良好，主要财务、业务等经营指标健康；经营管理层、核心业务人员队伍稳定；没有影响公司持续经营的事项发生。
因此，公司拥有良好的持续经营能力。
二、未来展望 (一)行业发展趋势 从1981年我国第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，至2012年，该行业的年营业收入超过3,000亿元。
物业管 第17页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前处于“成长期”的快速发展阶段。
（1）管理面积不断拓展。
据对全国31个省、自治区、直辖市的不完全统计，到2012年底物业管理的面积约145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查的数据公报显示的125.46亿平方米，增长了约16%。
在管理的面积当中，位居前十位的省份是浙江、广东、江苏、山东、四川、上海、湖南、湖北、河南、北京。
（2）企业数量较快增长。
据不完全统计，到2012年底全国物业服务企业约有71,000家，较2008年经济普查数据公布的58,406家增长了23%。
（3）从业队伍加速扩大。
据不完全统计，2012年底物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年经济普查公布的250.12万人，增长了145%。
在从业人员的数量当中位居全国前十位的省份是广东、广西、上海、北京、江苏、安徽、山东、河南、四川、河北。
2007年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到2012年底全国共有43,919人获得了物业管理师的资格。
当前我国物业管理的内外部环境和自身运作模式正在发生深刻变化，在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用，主要体现在四个方面：
（1）管理的物业由以住宅为主向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体扩展；
（2）物业管理内容在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，体现出物业管理丰富的商业价值；
（3）物业管理在城市管理的有效地位日益重要。
物业管理在北京奥运、上海世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪灾害、台风侵袭等重大活动和事件中发挥作用，充分证明了物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，是社会管理可以动用的有生力量；
（4）物业管理经营模式正在发生深刻的变化。
依托现代科学技术、现代信息技术和现代企业经营管理方式，正在形成一批走规模化、集约化、专业化经营的现代物业服务商。
(二)公司发展战略 第
一，通过传统物业服务扩张及资本运作，推动公司实现跨越式成长与发展。
在内部管理体系建立、各种服务模式的实践、人才的培养和储备、品牌建设与宣传方面均完成了初步的积累之后，公司将不断进行总结和创新实践，形成一套稳定的运作模式复制到各地区、各项目，继续保持运行企业ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和OHS18000职业健康安全管理体系，确保实现公司各阶段发展的目标。
一是：树立“成为中国一流的物业服务企业”的企业愿景，在3年之内，物业在客户满意率、服务品质、行业知名度、品牌效应等指标的衡量之下，进入省内一流的物业服务企业之列。
二是：继续推动传统物业服务发展，坚持走“市场竞争、分业经营”之路，依托公司发展实力及项目服务经验，逐步扩大管理面积和规模。
除现有的高端写字楼、高端住宅、政府项目、院校、景区、医院之外，继续向未涉及领域探索，实现物业服务全面涉及以及服务区域由山东省向全国扩展的目标。
第18页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告三是：依托挂牌全国股份转让系统，维持既有业务与创新业务思路相结合，以物业项目融资并以所融资金投资于物业主营业务的拓展。
具体方向包括：
1、与房地产企业建立战略合作关系，直接接管房地产企业开发的所有项目：单一物业服务项目踏勘、洽谈、签订服务协议投入的成本，往往并不比直接与房地产开发企业合作低。
因此，在挂牌成功后，公司将把市场拓展的重点，由单一的物业服务项目，扩展到与房地产开发企业建立战略合作关系，选择具有一定实力的房地产开发企业合作，直接接管其所有后期开发项目。
2、通过产业链上下游的企业并购，实现业务的快速扩张：向房地产管理咨询方向继续深入。
基于物业服务主营业务，通过资本运作，兼并或收购同行业企业，借力打力，更快速地向产业链上下游探索，加快华仁物业发展、扩张，建立华仁物业集团化发展框架。
并购目标方向包括：有潜力的或拥有优质项目的二级、三级物业企业；经营不佳但具备资质的业务企业，如工程管理企业、电梯维保企业、清洁服务企业、绿化服务企业等；具备房地产行业管理咨询资质及经验的中小型管理咨询企业。
3、向养老服务方向延伸：人口老龄化是中国在未来几十年内必须面对的重点问题，尤其是独生子女政策的实施，以及当前社会压力的增大，导致很多上世纪50年代、60年代出生的老人将没有子女能够全心照顾，这必然推动着养老市场的发展。
而突破当前养老院服务，提供中高端养老服务，必将逐渐为追求生活品质的中国人所接受。
公司将以房地产企业开发的养老城项目为聚焦点，进行养老服务的调研与探索。
第
二，，内部管理体系完善，强化“内功”提升企业核心竞争力。
一是：完善组织架构，加强各项管理职能。
二是：向国内行业的大型标杆企业看齐和学习：树立物业的学习榜样。
苦练内功，扎扎实实做好物业前期介入运作模式、销售配合服务模式、物业交付服务模式、前期物业服务模式等的运作。
通过不断总结和优化，形成华仁物业自有的、独特管理模式，并推广实践到新项目中去，让华仁物业的每个项目都是精品服务的典范。
三是：重视品质管理，确保服务水准。
品质管理的作用和价值就是为了保持项目运作的服务水准，通过品质管理监督的介入，对关键点进行把控和监督。
品质管理接受总部垂直领导，主要负责监督物业服务方面（包括：员工的工作形象和礼节、服务环境和氛围营造、服务工作的标准和程序等）和内部管理方面（包括：员工品质培训和教育、创优标准的运作）两大面的工作。
四是：借力大数据，依托网络平台技术，以科技推动跨越式发展。
以信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的新经济时代已经全面来临，为公司打开了转型升级的又一扇门，公司必须通过创新求变来获取新的经济增长点和生存发展空间。
包括：运用大数据，了解业主关注事项，联系相关合作商，进行集中订制，联盟越多，议价能力越强；搭建云平台，依托互联网技术将海量的服务器资源进行整合，调度分配给用户，从而解决用户因为存储计算资源不足所带来的问题；成立专业运营公司，实现并做到统一计划、统一维护、统一管理，以提高成本管控效果。
第
三，加强人力资源战略规划，为公司发展助力。
人力资源是企业长远发展的根本。
公司将秉承“人才是我们的资本”、“发展机会给到每一个已经做好准备员工”的人才理念，高度重视对人力资源工作的投入，为了适应企业可持续发展的需要，公司将着重做好人力资源以下各项工作：
1、建立人力资源战略规划，统筹策划好各阶段所需的人才种类、数量等，建立物业服 第19页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告务人才库，为公司的长期发展提供人力资源保障。
2、通过“自我造血”及“引进外来人才”两种方式，加大培养和引进人才力度。
“自我造血”，即企业培养。
该类人才属于与企业共成长的员工，经历了企业文化的深入熏陶，了解和熟悉公司的运作，对企业有忠诚度，使用起来得心应手。
因此，要加大对表现出色的员工和管理人员的培养，定期召集不同层次的管理人员和优秀员工进行培训，做好后续梯队的建设。
“引进外来人才”，主要通过引进同行业的优秀人员和其他服务业的优秀从业人员转行，通过新鲜血液的注入，增强整个企业的创新活力。
3、完善薪酬激励机制。
“一流的薪酬留住一流的人才，一流的人才造就一流的企业”，在人才价值已经完全市场化的今天，提供竞争力强的薪酬体系，可以有效地控制人才流动。
公司制订了一套科学的、灵活的、具有竞争力的薪酬体系，以适应企业发展的需要。
4、建立与完善“能者上、平者让、庸者下”的绩效考核体系。
公司将致力于推进项目经营管理责任制和基层员工绩效考核的考评体系，在内部建立“能者上、平者让、庸者下”的考评机制，将更多的机会、更好的机会给到有作为、敢做敢为的员工。
5、建立培训体系，提高员工整体素质。
公司将建立各级人员的培训体系，针对不同的岗位、不同的工种，制订不同的培训内容。
公司本部将建立管理人才和专业技术人才培训中心，对于各地区、各项目表现出色的员工和管理人员，定期集中到本部进行封闭式的培训，其目的是为了做好人才梯队建设和储备，适应企业长远发展需要。
6、大力推行各岗位任职资格，严把入职关。
第
四，加强品牌建设，统一品牌形象。
每一个品牌都有自身独特的元素和符号。
一是将完善品牌的视觉识别，主要包括：企业徽标和标识系统的设计、企业员工的着装设计、项目的统一风格设计和功能布局统
一、客户服务用品的品牌款式和风格统
一。
通过上述四种方式，形成公司独有的企业风格、个性和特征，客户通过视觉识别就能清晰地辨认。
二是加强品牌宣传：一方面通过提高企业的活动识别、即提高员工综合素质和服务水准来实现公司品牌的识别，另一方面通过自我宣传和客户宣传的方式，扩大公司品牌知名度。
(三)经营计划或目标 2015年经营计划为实现经营收入8260万元。
在资产管理版块、居家养老服务板块、手机APP运营方面和同行业企业兼并重组方面将实现布局和经营收入。
(四)不确定性因素 报告期内无对公司产生重大影响的不确定因素。
三、风险因素 (一)持续到本年度的风险因素
1.实际控制人不当控制的风险：公司实际控制人为梁福东，其控制公司
87.00%的股份。
若梁福东利用其拥有的公司实际控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和未来发展带来风险。
2.公司治理的风险：有限公司阶段公司的治理存在不规范的情况，如关联方经营同类业 第20页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告务、股东占用公司资金、公司会议记录不健全等。
股份公司成立后，公司制订了较为完备的《公司章程》、“三会”议事规则等治理制度，但股份公司成立时间较短，公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。
3.核心业务人员流失的风险：公司所处行业领域属于服务业，保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之
一。
公司核心业务人员物业管理经验十分丰富，是物业服务行业高端管理人才，但由于行业内人才流动也较频繁，如果公司发生核心业务人员流失的情况，将给公司带来不利影响。
但本公司股份改制后进行了内部股权激励，核心业务人员成为自然人股东，并且在挂牌后也将实行中层以上人员的二次股权激励，大大增强了员工对企业的发展信心，稳定了员工队伍，降低了核心业务人员的流失风险。
4.管理风险：随着公司不断发展，公司业务规模及员工人数有了较大增长，经营管理面临的压力日趋增大。
公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体系，但随着公司规模不断扩大，公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。
因此，公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。
5.劳动力成本上升风险：公司的营业成本以人工成本为主，近年工资水平的持续上涨，公司的人力成本和劳务外包成本不断上升，2012年度、2013年度、2014年人工成本及劳务外包成本占营业成本的比例分别为58.79%、63.43%、65.66%，人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响。
6.物业费无法收回的风险：公司提供物业服务时，往往面对众多业主，而个体的需求不同，对物业服务的感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，会出现少量业主拖欠物业费甚至久拖不付的情形。
7.成本变动难以转移的风险：公司签订的物业服务合同多有三年期限、五年期限等情况，合同期间物业服务价格是固定的，而公司的成本会由于通货膨胀的因素有波动，通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。
(二)报告期内新增的风险因素 无
四、对非标准审计意见审计报告的说明是否被出具“非标准审计意见审计报告”：审计意见类型： 董事会就非标准审计意见的说明：不适用 否标准无保留审计意见 第21页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第五节重要事项
一、重要事项索引 事项是否存在重大诉讼、仲裁事项是否存在对外担保事项是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况是否存在日常性关联交易或偶发性关联交易事项是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产事项是否存在经股东大会审议过的对外投资事项是否存在经股东大会审议过的企业合并事项是否存在股权激励事项是否存在已披露的承诺事项是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况是否存在被调查处罚的事项是否存在重大资产重组的事项 是或否否否否 是否是否是是否 否否 索引- 五（二）一五（二）二五（二）三五（二）四- -
二、重大事项详情 案件进展情况、涉及金额、是否形成预计负债，以及对公司未来的影响：占用原因、归还及整改情况： (一)报告期内公司发生的日常性关联交易及偶发性关联交易情况 日常性关联交易事项具体事项类型1购买原材料、燃料、动力 2销售产品、商品、提供或者接受劳务委托，委托或者受托销售3投资（含共同投资、委托理财、委托贷款）4财务资助（挂牌公司接受的）5公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型 总计 预计金额- 1,013,788.00- 发生金额- 1,013,788.00- (二)对外投资事项 青岛锦衣卫保安服务有限公司未能达到盈利的业绩目标，公司根据股权回收条款于2014年7月将所持有的青岛锦衣卫保安服务有限公司全部股权转让给该公司控股股东陈宝珠。
并于2014年9月收回投资款70万元。
对青岛锦衣卫保安服务有限公司的处置均按有限公司章程履行了相关决策程序。
第22页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 (三)股权激励计划在本年度的具体实施情况 为优化公司股权结构、吸引优质人才，使得核心员工或特殊贡献员工的财产性收入最大 化，公司对公司核心管理层、骨干员工进行股权激励。
本次股权激励分配给
15名高级 管理人员等激励对象的标的股票额度为130万股，不超过公司股票总数的13.00%。
依 据员工个人岗位、职称、学历、工龄和贡献等因素，综合考虑并确定员工认购的股份数 额，最终由公司确定后报公司董事会通过。
具体分配如下： 序号姓名职务拟分配的数量（万股）占标的股票总额的比例（%）占股本总额的比 例（%） 1解艳燕董事长 20 15.38% 2.00% 2徐广华总经理 15 11.54% 1.50% 3李珍常务副总经理 13 10.00% 1.30% 4薛崇江副总经理 13 10.00% 1.30% 5杨爱敏总经理助理 10 7.69% 1.00% 6于伟大区经理
8 6.15% 0.80% 7程艳斌大区经理
8 6.15% 0.80% 8高雅楠分公司总经理
8 6.15% 0.80% 9梁兆林分公司总经理
5 3.85% 0.50% 10卜钦梅分公司总经理
5 3.85% 0.50% 11张运国财务部经理
5 3.85% 0.50% 12丁娟品质部经理
5 3.85% 0.50% 13徐梦综合部经理
5 3.85% 0.50% 14陈述程运营部经理级
5 3.85% 0.50% 15董广发餐厅部经理
5 3.85% 0.50% 16合计 130 100.00% 13.00% 经公司股东会同意，本次股权激励原则上通过增资扩股方式，即公司向激励对象定向发 行130万股，发行价格为1.00元/股，该发行价格接近于公司最近一期末每股净资产。
2014年11月21日，增资扩股完成，取得新的工商营业执照。
(四)承诺事项的履行情况 报告期内，董事、监事、高级管理人员等共作出如下承诺：控股股东、实际控制人及董事、监事、高级管理人员作出的避免同业竞争的承诺：；“本人将不在中国境内外直接或间接从事或参与任何在商业上对股份公司构成竞争的业务及活动，或拥有与股份公司存在竞争关系的任何经济实体、机构、经济组织的权益，或以其他任何形式取得该经济实体、机构、经济组织的控制权。
本人在持有股份公司股份期间，本承诺持续有效。
本人愿意承担因违反上述承诺而给股份公司造成的全部经济损失”。
董事、监事、高级管理人员与公司所签订的重要协议或做出的重要承诺：“本人及本人关系密切的家庭成员，将不在中国境内外，直接或间接从事或参与任何在商业上对公司构成竞争的业务及活动；将不直接或间接开展对公司有竞争或可能构成竞争的业务、活动或拥有与公司存在同业竞争关系的任何经济实体、机构、经济组织的权益；或以其他任何形式取得该经济实体、机构、经济组织的控制权；或在该经济实体、机构、经济组织中担任总经理、副总经理、财务负责人、营销负责人及其他高级管理人员或核心业务人员”。
第23页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告股东对所持股份自愿锁定的承诺：；“其目前持有的全部股票锁定至华仁物业股票在全国中小企业股份转让系统挂牌后36个月”。
经自查、上述人员均未违反所作出的承诺。
第24页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第六节股本变动及股东情况
一、普通股股本情况 (一)普通股股本结构 股份性质
1、控股股东，实际控制人无限
2、董事监事售条及高级管理件股人员份
3、核心员工
4、无限售股份总数
1、控股股东，实际控制人有限
2、董事监事售条及高级管理件股人员份
3、核心员工
4、有限售股份总数总股本普通股股东人数 期初数量 比例 5,000,000100.00% 本期变动-5,000,000
0 0.00% 05,000,000 0.00%100.00%
0 0.00% 00-5,000,000 8,700,000 0 005,000,000 0.00% 0.00%0.00% - 840,000 010,000,00010,000,00017 (二)普通股前十名股东情况 序号 1 2345678 股东名称 华仁世纪集团有限公司 青岛华仁创业投资有限公司解艳燕徐广华李珍薛崇江杨爱敏于伟 期初持股数（股） 5,000,000 0 000000 持股变动（股） 期末持股数（股） 1,960,000 6,960,000 1,740,000 1,740,000 200,000 200,000 150,000 150,000 130,000 130,000 130,000 130,000 100,000 100,000 80,000 80,000 第
25页，共86页 期末持股比例 69.60% 17.40% 2.00%1.50%1.30%1.30%1.00%0.80% 期末数量 比例
0 -
0 -
0 -
0 - 8,700,000 87.00% 840,000 8.40% 010,000,00010,000,000 100.00% - 期末持有限售股份数（股） 期末持有无限售股份数（股） 6960000
0 1740000
0 200000
0 150000
0 130000
0 130000
0 100000
0 80000
0 青岛华仁物业股份有限公司
2014年度报告
9 程艳斌
0 80,000 80,000 0.80% 80000
0 10 高雅楠
0 80,000 80,000 0.80% 80000
0 合计 - 5,000,000
4,650,000 9,650,000 96.50% 9650000
0 前十名股东间相互关系说明 公司前十名股东中，青岛华仁创业投资有限公司系华仁世纪集团有限公司之子公
司。
解艳燕兼任华仁世纪集团有限公司董事兼常务副总裁、青岛华仁创业投资有限公司董事。
除上述披露的情况外，公司前十名股东之间不存在其他关联关系。
二、优先股股本基本情况 项目计入权益的优先股计入负债的优先股 优先股总计 期初股份数量（股）
0 数量变动（股）000 期末股份数量（股）000
三、控股股东、实际控制人情况 (一)控股股东情况 公司控股股东为华仁世纪集团有限公司，华仁世纪集团有限公司持有公司69.60%的股份，并通过其子公司青岛华仁创业投资有限公司控制公司17.40%的股份，故华仁世纪集团有限公司合计控制公司87.00%的股份。
华仁世纪集团有限公司成立于1995年1月29日，注册号为，注册资本5,000万元人民币，法定代表人为梁福东，住所为青岛市市南区东海路37号，经营范围：一般经营项目：项目投资；经营管理；销售：五金，家用电器，日用百货，服装，化工产品（不含危险品）；房屋租赁；研制、开发、生产、销售网络设备、计算机软硬件；技术信息咨询、开发、培训服务；室内装饰装潢。
（以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营）。
报告期内，控股股东并无变动。
(二)实际控制人情况 公司的实际控制人为梁福东，梁福东持有公司控股股东华仁世纪集团有限公司83.14%的股份，为公司的实际控制人。
梁福东，男，1959年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。
1978年10月至1985年9月服役于沈阳军区，1985年9月至1990年12月任青岛金城工贸公司经理，1990年12月至1992年10月任青岛金城商场总经理，1992年11月至2001年2月任青岛金城实业（集团）有限公司董事长兼总裁，2001年3月起任华仁世纪集团有限公司董事长兼总裁，兼任华仁药业股份有限公司董事、青岛华仁房地产开发有限公司董事、青岛华仁投资管理有限公司董事、青岛泰克玛科技有限公司董事、青岛华仁创业投资有限公司董事、中扶华仁能源有限公司董事、陕西华仁矿业有限公司董事，2012年3月起兼任青岛市大学生创业协会会长，2014年7月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
报告期内，公司实际控制人未发生变化。
第26页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第七节融资及分配情况
一、报告期内普通股股票发行情况
二、债券融资情况 代码 简称 债券类型融资金额（元） 存续时间 是否按期还本 付息 合计 -
三、间接融资情况 融资方式 融资方 合计 融资金额（元）- 存续时间 是否按期还本付息
四、报告期内普通股利润分配情况 股利分配日期合计 每10股派现数（含税）- 每10股送股数（股）- 每10股转增数（股）- 第27页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况
一、董事、监事、高级管理人员情况 (一)基本情况 是否在 姓名 职务 性别 年龄 学历 任期 公司领 取薪酬 解艳燕 董事长 女 42 研究生
2014年9月至2017年9月 是 梁福东 董事 男 55 研究生2014年9月至2017年9月 否 褚旭 董事 男 36 本科 2014年9月至2017年9月 否 许新民 独立董事 男 63 本科 2014年9月至2017年9月 否 郭维涛 独立董事 男 42 本科 2014年9月至2017年9月 否 刘玉英监事会主女席 42 本科 2014年9月至2017年9月 否 牛晓燕 监事 女 40 本科 2014年9月至2017年9月 否 程艳斌 监事 女 37 本科 2014年9月至2017年9月 是 徐广华 总经理 男 40 本科 2014年9月至2017年9月 是 常务副总 李珍 经理董事 女 38 本科 2014年9月至2017年9月 是 会秘书 薛崇江 副总经理 男 59 本科 2014年9月至2017年9月 是 杨爱敏总经理助女理 45 本科 2014年9月至2017年9月 是 张运国财务负责男人 37 本科 2014年9月至2017年9月 是 董事会人数：
5 监事会人数：
3 高级管理人员人数：
5 董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系： 梁福东是公司的实际控制人；公司的控股股东是华仁世纪集团有限公司，梁福东持有华 仁世纪集团有限公司
83.14%的股份。
(二)持股情况 姓名 解艳燕梁福东褚旭许新民郭维涛刘玉英 职务 董事长董事董事独立董事独立董事监事会主席 年初持普通股股数（股） 05,000,000 0000 本年持普通股股数量变动 200,0003,700,000 0000 年末持普通股股数（股）200,0008,700,0000000 期末普通股持股比例2%87%0.00%0.00%0.00%0.00% 期末持有股票期权数量 000000 第28页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 牛晓燕 监事
0 0
0 0.00%
0 程艳斌 监事
0 80,000 80,000 0.8%
0 徐广华 总经理
0 150,000 150,000 1.5%
0 常务副总经 李珍 理董事会秘
0 130,000 130,000 1.3%
0 书 薛崇江 副总经理
0 130,000 130,000 1.3%
0 杨爱敏
总经理助理
0 100,000 100,000 1.0%
0 张运国财务负责人
0 50,000 50,000 0.5%
0 (三)变动情况 董事长是否发生变动 否 信息统计总经理是否发生变动是 董事会秘书是否发生变动 是 财务总监是否发生变动 否 姓名期初职务变动类型（新期末职务任、换届、离任） 变动原因 徐广华 副总经理换届 总经理 完善公司领导层结构，推进公司业务进一步发展 李珍 副总经理新任 副总经理及董事会秘书 推进董事会各项业务的开展 本年新任董事、监事、高级管理人员简要职业经历
1、董事1.1梁福东，男，1959年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历,公司实际控制人，董事。
1978年10月至1985年9月服役于沈阳军区，1985年9月至1990年12月任青岛金城工贸公司经理，1990年12月至1992年10月任青岛金城商场总经理，1992年11月至2001年2月任青岛金城实业（集团）有限公司董事长兼总裁，2001年3月起任华仁世纪集团有限公司董事长兼总裁，兼任华仁药业股份有限公司董事、青岛华仁房地产开发有限公司董事、青岛华仁投资管理有限公司董事、青岛泰克玛科技有限公司董事、青岛华仁创业投资有限公司董事、中扶华仁能源有限公司董事、陕西华仁矿业有限公司董事，2012年3月起兼任青岛市大学生创业协会会长，2014年7月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
1.2解艳燕，女，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，物业管理师，中级工程师。
1990年7月至2006年4月任大庆石油管理局工程师，2006年4月至2008年10月任华仁世纪集团有限公司企管部主任；2008年10月至2014年7月任华仁物业董事长兼总经理，2012年2月起任华仁世纪集团有限公司董事（2013年3月起兼任常务副总裁），兼任临沂华仁鹰谷置业有限公司董事、青岛华仁投资管理有限公司董事、青岛华仁创业投资有限公司董事，2009年9月起兼任青岛市物业管理协会副会长，2014年7月起兼任华仁物业董事长；目前为公司董事、董事长，根据股份公司创立大会决议和第一届董事会第一次会议决议，其本届董事、董事长职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
1.3褚旭，男，1978年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。
2000年8月 第29页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告至2002年5月任中国农业发展银行济宁分行行长秘书；2002年6月至2006年12月在华仁世纪集团有限公司投资管理部任助理经理、副总经理、经理、集团总裁助理，2007年1月至2009年9月任青岛华仁药业股份有限公司董事会秘书，2009年10月至2010年9月任华仁世纪集团有限公司总裁助理兼企管中心主任，2010年10月起任华仁世纪集团有限公司副总裁兼董事会秘书，兼任青岛华仁创业投资有限公司董事兼总经理，2012年2月起兼任青岛华仁信息传播有限公司监事、青岛华仁投资管理有限公司董事、古丈县留心矿产有限责任公司董事、中扶华仁能源有限公司董事、陕西华仁矿业有限公司董事、青岛创盈股权投资基金管理有限公司执行董事、青岛市大学生创业投资有限公司董事兼总经理、青岛市创业者协会副会长、北京双杰电气股份有限公司董事，2014年7月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
1.4许新民，男，1951年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。
1969年3月至1984年10月在沈阳军区服役，1984年11月至2001年2月任常州市房地产管理局房管处长、物业处长，2001年起任中国物业管理协会副秘书长，2014年9月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
1.5郭维涛，男，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。
1994年8月至2000年8月任吉林威特集团分公司经理，2000年8月至2004年5月任长春日报报业集团编辑、记者，2004年5月至2010年10月任清华控股集团事业部经理，2010年10月起任北京利剑企业咨询顾问有限公司首席专家，兼任北大纵横管理咨询公司合伙人、教练，2014年9月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
2、监事2.1刘玉英，女，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，中级会计师。
1997年7月至2006年12月任青岛华仁房地产开发有限公司财务部副经理，2007年1月起任华仁世纪集团有限公司审计部经理，2012年2月起兼任华仁世纪集团有限公司监事、青岛华仁投资管理有限公司监事、青岛泰克玛科技有限公司监事、青岛热能设备有限责任公司监事、青岛华仁创业投资有限公司监事、青岛华仁矿业有限公司监事、青岛创盈股权投资基金管理有限公司监事、青岛市大学生创业投资有限公司监事，2014年9月起兼任华仁物业股份有限公司监事、监事会主席；目前为公司监事、监事会主席，根据股份公司创立大会决议和第一届监事会第一次会议决议，其本届监事、监事会主席职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
2.2牛晓燕，女，1974年出生，中国国籍，无境外永久居留权，专科学历，中级会计师。
1994年7月至2000年5月任青岛金城物业管理有限公司出纳，2000年5月至2002年6月任华仁世纪集团有限公司审计员，2002年7月至2006年9月任青岛华仁药业股份有限公司主管会计，2006年10月起任华仁世纪集团有限公司审计员，2014年9月起兼任华仁物业股份有限公司监事；目前为公司监事，根据股份公司创立大会决议，其本届监事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
2.3程艳斌，女，1977年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师，中级人力资源管理师。
1998年5月至2001年10月任吉林市九星国营林场政工，2001年11月至2003年11月任青岛康捷汽车销售服务有限公司办公室主任，2003年12月起任华仁物业区域总经理，2014年9月起兼任华仁物业股份有限公司监事；目前为公司监事，根据股份公司创立大会决议，其本届监事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
第30页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告
3、高级管理人员3.1徐广华，男，1977年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师。
1999年8月至2006年11月任青岛台东地产集团公司主管，2006年11月至2014年7月任华仁物业副总经理，2014年7月起任华仁物业总经理；目前为公司总经理，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届总经理职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
3.2李珍，女，1976年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师，中级经济师。
2000年7月至2003年11月任青岛第一百盛有限公司服务管理主任，2003年11月至2012年5月任华仁物业项目经理、市场部经理，2012年6月至2014年1月任华仁物业总经理助理，2014年2月起任华仁物业常务副总经理，2014年9月起兼任华仁物业董事会秘书；目前为公司常务副总经理、董事会秘书，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届常务副总经理、董事会秘书职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
3.3薛崇江，男，1955年出生，中国国籍，无境外永久居留权，高中学历。
1973年12月至1982年12月为济南军区司令部管理局战士，1982年12月至2001年5月任济南军区第六招待所所长，2001年5月至2003年12月任青岛石油总公司大项目办公室处长，2003年12月起任华仁物业副总经理；目前为公司副总经理，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届副总经理职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
3.4杨爱敏，女，1969年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师。
1992年3月至2002年11月为青岛艺术学校总务科职员，2002年12月至2005年12月任青岛海悦物业管理有限公司经理，2006年1月至2010年12月任华仁物业项目经理，2011年12月起任华仁物业总经理助理；目前为公司总经理助理，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届总经理助理职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
3.5张运国，男，1977年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，中级会计师。
2000年8月至2001年6月任山东新立克集团有限公司审计专员，2001年7月至2002年12月任青岛琅琊台集团股份有限公司财务部成本会计、主管会计，2003年1月至2006年7月任青岛三元集团股份有限公司财务主管、审计主管，2006年8月至2008年11月任青岛益佳国际贸易有限公司分管分公司的财务经理，2008年12月至2009年6月任青岛金华工业集团有限公司财务经理，2009年6月至2014年6月任华仁世纪集团有限公司分管子公司的财务经理，2014年7月至2014年9月任华仁物业财务经理，2014年9月起任华仁物业财务负责人；目前为公司财务负责人，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届财务负责人职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
二、员工情况 (一)在职员工（母公司及主要子公司）基本情况 按工作性质分类 行政管理人员生产人员销售人员 期初人数期末人数 92 90 535 493 - - 按教育程度分类博士硕士本科 第31页，共86页 期初人数期末人数 - -
2 2 35 42 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 技术人员 - - 专科 117 120 财务人员
8 14专科以下 481 415 员工总计 635 597需公司承担费用的离退休职 99 工人数 人员变动、人才引进、培训、招聘、薪酬政策等情况： 报告期内，公司员工保持相对稳定，除少量的人员调整外，没有发生重大变化。
公司有 针对性地参加人才交流会，招聘应届毕业生和优秀专业人才，并为人才提供内部专业培 训以及打造任人才发挥自己才干的舞台和机会，帮助人才实现自身的价值。
同时，公司 也为人才提供与自身价值适应的待遇和职位。
(二)核心员工 期初员工数量
期末员工数量 （人） （人） 核心员工
0 0 披露核心技术团队或关键技术人员的基本情况： - 期末普通股持股数量（股）
0 期末股票期权数量（股）
0 第32页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第九节公司治理及内部控制
一、公司治理 (一)制度与评估
1、公司治理基本状况报告期内，公司建立健全了“三会”议事规则、《关联交易管理办法》、《对外投资管理办法》、《对外担保管理办法》、《投资者关系管理制度》等规章制度。
2014年9月18日，股份公司创立大会召开，公司已根据《公司法》及公司章程有关规定，建立了股东大会、董事会、监事会和经营管理机构，并对其职权作出明确的划分，具有健全的组织机构。
1.1股东大会由全体股东组成，是股份公司的最高权力机构。
1.2公司设董事会，董事会对股东大会负责。
董事会由5名董事组成，设董事长1名。
董事任期3年，可连选连任。
董事会设董事会秘书1名，对董事会负责。
1.3公司设监事会，监事会由3名监事组成，其中职工代表监事1名，设监事会主席1名。
监事任期3年，可连选连任。
1.4公司建立了完整独立的经营管理机构，其中设总经理1名、副总经理2名、总经理助理1名、财务负责人1名以及董事会秘书1名，下设财务管理部、综合管理部、人力资源部、品质管理部、市场开发部、运营管理部等6个职能部门及市北分公司、黄岛分公司、胶州分公司、临沂分公司、兖州分公司等5个分公司。
2014年9月18日，公司召开创立大会暨2014年第一次股东大会及第一届董事会第一次会议，审议通过了《公司章程》、《青岛华仁物业股份有限公司股东大会议事规则》、《青岛华仁物业股份有限公司董事会议事规则》、《青岛华仁物业股份有限公司监事会议事规则》、《青岛华仁物业股份有限公司关联交易规则》、《青岛华仁物业股份有限公司对外担保管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司对外投融资管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司防范控股股东及关联方占用公司资金管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司总经理工作细则》、《青岛华仁物业股份有限公司董事会秘书工作制度》、《青岛华仁物业股份有限公司投资者关系管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司信息披露管理制度》等12项公司治理制度。
2、公司治理机制是否给所有股东提供合适的保护和平等权利的评估意见在制度层面上规定投资者关系管理、关联股东和董事回避制度，以及与公司财务管理、风险控制相关的内部管理制度，同时建立了投资者关系管理、信息披露管理等制度。
公司现有制度能给所有股东利益提供合适保护，也能保证股东尤其是中小股东充分行使知情权、参与权、质询权和表决权等权利。
自股份公司设立以来，前述制度能得以有效执行。
公司将根据发展需要，及时补充和完善公司治理机制，更有效执行各项内部制度，更好地保护全体股东的利益。
3、公司重大决策是否履行规定程序的评估意见《公司法》、《公司章程》等对公司重要的人事变动、对外投资、融资、关联交易、担保等事项都作出了具体的规定。
经自查，在实际执行过程中，公司均能够按照相关规定召开董事会或股东大会，会议的召集、召开等程序也符合相关法律法规的规定。
4、公司章程的修改情况原有限责任公司的《公司章程》较为简单，股份公司成立之后，2014年9月18日，公 第33页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告司在创立大会暨2014年第一次临时股东大会审议通过了《关于制定青岛华仁物业股份有限公司章程的议案》；在2014年，公司进行了一次股权激励后，公司注册资本由870万调整为1000万元，2014年11月1日第二次临时股东大会通过了《关于修改公司章程部分条款的议案》。
(二)三会运作情况
1、三会召开情况 会议类型 报告期内会议召开的次数 董事4次会 股东4次大会 简要内容
1、第一届董事会第一次会议：选举公司董事长，聘任公司总经理、副总经理和财务负责人及董事会秘书；审议通过了《青岛华仁物业股份有限公司总经理工作细则》、《青岛华仁物业股份有限公司董事会秘书工作制度》、《青岛华仁物业股份有限公司投资者关系管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司信息披露管理制度》。
2、第一届董事会第二次会议：审议通过了《关于青岛华仁物业股份有限公司股权激励方案的议案》、《关于修改公司章程部分条款的议案》、《关于审议董事会对公司运作情况评估报告的议案》、《关于公司申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并采用协议转让方式公开转让股票的议案》、《关于授权董事会办理公司申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让相关事宜的议案》、《关于召开2014年第二次临时股东大会的议案》。
3、第一届董事会第三次会议：审议并通过了《关于公司与关联方之间关联交易的议案》、《关于以闲置资金投资理财产品的议案》、《关于召开2014年第三次临时股东大会的议案》。
4、第一届董事会第四次会议：审议并通过了《关于以闲置资金投资理财产品的议案》、《关于召开2014年第四次临时股东大会的议案》。
1、创立大会暨2014年第一次临时股东大会：审议通过了《关于青岛华仁物业管理有限公司由有限公司整体变更设立为股份公司的议案》；《关于青岛华仁物业股份有限公司筹办情况的报告》；《关于青岛华仁物业股份有限公司设立费用的报告》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司章程的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司股东大会议事规则的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司董事会议事规则的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司监事会议事规则的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司关联交易规则的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司对外担保管理制度的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司对外投融资管理制度的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司防范控股股东及关联方占用公司资金管理制度的议案》；《关于选举青岛华仁物业股份有限 第34页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 公司第一届董事会成员及确定董事薪酬的议案》；《关于选 举青岛华仁物业股份有限公司第一届监事会股东代表监事及 确定监事薪酬的议案》；《关于聘用会计师事务所的议案》； 《关于授权董事会办理股份公司设立相关事宜的议案》；
2、 2014
年第二次临时股东大会：审议并通过了《关于青岛华仁 物业股份有限公司股权激励方案的议案》、《关于修改公司 章程部分条款的议案》、《关于公司申请股票在全国中小企 业股份转让系统挂牌并采用协议转让方式公开转让股票的议 案》、《关于授权董事会办理公司申请股票在全国中小企业 股份转让系统挂牌并公开转让相关事宜的议案》。
3、2014
年 第三次临时股东大会：审议并通过了《关于公司与关联方之 间关联交易的议案》。
4、2014年第四次临时股东大会：审议 并通过了《关于以闲置资金投资理财产品的议案》。
监事1次会 第一届监事会第一次会议：选举公司监事会主席。
2、三会的召集、召开、表决程序是否符合法律法规要求的评估意见 经公司自查，三会的召集、召开、表决程序等严格按照《公司法》、《公司章程》等相
关法律法规的规定，决议内容及签署合法合规、真实有效。
能够确保全体股东尤其是中小股东享有平等地位，充分行使自己的权利。
(三)公司治理改进情况 公司自股份改制以来，公司治理结构和治理能力得到了良好的提升，相关机构的设置和人员的配备严格按照《公司法》、《公司章程》等有关法律法规的要求设置齐全和人员配备到位，而且都是聘请了专业人员从事专职的工作，人员定岗定位定责，机构协调和人员任职资质都达到了全国股份转让系统有限公司的要求。
公司战略投资者法人机构均在公司委派了董事、监事人员。
法人股东委派人员均参加公司董事会、监事会会议，充分表达意见，并形成决议，各项程序透明，决议公开。
(四)投资者关系管理情况 公司严格按照《公司法》、《公司章程》的要求，专门制定相关规定，公司设立了联系电话和电子邮箱，由公司董事会信息披露事务负责人负责接听，以便于保持与投资者及潜在投资者的联系与沟通，在沟通过程中，遵循《信息披露管制制度》的规定。
(五)董事会下设专门委员会在本年度内履行职责时所提出的重要意见和建议 公司董事会目前暂未设立专门委员会。
二、内部控制 (一)监事会就年度内监督事项的意见
公司监事会在报告期内的监督活动中，未发现公司存在重大风险事项，监事会对报告期内的监督事项无异议。
第35页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告(二)公司保持独立性、自主经营能力的说明报告期内，公司在业务、资产、人员、财务、机构方面具有完全的独立性，并拥有完整的业务体系及面向市场独立经营的能力。
1、业务独立情况公司所有业务均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业。
公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业未发生过严重影响公司独立性的关联交易。
2、资产独立情况公司资产产权关系明晰，不存在被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业占用的情况。
公司拥有开展业务所需的技术、场所和必要设备、设施，具有与经营有关的品牌、经营管理系统。
3、人员独立情况公司的总经理、常务副总经理、副总经理、总经理助理、财务负责人和董事会秘书等公司高级管理人员不存在在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业担任除董事、监事以外职务的情形，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪的情形；公司财务人员均只在公司任职并领薪，不存在在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职的情形。
4、财务独立情况公司建立了独立的财务核算体系，能够独立做出财务决策，具有规范的财务会计制度。
公司独立在银行开户，依法独立进行纳税申报和履行纳税义务，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情形。
5、机构独立情况公司设置了独立的、符合股份公司要求和适应公司业务发展需要的组织机构，股东大会、董事会、监事会规范运作，独立行使经营管理职权。
公司拥有独立的经营和办公场所。
公司各组织机构的设置、运行和管理均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业。
(三)对重大内部管理制度的评价公司对会计核算体系、财务管理和风险控制等重大内部管理制度进行自我检查和评价，尚未发现公司以上内部管理制度存在重大缺陷，公司将持续提升内部控制水平。
(四)年度报告差错责任追究制度相关情况本报告期内，公司尚未建立《年度报告重大差错责任追究制度》。
公司将根据《公司法》、《会计法》、《全国中小企业股份转让系统挂牌公司信息披露细则》等法律、法规及其他规范性文件，及时建立《年度报告重大差错责任追究制度》。
本报告期内，公司未发生年度报告重大差错责任事件。
第36页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 第十节财务报告
一、会计师事务所审计报告正文 是否审计 是 审计意见 标准无保留意见 审计报告编号 中天运[2015]审字第90377号 审计机构名称 中天运会计师事务所（特殊普通合伙） 审计机构地址 北京市西城区车公庄大街9号 审计报告日期 2015-04-10 注册会计师姓名 杨锡刚、李祥波 青岛华仁物业股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的青岛华仁物业股份有限公司（以下简称“华仁物业公司”）财务报表，包括
2014年12月 31日的资产负债表，2014年度的利润表、现金流量表和所有者权益变动表以及财务报表附注。
一管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是华仁物业公司管理层的责任，这种责任包括：
(1)按照企业会计准则的规定编制 财务报表，并使其实现公允反映；
(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或 错误导致的重大错报。
二
注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。
我们按照中国注册会计师审计准则的规 定执行了审计工作。
中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审 计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会 计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时，注册会计 师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有 效性发表意见。
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财 务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三
审计意见 审计报告正文：我们认为，华仁物业公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反 映了华仁物业公司2014年12月31日的财务状况以及2014年度的经营成果和现金流量。
二、经审计的财务报表 (一)资产负债表 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动 附注 五、1- 期末余额 4,260,517.97- 第37页，共86页 单位：元 年初余额 5,176,963.02- 青岛华仁物业股份有限公司 计入当期损益的金融资产应收票据应收账款预付款项应收利息应收股利其他应收款存货一年内到期的非流动资产其他流动资产 流动资产合计非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款 五、2五、3五、4五、5- 长期股权投资投资性房地产固定资产在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产 非流动资产合计资产总计 流动负债：短期借款以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利 五、6五、7五、8- 五、10五、11五、12五、13- 200,000.008,155,795.70 17,194,936.1372,916.38123,037.3330,007,203.51 - 3,009,335.380.00350,841.893,360,177.2733,367,380.78 0.00- 3,026,656.683,033,692.174,555,454.114,365,120.47 - 第38页，共86页 2014年度报告 550,000.002,906,591.41 81,611.41- 23,363,168.0734,303.92- 32,112,637.83 - 645,470.48- 3,231,604.840.00- 137,272.59- 4,014,347.9136,126,985.74 0.00- 663,572.821,644,441.302,746,863.972,629,949.80 - 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 其他应付款一年内到期的非流动负债其他流动负债 五、14- 2,738,616.72- 17,888,516.71- 流动负债合计 - 非流动负债： - 长期借款 - 应付债券 - 长期应付款 - 长期应付职工薪酬 - 17,719,540.15 0.00- 25,573,344.60 0.00- 专项应付款 - 预计负债 - 递延收益 - 递延所得税负债 - - - - - - - - - 其他非流动负债 - 非流动负债合计 - - - - - 负债合计 - 所有者权益（或股东权
- 益）： 17,719,540.15 25,573,344.60 实收资本（或股本）资本公积减：库存股其他综合收益 五、15五、16- 10,000,000.005,359,136.92- 5,000,000.00- 专项储备盈余公积未分配利润外币报表折算差额归属于母公司所有者权益合计 五、17五、18- 28,870.37259,833.34 - 555,364.114,998,277.03 - 少数股东权益 - - - 所有者权益合计负债和所有者权益总计 法定代表人：解艳燕 - 15,647,840.63 10,553,641.14 - 33,367,380.78 36,126,985.74 主管会计工作负责人：张运国
会计机构负责人：张运国 (二)利润表 项目
一、营业总收入其中：营业收入
二、营业总成本其中：营业成本营业税金及附加销售费用 附注 五、19五、19- 本期金额75,029,979.6458,495,160.000.00 第39页，共86页 单位：元 上期金额53,421,843.7742,074,072.540.00 青岛华仁物业股份有限公司 管理费用财务费用资产减值损失加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 五、21五、22五、23 - 投资收益（损失以“－”号填列） 五、24 其中：对联营企业和合营企- 业的投资收益 汇兑收益（损失以“-”号填- 列）
三、营业利润（亏损以“－”- 号填列） 加：营业外收入其中：非流动资产处置利得减：营业外支出其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 五、25五、26- 减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 五、27- 归属于母公司所有者的净利- 润 少数股东损益 -
六、每股收益： - （一）基本每股收益 - （二）稀释每股收益 -
七、其他综合收益的税后净 额- (一)以后不能重分类进损益- 的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划净- 负债或净资产的变动
2．权益法下在被投资单位不- 能重分类进损益的其他综合 收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益- 的其他综合收益
1．权益法下在被投资单位以- 后将重分类进损益的其他综 合收益中享有的份额
2．可供出售金融资产公允价- 7,620,832.1862,317.44854,277.21- 51,427.17 - - 4,264,577.42 136,546.00- 40.86- 4,401,082.56 1,303,570.873,097,511.69 - 0.48- - - - - - - 第40页，共86页 2014年度报告 3,546,812.9337,680.57212,388.32- -17,721.11 - - 5,215,456.25 83,968.00- 3,503.15- 5,295,921.10 1,657,196.003,638,725.10 - 0.73- - - - - - - 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 值变动损益
3．持有至到期投资重分类为- 可供出售金融资产损益 - -
4．现金流量套期损益的有效- 部分 - -
5．外币财务报表折算差额-
6．其他 -
八、综合收益总额 - 归属于母公司所有者的综合- 收益总额 3,097,511.69- 3,638,725.10- 归属于少数股东的综合收益- 总额 - - 法定代表人：解艳燕主管会计工作负责人：张运国会计机构负责人：张运国 (三)现金流量表 项目
一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计投资活动产生的现金流量净额 附注 五、28五、29- 本期金额 71,245,809.59- 5,900,643.5177,146,453.1035,362,364.1723,088,741.65 3,712,922.0717,303,844.2879,467,872.17-2,321,419.07 700,000.00- 单位：元 上期金额 54,110,884.09- 4,076,925.3058,187,809.3919,918,644.5223,669,284.14 2,285,725.9814,102,811.4959,976,466.13-1,788,656.74 - - - - - - - - - - - 595,025.981,208,342.00 - - - - - - - - - - - - - 104,974.02-1,208,342.00 第41页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告
三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金取得借款收到的现金发行债券收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金其中：子公司支付给少数股东的股利、利润支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额 法定代表人：解艳燕主管会计工作负责人：张运国 - -1,300,000.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
1,300,000.00 0.00 - 0.00 0.00 - -916,445.05-2,996,998.74 -5,176,963.028,173,961.76 -4,260,517.975,176,963.02 会计机构负责人：张运国 第42页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 (四)所有者权益变动表 项目
一、上年年末余额加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年年初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）（一）综合收益总额（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益 实收资本（或股本） 5,000,000.00- 5,000,000.005,000,000.00 1,300,000.001,300,000.00 - 资本公积- 5,359,136.92 696,687.80 696,687.80 本期金额归属于母公司所有者权益 减：库存股其他综合收益 专项储备 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 单位：元 盈余公积
555,364.11 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计 4,998,277.03 -10,553,641.14 - - - - 555,364.11 4,998,277.03 - - - - -10,553,641.14 -526,493.74-4,738,443.69 -5,094,199.49 -3,097,511.69 - - - - - - -3,097,511.69 -1,996,687.80 -1,300,000.00 - 696,687.80 第43页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 的金额
3．其他（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 3,700,000.00 - 3,700,000.00 - - - - 10,000,000.00 4,662,449.12 - 4,662,449.12 - - - - 5,359,136.92 2014
年度报告 - - - - - - - - 28,870.37-7,835,955.38 - - - 28,870.37 -28,870.37 - - - --7,807,085.01 - - - - - - - --555,364.11 - - - - - - - - --555,364.11 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 28,870.37 259,833.34 第
44页，共86页 - - - 555,364.11 - - - 555,364.11 - - --555,364.11 - - --555,364.11 - - - - - - - - - - -15,647,840.63 单位：元 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 项目
一、上年年末余额加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年年初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）（一）综合收益总额（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他（三）利润分配 实收资本（或股本）- - - 资本公积- 上期金额归属于母公司所有者权益 减：库存股其他综合收益 专项储备 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 第
45页，共86页 盈余公积- 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 青岛华仁物业股份有限公司 2014
年度报告 - - - -
1．提取盈余公 积
2．对所有者（或 - - 股东）的分配
3．其他 - - （四）所有者权 - - 益内部结转
1．资本公积转 - - 增资本（或股 本）
2．盈余公积转 - - 增资本（或股 本）
3．盈余公积弥 - - 补亏损
4．其他 - - （五）专项储备 - -
1．本期提取 - -
2．本期使用 - -
四、本期期末余
5,000,000.00 - 额 法定代表人：解艳燕主管会计工作负责人：张运国 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 会计机构负责人：张运国 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 555,364.11
4,998,277.03 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -10,553,641.14 第46页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 青岛华仁物业股份有限公司财务报表附注 2014年1月1日至2014年12月31日（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况（一）历史沿革：青岛华仁物业股份有限公司（以下简称“华仁物业公司”或“公 司”、“本公司”）系由原青岛华仁物业管理有限公司以整体变更的方式设立的股份有限公司，公司于2014年10月14日，公司取得青岛市工商行政管理局颁发的注册号为的《营业执照》，股本为870万股。
2014年11月1日，公司召开2014年第二次临时股东大会，会议审议通过了《关于青岛华仁物业股份有限公司股权激励方案的议案》，同意由解艳燕等15名公司员工合计向公司增资扩股130万股，根据公司与解艳燕等15名自然人签订的《第一次股权激励协议》，本次增资价格为1元/股。
增资后股本1000万股，注册资本1000万元。
本公司前身为青岛华仁物业管理有限公司，系由青岛华仁世纪集团有限公司、武丽莎共同出资组建的公司，于2002年10月8日青岛市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》，注册号：，注册资本200万元整，其中：青岛华仁世纪集团有限公司出资额为180万元，占注册资本的90%；武丽莎出资额为20万元，占注册资本的10%。
根据2006年3月份股东会决议、章程修正案的规定，增加注册资本100万元，增资后注册资本为300万元人民币，新增注册资本由青岛华仁世纪集团有限公司出资90万元，武丽莎出资10万元。
变更后青岛华仁世纪集团有限公司出资270万元，武丽莎出资30万元。
根据2008年6月份股东会决议、章程修正案的规定，增加注册资本200万元，增资后注册资本为500万元人民币，新增注册资本由 第47页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 青岛华仁世纪集团有限公司出资180万元，武丽莎出资20万元。
变更后青岛华仁世纪集团有限公司出资450万元，武丽莎出资50万元。
根据2009年3月份股东会决议，同意接受武丽莎将其持有的青岛华仁物业管理有限公司10%的股权协议转让给青岛华仁世纪集团有限公司，变更后青岛华仁物业管理有限公司注册资本500万元，全部由青岛华仁世纪集团有限公司出资。
根据2014年7月份股东会决议，同意接受青岛华仁世纪集团有限公司将其持有的青岛华仁物业管理有限公司20%的股权协议转让给青岛华仁创业投资有限公司，变更后青岛华仁物业管理有限公司注册资本500万元，青岛华仁世纪集团有限公司出资400万元，占注册资本的80%，青岛华仁创业投资有限公司出资100万元，占注册资本的20%。
公司法定代表人：解艳燕。
公司注册地址：青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户。
公司组织形式：其他股份有限公司（非上市）（二）行业性质： 本公司所处的行业属于物业管理行业。
（三）经营范围： 许可经营项目：停车场（公共停车场开办证有效期限以许可证为准）；物业管理、企业管理咨询、房屋租赁、家政服务。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） （四）公司的组织架构： 公司已按照国家法律、法规的规定以及监管部门的要求，设立了符合公司业务规模和经营管理需要的组织结构；遵循相互监督、相互制约、协调运作的原则设置部门和岗位。
股东会是公司的权力机构，董事会是股东会的执行机构，监事是公司的内部监督机构。
总经理负责公司的日常经营管理工作，公司下设市场开发部、运营管理部、品质管理部、综合管理部、人力资源部、财务部、党委、工会等职能部门。
第48页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告
二、财务报表的编制基础（一）编制基础 本公司以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和41项具体会计准则，以及企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他规定，并基于以下三所述重要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营本公司评价自报告期末起12个月的持续经营能力不存在重大疑虑因素或事项。
三、公司主要会计政策、会计估计 （一）遵循企业会计准则的声明本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司2013年12月31日、2014年12月31日的财务状况以及2013年度、2014年度的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
（二）会计期间 自每年公历1月1日起至12月31日止。
（三）记账本位币 以人民币为记账本位币。
（四）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1．同一控制下的企业合并对于同一控制下的企业合并，合并取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方的原账面价值计量。
合并对价的账面价值（或发行股份面值总额），与合并中取得的净资产账面价值份额的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
2．非同一控制下的企业合并 第49页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
在购买日，本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
本公司对购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
非同一控制下的企业合并中，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
（五）合并财务报表的编制方法
1．合并财务报表按照2006年2月颁布的《企业会计准则第33号—合并财务报表》执行。
以控制为基础确定合并财务报表的合并范围，母公司控制的特殊目的主体也纳入合并财务报表的合并范围。
合并财务报表以母公司和纳入合并范围的子公司的个别财务报表以及其他资料为依据，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由母公司编制。
合并时对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资收益与子公司利润分配、内部交易事项、内部债权债务进行抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；在编制比较会计报表时亦将该子公司纳入合并报表范围。
因非同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
2．母公司与子公司采用的会计政策和会计处理方法无重大差异。
（六）现金及现金等价物的确定标准 第50页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 公司在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指公司持有的期限短（从购买起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
（七）外币业务和外币报表折算 公司发生外币业务时，以发生之当日中国人民银行公布的汇率(中间价)折算为人民币记账，期末时，按期末国家外汇汇率进行调整，调整后的各外币账户人民币金额与原账面金额之间的差额作为汇兑损益。
差额除筹建期间及固定资产购建期间可予资本化部分外，其余计入当期损益。
（八）金融资产和金融负债公司的金融资产包括：
1、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
公司购入股票、债券、基金等时，确定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。
支付的价款中包含已宣告发放的现金股利或债券利息，单独确认为应收项目。
公司在持有该等金融资产期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。
资产负债表日，公司将该等金融资产的公允价值变动计入当期损益。
处置该等金融资产时，该等金融资产公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
2、持有至到期投资持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
公司购入的固定利率国债、浮动利率公司债券等持有至到期投资，按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
支付的价款中包含已宣告发放债券利息的，单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率确认利息收入，计入投资收益。
实际利率在取得持有至到期投资时确定，在随 第51页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 后期间保持不变。
实际利率与票面利率差别很小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。
处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额确认为投资收益。
资产负债表日，对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
如公司因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合作为持有至到期投资，则将其重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后续计量。
重分类日，该投资的账面价值与公允价值之间的差额计入所有者权益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。
3、可供出售金融资产可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除下列各类资产以外的金融资产：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
（2）持有至到期投资，
（3）贷款和应收款项的金融资产。
公司可供出售金融资产按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
支付的价款中包含已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独确认为应收项目。
公司可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。
资产负债表日，可供出售资产按公允价值计量，其公允价值变动计入资本公积－其他资本公积。
对于可供出售金融资产，如果其公允价值出现持续大幅度下降，且预期该下降为非暂时性的，则根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；在计提减值损失时将原直接计入所有者权益公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入资产减值损失。
处置可供出售金融资产时，将取得的价款和该金融资产的账面价值之间的差额，计入投资收益，同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
第52页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 公司的金融负债包括：
1、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
公司持有该类金融负债按公允价值计价，并不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用。
如不适合按公允价值计量时，公司将该类金融负债改按摊余成本计量。
2、其他金融负债。
公司拥有的其他不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同等，按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
在初始计量后按《企业会计准则－或有事项》确定的金额，和按《企业会计准则－收入》的原则确定的累计摊销额后的余额两者中的较高者进行后续计量。
（九）应收款项 对于单项金额重大的应收账款、其他应收款（单个客户金额占应 收款项期末余额10％以上且金额大约50万元的应收款项），单独进 行减值测试。
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认 减值损失，计提坏账准备，经单独测试后不存在减值的应收款项，其 中，关联方的应收款项，不计提坏账准备，其余的应收款项，以账龄 为信用风险组合，按账龄分析法计提坏账准备。
对于单项金额非重大或经单独测试后未减值的应收账款、其他应 收款，按账龄特征评估其信用风险，划分为六个组合，再按这些应收 款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏 账准备。
坏账准备计提比例为： 账龄 计提比例 1
年以内 5% 1-2年 10% 2-3年 20% 3-4年 30% 4-5年 50% 5年以上 100% 坏账损失的确认标准： a、因债务人破产，依法律清偿后依然无法收回的债权。
第53页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 b、债务人死亡，既无遗产可以清偿，又无义务承担人，确实无法收回的债权。
c、债务人三年内未能履行偿还义务，并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小，经董事会批准列为坏账的债权。
对于其他应收款项（包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（十）存货
1、存货分类：原材料、包装物、在产品、委托加工物资、半成品、产成品、低值易耗品等。
2、存货计价：购入按实际成本计价，发出按加权平均法核算。
3、存货的盘存制度：实行永续盘存制。
4、低值易耗品摊销方法：采用“一次摊销法”进行核算。
5、存货跌价准备计提核算方法：在中期期末及年度终了，公司按单个存货项目比较存货的账面成本与可变现净值孰低计价，并计提存货跌价准备。
（十一）长期股权投资
1、初始投资成本确定
（1）对于企业合并取得的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并，应当按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确认为初始成本；非同一控制下的企业合并，应当按购买日确定的合并成本确认为初始成本；
（2）以支付现金取得的长期股权投资，初始投资成本为实际支付的购买价款；
（3）以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成本为发行权益性证券的公允价值；
（4）非货币性资产交换取得或债务重组取得的，初始投资成本根据准则相关规定确定。
2、后续计量及损益确认方法 第54页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 长期股权投资后续计量分别采用权益法或成本法。
采用权益法核算的长期股权投资，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，并调整长期股权投资。
当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资及所有者权益项目。
采用成本法核算的长期股权投资，除追加或收回投资外，账面价值一般不变。
当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，确认投资收益。
长期股权投资具有共同控制、重大影响的采用权益法核算，具有控制的采用成本法核算。
3、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
（1）确定对被投资单位具有共同控制的判断标准：两个或多个合营方按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
（2）确定对被投资单位具有重大影响的判断标准：当持有被投资单位20%以上至50%的表决权股份时，具有重大影响。
或虽不足20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响： ①.在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表； ②.参与被投资单位的政策制定过程； ③.向被投资单位派出管理人员； ④.被投资单位依赖投资公司的技术或技术资料； ⑤.其他能足以证明对被投资单位具有重大影响的情形。
（十二）投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
当公司能够取得与投资性房地产相关的租金收入或增值收益以及投资性房地产的成本能够可靠计量时，按购置或建造的实际支出对其进行确认。
第55页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 一般情况下，公司对投资性房地产的后续支出采用成本模式进行后续计量。
对投资性房地产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
如有确凿证据表明公司相关投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，则对该等投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公
以在管项目海逸天成为平台，全面引入并推行英式管家服务并获得英国管家协会认证，成为青岛市首家经过英式管家协会认证的正统英式管家团队；引入CRM客户管理系统，并成熟运行和推广；OA办公自动化全面上线并运行，全面提高工作效率、降低办公成本；完善储备项目经理培训体系并开启了第一期储备项目经理培训，培训合格的储备项目经理部分已经担任实岗工作；更新并完善了公司标准化文件，全面提升了企业现场精细化、规范化和标准化运作。
2014年新承接项目包括世界园艺博览会项目、三级甲等医院青岛市立医院项目、青岛市经济技术开发区人民法院项目及青岛CBD中心的财富地带商务写字楼、书香名苑高端住宅项目的物业服务管理，高端物业项目的承接不断提升华仁物业的品牌影响力。
2014年8月31日做为股改基准日，10月14日完成公司股份改制并顺利取得工商营业执照，2015年1月9日正式向中小企业股份转让系统提交申报资料并被接收审核。
第2页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 目录 第一节声明与提示
.....................................................................................................
5 第二节公司概况
.........................................................................................................
7 第三节会计数据和财务指标摘要................................................................................9 第四节管理层讨论与分析.........................................................................................11 第五节重要事项
.......................................................................................................
22 第六节股本变动及股东情况.....................................................................................25 第七节融资及分配情况............................................................................................
27 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况.........................................................28 第九节公司治理及内部控制.....................................................................................33 第十节财务报告.......................................................................................................
37 第3页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 释义 释义项目 公司、本公司、股份公司、华仁物业 高级管理人员 报告期全国股份转让系统主办券商审计机构发行人律师公司法公司章程挂牌、公开转让元、万元三会 三会议事规则 释义 青岛华仁物业股份有限公司，原名为“青岛华仁物业管理有限公司”。总经理、常务副总经理、副总经理、总经理助理、财务负责人、董事会秘书2014年1月1日至2014年12月31日全国中小企业股份转让系统申万宏源证券股份有限公司中天运会计师事务所（特殊普通合伙）山东文康律师事务所《中华人民共和国公司法》青岛华仁物业股份有限公司章程公司股票在全国股份转让系统挂牌及公开转让行为人民币元、人民币万元股东大会、董事会、监事会《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》 第4页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第一节声明与提示 声明 公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。
中天运会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了标准无保留审计意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
重要风险事项名称实际控制人不当控制的风险公司治理的风险 核心业务人员流失的风险 管理风险劳动力成本上升风险 重要风险事项 重要风险事项简要描述 公司实际控制人为梁福东，其控制公司87.00%的股份。
若梁福东利用其拥有的公司实际控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和未来发展带来风险。
有限公司阶段公司的治理存在不规的情况，如关联方经营同类业务、股东占用公司资金、公司会议记录不健全等。
股份公司成立后，公司制订了较为完备的《公司章程》、“三会”议事规则等治理制度，但股份公司成立时间较短，公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。
公司所处行业领域属于服务业，保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之
一。
公司核心业务人员物业管理经验十分丰富，是物业服务行业高端管理人才，但由于行业内人才流动也较频繁，如果公司发生核心业务人员流失的情况，将给公司带来不利影响。
但本公司股份改制后进行了内部股权激励，核心业务人员成为自然人股东，并且在挂牌后也将实行中层以上人员的二次股权激励，大大增强了员工对企业的发展信心，稳定了员工队伍，降低了核心业务人员的流失风险。
随着公司不断发展，公司业务规模及员工人数有了较大增长，经营管理面临的压力日趋增大。
公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体系，但随着公司规模不断扩大，公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。
因此，公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。
公司的营业成本以人工成本为主，近年工资水平的持 第5页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 物业费无法收回的风险 成本变动难以转移的风险本期重大风险是否发生重大变化： 续上涨，公司的人力成本和劳务外包成本不断上升，人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响。
公司提供物业服务时，往往面对众多业主，而个体的需求不同，对物业服务的感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，会出现少量业主拖欠物业费甚至久拖不付的情形。
公司签订的物业服务合同多有三年期限、五年期限等情况，合同期间物业服务价格是固定的，而公司的成本会由于通货膨胀的因素有波动，通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。
否 第6页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第二节公司概况
一、基本信息 公司中文全称英文名称及缩写证券简称证券代码法定代表人注册地址办公地址主办券商主办券商办公地址会计师事务所签字注册会计师姓名会计师事务所办公地址 青岛华仁物业股份有限公司QINGDAOHUARENPROPERTYCO.,LTD华仁物业832319解艳燕青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户申万宏源上海市常熟路239号 中天运会计师事务所（特殊普通合伙）杨锡刚、李祥波 北京市西城区车公庄大街9号
二、联系方式 董事会秘书或信息披露负责人电话传真电子邮箱公司网址联系地址邮政编码公司指定信息披露平台的网址公司年度报告备置地 李珍0532-857002660532-85728377lissa1819@山东省青岛市市南区东海西路37号金都花园C-306266071董事会办公室
三、企业信息 股票公开转让场所挂牌时间行业（证监会规定的行业大类）主要产品与服务项目普通股股票转让方式普通股总股本（股） 全国中小企业股份转让系统2015-04-16房地产业 提供物业管理服务协议转让10,000,000 第7页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 控股股东 实际控制人 华仁世纪集团有限公司梁福东
四、注册情况 企业法人营业执照注册号税务登记证号码组织机构代码 号码 74039802-
6 报告期内是否变更是 是是 第8页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第三节会计数据和财务指标摘要 本期 盈利能力 上年同期 营业收入 75,029,979.64 53,421,843.77 毛利率 22.04% 21.24% 归属于挂牌公司股东的
净利润归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润加权平均净资产收益率 3,097,511.692,995,132.84 23.64% 3,638,725.103,578,376.46 41.66% 基本每股收益（元/股） 0.48 0.73 增减比例40.45% -14.87%-16.30% -34.25%
一、偿债能力 资产总计负债总计归属于挂牌公司股东的净资产（元）归属于挂牌公司股东的每股净资产（元）资产负债率流动比率利息保障倍数 本期期末33,367,380.7817,719,540.1515,647,840.631.5653.1%1.690.00 上年期末36,126,985.7425,573,344.6010,553,641.14 增减比例-7.64% -30.71%48.27% 2.11 -26.07% 70.79% - 1.26 - 0.00
二、营运情况 经营活动产生的现金流量净额应收账款周转率存货周转率
三、成长情况 本期-2,321,419.07 13.561,091.12 上年同期-1,788,656.74 增减比例- 19.32 - 822.70 - 第9页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 本期 总资产增长率营业收入增长率净利润增长率 上年同期 -7.64%40.45%-14.87% 增减比例 44.21% - 60.23% - 25.29% -
四、股本情况 普通股总股本（股）计入权益的优先股数量（股）计入负债的优先股数量（股）带有转股条款的债券（股）期权数量（股） 本期期末 上年期末10,000,000 - 增减比例5,000,000100.00% - - - - - - - -
五、非经常性损益 项目计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统
一 标准定额或定量享受的政府补助除外）除上述各项之外的其他营业外收入和支出 非经常性损益合计所得税影响数 非经常性损益净额 金额（元）83,870.0052,635.14136,505.1434,126.29102,378.85 第10页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第四节管理层讨论与分析
一、经营分析 (一)商业模式 作为物业管理企业，公司与房地产开发商、业主委员会或其他委托方订立物业管理合同， 根据该等合同公司向特定物业提供其各个部分的维修、养护、运行和管理服务，并依据 该等合同的收费条款向业主、物业使用人或委托方收取物业服务费、电梯运行费、空调 运行费等费用，该等费用形成公司的收入。
在自主向客户提供物业管理服务的同时，公司还在物业管理合同允许的范围内将部分专 业管理业务外包给该领域的专营企业，比如保安、保洁业务。
报告期内，公司的商业模式并未发生变化。
年度内变化统计： 事项 是或否- 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否 销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 (二)报告期内经营情况回顾 2014
年是公司稳步发展实现跨越的关键一年，公司董事会根据行业发展形势和市场状况，结合公司实际制定了切实可行的年度整体经营管理方针，配套制定了经营目标和管理原则。
公司内部职能部门和分公司及项目均良好的贯彻和执行了年度经营管理方针，并创造了优异的成绩。
一、经营业绩持续性高增长2014年度报告期内，营业收入较2013年度增加21,608,135.87元，增长率为40.45%，实现归属于挂牌公司股东的净利润3,097,511.69元，较高标准的增长率展示公司发展的良好势头。
二、业务拓展成绩显著华仁物业是青岛市最早进入市场化运作的物业公司之
一，拥有物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会常务理事单位、青岛市物业管理协会会长单位和青岛市守合同重信用企业。
报告期内，公司凭借过硬的物业管理实力和社会知名度，成功签订多个优质项目，具体包括：1.2014年世界园艺博览会中的植物馆和中华园项目；
2.青岛市市立医院项目（三级甲等医院）；
3.青岛市经济技术开发区人民法院项目（国家级开发区）；
4.青岛市CBD高端商写字楼财富地带项目； 第11页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告
5.胶州市高端住宅小区书香名苑项目；还有众多高端服务项目仍在洽谈当中，相信2015年我们的市场业绩将更加精彩。
其中，世界园艺博览会项目更是面向世界的窗口，世界各地的游客纷至沓来，华仁物业的优质服务彰显了公司的管理实力，也进一步提升了公司的品牌影响力。
三、品牌影响力不断提升荣誉方面：公司荣获2014年度山东省物业服务“金牌管家”称号；兖州紫金城项目获得济宁省优项目荣誉称号；青岛CBD中心欧典商苑项目获得市优项目荣誉称号。
企业文化建设方面，具体事项如下：
1.公司全新打造的网站上线并良好运行；
2.拍摄完成2014版华仁物业宣传片；
3.企业内刊《华仁物业人》按期出刊；
4.完成全新版本公司宣传册的制作与印刷；
5.公司八项工作原则的推进工作深入人心。
四、内部管控日趋完善（修改）报告期内确定了公司标准化文件的总目录及分目录；将物业服务的基础服务部分（即：公司各项工作流程和标准）与操作部分（即理念识别体系MI、视觉管理体系VI、行为管理体系BI）合并，形成操作标准，与管理标准组成标准化文件的核心内容，全面提升了企业现场精细化、规范化和标准运作。
五、团队建设报告期内，公司引进一批中高层管理和技术人员，其中包括高级职业经理人1名、水暖工程师1名、职能部门经理1名、项目经理2名、储备项目经理6名。
六、新三板挂牌筹备工作新三板挂牌工作，2014年8月31日做为股改基准日，10月完成公司股份改制并顺利取得工商营业执照，2015年1月9日，正式向中小企业股份转让系统提交申报资料并被接收审核。
总之，2014年公司的经营管理和企业发展工作又迈上了一个新台阶。
1.主营业务分析
(1)利润构成与现金流分析 项目 营业收入营业成本管理费用销售费用财务费用 营业利润资产减值损失营业外收入 本期 金额 变动比 例 75,029,979.6440.45% 58,495,160.0039.03% 7,620,832.18114.86% 0.000.00% 62,317.4465.38% 4,264,577.42854,277.21136,546.00 -18.23%302.22% 62.62% 占营业收入的比重 77.96%10.16%0.00%0.08% 5.68%1.14%0.18% 上年同期 金额 变动比 例 53,421,843.7760.23% 42,074,072.5466.14% 3,546,812.9342.02% 0.000.00% 37,680.5711,679. 60% 5,215,456.2525.03% 212,388.327.85% 83,968.001,579.3 5% 单位：元 占营业收入的比重 78.76%6.64%0.00%0.07% 9.76%0.40%0.16% 第12页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 营业外支出 40.86-98.83% 0.00% 3,503.1548.69% 0.01% 所得税费用 1,303,570.87-21.34% 1.74%1,657,196.0059.96% 3.10% 净利润 3,097,511.69-14.87% 4.13%3,638,725.1025.29% 6.81% 经营活动产生的现金-2,321,419.0729.79% - -1,788,656.74-130.46 - 流量净额 % 投资活动产生的现金 104,974.02-108.69 - -1,208,342.007.87% - 流量净额 % 筹资活动产生的现金 1,300,000.00100.00% - 0.00 - - 流量净额 项目变动及重大差异产生的原因：
（1）营业收入：本期金额比上期金额上升40.45%，主要系公司上期新增加物业项目在本期销售规模较上期增加所致；
（2）营业成本：本期金额比上期金额上升39.03%，主要系公司本期销售规模较上期增加，成本相应增加所致；
（3）管理费用：本期金额比上期金额上升114.86%，主要系公司本期管理人员增加及挂牌费用、股份支付所致；
（4）资产减值损失：本期金额比上期金额上升302.22%，主要系公司本期期末应收账款增加额高于上期期末应收账款增加额所致；
（5）营业外收入：本期金额比上期金额上升62.62%，主要系公司本期政府补助较上期增加所致。
现金流量分析：
一、经营活动产生的现金流量：报告期内，销售金额增加较大，销售带动的收款也相应增加较大。
二、投资活动产生的现金流量：报告期内，固定资产未有大额采购。
三、筹资活动产生的现金流量：报告期内，股权激励增资130万元。
(2)收入构成分析 类别/项目 本期收入金额占营业收入比上期收入金额占营业收入比 例% 例% 写字楼 42,734,157.58 56.96%33,193,025.42 62.14% 住宅 16,800,298.72 22.39%10,893,845.22 20.39% 市政 12,790,115.79 17.05% 4,653,267.13 8.71% 大学 2,705,407.55 3.60% 4,681,706.00 8.76% 合计 75,029,979.64 100.00%
53,421,843.77 100.00% 收入构成变动的原因市政项目收入方面：主要为新项目青岛世界园艺博览会及老项目城市阳台等市政项目的增加所致。
(3)营运分析 主要销售客户的基本情况：公司的客户群体涵盖高端写字楼、高端住宅项目、市政项目及校园项目等服务领域的客户，公司的服务合同分别通过政府采购、公开招标、邀请招标或者竞争性谈判以及合同续签等方式获得从行业来说，是房地产行业细分行业，但随着物业服务管理社会需求的不断扩展，公司已经向前期物业服务咨询、资产管理、会务服务、餐饮服务、家政服务 第13页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告等板块延伸。
物业服务管理工作没有地域之分，在城市化进程不断加快的背景下，这个行业是国家大力支持和鼓励的。
医院、学校、工厂等的后勤社会化以及政府采购物业公共服务也明显增多，这就给这个行业带来了无限生机。
为此在2014年制定了又计划又策略的市场战略。
集中青岛地区的显著优势资源和影响力优势，深挖周边区市拓展业务，增加了市场份额。
同时对现有管理项目提升服务质量，提供物业收费标准，从而增加营业额。
公司2014年度前五名客户销售金额为36，157，391.72元，占全部销售收入合计数的48.19%。
销售前5名2014年度客户金额占营业收入比例（%）凯悦中心9,671,614.2812.89华仁国际大厦6,996,664.829.33金都花园7,485,972.129.98城市阳台7,675,665.8010.23阳光大厦4,327,474.705.77合计36,157,391.7248.20 报告期内，上述前五大客户均不是公司持股5.00%以上的股东，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员和公司持股5.00%以上的股东未持有上述前五大客户权益或任职，公司与上述前五大客户不存在关联关系。
主要供应商的基本情况： 报告期内，公司采购前五名合同金额为2,299,200.00元，占全年采购总金额的9.09%。
公司的主要供应商包括中山元诚清洁工程有限公司（846，000.00元）、青岛银河安全 技术发展有限公司（510，000.00元）、上海瀛海三幸物业管理有限公司（561，600.00 元）、青岛海利阳光清洁服务有限公司（259，200元），青岛安捷车库管理有限公司（122， 400.00元）。
供应商前5名 2014年度 客户金额占营业收入比例（%） 中山元诚清洁工程有限公司 846,000.003.34% 上海瀛海三幸物业管理有限公司 561,600.002.22% 青岛银河安全技术发展有限公司 510,000.002.02% 青岛海利阳光清洁服务有限公司 259,200.001.02% 青岛安捷车库管理有限公司 122,400.000.49% 合计2,299,200.009.09% 报告期内，供应商稳定，上述前五大客户均不是公司持股5.00%以上的股东，公司董事、监事、高级管理人员、核心技术人员和公司持股5.00%以上的股东未持有上述前五大客户权益或任职，公司与上述前五大客户不存在关联关系。
重要订单的基本情况： 第14页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告
1、已在《公开转让说明书》披露的合同。
公司重要的销售及采购合同，均按照合同规定履行，未发生异常。
相关内容详见公开转让说明书“第二节公司业务”之“
四、公司的具体业务情况”之“（四）公司的重大业务合同及其履行情况”
2、新增合同：新增重要销售合同：《青岛市市立医院东院物业管理合同》、《胶州•书香名苑前期物业服务合同》新增重要采购合同：《青岛安捷车库管理有限公司》、《青岛市鑫环宇环境工程有限公司》
3、报告期内，公司重大业务合同均能够正常签署，合法有效，并且基本能够正常履行，不存在重大合同纠纷。
销售合同严格按照公司销售制度和销售政策执行，采购合同严格按照采购制度执行，与供应商合作情况良好。
2.资产负债结构分析 单位：元 项目 本期末 上年期末 占总资产比重的 金额 变动比例占总资产金额 变动比例占总资产增减 的比重％ 的比重％ 货币资金 4,260,517.97 -17.70% 12.77% 5,176,963.02 -36.67% 14.33% -1.56% 应收账款 8,155,795.70 180.60% 24.44% 2,906,591.41 10.76% 8.05% 16.40% 存货 72,916.38 112.56% 0.22% 34,303.92 -49.54% 0.09% 0.12% 长期股权投资 - - - 645,470.48 - - - 固定资产 3,009,335.38 -6.88% 9.02% 3,231,604.84 20.15% 8.95% 0.07% 在建工程 0.00 - - 0.00 - - - 短期借款 0.00 - - 0.00 - - - 长期借款 0.00 - - 0.00 - - - 总资产 33,367,380.78 -7.64% - 36,126,985.74 44.21% - - 项目变动原因：
应收账款：期末余额较期初余额上升180.60%，主要原因是公司2014年新增业务较2013年有较大增长，由于行业特点，合同外新增业务和临时性工作也发生了较大变化。
政府采购项目和临时性业务要单独进行审批程序，故应收账款有较大变化。
存货：期末余额较期初余额上升112.56%，主要系公司本期为确保新增业务的正常运营，增购了必备的生产物资和设备的备品备件；为降低采购成本，公司采取集中采购模式，增加了存货储备。
3.投资情况分析
(1)主要控股子公司、参股公司分析 无
(2)对外股权投资情况 青岛锦衣卫保安服务有限公司未能达到盈利的业绩目标，公司根据股权回收条款于2014年7月将所持有的青岛锦衣卫保安服务有限公司全部股权转让给该公司控股股东陈宝珠。
并于2014年9月收回投资款70万元。
对青岛锦衣卫保安服务有限公司的处置均按有限公司章程履行了相关决策程序。
第15页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告
(3)委托理财及衍生品投资情况 项目金鹰红利价值灵活配置混合型证券投资基金国债逆回购 总计委托贷款情况： 投资金额 200,000.00 300,000.00500,000.00 投资期限 - - 预计收益 - - (三)外部环境的分析
1.宏观环境
（1）经济结构调整趋向深入消费、投资和出口是拉动经济增长的三驾马车，2013年，在中国GDP的构成中，最终消费的占比已经达到了50%。
通过中国、美国、德国、法国和发达地区对最终消费占GDP份额的比较，美国占80%以上，近几年接近90%，第二是法国，中国还在后面。
拉动内需，提高消费对国内GDP的贡献率，实现国内经济发展的结构性转变业已成为各界共识。
近年来，国家多次出台政策刺激消费。
《关于调整经济结构促进持续发展的几个问题》就明确提出：我国已进入只有调整经济结构才能促进持续发展的关键时期，扩大内需是调整经济结构的立足点，而扩大居民消费又是扩大内需的主要着力点。
这也表明，国内经济结构调整政策的重心之一将是继续刺激消费，而物业服务行业作为新兴的第三产业必将受益于这一政策。
（2）城市化的水平不断提升根据住房和城乡建设部统计，2013年末，中国城镇化率为53.73%，比上年提高1.16个百分点，仍与国际水平相去甚远。
目前发达国家城市化率一般已接近或高于80%，人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家，城市化率也在60%以上。
也正因为如此，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。
预计到2030年，我国城市化率将达到65%，各类城镇将新增3亿多人口。
城市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体，这对于物业管理服务市场需求的增加将具有较为明显的推动作用。
（3）消费升级趋势日益明显根据美国经济学家钱纳里的模型，人均GDP超过1,000美元后，消费结构升级将显著加快，食品和衣着类基本需求型消费比重将不断下降，享受型消费比重迅速上升。
根据国家统计局数据，国内人均GDP水平已经分别于2003年、2008年和2012年突破1,000美元、3,000美元和5,000美元大关。
2013年国内人均GDP已经达到6,767美元，国内消费需求已经由基本需求型转为享受型。
与此同时，国内城镇居民恩格尔系数也在不断下降。
国内居民消费水平的提高将会推动国内消费步入黄金期，有利于物业管理行业的发展。
2.市场竞争现状据对全国31个省级行政单位的不完全统计，到2012年底物业管理的面积约145.3亿平方米，其中管理面积超过2,000万平方米的物业管理公司约20家，有3家超过5,000万平方米，行业高度分散。
据不完全统计，到2012年底全国物业服务企业约有71,000余家，其中一级资质的物业服务企业有1,168家，占全国企业总数的1.6%。
在各个省的一级资质物业服务企业分布 第16页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告当中，广东、江苏、山东的企业数量位居前
三，他们分别占到了一级资质总量的19%、10.4%、8.5%。
(四)竞争优势分析 公司是青岛市最早进入市场化运作的物业公司之
一，拥有物业服务企业一级资质，是中国物业管理协会常务理事单位、青岛市物业管理协会副会长单位和青岛市守合同重信用企业。
1、管理经验丰富青岛华仁国际大厦是山东省第一座符合国际5A智能化标准的高级写字楼。
在华仁物业的精心管理下，华仁国际大厦项目已顺利实现了连续三年之内完成“市优、省优、国优”标准的管理目标三级跳，标准规范的物业管理服务也得到了广大业主的高度评价，形成高标准项目接管的经验，对周边地区物业公司具有积极的参考意义。
公司拥有被称为“青岛东部第一楼”的高层商住楼金都花园项目，多年的物业管理经验积累让公司对一个项目生命周期的不同阶段都有着清楚的认识，对于楼宇的整体管控有着独到的服务经验。
建筑科技日新月异，公司对于先进项目的技术管理要求也有独到见解。
新接管的楼盘中不乏地区具有代表性的先进科技项目，公司对于此类高科技项目管理经验也十分丰富。
2、品质管理高标准公司熟谙国际质量管理体系的运用，通过了ISO9001国际质量体系认证、ISO14001环境管理体系认证、GB/T28001—2001职业健康安全管理体系认证。
公司在日常管理运作中，强调标准化、规范化、精细化管理，能够根据不同物业项目设定目标，并组织有效实施，使整体运行更趋平稳，管理更趋有效。
3、人力资源梯队健全公司的主要管理人员均持有住房和城乡建设部颁发的物业管理上岗证书，大部分具有大专以上学历，知识层次和综合素质相对较高，他们都长期从事物业管理实践与研究，有丰富、成功的物业管理经验。
公司目前拥有注册物业管理师近20名，青岛市评标专家2名。
公司重视人力资源队伍建设，通过在公司员工中有意识地重点培养，已经形成了梯级人才储备队伍，可以在短时间内为新项目组建起相对稳定的管理班子和从业队伍。
4、技术优势公司重视专业人才的合理使用，通过将人员智慧整合、技术优势整合，具备了很强的工程管理能力，能满足复杂项目的工程技术管理要求。
(五)持续经营评价 从公司管理方面来看公司业务、资产、人员、财务、机构等完全独立，保持有良好的公司独立自主经营的能力；会计核算、财务管理、风险控制等各项重大内部控制体系运行良好；行业发展势头良好，主要财务、业务等经营指标健康；经营管理层、核心业务人员队伍稳定；没有影响公司持续经营的事项发生。
因此，公司拥有良好的持续经营能力。
二、未来展望 (一)行业发展趋势 从1981年我国第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，至2012年，该行业的年营业收入超过3,000亿元。
物业管 第17页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前处于“成长期”的快速发展阶段。
（1）管理面积不断拓展。
据对全国31个省、自治区、直辖市的不完全统计，到2012年底物业管理的面积约145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查的数据公报显示的125.46亿平方米，增长了约16%。
在管理的面积当中，位居前十位的省份是浙江、广东、江苏、山东、四川、上海、湖南、湖北、河南、北京。
（2）企业数量较快增长。
据不完全统计，到2012年底全国物业服务企业约有71,000家，较2008年经济普查数据公布的58,406家增长了23%。
（3）从业队伍加速扩大。
据不完全统计，2012年底物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年经济普查公布的250.12万人，增长了145%。
在从业人员的数量当中位居全国前十位的省份是广东、广西、上海、北京、江苏、安徽、山东、河南、四川、河北。
2007年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到2012年底全国共有43,919人获得了物业管理师的资格。
当前我国物业管理的内外部环境和自身运作模式正在发生深刻变化，在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用，主要体现在四个方面：
（1）管理的物业由以住宅为主向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体扩展；
（2）物业管理内容在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，体现出物业管理丰富的商业价值；
（3）物业管理在城市管理的有效地位日益重要。
物业管理在北京奥运、上海世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪灾害、台风侵袭等重大活动和事件中发挥作用，充分证明了物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，是社会管理可以动用的有生力量；
（4）物业管理经营模式正在发生深刻的变化。
依托现代科学技术、现代信息技术和现代企业经营管理方式，正在形成一批走规模化、集约化、专业化经营的现代物业服务商。
(二)公司发展战略 第
一，通过传统物业服务扩张及资本运作，推动公司实现跨越式成长与发展。
在内部管理体系建立、各种服务模式的实践、人才的培养和储备、品牌建设与宣传方面均完成了初步的积累之后，公司将不断进行总结和创新实践，形成一套稳定的运作模式复制到各地区、各项目，继续保持运行企业ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和OHS18000职业健康安全管理体系，确保实现公司各阶段发展的目标。
一是：树立“成为中国一流的物业服务企业”的企业愿景，在3年之内，物业在客户满意率、服务品质、行业知名度、品牌效应等指标的衡量之下，进入省内一流的物业服务企业之列。
二是：继续推动传统物业服务发展，坚持走“市场竞争、分业经营”之路，依托公司发展实力及项目服务经验，逐步扩大管理面积和规模。
除现有的高端写字楼、高端住宅、政府项目、院校、景区、医院之外，继续向未涉及领域探索，实现物业服务全面涉及以及服务区域由山东省向全国扩展的目标。
第18页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告三是：依托挂牌全国股份转让系统，维持既有业务与创新业务思路相结合，以物业项目融资并以所融资金投资于物业主营业务的拓展。
具体方向包括：
1、与房地产企业建立战略合作关系，直接接管房地产企业开发的所有项目：单一物业服务项目踏勘、洽谈、签订服务协议投入的成本，往往并不比直接与房地产开发企业合作低。
因此，在挂牌成功后，公司将把市场拓展的重点，由单一的物业服务项目，扩展到与房地产开发企业建立战略合作关系，选择具有一定实力的房地产开发企业合作，直接接管其所有后期开发项目。
2、通过产业链上下游的企业并购，实现业务的快速扩张：向房地产管理咨询方向继续深入。
基于物业服务主营业务，通过资本运作，兼并或收购同行业企业，借力打力，更快速地向产业链上下游探索，加快华仁物业发展、扩张，建立华仁物业集团化发展框架。
并购目标方向包括：有潜力的或拥有优质项目的二级、三级物业企业；经营不佳但具备资质的业务企业，如工程管理企业、电梯维保企业、清洁服务企业、绿化服务企业等；具备房地产行业管理咨询资质及经验的中小型管理咨询企业。
3、向养老服务方向延伸：人口老龄化是中国在未来几十年内必须面对的重点问题，尤其是独生子女政策的实施，以及当前社会压力的增大，导致很多上世纪50年代、60年代出生的老人将没有子女能够全心照顾，这必然推动着养老市场的发展。
而突破当前养老院服务，提供中高端养老服务，必将逐渐为追求生活品质的中国人所接受。
公司将以房地产企业开发的养老城项目为聚焦点，进行养老服务的调研与探索。
第
二，，内部管理体系完善，强化“内功”提升企业核心竞争力。
一是：完善组织架构，加强各项管理职能。
二是：向国内行业的大型标杆企业看齐和学习：树立物业的学习榜样。
苦练内功，扎扎实实做好物业前期介入运作模式、销售配合服务模式、物业交付服务模式、前期物业服务模式等的运作。
通过不断总结和优化，形成华仁物业自有的、独特管理模式，并推广实践到新项目中去，让华仁物业的每个项目都是精品服务的典范。
三是：重视品质管理，确保服务水准。
品质管理的作用和价值就是为了保持项目运作的服务水准，通过品质管理监督的介入，对关键点进行把控和监督。
品质管理接受总部垂直领导，主要负责监督物业服务方面（包括：员工的工作形象和礼节、服务环境和氛围营造、服务工作的标准和程序等）和内部管理方面（包括：员工品质培训和教育、创优标准的运作）两大面的工作。
四是：借力大数据，依托网络平台技术，以科技推动跨越式发展。
以信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的新经济时代已经全面来临，为公司打开了转型升级的又一扇门，公司必须通过创新求变来获取新的经济增长点和生存发展空间。
包括：运用大数据，了解业主关注事项，联系相关合作商，进行集中订制，联盟越多，议价能力越强；搭建云平台，依托互联网技术将海量的服务器资源进行整合，调度分配给用户，从而解决用户因为存储计算资源不足所带来的问题；成立专业运营公司，实现并做到统一计划、统一维护、统一管理，以提高成本管控效果。
第
三，加强人力资源战略规划，为公司发展助力。
人力资源是企业长远发展的根本。
公司将秉承“人才是我们的资本”、“发展机会给到每一个已经做好准备员工”的人才理念，高度重视对人力资源工作的投入，为了适应企业可持续发展的需要，公司将着重做好人力资源以下各项工作：
1、建立人力资源战略规划，统筹策划好各阶段所需的人才种类、数量等，建立物业服 第19页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告务人才库，为公司的长期发展提供人力资源保障。
2、通过“自我造血”及“引进外来人才”两种方式，加大培养和引进人才力度。
“自我造血”，即企业培养。
该类人才属于与企业共成长的员工，经历了企业文化的深入熏陶，了解和熟悉公司的运作，对企业有忠诚度，使用起来得心应手。
因此，要加大对表现出色的员工和管理人员的培养，定期召集不同层次的管理人员和优秀员工进行培训，做好后续梯队的建设。
“引进外来人才”，主要通过引进同行业的优秀人员和其他服务业的优秀从业人员转行，通过新鲜血液的注入，增强整个企业的创新活力。
3、完善薪酬激励机制。
“一流的薪酬留住一流的人才，一流的人才造就一流的企业”，在人才价值已经完全市场化的今天，提供竞争力强的薪酬体系，可以有效地控制人才流动。
公司制订了一套科学的、灵活的、具有竞争力的薪酬体系，以适应企业发展的需要。
4、建立与完善“能者上、平者让、庸者下”的绩效考核体系。
公司将致力于推进项目经营管理责任制和基层员工绩效考核的考评体系，在内部建立“能者上、平者让、庸者下”的考评机制，将更多的机会、更好的机会给到有作为、敢做敢为的员工。
5、建立培训体系，提高员工整体素质。
公司将建立各级人员的培训体系，针对不同的岗位、不同的工种，制订不同的培训内容。
公司本部将建立管理人才和专业技术人才培训中心，对于各地区、各项目表现出色的员工和管理人员，定期集中到本部进行封闭式的培训，其目的是为了做好人才梯队建设和储备，适应企业长远发展需要。
6、大力推行各岗位任职资格，严把入职关。
第
四，加强品牌建设，统一品牌形象。
每一个品牌都有自身独特的元素和符号。
一是将完善品牌的视觉识别，主要包括：企业徽标和标识系统的设计、企业员工的着装设计、项目的统一风格设计和功能布局统
一、客户服务用品的品牌款式和风格统
一。
通过上述四种方式，形成公司独有的企业风格、个性和特征，客户通过视觉识别就能清晰地辨认。
二是加强品牌宣传：一方面通过提高企业的活动识别、即提高员工综合素质和服务水准来实现公司品牌的识别，另一方面通过自我宣传和客户宣传的方式，扩大公司品牌知名度。
(三)经营计划或目标 2015年经营计划为实现经营收入8260万元。
在资产管理版块、居家养老服务板块、手机APP运营方面和同行业企业兼并重组方面将实现布局和经营收入。
(四)不确定性因素 报告期内无对公司产生重大影响的不确定因素。
三、风险因素 (一)持续到本年度的风险因素
1.实际控制人不当控制的风险：公司实际控制人为梁福东，其控制公司
87.00%的股份。
若梁福东利用其拥有的公司实际控制权对公司的经营决策、人事、财务等进行不当控制，可能给公司经营和未来发展带来风险。
2.公司治理的风险：有限公司阶段公司的治理存在不规范的情况，如关联方经营同类业 第20页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告务、股东占用公司资金、公司会议记录不健全等。
股份公司成立后，公司制订了较为完备的《公司章程》、“三会”议事规则等治理制度，但股份公司成立时间较短，公司短期内仍可能存在治理不规范、相关内部控制制度不能有效执行的风险。
3.核心业务人员流失的风险：公司所处行业领域属于服务业，保持核心业务人员的稳定性是公司的核心竞争力之
一。
公司核心业务人员物业管理经验十分丰富，是物业服务行业高端管理人才，但由于行业内人才流动也较频繁，如果公司发生核心业务人员流失的情况，将给公司带来不利影响。
但本公司股份改制后进行了内部股权激励，核心业务人员成为自然人股东，并且在挂牌后也将实行中层以上人员的二次股权激励，大大增强了员工对企业的发展信心，稳定了员工队伍，降低了核心业务人员的流失风险。
4.管理风险：随着公司不断发展，公司业务规模及员工人数有了较大增长，经营管理面临的压力日趋增大。
公司虽然按照现代企业制度的要求建立了较为规范的管理体系，但随着公司规模不断扩大，公司管理体系和组织结构将日趋复杂化。
因此，公司面临现有的组织结构和管理模式不能适应公司规模不断扩大的风险。
5.劳动力成本上升风险：公司的营业成本以人工成本为主，近年工资水平的持续上涨，公司的人力成本和劳务外包成本不断上升，2012年度、2013年度、2014年人工成本及劳务外包成本占营业成本的比例分别为58.79%、63.43%、65.66%，人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响。
6.物业费无法收回的风险：公司提供物业服务时，往往面对众多业主，而个体的需求不同，对物业服务的感受可能会大相径庭，兼有个人经济状况差别等因素，会出现少量业主拖欠物业费甚至久拖不付的情形。
7.成本变动难以转移的风险：公司签订的物业服务合同多有三年期限、五年期限等情况，合同期间物业服务价格是固定的，而公司的成本会由于通货膨胀的因素有波动，通货膨胀导致的成本波动在合同期内是无法转移给客户的。
(二)报告期内新增的风险因素 无
四、对非标准审计意见审计报告的说明是否被出具“非标准审计意见审计报告”：审计意见类型： 董事会就非标准审计意见的说明：不适用 否标准无保留审计意见 第21页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第五节重要事项
一、重要事项索引 事项是否存在重大诉讼、仲裁事项是否存在对外担保事项是否存在股东及其关联方占用或转移公司资金、资产及其他资源的情况是否存在日常性关联交易或偶发性关联交易事项是否存在经股东大会审议过的收购、出售资产事项是否存在经股东大会审议过的对外投资事项是否存在经股东大会审议过的企业合并事项是否存在股权激励事项是否存在已披露的承诺事项是否存在资产被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的情况是否存在被调查处罚的事项是否存在重大资产重组的事项 是或否否否否 是否是否是是否 否否 索引- 五（二）一五（二）二五（二）三五（二）四- -
二、重大事项详情 案件进展情况、涉及金额、是否形成预计负债，以及对公司未来的影响：占用原因、归还及整改情况： (一)报告期内公司发生的日常性关联交易及偶发性关联交易情况 日常性关联交易事项具体事项类型1购买原材料、燃料、动力 2销售产品、商品、提供或者接受劳务委托，委托或者受托销售3投资（含共同投资、委托理财、委托贷款）4财务资助（挂牌公司接受的）5公司章程中约定适用于本公司的日常关联交易类型 总计 预计金额- 1,013,788.00- 发生金额- 1,013,788.00- (二)对外投资事项 青岛锦衣卫保安服务有限公司未能达到盈利的业绩目标，公司根据股权回收条款于2014年7月将所持有的青岛锦衣卫保安服务有限公司全部股权转让给该公司控股股东陈宝珠。
并于2014年9月收回投资款70万元。
对青岛锦衣卫保安服务有限公司的处置均按有限公司章程履行了相关决策程序。
第22页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 (三)股权激励计划在本年度的具体实施情况 为优化公司股权结构、吸引优质人才，使得核心员工或特殊贡献员工的财产性收入最大 化，公司对公司核心管理层、骨干员工进行股权激励。
本次股权激励分配给
15名高级 管理人员等激励对象的标的股票额度为130万股，不超过公司股票总数的13.00%。
依 据员工个人岗位、职称、学历、工龄和贡献等因素，综合考虑并确定员工认购的股份数 额，最终由公司确定后报公司董事会通过。
具体分配如下： 序号姓名职务拟分配的数量（万股）占标的股票总额的比例（%）占股本总额的比 例（%） 1解艳燕董事长 20 15.38% 2.00% 2徐广华总经理 15 11.54% 1.50% 3李珍常务副总经理 13 10.00% 1.30% 4薛崇江副总经理 13 10.00% 1.30% 5杨爱敏总经理助理 10 7.69% 1.00% 6于伟大区经理
8 6.15% 0.80% 7程艳斌大区经理
8 6.15% 0.80% 8高雅楠分公司总经理
8 6.15% 0.80% 9梁兆林分公司总经理
5 3.85% 0.50% 10卜钦梅分公司总经理
5 3.85% 0.50% 11张运国财务部经理
5 3.85% 0.50% 12丁娟品质部经理
5 3.85% 0.50% 13徐梦综合部经理
5 3.85% 0.50% 14陈述程运营部经理级
5 3.85% 0.50% 15董广发餐厅部经理
5 3.85% 0.50% 16合计 130 100.00% 13.00% 经公司股东会同意，本次股权激励原则上通过增资扩股方式，即公司向激励对象定向发 行130万股，发行价格为1.00元/股，该发行价格接近于公司最近一期末每股净资产。
2014年11月21日，增资扩股完成，取得新的工商营业执照。
(四)承诺事项的履行情况 报告期内，董事、监事、高级管理人员等共作出如下承诺：控股股东、实际控制人及董事、监事、高级管理人员作出的避免同业竞争的承诺：；“本人将不在中国境内外直接或间接从事或参与任何在商业上对股份公司构成竞争的业务及活动，或拥有与股份公司存在竞争关系的任何经济实体、机构、经济组织的权益，或以其他任何形式取得该经济实体、机构、经济组织的控制权。
本人在持有股份公司股份期间，本承诺持续有效。
本人愿意承担因违反上述承诺而给股份公司造成的全部经济损失”。
董事、监事、高级管理人员与公司所签订的重要协议或做出的重要承诺：“本人及本人关系密切的家庭成员，将不在中国境内外，直接或间接从事或参与任何在商业上对公司构成竞争的业务及活动；将不直接或间接开展对公司有竞争或可能构成竞争的业务、活动或拥有与公司存在同业竞争关系的任何经济实体、机构、经济组织的权益；或以其他任何形式取得该经济实体、机构、经济组织的控制权；或在该经济实体、机构、经济组织中担任总经理、副总经理、财务负责人、营销负责人及其他高级管理人员或核心业务人员”。
第23页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告股东对所持股份自愿锁定的承诺：；“其目前持有的全部股票锁定至华仁物业股票在全国中小企业股份转让系统挂牌后36个月”。
经自查、上述人员均未违反所作出的承诺。
第24页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第六节股本变动及股东情况
一、普通股股本情况 (一)普通股股本结构 股份性质
1、控股股东，实际控制人无限
2、董事监事售条及高级管理件股人员份
3、核心员工
4、无限售股份总数
1、控股股东，实际控制人有限
2、董事监事售条及高级管理件股人员份
3、核心员工
4、有限售股份总数总股本普通股股东人数 期初数量 比例 5,000,000100.00% 本期变动-5,000,000
0 0.00% 05,000,000 0.00%100.00%
0 0.00% 00-5,000,000 8,700,000 0 005,000,000 0.00% 0.00%0.00% - 840,000 010,000,00010,000,00017 (二)普通股前十名股东情况 序号 1 2345678 股东名称 华仁世纪集团有限公司 青岛华仁创业投资有限公司解艳燕徐广华李珍薛崇江杨爱敏于伟 期初持股数（股） 5,000,000 0 000000 持股变动（股） 期末持股数（股） 1,960,000 6,960,000 1,740,000 1,740,000 200,000 200,000 150,000 150,000 130,000 130,000 130,000 130,000 100,000 100,000 80,000 80,000 第
25页，共86页 期末持股比例 69.60% 17.40% 2.00%1.50%1.30%1.30%1.00%0.80% 期末数量 比例
0 -
0 -
0 -
0 - 8,700,000 87.00% 840,000 8.40% 010,000,00010,000,000 100.00% - 期末持有限售股份数（股） 期末持有无限售股份数（股） 6960000
0 1740000
0 200000
0 150000
0 130000
0 130000
0 100000
0 80000
0 青岛华仁物业股份有限公司
2014年度报告
9 程艳斌
0 80,000 80,000 0.80% 80000
0 10 高雅楠
0 80,000 80,000 0.80% 80000
0 合计 - 5,000,000
4,650,000 9,650,000 96.50% 9650000
0 前十名股东间相互关系说明 公司前十名股东中，青岛华仁创业投资有限公司系华仁世纪集团有限公司之子公
司。
解艳燕兼任华仁世纪集团有限公司董事兼常务副总裁、青岛华仁创业投资有限公司董事。
除上述披露的情况外，公司前十名股东之间不存在其他关联关系。
二、优先股股本基本情况 项目计入权益的优先股计入负债的优先股 优先股总计 期初股份数量（股）
0 数量变动（股）000 期末股份数量（股）000
三、控股股东、实际控制人情况 (一)控股股东情况 公司控股股东为华仁世纪集团有限公司，华仁世纪集团有限公司持有公司69.60%的股份，并通过其子公司青岛华仁创业投资有限公司控制公司17.40%的股份，故华仁世纪集团有限公司合计控制公司87.00%的股份。
华仁世纪集团有限公司成立于1995年1月29日，注册号为，注册资本5,000万元人民币，法定代表人为梁福东，住所为青岛市市南区东海路37号，经营范围：一般经营项目：项目投资；经营管理；销售：五金，家用电器，日用百货，服装，化工产品（不含危险品）；房屋租赁；研制、开发、生产、销售网络设备、计算机软硬件；技术信息咨询、开发、培训服务；室内装饰装潢。
（以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营）。
报告期内，控股股东并无变动。
(二)实际控制人情况 公司的实际控制人为梁福东，梁福东持有公司控股股东华仁世纪集团有限公司83.14%的股份，为公司的实际控制人。
梁福东，男，1959年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。
1978年10月至1985年9月服役于沈阳军区，1985年9月至1990年12月任青岛金城工贸公司经理，1990年12月至1992年10月任青岛金城商场总经理，1992年11月至2001年2月任青岛金城实业（集团）有限公司董事长兼总裁，2001年3月起任华仁世纪集团有限公司董事长兼总裁，兼任华仁药业股份有限公司董事、青岛华仁房地产开发有限公司董事、青岛华仁投资管理有限公司董事、青岛泰克玛科技有限公司董事、青岛华仁创业投资有限公司董事、中扶华仁能源有限公司董事、陕西华仁矿业有限公司董事，2012年3月起兼任青岛市大学生创业协会会长，2014年7月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
报告期内，公司实际控制人未发生变化。
第26页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第七节融资及分配情况
一、报告期内普通股股票发行情况
二、债券融资情况 代码 简称 债券类型融资金额（元） 存续时间 是否按期还本 付息 合计 -
三、间接融资情况 融资方式 融资方 合计 融资金额（元）- 存续时间 是否按期还本付息
四、报告期内普通股利润分配情况 股利分配日期合计 每10股派现数（含税）- 每10股送股数（股）- 每10股转增数（股）- 第27页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第八节董事、监事、高级管理人员及员工情况
一、董事、监事、高级管理人员情况 (一)基本情况 是否在 姓名 职务 性别 年龄 学历 任期 公司领 取薪酬 解艳燕 董事长 女 42 研究生
2014年9月至2017年9月 是 梁福东 董事 男 55 研究生2014年9月至2017年9月 否 褚旭 董事 男 36 本科 2014年9月至2017年9月 否 许新民 独立董事 男 63 本科 2014年9月至2017年9月 否 郭维涛 独立董事 男 42 本科 2014年9月至2017年9月 否 刘玉英监事会主女席 42 本科 2014年9月至2017年9月 否 牛晓燕 监事 女 40 本科 2014年9月至2017年9月 否 程艳斌 监事 女 37 本科 2014年9月至2017年9月 是 徐广华 总经理 男 40 本科 2014年9月至2017年9月 是 常务副总 李珍 经理董事 女 38 本科 2014年9月至2017年9月 是 会秘书 薛崇江 副总经理 男 59 本科 2014年9月至2017年9月 是 杨爱敏总经理助女理 45 本科 2014年9月至2017年9月 是 张运国财务负责男人 37 本科 2014年9月至2017年9月 是 董事会人数：
5 监事会人数：
3 高级管理人员人数：
5 董事、监事、高级管理人员相互间关系及与控股股东、实际控制人间关系： 梁福东是公司的实际控制人；公司的控股股东是华仁世纪集团有限公司，梁福东持有华 仁世纪集团有限公司
83.14%的股份。
(二)持股情况 姓名 解艳燕梁福东褚旭许新民郭维涛刘玉英 职务 董事长董事董事独立董事独立董事监事会主席 年初持普通股股数（股） 05,000,000 0000 本年持普通股股数量变动 200,0003,700,000 0000 年末持普通股股数（股）200,0008,700,0000000 期末普通股持股比例2%87%0.00%0.00%0.00%0.00% 期末持有股票期权数量 000000 第28页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 牛晓燕 监事
0 0
0 0.00%
0 程艳斌 监事
0 80,000 80,000 0.8%
0 徐广华 总经理
0 150,000 150,000 1.5%
0 常务副总经 李珍 理董事会秘
0 130,000 130,000 1.3%
0 书 薛崇江 副总经理
0 130,000 130,000 1.3%
0 杨爱敏
总经理助理
0 100,000 100,000 1.0%
0 张运国财务负责人
0 50,000 50,000 0.5%
0 (三)变动情况 董事长是否发生变动 否 信息统计总经理是否发生变动是 董事会秘书是否发生变动 是 财务总监是否发生变动 否 姓名期初职务变动类型（新期末职务任、换届、离任） 变动原因 徐广华 副总经理换届 总经理 完善公司领导层结构，推进公司业务进一步发展 李珍 副总经理新任 副总经理及董事会秘书 推进董事会各项业务的开展 本年新任董事、监事、高级管理人员简要职业经历
1、董事1.1梁福东，男，1959年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历,公司实际控制人，董事。
1978年10月至1985年9月服役于沈阳军区，1985年9月至1990年12月任青岛金城工贸公司经理，1990年12月至1992年10月任青岛金城商场总经理，1992年11月至2001年2月任青岛金城实业（集团）有限公司董事长兼总裁，2001年3月起任华仁世纪集团有限公司董事长兼总裁，兼任华仁药业股份有限公司董事、青岛华仁房地产开发有限公司董事、青岛华仁投资管理有限公司董事、青岛泰克玛科技有限公司董事、青岛华仁创业投资有限公司董事、中扶华仁能源有限公司董事、陕西华仁矿业有限公司董事，2012年3月起兼任青岛市大学生创业协会会长，2014年7月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
1.2解艳燕，女，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历，物业管理师，中级工程师。
1990年7月至2006年4月任大庆石油管理局工程师，2006年4月至2008年10月任华仁世纪集团有限公司企管部主任；2008年10月至2014年7月任华仁物业董事长兼总经理，2012年2月起任华仁世纪集团有限公司董事（2013年3月起兼任常务副总裁），兼任临沂华仁鹰谷置业有限公司董事、青岛华仁投资管理有限公司董事、青岛华仁创业投资有限公司董事，2009年9月起兼任青岛市物业管理协会副会长，2014年7月起兼任华仁物业董事长；目前为公司董事、董事长，根据股份公司创立大会决议和第一届董事会第一次会议决议，其本届董事、董事长职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
1.3褚旭，男，1978年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。
2000年8月 第29页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告至2002年5月任中国农业发展银行济宁分行行长秘书；2002年6月至2006年12月在华仁世纪集团有限公司投资管理部任助理经理、副总经理、经理、集团总裁助理，2007年1月至2009年9月任青岛华仁药业股份有限公司董事会秘书，2009年10月至2010年9月任华仁世纪集团有限公司总裁助理兼企管中心主任，2010年10月起任华仁世纪集团有限公司副总裁兼董事会秘书，兼任青岛华仁创业投资有限公司董事兼总经理，2012年2月起兼任青岛华仁信息传播有限公司监事、青岛华仁投资管理有限公司董事、古丈县留心矿产有限责任公司董事、中扶华仁能源有限公司董事、陕西华仁矿业有限公司董事、青岛创盈股权投资基金管理有限公司执行董事、青岛市大学生创业投资有限公司董事兼总经理、青岛市创业者协会副会长、北京双杰电气股份有限公司董事，2014年7月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
1.4许新民，男，1951年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。
1969年3月至1984年10月在沈阳军区服役，1984年11月至2001年2月任常州市房地产管理局房管处长、物业处长，2001年起任中国物业管理协会副秘书长，2014年9月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
1.5郭维涛，男，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生学历。
1994年8月至2000年8月任吉林威特集团分公司经理，2000年8月至2004年5月任长春日报报业集团编辑、记者，2004年5月至2010年10月任清华控股集团事业部经理，2010年10月起任北京利剑企业咨询顾问有限公司首席专家，兼任北大纵横管理咨询公司合伙人、教练，2014年9月起兼任华仁物业董事；目前为公司董事，根据股份公司创立大会决议，其本届董事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
2、监事2.1刘玉英，女，1972年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，中级会计师。
1997年7月至2006年12月任青岛华仁房地产开发有限公司财务部副经理，2007年1月起任华仁世纪集团有限公司审计部经理，2012年2月起兼任华仁世纪集团有限公司监事、青岛华仁投资管理有限公司监事、青岛泰克玛科技有限公司监事、青岛热能设备有限责任公司监事、青岛华仁创业投资有限公司监事、青岛华仁矿业有限公司监事、青岛创盈股权投资基金管理有限公司监事、青岛市大学生创业投资有限公司监事，2014年9月起兼任华仁物业股份有限公司监事、监事会主席；目前为公司监事、监事会主席，根据股份公司创立大会决议和第一届监事会第一次会议决议，其本届监事、监事会主席职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
2.2牛晓燕，女，1974年出生，中国国籍，无境外永久居留权，专科学历，中级会计师。
1994年7月至2000年5月任青岛金城物业管理有限公司出纳，2000年5月至2002年6月任华仁世纪集团有限公司审计员，2002年7月至2006年9月任青岛华仁药业股份有限公司主管会计，2006年10月起任华仁世纪集团有限公司审计员，2014年9月起兼任华仁物业股份有限公司监事；目前为公司监事，根据股份公司创立大会决议，其本届监事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
2.3程艳斌，女，1977年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师，中级人力资源管理师。
1998年5月至2001年10月任吉林市九星国营林场政工，2001年11月至2003年11月任青岛康捷汽车销售服务有限公司办公室主任，2003年12月起任华仁物业区域总经理，2014年9月起兼任华仁物业股份有限公司监事；目前为公司监事，根据股份公司创立大会决议，其本届监事职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
第30页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告
3、高级管理人员3.1徐广华，男，1977年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师。
1999年8月至2006年11月任青岛台东地产集团公司主管，2006年11月至2014年7月任华仁物业副总经理，2014年7月起任华仁物业总经理；目前为公司总经理，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届总经理职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
3.2李珍，女，1976年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师，中级经济师。
2000年7月至2003年11月任青岛第一百盛有限公司服务管理主任，2003年11月至2012年5月任华仁物业项目经理、市场部经理，2012年6月至2014年1月任华仁物业总经理助理，2014年2月起任华仁物业常务副总经理，2014年9月起兼任华仁物业董事会秘书；目前为公司常务副总经理、董事会秘书，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届常务副总经理、董事会秘书职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
3.3薛崇江，男，1955年出生，中国国籍，无境外永久居留权，高中学历。
1973年12月至1982年12月为济南军区司令部管理局战士，1982年12月至2001年5月任济南军区第六招待所所长，2001年5月至2003年12月任青岛石油总公司大项目办公室处长，2003年12月起任华仁物业副总经理；目前为公司副总经理，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届副总经理职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
3.4杨爱敏，女，1969年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，物业管理师。
1992年3月至2002年11月为青岛艺术学校总务科职员，2002年12月至2005年12月任青岛海悦物业管理有限公司经理，2006年1月至2010年12月任华仁物业项目经理，2011年12月起任华仁物业总经理助理；目前为公司总经理助理，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届总经理助理职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
3.5张运国，男，1977年出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，中级会计师。
2000年8月至2001年6月任山东新立克集团有限公司审计专员，2001年7月至2002年12月任青岛琅琊台集团股份有限公司财务部成本会计、主管会计，2003年1月至2006年7月任青岛三元集团股份有限公司财务主管、审计主管，2006年8月至2008年11月任青岛益佳国际贸易有限公司分管分公司的财务经理，2008年12月至2009年6月任青岛金华工业集团有限公司财务经理，2009年6月至2014年6月任华仁世纪集团有限公司分管子公司的财务经理，2014年7月至2014年9月任华仁物业财务经理，2014年9月起任华仁物业财务负责人；目前为公司财务负责人，根据股份公司第一届董事会第一次会议决议，其本届财务负责人职务任期三年，从2014年9月至2017年9月。
二、员工情况 (一)在职员工（母公司及主要子公司）基本情况 按工作性质分类 行政管理人员生产人员销售人员 期初人数期末人数 92 90 535 493 - - 按教育程度分类博士硕士本科 第31页，共86页 期初人数期末人数 - -
2 2 35 42 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 技术人员 - - 专科 117 120 财务人员
8 14专科以下 481 415 员工总计 635 597需公司承担费用的离退休职 99 工人数 人员变动、人才引进、培训、招聘、薪酬政策等情况： 报告期内，公司员工保持相对稳定，除少量的人员调整外，没有发生重大变化。
公司有 针对性地参加人才交流会，招聘应届毕业生和优秀专业人才，并为人才提供内部专业培 训以及打造任人才发挥自己才干的舞台和机会，帮助人才实现自身的价值。
同时，公司 也为人才提供与自身价值适应的待遇和职位。
(二)核心员工 期初员工数量
期末员工数量 （人） （人） 核心员工
0 0 披露核心技术团队或关键技术人员的基本情况： - 期末普通股持股数量（股）
0 期末股票期权数量（股）
0 第32页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 第九节公司治理及内部控制
一、公司治理 (一)制度与评估
1、公司治理基本状况报告期内，公司建立健全了“三会”议事规则、《关联交易管理办法》、《对外投资管理办法》、《对外担保管理办法》、《投资者关系管理制度》等规章制度。
2014年9月18日，股份公司创立大会召开，公司已根据《公司法》及公司章程有关规定，建立了股东大会、董事会、监事会和经营管理机构，并对其职权作出明确的划分，具有健全的组织机构。
1.1股东大会由全体股东组成，是股份公司的最高权力机构。
1.2公司设董事会，董事会对股东大会负责。
董事会由5名董事组成，设董事长1名。
董事任期3年，可连选连任。
董事会设董事会秘书1名，对董事会负责。
1.3公司设监事会，监事会由3名监事组成，其中职工代表监事1名，设监事会主席1名。
监事任期3年，可连选连任。
1.4公司建立了完整独立的经营管理机构，其中设总经理1名、副总经理2名、总经理助理1名、财务负责人1名以及董事会秘书1名，下设财务管理部、综合管理部、人力资源部、品质管理部、市场开发部、运营管理部等6个职能部门及市北分公司、黄岛分公司、胶州分公司、临沂分公司、兖州分公司等5个分公司。
2014年9月18日，公司召开创立大会暨2014年第一次股东大会及第一届董事会第一次会议，审议通过了《公司章程》、《青岛华仁物业股份有限公司股东大会议事规则》、《青岛华仁物业股份有限公司董事会议事规则》、《青岛华仁物业股份有限公司监事会议事规则》、《青岛华仁物业股份有限公司关联交易规则》、《青岛华仁物业股份有限公司对外担保管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司对外投融资管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司防范控股股东及关联方占用公司资金管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司总经理工作细则》、《青岛华仁物业股份有限公司董事会秘书工作制度》、《青岛华仁物业股份有限公司投资者关系管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司信息披露管理制度》等12项公司治理制度。
2、公司治理机制是否给所有股东提供合适的保护和平等权利的评估意见在制度层面上规定投资者关系管理、关联股东和董事回避制度，以及与公司财务管理、风险控制相关的内部管理制度，同时建立了投资者关系管理、信息披露管理等制度。
公司现有制度能给所有股东利益提供合适保护，也能保证股东尤其是中小股东充分行使知情权、参与权、质询权和表决权等权利。
自股份公司设立以来，前述制度能得以有效执行。
公司将根据发展需要，及时补充和完善公司治理机制，更有效执行各项内部制度，更好地保护全体股东的利益。
3、公司重大决策是否履行规定程序的评估意见《公司法》、《公司章程》等对公司重要的人事变动、对外投资、融资、关联交易、担保等事项都作出了具体的规定。
经自查，在实际执行过程中，公司均能够按照相关规定召开董事会或股东大会，会议的召集、召开等程序也符合相关法律法规的规定。
4、公司章程的修改情况原有限责任公司的《公司章程》较为简单，股份公司成立之后，2014年9月18日，公 第33页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告司在创立大会暨2014年第一次临时股东大会审议通过了《关于制定青岛华仁物业股份有限公司章程的议案》；在2014年，公司进行了一次股权激励后，公司注册资本由870万调整为1000万元，2014年11月1日第二次临时股东大会通过了《关于修改公司章程部分条款的议案》。
(二)三会运作情况
1、三会召开情况 会议类型 报告期内会议召开的次数 董事4次会 股东4次大会 简要内容
1、第一届董事会第一次会议：选举公司董事长，聘任公司总经理、副总经理和财务负责人及董事会秘书；审议通过了《青岛华仁物业股份有限公司总经理工作细则》、《青岛华仁物业股份有限公司董事会秘书工作制度》、《青岛华仁物业股份有限公司投资者关系管理制度》、《青岛华仁物业股份有限公司信息披露管理制度》。
2、第一届董事会第二次会议：审议通过了《关于青岛华仁物业股份有限公司股权激励方案的议案》、《关于修改公司章程部分条款的议案》、《关于审议董事会对公司运作情况评估报告的议案》、《关于公司申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并采用协议转让方式公开转让股票的议案》、《关于授权董事会办理公司申请股票在全国中小企业股份转让系统挂牌并公开转让相关事宜的议案》、《关于召开2014年第二次临时股东大会的议案》。
3、第一届董事会第三次会议：审议并通过了《关于公司与关联方之间关联交易的议案》、《关于以闲置资金投资理财产品的议案》、《关于召开2014年第三次临时股东大会的议案》。
4、第一届董事会第四次会议：审议并通过了《关于以闲置资金投资理财产品的议案》、《关于召开2014年第四次临时股东大会的议案》。
1、创立大会暨2014年第一次临时股东大会：审议通过了《关于青岛华仁物业管理有限公司由有限公司整体变更设立为股份公司的议案》；《关于青岛华仁物业股份有限公司筹办情况的报告》；《关于青岛华仁物业股份有限公司设立费用的报告》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司章程的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司股东大会议事规则的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司董事会议事规则的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司监事会议事规则的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司关联交易规则的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司对外担保管理制度的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司对外投融资管理制度的议案》；《关于制定青岛华仁物业股份有限公司防范控股股东及关联方占用公司资金管理制度的议案》；《关于选举青岛华仁物业股份有限 第34页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告 公司第一届董事会成员及确定董事薪酬的议案》；《关于选 举青岛华仁物业股份有限公司第一届监事会股东代表监事及 确定监事薪酬的议案》；《关于聘用会计师事务所的议案》； 《关于授权董事会办理股份公司设立相关事宜的议案》；
2、 2014
年第二次临时股东大会：审议并通过了《关于青岛华仁 物业股份有限公司股权激励方案的议案》、《关于修改公司 章程部分条款的议案》、《关于公司申请股票在全国中小企 业股份转让系统挂牌并采用协议转让方式公开转让股票的议 案》、《关于授权董事会办理公司申请股票在全国中小企业 股份转让系统挂牌并公开转让相关事宜的议案》。
3、2014
年 第三次临时股东大会：审议并通过了《关于公司与关联方之 间关联交易的议案》。
4、2014年第四次临时股东大会：审议 并通过了《关于以闲置资金投资理财产品的议案》。
监事1次会 第一届监事会第一次会议：选举公司监事会主席。
2、三会的召集、召开、表决程序是否符合法律法规要求的评估意见 经公司自查，三会的召集、召开、表决程序等严格按照《公司法》、《公司章程》等相
关法律法规的规定，决议内容及签署合法合规、真实有效。
能够确保全体股东尤其是中小股东享有平等地位，充分行使自己的权利。
(三)公司治理改进情况 公司自股份改制以来，公司治理结构和治理能力得到了良好的提升，相关机构的设置和人员的配备严格按照《公司法》、《公司章程》等有关法律法规的要求设置齐全和人员配备到位，而且都是聘请了专业人员从事专职的工作，人员定岗定位定责，机构协调和人员任职资质都达到了全国股份转让系统有限公司的要求。
公司战略投资者法人机构均在公司委派了董事、监事人员。
法人股东委派人员均参加公司董事会、监事会会议，充分表达意见，并形成决议，各项程序透明，决议公开。
(四)投资者关系管理情况 公司严格按照《公司法》、《公司章程》的要求，专门制定相关规定，公司设立了联系电话和电子邮箱，由公司董事会信息披露事务负责人负责接听，以便于保持与投资者及潜在投资者的联系与沟通，在沟通过程中，遵循《信息披露管制制度》的规定。
(五)董事会下设专门委员会在本年度内履行职责时所提出的重要意见和建议 公司董事会目前暂未设立专门委员会。
二、内部控制 (一)监事会就年度内监督事项的意见
公司监事会在报告期内的监督活动中，未发现公司存在重大风险事项，监事会对报告期内的监督事项无异议。
第35页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司2014年度报告(二)公司保持独立性、自主经营能力的说明报告期内，公司在业务、资产、人员、财务、机构方面具有完全的独立性，并拥有完整的业务体系及面向市场独立经营的能力。
1、业务独立情况公司所有业务均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业。
公司与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业未发生过严重影响公司独立性的关联交易。
2、资产独立情况公司资产产权关系明晰，不存在被控股股东、实际控制人及其控制的其他企业占用的情况。
公司拥有开展业务所需的技术、场所和必要设备、设施，具有与经营有关的品牌、经营管理系统。
3、人员独立情况公司的总经理、常务副总经理、副总经理、总经理助理、财务负责人和董事会秘书等公司高级管理人员不存在在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业担任除董事、监事以外职务的情形，没有在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业领薪的情形；公司财务人员均只在公司任职并领薪，不存在在控股股东、实际控制人及其控制的其他企业中兼职的情形。
4、财务独立情况公司建立了独立的财务核算体系，能够独立做出财务决策，具有规范的财务会计制度。
公司独立在银行开户，依法独立进行纳税申报和履行纳税义务，不存在与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业共用银行账户的情形。
5、机构独立情况公司设置了独立的、符合股份公司要求和适应公司业务发展需要的组织机构，股东大会、董事会、监事会规范运作，独立行使经营管理职权。
公司拥有独立的经营和办公场所。
公司各组织机构的设置、运行和管理均独立于控股股东、实际控制人及其控制的其他企业。
(三)对重大内部管理制度的评价公司对会计核算体系、财务管理和风险控制等重大内部管理制度进行自我检查和评价，尚未发现公司以上内部管理制度存在重大缺陷，公司将持续提升内部控制水平。
(四)年度报告差错责任追究制度相关情况本报告期内，公司尚未建立《年度报告重大差错责任追究制度》。
公司将根据《公司法》、《会计法》、《全国中小企业股份转让系统挂牌公司信息披露细则》等法律、法规及其他规范性文件，及时建立《年度报告重大差错责任追究制度》。
本报告期内，公司未发生年度报告重大差错责任事件。
第36页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 第十节财务报告
一、会计师事务所审计报告正文 是否审计 是 审计意见 标准无保留意见 审计报告编号 中天运[2015]审字第90377号 审计机构名称 中天运会计师事务所（特殊普通合伙） 审计机构地址 北京市西城区车公庄大街9号 审计报告日期 2015-04-10 注册会计师姓名 杨锡刚、李祥波 青岛华仁物业股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的青岛华仁物业股份有限公司（以下简称“华仁物业公司”）财务报表，包括
2014年12月 31日的资产负债表，2014年度的利润表、现金流量表和所有者权益变动表以及财务报表附注。
一管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是华仁物业公司管理层的责任，这种责任包括：
(1)按照企业会计准则的规定编制 财务报表，并使其实现公允反映；
(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或 错误导致的重大错报。
二
注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。
我们按照中国注册会计师审计准则的规 定执行了审计工作。
中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审 计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会 计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时，注册会计 师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有 效性发表意见。
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财 务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三
审计意见 审计报告正文：我们认为，华仁物业公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反 映了华仁物业公司2014年12月31日的财务状况以及2014年度的经营成果和现金流量。
二、经审计的财务报表 (一)资产负债表 项目流动资产：货币资金以公允价值计量且其变动 附注 五、1- 期末余额 4,260,517.97- 第37页，共86页 单位：元 年初余额 5,176,963.02- 青岛华仁物业股份有限公司 计入当期损益的金融资产应收票据应收账款预付款项应收利息应收股利其他应收款存货一年内到期的非流动资产其他流动资产 流动资产合计非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款 五、2五、3五、4五、5- 长期股权投资投资性房地产固定资产在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产 非流动资产合计资产总计 流动负债：短期借款以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债应付票据应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利 五、6五、7五、8- 五、10五、11五、12五、13- 200,000.008,155,795.70 17,194,936.1372,916.38123,037.3330,007,203.51 - 3,009,335.380.00350,841.893,360,177.2733,367,380.78 0.00- 3,026,656.683,033,692.174,555,454.114,365,120.47 - 第38页，共86页 2014年度报告 550,000.002,906,591.41 81,611.41- 23,363,168.0734,303.92- 32,112,637.83 - 645,470.48- 3,231,604.840.00- 137,272.59- 4,014,347.9136,126,985.74 0.00- 663,572.821,644,441.302,746,863.972,629,949.80 - 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 其他应付款一年内到期的非流动负债其他流动负债 五、14- 2,738,616.72- 17,888,516.71- 流动负债合计 - 非流动负债： - 长期借款 - 应付债券 - 长期应付款 - 长期应付职工薪酬 - 17,719,540.15 0.00- 25,573,344.60 0.00- 专项应付款 - 预计负债 - 递延收益 - 递延所得税负债 - - - - - - - - - 其他非流动负债 - 非流动负债合计 - - - - - 负债合计 - 所有者权益（或股东权
- 益）： 17,719,540.15 25,573,344.60 实收资本（或股本）资本公积减：库存股其他综合收益 五、15五、16- 10,000,000.005,359,136.92- 5,000,000.00- 专项储备盈余公积未分配利润外币报表折算差额归属于母公司所有者权益合计 五、17五、18- 28,870.37259,833.34 - 555,364.114,998,277.03 - 少数股东权益 - - - 所有者权益合计负债和所有者权益总计 法定代表人：解艳燕 - 15,647,840.63 10,553,641.14 - 33,367,380.78 36,126,985.74 主管会计工作负责人：张运国
会计机构负责人：张运国 (二)利润表 项目
一、营业总收入其中：营业收入
二、营业总成本其中：营业成本营业税金及附加销售费用 附注 五、19五、19- 本期金额75,029,979.6458,495,160.000.00 第39页，共86页 单位：元 上期金额53,421,843.7742,074,072.540.00 青岛华仁物业股份有限公司 管理费用财务费用资产减值损失加：公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 五、21五、22五、23 - 投资收益（损失以“－”号填列） 五、24 其中：对联营企业和合营企- 业的投资收益 汇兑收益（损失以“-”号填- 列）
三、营业利润（亏损以“－”- 号填列） 加：营业外收入其中：非流动资产处置利得减：营业外支出其中：非流动资产处置损失
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 五、25五、26- 减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 五、27- 归属于母公司所有者的净利- 润 少数股东损益 -
六、每股收益： - （一）基本每股收益 - （二）稀释每股收益 -
七、其他综合收益的税后净 额- (一)以后不能重分类进损益- 的其他综合收益
1．重新计量设定受益计划净- 负债或净资产的变动
2．权益法下在被投资单位不- 能重分类进损益的其他综合 收益中享有的份额 （二）以后将重分类进损益- 的其他综合收益
1．权益法下在被投资单位以- 后将重分类进损益的其他综 合收益中享有的份额
2．可供出售金融资产公允价- 7,620,832.1862,317.44854,277.21- 51,427.17 - - 4,264,577.42 136,546.00- 40.86- 4,401,082.56 1,303,570.873,097,511.69 - 0.48- - - - - - - 第40页，共86页 2014年度报告 3,546,812.9337,680.57212,388.32- -17,721.11 - - 5,215,456.25 83,968.00- 3,503.15- 5,295,921.10 1,657,196.003,638,725.10 - 0.73- - - - - - - 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 值变动损益
3．持有至到期投资重分类为- 可供出售金融资产损益 - -
4．现金流量套期损益的有效- 部分 - -
5．外币财务报表折算差额-
6．其他 -
八、综合收益总额 - 归属于母公司所有者的综合- 收益总额 3,097,511.69- 3,638,725.10- 归属于少数股东的综合收益- 总额 - - 法定代表人：解艳燕主管会计工作负责人：张运国会计机构负责人：张运国 (三)现金流量表 项目
一、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量：收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计投资活动产生的现金流量净额 附注 五、28五、29- 本期金额 71,245,809.59- 5,900,643.5177,146,453.1035,362,364.1723,088,741.65 3,712,922.0717,303,844.2879,467,872.17-2,321,419.07 700,000.00- 单位：元 上期金额 54,110,884.09- 4,076,925.3058,187,809.3919,918,644.5223,669,284.14 2,285,725.9814,102,811.4959,976,466.13-1,788,656.74 - - - - - - - - - - - 595,025.981,208,342.00 - - - - - - - - - - - - - 104,974.02-1,208,342.00 第41页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告
三、筹资活动产生的现金流量：吸收投资收到的现金其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金取得借款收到的现金发行债券收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金其中：子公司支付给少数股东的股利、利润支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额加：期初现金及现金等价物余额
六、期末现金及现金等价物余额 法定代表人：解艳燕主管会计工作负责人：张运国 - -1,300,000.00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
1,300,000.00 0.00 - 0.00 0.00 - -916,445.05-2,996,998.74 -5,176,963.028,173,961.76 -4,260,517.975,176,963.02 会计机构负责人：张运国 第42页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 (四)所有者权益变动表 项目
一、上年年末余额加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年年初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）（一）综合收益总额（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益 实收资本（或股本） 5,000,000.00- 5,000,000.005,000,000.00 1,300,000.001,300,000.00 - 资本公积- 5,359,136.92 696,687.80 696,687.80 本期金额归属于母公司所有者权益 减：库存股其他综合收益 专项储备 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 单位：元 盈余公积
555,364.11 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计 4,998,277.03 -10,553,641.14 - - - - 555,364.11 4,998,277.03 - - - - -10,553,641.14 -526,493.74-4,738,443.69 -5,094,199.49 -3,097,511.69 - - - - - - -3,097,511.69 -1,996,687.80 -1,300,000.00 - 696,687.80 第43页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 的金额
3．其他（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
四、本期期末余额 3,700,000.00 - 3,700,000.00 - - - - 10,000,000.00 4,662,449.12 - 4,662,449.12 - - - - 5,359,136.92 2014
年度报告 - - - - - - - - 28,870.37-7,835,955.38 - - - 28,870.37 -28,870.37 - - - --7,807,085.01 - - - - - - - --555,364.11 - - - - - - - - --555,364.11 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 28,870.37 259,833.34 第
44页，共86页 - - - 555,364.11 - - - 555,364.11 - - --555,364.11 - - --555,364.11 - - - - - - - - - - -15,647,840.63 单位：元 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 项目
一、上年年末余额加：会计政策变更前期差错更正其他
二、本年年初余额
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列）（一）综合收益总额（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他（三）利润分配 实收资本（或股本）- - - 资本公积- 上期金额归属于母公司所有者权益 减：库存股其他综合收益 专项储备 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 第
45页，共86页 盈余公积- 未分配利润 少数股东权益 所有者权益合计 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 青岛华仁物业股份有限公司 2014
年度报告 - - - -
1．提取盈余公 积
2．对所有者（或 - - 股东）的分配
3．其他 - - （四）所有者权 - - 益内部结转
1．资本公积转 - - 增资本（或股 本）
2．盈余公积转 - - 增资本（或股 本）
3．盈余公积弥 - - 补亏损
4．其他 - - （五）专项储备 - -
1．本期提取 - -
2．本期使用 - -
四、本期期末余
5,000,000.00 - 额 法定代表人：解艳燕主管会计工作负责人：张运国 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 会计机构负责人：张运国 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 555,364.11
4,998,277.03 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -10,553,641.14 第46页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 青岛华仁物业股份有限公司财务报表附注 2014年1月1日至2014年12月31日（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、公司基本情况（一）历史沿革：青岛华仁物业股份有限公司（以下简称“华仁物业公司”或“公 司”、“本公司”）系由原青岛华仁物业管理有限公司以整体变更的方式设立的股份有限公司，公司于2014年10月14日，公司取得青岛市工商行政管理局颁发的注册号为的《营业执照》，股本为870万股。
2014年11月1日，公司召开2014年第二次临时股东大会，会议审议通过了《关于青岛华仁物业股份有限公司股权激励方案的议案》，同意由解艳燕等15名公司员工合计向公司增资扩股130万股，根据公司与解艳燕等15名自然人签订的《第一次股权激励协议》，本次增资价格为1元/股。
增资后股本1000万股，注册资本1000万元。
本公司前身为青岛华仁物业管理有限公司，系由青岛华仁世纪集团有限公司、武丽莎共同出资组建的公司，于2002年10月8日青岛市工商行政管理局核发的《企业法人营业执照》，注册号：，注册资本200万元整，其中：青岛华仁世纪集团有限公司出资额为180万元，占注册资本的90%；武丽莎出资额为20万元，占注册资本的10%。
根据2006年3月份股东会决议、章程修正案的规定，增加注册资本100万元，增资后注册资本为300万元人民币，新增注册资本由青岛华仁世纪集团有限公司出资90万元，武丽莎出资10万元。
变更后青岛华仁世纪集团有限公司出资270万元，武丽莎出资30万元。
根据2008年6月份股东会决议、章程修正案的规定，增加注册资本200万元，增资后注册资本为500万元人民币，新增注册资本由 第47页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 青岛华仁世纪集团有限公司出资180万元，武丽莎出资20万元。
变更后青岛华仁世纪集团有限公司出资450万元，武丽莎出资50万元。
根据2009年3月份股东会决议，同意接受武丽莎将其持有的青岛华仁物业管理有限公司10%的股权协议转让给青岛华仁世纪集团有限公司，变更后青岛华仁物业管理有限公司注册资本500万元，全部由青岛华仁世纪集团有限公司出资。
根据2014年7月份股东会决议，同意接受青岛华仁世纪集团有限公司将其持有的青岛华仁物业管理有限公司20%的股权协议转让给青岛华仁创业投资有限公司，变更后青岛华仁物业管理有限公司注册资本500万元，青岛华仁世纪集团有限公司出资400万元，占注册资本的80%，青岛华仁创业投资有限公司出资100万元，占注册资本的20%。
公司法定代表人：解艳燕。
公司注册地址：青岛市市南区东海西路37号3137户及3136-2户。
公司组织形式：其他股份有限公司（非上市）（二）行业性质： 本公司所处的行业属于物业管理行业。
（三）经营范围： 许可经营项目：停车场（公共停车场开办证有效期限以许可证为准）；物业管理、企业管理咨询、房屋租赁、家政服务。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动） （四）公司的组织架构： 公司已按照国家法律、法规的规定以及监管部门的要求，设立了符合公司业务规模和经营管理需要的组织结构；遵循相互监督、相互制约、协调运作的原则设置部门和岗位。
股东会是公司的权力机构，董事会是股东会的执行机构，监事是公司的内部监督机构。
总经理负责公司的日常经营管理工作，公司下设市场开发部、运营管理部、品质管理部、综合管理部、人力资源部、财务部、党委、工会等职能部门。
第48页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告
二、财务报表的编制基础（一）编制基础 本公司以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和41项具体会计准则，以及企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他规定，并基于以下三所述重要会计政策、会计估计进行编制。
（二）持续经营本公司评价自报告期末起12个月的持续经营能力不存在重大疑虑因素或事项。
三、公司主要会计政策、会计估计 （一）遵循企业会计准则的声明本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司2013年12月31日、2014年12月31日的财务状况以及2013年度、2014年度的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
（二）会计期间 自每年公历1月1日起至12月31日止。
（三）记账本位币 以人民币为记账本位币。
（四）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1．同一控制下的企业合并对于同一控制下的企业合并，合并取得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方的原账面价值计量。
合并对价的账面价值（或发行股份面值总额），与合并中取得的净资产账面价值份额的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
2．非同一控制下的企业合并 第49页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 对于非同一控制下的企业合并，合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。
在购买日，本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
本公司对购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
非同一控制下的企业合并中，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
（五）合并财务报表的编制方法
1．合并财务报表按照2006年2月颁布的《企业会计准则第33号—合并财务报表》执行。
以控制为基础确定合并财务报表的合并范围，母公司控制的特殊目的主体也纳入合并财务报表的合并范围。
合并财务报表以母公司和纳入合并范围的子公司的个别财务报表以及其他资料为依据，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由母公司编制。
合并时对内部权益性投资与子公司所有者权益、内部投资收益与子公司利润分配、内部交易事项、内部债权债务进行抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；在编制比较会计报表时亦将该子公司纳入合并报表范围。
因非同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
2．母公司与子公司采用的会计政策和会计处理方法无重大差异。
（六）现金及现金等价物的确定标准 第50页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 公司在编制现金流量表时所确定的现金等价物，是指公司持有的期限短（从购买起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
（七）外币业务和外币报表折算 公司发生外币业务时，以发生之当日中国人民银行公布的汇率(中间价)折算为人民币记账，期末时，按期末国家外汇汇率进行调整，调整后的各外币账户人民币金额与原账面金额之间的差额作为汇兑损益。
差额除筹建期间及固定资产购建期间可予资本化部分外，其余计入当期损益。
（八）金融资产和金融负债公司的金融资产包括：
1、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
公司购入股票、债券、基金等时，确定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相关的交易费用在发生时计入当期损益。
支付的价款中包含已宣告发放的现金股利或债券利息，单独确认为应收项目。
公司在持有该等金融资产期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。
资产负债表日，公司将该等金融资产的公允价值变动计入当期损益。
处置该等金融资产时，该等金融资产公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
2、持有至到期投资持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。
公司购入的固定利率国债、浮动利率公司债券等持有至到期投资，按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
支付的价款中包含已宣告发放债券利息的，单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率确认利息收入，计入投资收益。
实际利率在取得持有至到期投资时确定，在随 第51页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 后期间保持不变。
实际利率与票面利率差别很小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。
处置持有至到期投资时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额确认为投资收益。
资产负债表日，对于持有至到期投资，有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回，记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
如公司因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合作为持有至到期投资，则将其重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后续计量。
重分类日，该投资的账面价值与公允价值之间的差额计入所有者权益，在该可供出售金融资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益。
3、可供出售金融资产可供出售金融资产，是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除下列各类资产以外的金融资产：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
（2）持有至到期投资，
（3）贷款和应收款项的金融资产。
公司可供出售金融资产按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
支付的价款中包含已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，单独确认为应收项目。
公司可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，于收到时确认为投资收益。
资产负债表日，可供出售资产按公允价值计量，其公允价值变动计入资本公积－其他资本公积。
对于可供出售金融资产，如果其公允价值出现持续大幅度下降，且预期该下降为非暂时性的，则根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间差额计算确认减值损失；在计提减值损失时将原直接计入所有者权益公允价值下降形成的累计损失一并转出，计入资产减值损失。
处置可供出售金融资产时，将取得的价款和该金融资产的账面价值之间的差额，计入投资收益，同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
第52页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 公司的金融负债包括：
1、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
公司持有该类金融负债按公允价值计价，并不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用。
如不适合按公允价值计量时，公司将该类金融负债改按摊余成本计量。
2、其他金融负债。
公司拥有的其他不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同等，按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。
在初始计量后按《企业会计准则－或有事项》确定的金额，和按《企业会计准则－收入》的原则确定的累计摊销额后的余额两者中的较高者进行后续计量。
（九）应收款项 对于单项金额重大的应收账款、其他应收款（单个客户金额占应 收款项期末余额10％以上且金额大约50万元的应收款项），单独进 行减值测试。
根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认 减值损失，计提坏账准备，经单独测试后不存在减值的应收款项，其 中，关联方的应收款项，不计提坏账准备，其余的应收款项，以账龄 为信用风险组合，按账龄分析法计提坏账准备。
对于单项金额非重大或经单独测试后未减值的应收账款、其他应 收款，按账龄特征评估其信用风险，划分为六个组合，再按这些应收 款项组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提坏 账准备。
坏账准备计提比例为： 账龄 计提比例 1
年以内 5% 1-2年 10% 2-3年 20% 3-4年 30% 4-5年 50% 5年以上 100% 坏账损失的确认标准： a、因债务人破产，依法律清偿后依然无法收回的债权。
第53页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 b、债务人死亡，既无遗产可以清偿，又无义务承担人，确实无法收回的债权。
c、债务人三年内未能履行偿还义务，并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小，经董事会批准列为坏账的债权。
对于其他应收款项（包括应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等），根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
（十）存货
1、存货分类：原材料、包装物、在产品、委托加工物资、半成品、产成品、低值易耗品等。
2、存货计价：购入按实际成本计价，发出按加权平均法核算。
3、存货的盘存制度：实行永续盘存制。
4、低值易耗品摊销方法：采用“一次摊销法”进行核算。
5、存货跌价准备计提核算方法：在中期期末及年度终了，公司按单个存货项目比较存货的账面成本与可变现净值孰低计价，并计提存货跌价准备。
（十一）长期股权投资
1、初始投资成本确定
（1）对于企业合并取得的长期股权投资，如为同一控制下的企业合并，应当按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确认为初始成本；非同一控制下的企业合并，应当按购买日确定的合并成本确认为初始成本；
（2）以支付现金取得的长期股权投资，初始投资成本为实际支付的购买价款；
（3）以发行权益性证券取得的长期股权投资，初始投资成本为发行权益性证券的公允价值；
（4）非货币性资产交换取得或债务重组取得的，初始投资成本根据准则相关规定确定。
2、后续计量及损益确认方法 第54页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 长期股权投资后续计量分别采用权益法或成本法。
采用权益法核算的长期股权投资，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，并调整长期股权投资。
当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资及所有者权益项目。
采用成本法核算的长期股权投资，除追加或收回投资外，账面价值一般不变。
当宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，确认投资收益。
长期股权投资具有共同控制、重大影响的采用权益法核算，具有控制的采用成本法核算。
3、确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的判断标准
（1）确定对被投资单位具有共同控制的判断标准：两个或多个合营方按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。
（2）确定对被投资单位具有重大影响的判断标准：当持有被投资单位20%以上至50%的表决权股份时，具有重大影响。
或虽不足20%，但符合下列条件之一时，具有重大影响： ①.在被投资单位的董事会或类似的权力机构中派有代表； ②.参与被投资单位的政策制定过程； ③.向被投资单位派出管理人员； ④.被投资单位依赖投资公司的技术或技术资料； ⑤.其他能足以证明对被投资单位具有重大影响的情形。
（十二）投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
当公司能够取得与投资性房地产相关的租金收入或增值收益以及投资性房地产的成本能够可靠计量时，按购置或建造的实际支出对其进行确认。
第55页，共86页 青岛华仁物业股份有限公司 2014年度报告 一般情况下，公司对投资性房地产的后续支出采用成本模式进行后续计量。
对投资性房地产按照本公司固定资产或无形资产的会计政策，计提折旧或进行摊销。
如有确凿证据表明公司相关投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，则对该等投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公
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