二O一三年年度报告
二O一四年三月
重要提示
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2、公司全体董事出席董事会会议。
3、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
4、公司董事长王文杰先生、总经理滕国纬先生、总会计师安民女士及财务部负责人夏添女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
5、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案2013年度利润分配预案为：以2013年末总股本518,320,089股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.41元（含税）。
6、本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
7、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
8、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
1 目 录 第一节释义及重大风险提示………………………………………3第二节公司简介……………………………………………………4第三节会计数据和财务指标摘要…………………………………7第四节董事会报告…………………………………………………9第五节重要事项……………………………………………………21第六节股份变动及股东情况………………………………………25第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况…………………28第八节公司治理……………………………………………………33第九节内部控制……………………………………………………36第十节财务报告……………………………………………………38第十一节备查文件目录………………………………………………39
2 第一节释义及重大风险提示
一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义中国证监会上交所地产集团/控股股东本公司/公司/金丰投资上房置换金丰易居公司无锡灵山无锡金丰公房实业邛崃金丰金丰建设金益酒店置业担保公司财金公司金丰易居置业公司久五公司地产馨丰公司上海黑石智金公司馨丰公司金枫先导金辕投资 元、万元报告期 指中国证券监督管理委员会指上海证券交易所指上海地产（集团）有限公司指上海金丰投资股份有限公司指上海房屋置换股份有限公司指上海金丰易居房地产顾问有限公司指无锡灵山房地产投资开发有限公司指无锡金丰投资有限公司指上海公房实业有限公司指邛崃市金丰置业有限公司指上海金丰建设发展有限公司指上海金益酒店管理有限公司指上海市住房置业担保有限公司指上海财金产业投资有限公司指上海金丰易居置业有限公司指上海久五商业管理有限公司指上海地产馨丰置业有限公司指上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）指上海智金资产管理有限公司指上海馨丰投资管理有限公司指上海金枫先导投资中心（有限合伙）指上海金辕投资中心（有限合伙）（原暂定名 “上海丰和投资合伙企业（有限合伙）”）指人民币元、人民币万元指2013年度
二、重大风险提示公司存在的风险因素主要有政策风险、经营风险和财务风险，有关风险因素内容与对策措施已在本报告第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析部分予以了详细描述，敬请查阅相关内容。
3 一、公司信息 公司的中文名称公司的中文简称公司的英文名称公司的英文名称缩写公司的法定代表人 第二节公司简介 上海金丰投资股份有限公司金丰投资ShanghaiJinfengInvestmentCo.,Ltd.JF王文杰
二、联系人和联系方式 姓名联系地址电话传真电子信箱 董事会秘书包永镭上海市浦东新区雪野路928号11楼021-20770666021-20770668shjftz@ 证券事务代表李雪琳上海市浦东新区雪野路928号11楼021-20770666021-20770668shjftz@
三、基本情况简介 公司注册地址公司注册地址的邮政编码公司办公地址公司办公地址的邮政编码公司网址电子信箱 上海市浦东新区松林路111号200120上海市浦东新区雪野路928号11楼200125shjftz@
四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称登载年度报告的中国证监会指定网站的网址公司年度报告备置地点 《中国证券报》、《上海证券报》董事会办公室
五、公司股票简况 股票种类A股 公司股票简况 股票上市交易所 股票简称 上海证券交易所 金丰投资 股票代码600606
4 六、公司报告期内注册变更情况
1、基本情况公司报告期内注册情况未变更。
2、公司首次注册情况的相关查询索引公司首次注册情况详见上海嘉丰股份有限公司1992年年度报告公司基本情况。
3、公司上市以来，主营业务的变化情况1992年3月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，主营业务为棉纺织业。
1998年6月25日，上海嘉丰股份有限公司与控股股东上海房地（集团）公司签署了整体资产置换协议，由上海房地（集团）公司对其进行跨行业资产重组、变更主营业务。
该协议经批准后于1998年7月1日正式实施。
实施后，公司主营业务由棉纺织业变更为具有一定科技含量的新型建材、自动化楼宇设备及基础设施配套建设项目等。
同时公司更名为“上海金丰投资股份有限公司”。
资产重组后，为了提升企业核心竞争力，公司对主营业务板块进行了战略性调整，立足百姓住宅消费市场，形成了独具特色的住宅流通和住宅开发业务。
“十一五”期间，根据行业发展的新特点、新要求，公司制订了新的发展战略目标，即紧紧围绕“投资+服务”的发展定位，以投资为龙头，以服务为重点，逐步向成为国内领先的房地产领域综合服务商发展。
经过几年的努力，房地产流通服务、投资开发、金融服务和代建管理的主营业务构架基本建立起来。
4、公司上市以来，历次控股股东的变更情况1992年3月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，控股股东为上海纺织控股（集团）公司。
1997年10月15日，上海纺织控股(集团)公司和上海房地(集团)公司签订股权转让协议，上海纺织控股(集团)公司将持有的上海嘉丰股份有限公司国家股以协议方式一次性转让给上海房地(集团)公司。
本股权转让协议经批准后于1997年12月26日正式生效，公司控股股东变更为上海房地(集团)公司。
2004年7月8日，上海房地（集团）公司与上海地产（集团）有限公司签订了《国家股划转协议》，前者将其持有的本公司全部国家股无偿划转给后者持
5 有。
本次国家股划转事宜经批准后于2004年12月31日办理完毕股权过户手续，公司控股股东变更为上海地产（集团）有限公司。
七、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称办公地址 签字会计师姓名 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）上海市世纪大道100号环球金融中心50楼陈露方侃
6 第三节会计数据和财务指标摘要
一、报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
1、主要会计数据 主要会计数据 营业收入归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润经营活动产生的现金流量净额 归属于上市公司股东的净资产总资产 2013年892,419,247.0969,630,661.54 39,961,679.09 61,524,375.452013年末2,187,422,165.046,158,879,530.05 2012年440,257,058.86 单位：元币种：人民币 本年比上年增减(%) 102.70 2011年918,538,914.46 104,960,649.38 -33.66 202,386,990.35 50,606,694.81 -21.03 155,954,084.45 -118,269,865.29 152.02 2012
年末 本年末比上年末增减(%) 2,185,004,815.27 0.11 5,966,315,459.89 3.23 -234,749,356.162011年末 2,097,602,297.615,623,835,516.91
2、主要财务指标 主要财务指标 基本每股收益（元／股）稀释每股收益（元／股）扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 加权平均净资产收益率（%） 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 2013年0.130.130.08 3.18 1.83 2012年0.200.200.10 4.90 2.36 单位：元币种：人民币 本年比上年增减(%) 2011年 -35.00 0.39 -35.00 0.39 -20.00 0.30 减少1.72个百分点 减少0.53个百分点 10.057.75
二、非经常性损益项目和金额 非经常性损益项目非流动资产处置损益计入当期损益的政府补助计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费处置金融资产取得的投资收益对外委托贷款取得的损益除上述各项之外的其他营业外收入和支出所得税影响额少数股东权益影响额（税后） 合计 2013年金额25,797,924.176,515,189.42 4,634,849.31 2,946,086.460 -246,132.54 -9,765,169.83-213,764.54 29,668,982.45 单位：元币种：人民币 2012年金额 2011年金额 29,688,748.7248,590,372.97 12,973,919.29 5,954,803.48 8,139,316.96 4,326,951.90 20,451,104.380 153,577.15165,200.00 776,391.54 -486,120.53 -17,516,910.87-158,615.45 54,353,954.57 -12,038,177.04-233,702.03 46,432,905.90
7 三、采用公允价值计量的项目 项目名称 可供出售金融资产合计 期初余额 期末余额 452,322,881.06451,992,564.08452,322,881.06451,992,564.08 单位：元币种：人民币 对当期利润的影响当期公允价值变动 金额 -46,769,955.06
0 -46,769,955.06
0 8 第四节董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析2013年，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进年初确定的各项工作任务的落实。
下半年以来，公司妥善处理好重大资产重组与日常经营两者间的关系，努力减少资产重组对经营活动的影响。
全年，公司共实现营业收入89,241.92万元，营业利润8,275.82万元，归属于母公司所有者的净利润6,963.07万元。
1、流通服务板块保持良好经营态势从年初的“国五条”到年末的多地楼市政策调整，今年房地产市场经历了先紧、走稳、再紧的政策波动。
公司流通服务板块经受住了跌宕起伏市场的考验，保持了良好经营态势，全年共实现收入80,447.34万元。
其中，一手代理业务全年签约套数、成交面积和销售金额继续保持一定增长，多个代理项目销售业绩位列区域板块或城市同类产品榜首；二手中介业务继续按照多业并举的方向转型，门店中介业务增幅明显，房屋经租代理业务、保障房后续服务持续推进；全年中介代理业务共实现收入17,145.82万元，比去年同期增长23.18%。
报告期内，公司积极去化存量资产，共实现物业买卖收入62,991.42万元,其中出售富豪金丰酒店收入6亿元。
2、金融服务板块业务能力稳步提升报告期内，公司金融服务板块在提升投资能力、强化募集能力、加强投后管理能力等方面进一步积累了实践经验。
一方面，公司有序推进新基金的发行募集工作，年内分别与上海仁和智本资产管理有限公司、新华信托股份有限公司等企业合作，先后发行了8个私募基金。
另一方面，切实做好现有基金的投后管理工作，深入项目实地考察，建立过程评估，严控资金使用，使各基金平稳运营（其中“金丰一号”流通服务信托基金已于2014年1月到期清算），全年共收取管理费1,038.26万元。
此外，公司与财大科技园公司合作设立的财金公司在现有园区招商、深化园区企业配套服务、加快新园区开发等方面进展良好，其中改建完成的两个园区出租率已达到99.5%，在建的新园区正在抓紧施工并已开展招商推介工作。
9 3、代建管理业务进展顺利2013年，公司代建管理业务板块新开工面积14.1万平方米，在建面积59.3万平方米，报告期内共实现收入1,852.82万元。
主要委托管理项目情况如下：上海馨佳园项目剩余地块的建设任务按计划推进，重点做好房源销售搭桥和资金回笼工作，社区内的公建配套设施正在抓紧办理移交手续；上海市宝山区罗店保障房项目三个地块已全部开工，其中C2、C4地块已完成销售搭桥工作，C1地块正积极进行销售搭桥准备；上海世茗国际大厦项目已结构封顶；青浦华新拓展基地已顺利开工；其他项目也均在积极协调推进动拆迁、报批和开工事宜等。
4、投资开发业务面临较大困难报告期内，公司投资开发业务共实现收入515.90万元，主要来源于项目尾盘和车位的销售。
受当地高端房产市场持续疲软的影响，报告期内无锡两个项目销售情况没有明显起色，使得投资开发业务板块受到较大影响。
主要在建项目进展情况如下：无锡印象剑桥北地块三期规划共计158栋独立别墅，总建筑面积10.14万平方米；首批75栋别墅目前以现房销售，已累计销售结转17栋；其余83栋别墅，其中50栋已结构封顶。
无锡渔港路项目分
A、B、C三块开发，其中B块以联排和叠加别墅为主，总建筑面积10.03万平方米，已取得预售许可证；A块以小高层为主，总建筑面积8.50万平方米，已开工。
5、为优化资产结构，盘活存量资产，公司于报告期内将位于上海浦东新区金港路318号的富豪金丰酒店出售给上海东祥实业有限公司。
（一）主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 科目营业收入营业成本销售费用管理费用财务费用资产减值损失投资收益经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额 本期数892,419,247.09404,126,264.13154,804,870.8489,025,156.4886,364,864.50 36,151,512.7376,471,371.6661,524,375.4515,295,399.19-201,739,040.47 单位：元币种：人民币 上年同期数 变动比例（%） 440,257,058.86 102.70 111,152,414.30 263.58 139,615,168.43 10.88 90,550,780.74 -1.68 92,282,200.55 -6.41 898,671.28 3922.77 131,795,696.82 -41.98 -118,269,865.29 152.02 -77,417,046.79 119.76 162,506,209.19 -224.14 10
2、收入
（1）驱动业务收入变化的因素分析报告期内，公司出售了富豪金丰酒店，使得流通服务业务收入大幅上升；同时，由于受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司无锡两个项目销售情况没有明显起色，直接影响了投资开发业务板块的收入。
（2）主要销售客户情况报告期内，公司向前五名客户的销售情况如下： 客户名称上海东祥实业有限公司上海周馨置业有限公司上海宝山区顾村镇人民政府上海浦东古北置业有限公司上海瀛浦置业有限公司 营业收入（元）600,000,000.0043,557,607.519,239,199.238,830,501.007,657,482.73 占全部营业收入的比例（％）67.234.881.040.990.86
3、成本
（1）成本分析表 分行业 流通服务投资开发酒店服务 成本构成项目 房屋收购及改建成本开发成本酒店用品采购成本 本期金额 394,981,608.462,497,265.125,693,867.75 本期占总成本比例 (%) 97.74 0.62 1.41 单位：元币种：人民币 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 24,093,515.81 21.681,539.37 80,032,219.73 72.00 -96.88 5,696,569.82 5.13 -0.05
（2）主要供应商情况本公司所处行业较为特殊，无主要供应商。
4、资产减值损失报告期内，公司无锡渔港路项目计提存货跌价准备3,675.21万元。
5、投资收益本报告期投资收益同比减少主要系公司投资企业贡献的投资收益同比减少及去年同期有处置可供出售金融资产取得的投资收益所致。
6、现金流报告期内，经营活动产生的现金流量净额为6,152.44万元，其中出售富豪金丰酒店收到的款项对经营活动现金流入有较大影响，项目仍处于投入期对经营活动现金流出有较大影响。
11 报告期内，投资活动产生的现金流量净额为1,529.54万元，对投资活动现金 流量有较大影响的事项有：收到地产馨丰公司减资款4,200万元，收到财金公司 还款及利息净额3,324.49万元，收到交通银行红利及股票处置款项1,430.89万 元，收到置业担保公司红利款1,080万元，收到上海银行红利216.37万元；支付 金辕投资投资款3,000万元，支付金枫先导投资款2,000万元，支付上海黑石投资 款1,604.72万元，支付智金公司注册资本金900万元，支付金丰易居置业公司往 来款净额635万元，支付馨丰公司注册资本金245万元。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为-20,173.90万元，对筹资活动现 金流量有较大影响的事项有：银行借款267,868.50万元；银行还款256,690万元， 支付利息27,863.82万元，支付红利3,213.58万元。
7、发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进各项工 作任务的落实。
但受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司无锡两个项目销售 情况未达预期目标，项目建设进度亦因此放缓，和年初目标有差距。
（二）
行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、产品情况表 分行业 主营业务收入主营业务成本 流通服务金融服务代建管理投资开发酒店服务 804,473,381.83394,981,608.46 10,382,600.00 -- 18,528,238.23 -- 5,158,987.052,497,265.12 44,308,289.375,693,867.75 主营业务利润率(%) 37.49 94.35 94.35 48.53 81.52 单位：元币种：人民币 主营业务收入比上年同期增减(%) 304.09 69.74 -42.83 -96.50 8.06 主营业务成本比上年同期增减(%) 1,539.37 -- -- -96.88 -0.05 主营业务利润率比上年同期 增减(%) 减少42.67个百分点 减少0.05个百分点 减少0.05个百分点 增加6.59个百分点 增加1.09个百分点
2、主营业务分地区情况 地区上海 主营业务收入882,851,496.48 单位：元币种：人民币主营业务收入比上年同期增减（％） 158.59 （三）资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表 12 项目名称 应收账款固定资产应付帐款其他应付款一年内到期的非流动负债应付债券 本期期末数 319,417,169.8913,547,140.86211,124,642.71122,069,095.73711,587,082.95
0 本期期末数占总资产的比例（％） 5.190.223.431.98 11.55
0 单位：元币种：人民币 上期期末数 61,481,467.63400,047,978.25129,902,298.0674,135,187.37 上期期末数占总资产的比例（％） 1.036.712.181.24 本期期末金额较上期期末变动比例（%） 419.53-96.6162.5364.66 207,400,000.00 3.48 243.10 195,788,176.23 3.28 -100.00
（1)应收账款增加主要系富豪金丰酒店出售款项年底尚有部分未收到所致。
（2）固定资产减少主要系出售富豪金丰酒店所致。
（3）应付帐款增加主要系无锡金丰增加预提工程款所致。
（4）其他应付款增加主要系收到地产馨丰公司减资款所致。
（5）一年内到期的非流动负债增加主要系一年内到期的长期借款、一年内投资者可行使回售选择权的应付债券转入所致。
（6）应付债券减少系转入一年内到期的非流动负债所致。
2、公允价值计量资产相关情况说明公司可供出售金融资产以公允价值计量。
截止报告期末，可供出售金融资产包括公司持有的交通银行股份有限公司无限售条件的普通股（详见本节投资情况分析）；公司出资30,000,000.00元认购的金辕投资份额；本公司的子公司上海房屋置换股份有限公司出资20,000,000.00元认购的金枫先导份额；公司出资150,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰1号房地产流通服务基金投资集合资金信托计划份额，2013年12月31日的公允价值为157,873,421.60元；公司出资100,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰2号上海罗店保障房投资集合资金信托计划份额，2013年12月31日的公允价值为92,605,779.65元；本公司的子公司金丰建设出资27,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰3号集合资金信托计划份额，2013年12月31日的公允价值为33,122,453.39元。
（四）核心竞争力分析
1、产业链优势经过多年的努力，公司逐步构建起了流通服务、投资开发、代建管理和金融 13 服务的主营业务体系，形成了比较完整的房地产领域综合服务产业链。
各业务板 块之间互为促进，所形成的协同效应在公司运营中得到了明显的体现。
2、品牌优势 品牌是每家公司独特的核心竞争力和无形资产。
公司发展至今，旗下的“金 丰易居”服务品牌在上海乃至全国已拥有了广泛的知名度，特别在流通服务领域 享有较高的声誉，成为公司拓展业务、树立形象不可替代的宝贵财富。
3、股东优势 公司控股股东地产集团是经市委、市政府批准成立的国有独资集团公司， 主要从事土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区 改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营等业务。
这为公司利用控股股东资源优势，积极开展业务合作提供了良好的机会。
（五）投资情况分析
1、对外股权投资总体分析 报告期末公司长期股权投资余额为
83,952.81万元，期初余额为78,966.99 万元，同比增加4,985.82万元，增幅6.31%。
报告期内，公司对外股权投资金额为2,994.72万元，去年同期为4,714.13 万元，同比减少1,719.41万元，减幅36.47%。
具体对外投资情况如下： 被投资公司名称 本期投资金额（万元） 上海馨丰投资管理有490 限公司 上海智金资产管理有限公司上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙） 9001,604.72 期末持股比例（%）49 456 主要业务 房地产投资集合资金信托计划所募集资金的管理工作私募房地产投资基金的运营和管理 股权投资业务 备注 新设立新设立新增出资
（1）持有其他上市公司股权情况 证券代码 证券简称 交通601328 银行合计 最初投资成本（元） 65,336,889.4365,336,889.43 占该公司股权比例(％) 0.04 - 期末账面值（元） 118,390,909.44118,390,909.44 报告期 报告期所有者会计核算股份 损益（元）权益变动（元）科目来源 10,748,578.1410,748,578.14 -28,987,511.78-28,987,511.78 可供出售金融资产 - 受让- 14 所持对象名称 上海银行小计
（2）持有非上市金融企业股权情况 最初投资金额（元） 持有数量（股） 占该公司股权比例（%） 期末账面值（元） 24,784,00011,388,000 0.2724,784,000 24,784,00011,388,000 － 24,784,000 报告期损益（元） 2,163,720.002,163,720.00 报告期所有者权益变动（元） 0
0 会计核算科目 长期股权投资 － 股份来源 受让－
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
（1）委托理财情况本年度公司无委托理财事项。
（2）委托贷款情况本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金投资情况报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
（1）主要子公司分析上海房屋置换股份有限公司：主要从事房地产经纪及相关业务的咨询服务、科技开发等，注册资本5,000万元，截止报告期末总资产为18,210.70万元，净资产为11,732.55万元，报告期内实现净利润433.59万元。
上海金丰易居房地产顾问有限公司：主要从事房地产经纪业务，注册资本2,000万元，截止报告期末总资产为11,141.19万元，净资产为8,464.14万元，报告期内实现净利润2,101.18万元。
上海金丰易居网有限公司：主要从事房地产经纪、专用软件开发、系统集成和科技经营等业务，注册资本6,500万元，截止报告期末总资产为7,206.18万元，净资产为7,193.41万元，报告期内亏损2.36万元。
徐州金丰易居房地产顾问有限公司：主要从事房地产经纪业务，注册资本200万元，截止报告期末总资产为214.85万元，净资产为-169.12万元，报告期内亏损353.21万元。
上海茸欣房地产置业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本10,000万元，截止报告期末总资产为26,608.56万元，净资产为26,490.35万元，报告期内亏损929.59万元。
15 上海公房实业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本3,696.25万元，截止报告期末总资产为18,160.19万元，净资产为16,124.05万元，报告期内亏损297.83万元。
无锡灵山房地产投资开发有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本15,000万元，截止报告期末总资产为101,643.28万元，净资产为47,373.64万元，报告期内亏损1,072.71万元。
无锡金丰投资有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本30,000万元，截止报告期末总资产为214,860.95万元，净资产为25,006.67万元，报告期内该公司所开发项目尚处于建设期。
邛崃市金丰置业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本1,000万元，截止报告期末总资产为5,100.04万元，净资产为1,567.70万元，报告期内亏损79.55万元。
上海金丰建设发展有限公司：主要从事市政公用工程、房屋建筑工程总承包、项目管理服务等业务，注册资本3,200万元，截止报告期末总资产为44,904.96万元，净资产为13,941.87万元，报告期内实现净利润752.84万元。
上海金益酒店管理有限公司：主要从事酒店管理业务，注册资本400万元，截止报告期末总资产为1,560.37万元，净资产为-6,894.96万元，报告期内亏损1,189.07万元。
（2）影响利润10%以上的参股公司的情况分析报告期内，影响利润10％以上的参股公司有上海市住房置业担保有限公司。
上海市住房置业担保有限公司注册资本90,000万元，主要办理个人住房贷款担保和以住房作抵押的其他个人消费贷款担保等业务，公司持有其40%股份。
截止报告期末，该公司总资产为520,573.56万元，净资产为196,562.41万元。
报告期内该公司实现营业收入71,816.86万元，实现净利润9,033.91万元，为公司贡献的投资收益为3,094.61万元。
16
5、非募集资金项目情况 项目名称 无锡“印象剑桥”北地块三期无锡“渔港路”A地块无锡“渔港路”B地块无锡“渔港路”C地块认购上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）有限合伙人财产份额 预计总投资额 126,324.00 68,000.00108,000.0086,150.00 不超过30,000万元 本年度投入金额 2,976.97 7,729.6332,576.26 125.49 单位：万元币种：人民币 累计实际投项目进度项目收益情况 入金额 102,804.27 部分竣工在售 报告期内,无锡灵山公司亏损1,072.71万元。
54,883.44 在建 -- 在建 103,230.56 -- 预售 57,094.52尚未开工 -- 1,604.72 3,238.19 进行中 --
6、主要房地产项目情况
（1）项目情况 项目名称 无锡“印象剑桥”北地块三期无锡“渔港路”A地块无锡“渔港路”B地块无锡“渔港路”C地块 权益 100% 100%100%100% 占地面积30.53 3.776.135.43 规划总建筑面积 10.14 8.5010.03 -- 注：无锡“渔港路”C地块尚未获得规划许可证。
在建面积5.55 8.509.99-- 单位：万平方米 13年 累计 竣工面积竣工面积
0 4.48
0 0
0 0 -- --
（2）销售情况 项目名称 无锡“印象剑桥”北地块三期无锡“渔港路”B地块 批准可售面积4.48 7.53 已（预）售面积0.99 0.10 13年结转面积
0 单位：万平方米累计 结转面积0.99
0 0
二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析（一）行业竞争格局和发展趋势回顾2013年，我国房地产市场正表现出越来越显著的区域差异特征，一线城市和热点二线城市房价上涨压力依然较大，而部分三四线城市房价正陷入滞涨，风险在逐步积累。
展望2014年，房地产行业面临的总体调控环境不会有大的改观，但一刀切的调控模式将被针对不同城市情况的差别化调控所替代，同时行政调控手段或将 17 逐渐淡出，取而代之的将是税费改革等一系列房地产调控长效机制的建立。
因此，住房消费的刚性需求和改善性需求的市场仍会平稳发展。
（二）经营计划2014年度，重大资产重组将是公司的一项重点工作，公司将全力配合重组各方做好重大资产重组相关工作。
同时，虽然面临着资产重组带来的重大不确定性，公司仍将全力以赴，努力做好日常经营工作，将近年来围绕转型发展的探索和实践走下去，坚持差异化的竞争模式，一方面继续深耕房地产传统服务领域，另一方面围绕房地产综合服务打造核心竞争力，体现出自身的服务创新能力和价值创造能力。
1、切实抓好主业板块经营流通服务板块的二手中介业务要在巩固门店业务的基础上深化住房保障服务和代理经租服务，扩大新业务的市场规模和盈利能力；一手代理业务要落实项目库建设，形成“储备一批、销售一批、结转一批”的项目推进格局和梯次结构。
金融服务板块要大力做好现有基金的后续管理工作，完成“金丰一号”和“金丰三号”的清算结算，提前筹划“金丰二号”的清算准备，并根据业务需要积极探索金融创新工具和手段，寻求多层次投融资服务平台。
代建管理板块要继续做好现有项目的建设管理，按节点完成房源销售搭桥和竣工交付，择机寻找新的代建项目，积极拓展代建市场。
投资开发板块要统筹考虑，实施整合与调整。
2、着力推进大流通体系发展流通服务板块作为公司的传统优势业务，要发挥出自身优势和特有价值，必须在多元化和规模化经营上下功夫。
着力巩固发展好一手代理和二手中介业务规模、提高盈利能力，协助新成立的园区运营和商业管理业务提升经营业绩，继续承接落实新的包销和风险代理项目，努力将传统的流通服务业务做大做强。
3、积极探索拓展其他新的业务要紧紧围绕公司发展战略，依托多年积累的房地产实务经验，寻找符合自身战略目标的新的业务领域和业务模式。
两个主攻方向包括：一是着力提升房地产领域的综合服务能力，整合在项目融资服务、项目设计策划、项目代建管理、代理中介服务、商业运营管理、园区经营管理等方面的全过程服务链，在城市更新平台建设与保障房建设服务领域寻求对接，拓展发展空间。
二是把握房地产行业 18 发展转型升级的趋势，探索构建基于移动互联网技术的房屋银行升级版业务平台，在新的平台上重新整合内部资源，构筑新的商业模式和竞争优势，同时也为促进房屋租赁市场的健康发展做出积极贡献。
4、坚持不懈推进内部改革，突破机制体制瓶颈对现有的机制体制根据业务发展需要进一步调整优化，包括：机构设置、岗位设置、薪酬考核等进行相应调整，及时跟进流程再造和管理边际的重设工作，提高管理效能，激发经营活动。
对人才配置要加大力度引进急需紧缺人才，重点培养引进企业高级管理人才；对现有员工队伍继续加强素质教育和业务培训，提高综合实力。
对内部管理务必要有新的突破，向管理要效率，向管理要效益。
（三）因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求公司包销业务和金融服务业务的拓展、在建项目的建设，均需要大量资金作为支撑。
2014年，预计流动性偏紧的局面短期内不会改观，公司将一手抓资金管理，一手抓融资渠道，防范流动性风险，确保资金安全。
（四）可能面对的风险
1、政策风险房地产行业受国家宏观政策的影响较大。
为促使房地产行业健康稳定发展，国家相关部门在行政、税收、信贷、土地管理等方面已出台了一系列的宏观调控政策。
从目前情况看，房地产行业面临的总体调控环境不会有大的改观。
公司将密切关注政策变化，及时调整经营策略，防范政策风险对公司带来的不利影响。
2、经营风险目前，公司两个在建项目均集中在无锡地区，且为相对高端项目，因此受到宏观调控政策的影响较大。
2014年，公司将统筹考虑，对无锡项目实施整合与调整，以防范经营风险。
3、财务风险公司属于资金密集型企业，资金链的安全至关重要。
从目前情况看，流动性偏紧的局面短期内不会改观。
为防范流动性风险，公司将一手抓资金管理，一手抓融资渠道，确保资金安全。
19
三、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 （一）董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 不适用 （二）董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更原因和影响的分析说明 不适用 （三）董事会对重要前期差错更正原因及影响的分析说明 不适用
四、利润分配或资本公积金转增预案 （一）现金分红政策的制定、执行或调整情况 公司章程制定了明确的现金分红政策。
公司历来重视对股东的回报，每年根 据公司实际情况，制订合理的利润分配方案，已连续六年向股东派发现金红利。
2013
年度，公司亦提出了现金红利分配预案，充分保护了中小投资者的合法权 益。
（二）报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案 的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 不适用 （三）公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股 本方案或预案 分红
年度 201320122011 每10股送红股数 (股) 000.5 每10股派息数(元)（含税） 0.410.620.50 每10股转增数（股） 000 现金分红的数额（含税） 21,251,123.6532,135,845.5224,681,909.00 单位：元币种：人民币 分红年度合并报表占合并报表中归属于 中归属于上市公司上市公司股东的净利 股东的净利润 润的比率(%) 69,630,661.54104,960,649.38202,386,990.35 30.5230.6212.20 20 第五节重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 本年度公司无重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项。
二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 报告期内公司无资金被占用情况。
三、破产重整相关事项 本年度公司无破产重整相关事项。
四、资产交易、企业合并事项
1、公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变 化的 事项概述及类型
公司将位于上海浦东新区金港路318号的富豪金丰酒店出售给上海东祥实业有限公司，出售价格以经评估后的市场价值为依据确定为6亿元，评估基准日为2013年6月30日。
查询索引详见临2013-034公告
五、公司股权激励情况及其影响 报告期内公司无股权激励情况。
六、重大关联交易 （一）与日常经营相关的关联交易
1、临时公告未披露的事项 关联方 上海瀛浦置业发展有限公司上海周馨置业有限公司上海顺驰置业有限公司上海浦东古北置业有限公司苏州洞庭房地产发展有限公司上海地产馨越置业有限公司 关联关系 同受母公司控制同受母公司控制同受母公司控制同受母公司控制同受母公司控制同受母公司控制 关联交易类型 提供劳务提供劳务提供劳务提供劳务提供劳务提供劳务 单位：元币种：人民币 关联交易内容 提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务 关联交易金额7,657,482.73 占同类交易金额的比例 (%) 3.82 43,557,607.51 21.74 5,364,892.00 2.68 8,830,501.00 4.41 650,000.00 0.32 448,698.00 0.22 21 上海瀛茸置业有
同受母公司 提供商品房代理销 提供劳务 5,881,864.00 2.94 限公司 控制 售服务 天津星华城置业同受母公司 提供商品房代理销 提供劳务 1,455,957.00 0.73 有限公司 控制 售服务 马鞍山市金申置同受母公司 提供销售策划和投 提供劳务 4,625,672.00 2.31 业发展有限公司控制 标服务 上海瀛程置业有同受母公司 提供商品房代理销 提供劳务 1,640,704.00 0.82 限公司 控制 售和代理租赁服务 上海明馨置业有同受母公司 提供销售代理、委托 提供劳务 5,942,545.43 2.97 限公司 控制 管理服务 上海地产馨浦置同受母公司 提供劳务提供委托管理服务 1,776,500.00 0.89 业有限公司 控制 上海至尊衡山酒同受母公司 提供劳务提供委托管理服务 2,601,360.17 1.30 店投资有限公司控制 （二）关联债权债务往来
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 事项概述公司七届三十三次董事会审议通过了关于继续为上海财金产业投资有限公司提供股东借款的议案，同意继续为公司合营企业上海财金产业投资有限公司提供股东借款6000万元，借款期限一年，借款年利率为8%。
查询索引详见临2013-004公告
2、临时公告未披露的事项 关联方 关联关系 马鞍山市金申置业发同受母公司控制 展有限公司 合计 / 报告期内公司向控股股东及其子公司提 供资金的发生额 公司向控股股东及其子公司提供资金的 余额（元） 单位：万元币种：人民币 向关联方提供资金 发生额 余额 关联方向上市公司提供资金 发生额 余额 297.36 297.36
0 0
七、重大合同及其履行情况（一）托管、承包、租赁事项本年度公司无托管、承包、租赁事项。
（二）担保情况 22 单位：万元币种：人民币 公司对外担保情况(不包括对控股子公司的担保) 担保对象名称 发生日期(协议签署日) 担保金额 担保类型 担保期 上海中星（集团）有限公司（注1） 2012.6.7 80,000 连带责任2012.6.8- 担保 2014.6.8 上海地产中星曹路基地开发有限公司（注2） 2013.1.25 40,000 连带责任2013.1.25- 担保 2017.1.24 报告期内担保发生额合计 40,000 报告期末担保余额合计 120,000 公司对控股子公司的担保 报告期内对控股子公司担保发生额合计 1,800 报告期末对控股子公司担保余额合计 1,800 公司担保总额情况(包括对控股子公司的担保) 担保总额 121,800 担保总额占公司净资产的比例（%） 55.33 其中: 为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
120,000 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象40,000 提供的债务担保金额 担保总额超过净资产50%部分的金额 11,726.93 上述三项担保金额合计 120,000 担保是否已经履行 完毕否 否 是否为关联方 担保是 是 注1：上海中星（集团）有限公司为公司控股股东上海地产（集团）有限公司的全资子公司，因此本次由本公司为其提供的担保为关联方担保。
本次担保由上海中星（集团）有限公司以持有的天津星华城置业有限公司70%股权为反担保。
详见公司临（2012-017）公告。
注2；上海地产中星曹路基地开发有限公司为上海中星（集团）有限公司的控股子公司，因此本次由本公司为其提供的担保为关联方担保。
本次担保由上海中星（集团）有限公司提供反担保。
详见公司临（2013-002）公告。
（三）其他重大合同 本年度公司无其他重大合同。
八、承诺事项履行情况 承诺背景 承诺承诺方类型 承诺内容 承诺时间及期 限 是否有履行期 限 是否及时严格履行 与再融解决上海地地产集团不再新设或者兼并与金丰投资在房2009年否 是 资相关同业产（集地产投资领域综合服务业务相同的公司，地产12月23 的承诺竞争团）有集团将尽力推动金丰投资在房地产投资领域日承诺， 限公司综合服务业务进一步做大做强；在未来2-3年长期 内，地产集团将采用分步走的办法，对下属房 地产开发企业进行梳理，并在条件成熟时候， 对下属从事房地产开发业务的公司采取改制、 业务重组、资产转让等措施避免同业竞争。
23
九、聘任、解聘会计师事务所情况 是否改聘会计师事务所 境内会计师事务所名称
境内会计师事务所报酬境内会计师事务所审计年限 单位:万元币种:人民币否 现聘任安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）906 内部控制审计会计师事务所 名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 单位:万元币种:人民币报酬 27
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况 本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收购人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
十
一、其他重大事项的说明本公司于2014年3月18日披露了《重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案》。
目前，上述重大资产重组事项正在进行中。
24 第六节股份变动及股东情况
一、股份变动情况（一）股份变动情况表
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股其中：境内非国有法 人持股境内自然人持股
4、外资持股其中：境外法人持股境外自然人持股
二、无限售条件股份
1、人民币普通股
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 本次变动前 数量 比例 518,320,089100518,320,089100 518,320,089100 本次变动增减（＋，－） 送股 其他 小计 单位:股 本次变动后 数量 比例 518,320,089100518,320,089100 518,320,089100 （二）限售股份变动情况报告期内，本公司无限售股份变动情况。
二、证券发行与上市情况（一）截至报告期末近3年历次证券发行情况截止本报告期末至前三年，公司未有证券发行与上市情况。
（二）公司股份总数及结构的变动情况报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变动。
（三）现存的内部职工股情况本报告期末公司无内部职工股。
三、股东和实际控制人情况（一）股东数量和持股情况 25 单位：股 截止报告期末股东总数（户） 年度报告披露日前第五个交易58,987 日末的股东总数（户） 前十名股东持股情况 股东名称 股东性质 上海地产（集团）有限公司国家 持股比例(%) 38.96 持股总数201,958,120 报告期内增减
0 持有有限售条件股份数量
0 中国建设银行－上证180 交易型开放式指数证券投其他 0.271,388,400
0 资基金 王萍 其他 0.251,280,500
0 王世维 其他 0.231,215,772
0 吕泓静 其他 0.221,155,079
0 王涛 其他 0.191,010,000
0 毛英姿 其他 0.18 933,100
0 刘世祥 其他 0.16 832,000
0 曹玉华 其他 0.16 812,778
0 王珊伟 其他 0.15 798,000
0 前十名无限售条件股东持股情况 58,949 质押或冻结
的股份数量无 未知 未知未知未知未知未知未知未知未知 股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类 上海地产（集团）有限公司中国建设银行－上证180交易型开放式指数证券投资基金王萍王世维吕泓静王涛毛英姿刘世祥曹玉华王珊伟上述股东关联关系或一致行动关系的说明 201,958,120 人民币普通股 1,388,400 人民币普通股 1,280,500 人民币普通股 1,215,772 人民币普通股 1,155,079 人民币普通股 1,010,000 人民币普通股 933,100 人民币普通股 832,000 人民币普通股 812,778 人民币普通股 798,000 人民币普通股 上海地产（集团）有限公司与其他股东间不存在关联关系或一致行动人 关系。
其他股东间未知是否存在关联关系或一致行动人关系。
四、控股股东及实际控制人情况 （一）控股股东情况
1、法人 名称
单位负责人或法定代表人成立日期组织机构代码注册资本 主要经营业务 经营成果 单位:元币种:人民币上海地产（集团）有限公司冯经明2002年11月15日74491443-84,200,000,000土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。
(企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营）2013年度，地产集团实现营业收入223.6亿元，利润总额18.7亿元（未经审计）。
26 财务状况 现金流和未来发展战略 报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况 截止2013年12月31日，地产集团总资产为1201.6亿元，归属于母公司所有者权益为183.3亿元（未经审计）。
2013年度，地产集团现金及现金等价物净增加额为3.7亿元（未经审计）。
发展战略：强化土地储备前期开发管理、滩涂造地、房地产开发经营及配套服务、保障性住房开发建设等主业发展，积极发掘和开拓房地产开发经营服务等领域的市场潜力，逐步形成行业比较优势，争取实现集团跨越式发展。
持有A股上市公司中华企业股份有限公司36.36%股份
2、报告期内控股股东变更情况报告期内公司控股股东未发生变更。
（二）实际控制人情况
1、实际控制人情况说明公司控股股东为上海地产（集团）有限公司，持有公司38.96%的股权。
上海地产（集团）有限公司为国有企业，由上海市国有资产监督管理委员会持有其100%的股权，因此公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
2、报告期内实际控制人变更情况报告期内公司实际控制人未发生变更。
3、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 上海市国有资产监督管理委员会 100%上海地产（集团）有限公司 38.96% 上海金丰投资股份有限公司
五、其他持股在百分之十以上的法人股东截止本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。
27 第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况 姓名 王文杰张景载滕国纬杨永光刘琦何启菊吕长江杨忠孝王世豪郑建令周骏高兴 包永镭 李敏 安民 王若静合计
一、董事、监事、高级管理人员情况 职务 性别年龄 董事长 男57 副董事长男58 董事总经理男47 董事 男62 董事 男49 董事 女41 独立董事男48 独立董事男47 独立董事男62 监事会主席男60 监事 男62 监事 男39 副总经理兼男59 董事会秘书 副总经理男57 副总经理兼女50 总会计师 总工程师女45 / / / 任期起止日期 2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2012.5至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今 2010.8至今 2010.8至今 2010.8至今 2010.8至今/ 年初持股数 000000000000 24310 0 5603 029913 年末持股 数 000000000000 24310 0 5603 029913 变动原因/ 单位：股 报告期内从报告期内从股 公司领取的东单位获得的 应付报酬总应付报酬总额 额（万元）（万元） 52.81
0 52.81
0 52.81
0 0
0 0 32.12
0 29.20
9 0
9 0
9 0
0 58.50
0 28.55 19.13
0 42.77
0 42.77
0 42.77
0 40.14
373.01 0148.37 注：
1、本报告期，公司无股权激励计划。
2、董事会换届因重大资产重组事宜而延期。
董事、监事、高级管理人员主要工作经历和任职或兼职情况：
（1）王文杰先生现任本公司董事长、党委副书记，上海地产（集团）有限公司业务总监。
曾任上海新建机器厂党办副主任、党办主任，上海新建实业总公司副总经理，上海市建设委员会经济管理处主任科员，上海市建设和管理委员会经济合作处副处长，上海地产（集团）有限公司资产管理部经理等职务。
（2）张景载先生现任上海市住房置业担保有限公司董事长、党委书记，本公司副董事长。
曾任中国人民解放军第廿三试验训练基地政治部干部处干事、远望二号船务部副教导员，上海市房产管理局干部处主任科员，上海市房产经营公司党委副书记，上海房地产经营（集团）有限公司副董事长、总经理，上海金丰投资股份有限公司副董事长，上海房地（集团）公司董事、副总经理，中华企业股份有限公司副董事长、党委书记、监事长、董事，上海金丰投资股份有限公司党委书记等职务。
28
（3）滕国纬先生现任本公司总经理、党委副书记、董事。
曾任上海中顺房地产发展有限公司副总经理，中华企业股份有限公司总经理助理、副总经理，上海明馨置业有限公司总经理等职务。
（4）杨永光先生现任本公司董事。
曾任上海起重电器厂宣传科干事、党办秘书、副主任、人事科科长，上海市政府办公厅秘书处干部、主任科员、副处级秘书、副处长，上海浦东国际机场建设指挥部副处级干部，上海机场（集团）有限公司总裁办公室主任，上海市住房置业担保有限公司副董事长、总经理、党总支副书记、董事长、党委书记等职务。
（5）刘琦先生现任上海地产（集团）有限公司资产管理部经理，本公司董事。
曾任江苏机械施工公司项目经理、经营科副科长，上海金茂经济开发公司副总经理，上海招商局置业公司副总经理、总经理，招商创业上海管理总部总经理，上海世博土地控股有限公司综合管理部总经理,上海世博土地控股有限公司资产管理部总经理等职务。
（6）何启菊女士现任上海地产（集团）有限公司财务管理部经理，本公司董事。
曾任上海安居房发展中心财务部负责人，上海市住房置业担保有限公司财务管理部经理助理、副经理、经理，上海明馨置业有限公司财务部经理、上海地产（集团）有限公司计划财务部副经理等职务。
（7）吕长江先生现任复旦大学管理学院副院长、教授、博士生导师，本公司独立董事，浙江中国小商品城集团股份有限公司独立董事，东方财富信息股份有限公司独立董事。
曾任吉林大学商学院会计系副系主任、系主任，吉林大学商学院副院长、教授、博士生导师，复旦大学管理学院会计系主任等职务。
（8）杨忠孝先生现任华东政法大学研究生教育院院长、经济法学教授、博士生导师，公司法研究所副所长，本公司独立董事。
曾任华东政法大学经济法系主任助理、研究生教育院副院长，上海市第四律师事务所、汇业律师事务所律师等职务。
（9）王世豪先生现任城市商业银行资金清算中心理事长，上海市人民政府决策咨询特聘专家，本公司独立董事。
历任中国人民银行上海市分行科员、科长、副处长、正处级，上海市城市信用社联社主任，上海银行副行长等职务。
（10）郑建令先生现任上海地产（集团）有限公司党委副书记、纪委书记、 29 工会主席，本公司监事会主席。
曾任上海公交汽车一场党委副书记，上海公交二
分公司党委副书记，上海公交四汽公司党委书记，上海公交总公司党委委员、组织干部处处长，上海公交控股公司党委书记、副董事长，上海市建设党委组织处长等职务。
（11）周骏先生现任本公司监事。
曾任上海市政材料公司财务科副科长，上海市市政工程管理局计划财务处副处长、副总会计师、审计处处长、监察室副主任，上海地产（集团）有限公司计划财务部经理、资金管理部经理等职务。
（12）高兴先生现任本公司房地产金融服务事业部经理、职工代表监事。
曾任上海房地产经营（集团）有限公司经理办秘书，日本上海国际株式会社设备部科长，上海房屋装饰建材配货中心有限公司副总经理，本公司办公室秘书、资产管理部经理、房地产金融服务事业部总监等职务。
（13）包永镭先生现任本公司副总经理、董事会秘书。
曾任上海房屋材料供应站党支部副书记、书记，《房地产报》经理部主任、党支部书记，上海市房产经营公司党委副书记、副经理，上海房地产经营（集团）有限公司副总经理等职务。
（14）李敏先生现任本公司副总经理。
曾任上海特种用房经理部副经理，中华企业公司经销部经理，上海企华置业发展有限公司总经理、董事长，中华企业股份有限公司总经理助理、副总经理等职务。
（15）安民女士现任本公司副总经理、总会计师。
曾任上海禽蛋一厂财务科长、团委书记，上海禽蛋（集团）公司团委书记，共青团上海市委郊区部主任科员，上海科技投资股份公司房产部财务经理，上海市住房置业担保有限公司风险部经理、总经理助理、副总经理等职务。
（16）王若静女士现任本公司总工程师。
曾任上海房地产经营（集团）有限公司技术总监助理，上海金樱房地产发展有限公司规划设计部经理，上海地产（集团）有限公司宝山顾村项目指挥部副总指挥，上海明馨置业有限公司副总经理，上海金丰建设发展有限公司副总经理等职务。
30
二、董事、监事和高级管理人员的任职情况 （一）在股东单位任职情况 姓名 股东单位名称 王文杰上海地产(集团)有限公司 刘琦 上海地产(集团)有限公司 何启菊上海地产(集团)有限公司 郑建令上海地产(集团)有限公司 担任的职务业务总监资产管理部经理财务管理部经理党委副书记、纪委书记、工会主席 （二）在其他单位任职情况 姓名 其他单位名称 上海市住房置业担保有限公张景载 司 吕长江复旦大学 杨忠孝王世豪 华东政法大学城市商业银行资金清算中心 担任的职务 董事长、党委书记 管理学院副院长、教授、博士生导师研究生教育院院长、经济法学教授、博士生导师理事长 任职期间2003年4月至今2010年8月至今2006年8月至今2002年11月至今 任职期间2013年4月至今 2006年1月至今 1993年8月至今2010年12月至今
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况 董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计 股东大会审议通过公司经营班子实行年薪制，报酬按照年度考核目标完成情况实际发放；公司独立董事按股东大会通过的标准在公司领取固定津贴。
报告期内，公司董事、监事和高级管理人员应付报酬金额合计为373.01万元。
报告期内，公司董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计为373.01万元。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况报告期内公司无董事、监事、高级管理人员变动情况。
五、母公司和主要子公司的员工情况 （一）员工情况 母公司在职员工的数量主要子公司在职员工的数量在职员工的数量合计母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 专业构成专业构成类别 管理人员业务人员财务人员其他人员 合计 437007430 专业构成人数2044104287743 31 教育程度类别硕士及以上本科大专大专以下合计 教育程度 数量（人）19127259338743 （二）薪酬政策公司薪酬体系实行岗位（职务）等级工资制和绩效考核制度，按岗位责任确定薪酬；公司高级管理人员实行年薪制，并进行经营指标和责任目标考核。
（三）培训计划根据公司创新转型发展要求，在调查培训需求的基础上，对员工进行各种培训，包括继续教育培训、岗位培训、业务知识和技能培训、管理培训等，全员都有培训机会，提升了公司员工全面素质、业务和管理能级。
（四）专业构成统计图 （五）教育程度统计图 32 第八节公司治理
一、公司治理及内幕知情人登记管理等相关情况说明（一）公司治理基本情况公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海证券交易所发布的有关公司治理的文件要求，结合公司实际，建立健全内部管理制度，不断完善公司法人治理结构，规范公司运作。
1、关于股东和股东大会：公司能确保所有股东，特别是中小股东地位平等，充分行使和享有自己的权利。
公司严格按照法定程序召集、召开股东大会。
公司所有关联交易公平、规范，关联交易信息披露及时、充分。
2、关于控股股东和上市公司的关系：公司与控股股东实现了业务、人员、资产、机构、财务的“五分开”，公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
公司不存在控股股东违规占用上市公司资金和资产的情况。
3、关于董事和董事会：公司董事均能以认真负责的态度出席董事会和股东大会，并积极学习有关法律法规，忠实、诚信、勤勉地履行职责。
公司董事的选聘程序、董事会的人数和人员组成均符合法律、法规和《公司章程》的规定。
公司董事会下设了战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等四个专门委员会，各专门委员会在公司法人治理结构中发挥着日益重要的作用。
4、关于监事和监事会：公司监事均能认真履行自己的职责，对公司依法运作、董事和高管人员履行职责、公司财务情况、关联交易等方面进行了有效地检查和监督，确保了公司和全体股东的合法权益。
公司监事的选聘程序、监事会的人数和人员组成均符合法律、法规和《公司章程》的规定。
5、关于绩效评价和激励约束机制：公司制定了高级管理人员的考评和激励机制。
公司对高管人员实行年薪制，年末由董事会对高级管理人员的业绩和履职情况进行考评，根据考评结果进行奖惩，并决定下一年度的年薪定级、岗位安排直至聘用与否。
6、关于信息披露和投资者关系管理：公司设立了董事会办公室为信息披露和投资者关系管理的职能部门，切实履行信息披露义务，加强与投资者的沟通工作，充分保障了广大投资者的知情权。
33 （二）内幕知情人登记管理情况公司按照有关规定制订了《上海金丰投资股份有限公司内幕信息及知情人管理制度》。
报告期内，按照该制度要求，公司对定期报告、重大资产重组涉及的内幕信息知情人进行了登记备案。
二、股东大会情况简介 会议届次召开日期 会议议案名称 决议情况 2012年度股东大会 2013年度第一次临时股东大会 2013年5月16日 2013年11月21日
1、公司2012年度董事会工作报告；
2、公司2012年度监事会工作报告；
3、公司2012年年度报告及其摘要；
4、公司2012年度财务决算报告；
5、公司2012年度利润分配预案；
6、关于聘请公司2013年度审计机构的议案；
7、关于聘请公司2013年度内部控制审计机构的议案；
8、关于2013年度日常关联交易的议案；
9、关于2013年度为子公司提供担保额度的议案。
全部通过
1、关于出售富豪金丰酒店的议案 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊登的信息披露日期 2013年5月17日 2013年11月22日
三、董事履行职责情况（一）董事参加董事会的出席情况 董事姓名 王文杰张景载滕国纬杨永光刘琦何启菊吕长江杨忠孝王世豪 是否独立董事 否否否否否否是是是 本年应参加董事会 次数999999999 亲自出席次数 999998988 参加董事会情况 以通讯方式参加次数 444443444 委托出席次数 000000011 缺席次数 000001000 是否连续两次未亲自参 加会议否否否否否否否否否 参加股东大会情况出席股东大会的次 数222012022 34 年内召开董事会会议次数
9 其中：现场会议次数
5 通讯方式召开会议次数
4 现场结合通讯方式召开会议次数
0 （二）独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议报告期内，公司董事会专门委员会认真履行职责，积极开展工作，有效促进了公司的规范运作。
其中审计委员会召开会议五次，在公司2012年度财务审计和内控审计、2013年度内控内审工作方面发挥了积极作用；薪酬与考核委员会召开会议一次，对管理层的业绩和履职情况进行了考评，确保管理层的薪酬发放严格遵循薪酬方案的规定。
五、监事会发现公司存在风险的说明监事会对报告期内的监督事项无异议。
六、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况公司根据业务开拓和发展规划的需要，制定了高级管理人员的考评和激励机制。
公司对高级管理人员实行年薪制，年末由董事会对高级管理人员的业绩和履职情况进行考评，根据考评结果进行奖惩。
35 第九节内部控制
一、内部控制责任声明及内部控制制度建设情况按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告是公司董事会的责任。
监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。
经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进实现发展战略。
由于内部控制存在的固有局限性，故仅能为实现上述目标提供合理保证。
此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制评价结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。
在董事会、管理层及全体员工的共同努力下，本公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到各业务层面均建立了系统的内部控制制度及必要的内部监督机制，合理保证了本公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整。
公司董事会对截至2013年12月31日的公司内部控制有效性进行了评价，认为：于内部控制评价报告基准日，公司不存在财务报告内部控制重大缺陷，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制；于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。
内部控制自我评价报告详见上海证券交易所网站。
二、内部控制审计报告的相关情况说明安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2013年12月31日的财务报告内部控制的有效性进行了独立审计，并出具了无保留意见的内部控制审计报告。
内部控制审计报告详见上海证券交易所网站。
三、年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明公司制订了《信息披露事务管理制度》，包含了针对定期报告和临时公告披露中存在重大差错的责任追究措施，规定如下：“因未履行信息披露职责，导致 36 公司信息披露违规的，公司将给予相关责任人行政及经济处分，并且有权视情形追究相关责任人的法律责任”。
报告期内，公司未出现年报信息披露的重大差错。
37 第十节财务报告(详见审计报告及财务报表附注) 38 第十一节备查文件目录
一、载有董事长亲笔签名的年度报告正本。
二、载有董事长、总经理、总会计师、财务部经理签名并盖章的会计报表。
三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本。
四、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
董事长：王文杰上海金丰投资股份有限公司 2014年3月20日 39 上海金丰投资股份有限公司已审财务报表2013年12月31日 上海金丰投资股份有限公司 目录
一、审计报告
二、已审财务报表合并资产负债表合并利润表合并股东权益变动表合并现金流量表公司资产负债表公司利润表公司股东权益变动表公司现金流量表财务报表附注财务报表补充资料
1.非经常性损益明细表
2.净资产收益率和每股收益 页次 1-2 3-45 6-78-910-11 1213-1415-1617-118 119120 审计报告 安永华明(2014)审字第60469292_B01号 上海金丰投资股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的上海金丰投资股份有限公司的财务报表，包括2013年12月31日的合并及公司的资产负债表，2013年度合并及公司的利润表、股东权益变动表和现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是上海金丰投资股份有限公司管理层的责任。
这种责任包括：
(1)按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。
中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
1 审计报告（续） 安永华明(2014)审字第60469292_B01号
三、审计意见我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了上海金丰投资股份有限公司2013年12月31日的合并及公司的财务状况以及2013年度的合并及公司的经营成果和现金流量。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师陈露 中国注册会计师方侃 中国北京 2014年3月20日
2 资产 流动资产货币资金应收账款预付款项应收利息其他应收款存货其他流动资产 流动资产合计 非流动资产可供出售金融资产长期股权投资投资性房地产固定资产无形资产长期待摊费用递延所得税资产 非流动资产合计 资产总计 上海金丰投资股份有限公司合并资产负债表2013年12月31日人民币元 附注五2013年12月31日2012年12月31日
1 618,316,422.59 743,235,688.42
2 319,417,169.89 61,481,467.63
3 128,295,702.04 154,903,603.10
4 1,844,791.67 3,156,731.39
5 417,291,972.99 365,568,123.50
6 3,324,367,355.48 2,948,799,268.40
7 2,930,298.19 3,559,869.19 4,812,463,712.85 4,280,704,751.63
8 451,992,564.08 452,322,881.06
9 839,528,094.33 789,669,932.07 11 20,306,469.97 20,900,484.49 12 13,547,140.86 400,047,978.25 13 1,340,508.31 1,552,827.65 14 7,543,414.59 304,615.38 15 12,157,625.06 20,811,989.36 1,346,415,817.20 1,685,610,708.26 6,158,879,530.05 5,966,315,459.89 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
3 上海金丰投资股份有限公司合并资产负债表（续）2013年12月31日人民币元 负债和股东权益 流动负债短期借款应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利其他应付款一年内到期的非流动负债其他流动负债 流动负债合计 非流动负债长期借款应付债券递延所得税负债 非流动负债合计 负债合计 股东权益股本资本公积盈余公积未分配利润 归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 股东权益合计 负债和股东权益总计 附注五2013年12月31日2012年12月31日 18 1,456,750,000.00 1,332,500,000.00 19 211,124,642.71 129,902,298.06 20 20,110,493.69 16,633,161.26 21 19,382,782.18 23,527,429.68 22 22,956,643.16 53,342,709.76 23 9,416,213.41 10,757,450.13 24 88,841.87 1,341.87 25 122,069,095.73 74,135,187.37 26 711,587,082.95 207,400,000.00 27 3,165,429.69 2,667,277.73 2,576,651,225.39 1,850,866,855.86 28 1,365,895,189.03 1,692,400,000.00 29 - 195,788,176.23 15 14,871,676.70 26,585,113.17 1,380,766,865.73 1,914,773,289.40 3,957,418,091.12 3,765,640,145.26 30 518,320,089.00 518,320,089.00 31 565,788,463.58 600,865,929.87 32 159,272,615.67 149,874,325.00 33 944,040,996.79 915,944,471.40 2,187,422,165.04 2,185,004,815.27 14,039,273.89 15,670,499.36 2,201,461,438.93 2,200,675,314.63 6,158,879,530.05 5,966,315,459.89 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
第3页至第118页的财务报表由以下人士签署：法定代表人：王文杰主管会计工作负责人：滕国纬总会计师：安民会计机构负责人：夏添
4 上海金丰投资股份有限公司合并利润表2013年度人民币元 附注
五 营业收入 34 减：营业成本 34 营业税金及附加 35 销售费用 管理费用 财务费用 37 资产减值损失 38 加：投资收益 36 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 营业利润 加：营业外收入 39 减：营业外支出 40 其中：非流动资产处置损失 利润总额 减：所得税费用 41 净利润 其中：归属于母公司股东的净利润 少数股东损益 每股收益 基本每股收益 42 其他综合收益 43 综合收益总额 其中：归属于母公司股东的综合收益总额
归属于少数股东的综合收益总额 2013年度 892,419,247.09404,126,264.13115,659,710.16154,804,870.8489,025,156.4886,364,864.5036,151,512.7376,471,371.66 34,894,524.74 82,758,239.917,492,727.311,057,225.95145,436.43 89,193,741.2721,019,305.20 68,174,436.07 69,630,661.54 (1,456,225.47) 0.13 (35,077,466.29) 33,096,969.78 34,553,195.25
(1,456,225.47) 2012年度 440,257,058.86111,152,414.3031,848,978.51139,615,168.4390,550,780.7492,282,200.55 898,671.28131,795,696.8276,687,593.91 105,704,541.8714,947,981.91 684,442.6939,865.05 119,968,081.0914,503,488.90 105,464,592.19 104,960,649.38 503,942.81 0.20 7,123,777.28 112,588,369.47 112,084,426.66
503,942.81 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
5 一、本年年初余额
二、本年增减变动金额（一）净利润（二）其他综合收益 综合收益总额（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
三、本年年末余额 上海金丰投资股份有限公司合并股东权益变动表2013年度人民币元 股本 归属于母公司股东权益 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益小计 股东权益合计 518,320,089.00 600,865,929.87 149,874,325.00 915,944,471.402,185,004,815.27 15,670,499.362,200,675,314.63 -(35,077,466.29) - - - (35,077,466.29) - (35,077,466.29) - - - - - - 9,398,290.67
- 9,398,290.679,398,290.67 - 28,096,525.3969,630,661.5469,630,661.54(41,534,136.15)(9,398,290.67)(32,135,845.48) 2,417,349.77(1,631,225.47) 69,630,661.54 (1,456,225.47) (35,077,466.29) - 34,553,195.25 (1,456,225.47) (32,135,845.48) (175,000.00) - - (32,135,845.48) (175,000.00) 786,124.30
68,174,436.07(35,077,466.29)33,096,969.78(32,310,845.48) (32,310,845.48) 518,320,089.00 565,788,463.58 159,272,615.67 944,040,996.79
2,187,422,165.04 14,039,273.892,201,461,438.93 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
6 一、本年年初余额
二、本年增减变动金额（一）净利润（二）其他综合收益 综合收益总额（三）股东投入和减少资本
1．股东投入资本（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
三、本年年末余额 上海金丰投资股份有限公司合并股东权益变动表（续） 2012年度人民币元 股本 493,638,180.00 24,681,909.00- 24,681,909.00- 24,681,909.00 518,320,089.00 归属于母公司股东权益 资本公积 盈余公积 未分配利润 593,742,152.59 143,708,989.39 866,512,975.63 7,123,777.28
- 7,123,777.287,123,777.28 - 6,165,335.61- 6,165,335.616,165,335.61 - 49,431,495.77104,960,649.38 104,960,649.38 (55,529,153.61)(6,165,335.61)(49,363,818.00) 小计 2,097,602,297.61 87,402,517.66104,960,649.38 7,123,777.28112,084,426.66 (24,681,909.00)(24,681,909.00) 600,865,929.87 149,874,325.00 915,944,471.402,185,004,815.27 少数股东权益 股东权益合计 14,586,556.552,112,188,854.16 1,083,942.81503,942.81503,942.81980,000.00980,000.00 (400,000.00)- (400,000.00) 88,486,460.47105,464,592.19 7,123,777.28112,588,369.47 980,000.00980,000.00(25,081,909.00) (25,081,909.00) 15,670,499.362,200,675,314.63 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
7 上海金丰投资股份有限公司合并现金流量表2013年度人民币元
一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 附注五444445 4444 2013年度 2012年度 745,223,788.18135,553,242.83 880,777,031.01 285,926,444.66138,946,569.14161,456,311.91232,923,329.85 819,252,655.56 61,524,375.45 555,026,436.6947,107,022.77 602,133,459.46 333,959,823.24123,604,900.75105,430,138.42157,408,462.34 720,403,324.75 (118,269,865.29) 46,154,361.9226,745,367.23 455,105.0076,244,931.50 149,599,765.65 7,457,154.4677,497,212.0049,350,000.00 134,304,366.46 15,295,399.19 88,126,000.00182,270,182.58 764,610.21336,596,922.78 607,757,715.57 8,543,489.36101,141,273.00575,490,000.00 685,174,762.36 (77,417,046.79) 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
8 上海金丰投资股份有限公司合并现金流量表（续）2013年度人民币元 附注
五 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 取得借款所收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 44 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 44 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额
四、
汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 加：年初现金及现金等价物余额
六、年末现金及现金等价物余额 45 2013年度 2,678,685,000.00 3,000,000.002,681,685,000.002,566,900,000.00 310,774,040.47- 5,750,000.002,883,424,040.47(201,739,040.47) (124,919,265.83) 743,235,688.42618,316,422.59 2012年度 980,000.002,831,501,000.00 50,000.002,832,531,000.002,418,201,000.00 248,221,638.81500,000.00 3,602,152.002,670,024,790.81 162,506,209.19- (33,180,702.89)776,416,391.31743,235,688.42 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
9 资产 流动资产货币资金应收账款预付款项应收利息其他应收款存货其他流动资产 流动资产合计 非流动资产可供出售金融资产长期股权投资投资性房地产固定资产无形资产长期待摊费用 非流动资产合计 资产总计 上海金丰投资股份有限公司资产负债表 2013年12月31日人民币元 附注十
一 2013年12月31日 2012年12月31日 395,933,937.47 547,237,158.88
1 346,526,883.33 43,606,883.33 24,628,200.00 60,461,090.00 1,844,791.67 2,928,898.06
2 1,473,339,397.31 1,577,319,441.20 218,974,738.96 230,925,864.64 - 560,750.66 2,461,247,948.74 2,463,040,086.77 398,870,110.69 425,322,881.06
3 1,728,077,464.10 1,704,471,917.25 12,076,924.13 396,051,346.29 3,312,725.25 3,823,993.92 120,754.22 143,753.30 203,076.90 304,615.38 2,142,661,055.29 2,530,118,507.20 4,603,909,004.03 4,993,158,593.97 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
10 上海金丰投资股份有限公司资产负债表（续）2013年12月31日人民币元 负债和股东权益 流动负债短期借款应付账款应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利其他应付款一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债长期借款递延所得税负债 非流动负债合计 负债合计 股东权益股本资本公积盈余公积未分配利润 股东权益合计 负债和股东权益总计 附注十
一 2013年12月31日 2012年12月31日 1,388,750,000.001,694,631.504,970,000.004,939,392.175,242,092.641,341.87 453,158,205.30404,400,000.00 1,234,500,000.007,295,831.965,350,000.008,212,233.446,502,115.971,341.87 492,612,435.22207,400,000.00 2,263,155,663.48 1,961,873,958.46 632,935,000.0013,341,063.35 646,276,063.35 2,909,431,726.83 1,332,400,000.0026,585,113.17 1,358,985,113.17 3,320,859,071.63 518,320,089.00573,865,873.11159,272,615.67443,018,699.42 1,694,477,277.20 4,603,909,004.03 518,320,089.00613,535,179.44149,874,325.00390,569,928.90 1,672,299,522.34 4,993,158,593.97 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分11 上海金丰投资股份有限公司利润表2013年度人民币元 附注十
一 营业收入
4 减：营业成本
4 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：投资收益
5 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 营业利润加：营业外收入减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 利润总额减：所得税费用 净利润 每股收益基本每股收益 其他综合收益
6 综合收益总额 2013年度 665,569,363.09395,952,151.42102,293,560.34 1,971,198.4836,425,280.5285,287,494.1936,835,898.4285,567,089.7034,894,524.74 92,370,869.422,055,349.82464,260.2755,694.20 93,961,958.97(20,947.70) 93,982,906.67 0.18 (39,669,306.33) 54,313,600.34 2012年度 80,957,275.3032,772,502.4613,322,026.88 2,364,472.2037,854,360.7890,866,475.96 (447,290.46)150,500,472.2276,687,593.91 54,725,199.707,735,498.53478,116.068,694.41 61,982,582.17329,226.07 61,653,356.10 0.12 7,123,777.28 68,777,133.38 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分12 上海金丰投资股份有限公司股东权益变动表2013年度人民币元
一、本年年初余额
二、本年增减变动金额（一）净利润（二）其他综合收益 综合收益总额（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
三、本年年末余额 股本 518,320,089.00 - 518,320,089.00 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计 613,535,179.44
149,874,325.00 390,569,928.901,672,299,522.34 (39,669,306.33)- (39,669,306.33)(39,669,306.33) - 9,398,290.67- 9,398,290.679,398,290.67 - 52,448,770.52 22,177,754.86 93,982,906.67 93,982,906.67 - (39,669,306.33) 93,982,906.67 54,313,600.34 (41,534,136.15)
(32,135,845.48) (9,398,290.67) - (32,135,845.48)(32,135,845.48) 573,865,873.11159,272,615.67 443,018,699.421,694,477,277.20 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分13 上海金丰投资股份有限公司股东权益变动表（续）2012年度人民币元
一、本年年初余额
二、本年增减变动金额（一）净利润（二）其他综合收益 综合收益总额（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
三、本年年末余额 股本 493,638,180.00 24,681,909.00- 24,681,909.00- 24,681,909.00 518,320,089.00 资本公积 盈余公积 606,411,402.16143,708,989.39 7,123,777.28- 7,123,777.287,123,777.28 - 6,165,335.61- 6,165,335.616,165,335.61 - 613,535,179.44149,874,325.00 未分配利润 股东权益合计 384,445,726.411,628,204,297.96 6,124,202.4961,653,356.10 61,653,356.10(55,529,153.61)(6,165,335.61)(49,363,818.00) 44,095,224.3861,653,356.107,123,777.2868,777,133.38(24,681,909.00) (24,681,909.00) 390,569,928.901,672,299,522.34 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分14 上海金丰投资股份有限公司现金流量表2013年度人民币元
一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 附注十一
7 2013年度 2012年度 360,131,006.9348,094,311.27 408,225,318.20 16,395,904.75106,191,526.4923,092,329.79 145,679,761.03 262,545,557.17 59,002,458.3413,752,313.83 72,754,772.17 45,277,229.3218,566,515.8714,122,400.9420,438,801.38 98,404,947.51 (25,650,175.34) 45,560,361.9254,156,647.23 168,000.00651,124,528.73 751,009,537.88 88,126,000.00184,389,742.58 349,460.211,527,002,833.61 1,799,868,036.40 5,850,286.4657,497,212.00433,150,000.00 496,497,498.46 254,512,039.42 6,254,803.0074,141,273.001,440,140,000.00 1,520,536,076.00 279,331,960.40 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分15 上海金丰投资股份有限公司现金流量表（续）2013年度人民币元 附注十
一 三、筹资活动产生的现金流量取得借款所收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金支付其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 加：年初现金及现金等价物余额
六、年末现金及现金等价物余额 2013年度 2012年度 1,760,685,000.00- 2,349,501,000.00473,360,000.00 1,760,685,000.002,822,861,000.00 2,108,900,000.00239,035,818.0081,110,000.00 2,310,201,000.00217,756,558.25501,990,000.00 2,429,045,818.003,029,947,558.25 (668,360,818.00)(207,086,558.25) - - (151,303,221.41) 46,595,226.81 547,237,158.88 500,641,932.07 395,933,937.47 547,237,158.88 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
16 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注2013年度人民币元
一、本集团基本情况 上海金丰投资股份有限公司（“本公司”）为上海房地（集团）公司通过收购原“上海嘉丰股份有限公司”国家股，进行跨行业资产重组、并变更主营业务的上市公司。
1998年7月1日经上海市工商行政管理局核准并换发注册号为3100001000838的《企业法人营业执照》。
2008年9月19日经上海市工商行政管理局核准并换发注册号为的《企业法人营业执照》。
法定代表人为王文杰。
本公司注册地为上海市浦东新区松林路111号，总部位于上海市浦东新区雪野路928号11楼。
本公司及子公司（统称“本集团”）主要从事房地产流通服务业务（主要包括房屋买卖、置换、租赁、销售、咨询等）、房地产投资开发业务及房地产委托管理服务业务，属房地产服务行业。
本公司原股本为86,734,072股。
经2000年派送红股及资本公积转增股本，2002年增发57,200,000股流通股及派送红股后，本公司股本为254,942,546股。
公司股票面值为每股人民币1元。
2004年根据国务院国有资产监督管理委员会的国资产权（2004）894号文《关于上海金丰投资股份有限公司和中华企业股份有限公司国家股划转有关问题的批复》，本公司原控股股东上海房地（集团）公司将其持有的本公司141,360,947股国家股全部无偿划转给上海地产（集团）有限公司。
股权变更后，上海地产（集团）有限公司持有本公司141,360,947股国家股，成为本公司的第一大股东，上海房地（集团）公司不再持有本公司股份。
根据本公司2004年度股东大会决议，本公司以2004年末股本254,942,546股为基数，按每10股由资本公积转增1股，共计转增25,494,255股，并于2005年度实施。
转增后，股本增至280,436,801股。
根据本公司2005年度股东大会决议，本公司以2005年末股本280,436,801股为基数，按每10股由资本公积转增1股，共计转增28,043,680股，并于2006年度实施。
转增后，股本增至308,480,481股。
根据本公司2006年度股东大会决议，本公司以2006年末股本308,480,481股为基数，向全体股东每10股派送红股1.5股，共计送股46,272,073股，并于2007年度实施。
送股后，股本增至354,752,554股。
17 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
一、本集团基本情况（续）根据本公司2007年度股东大会决议，本公司以2007年末股本354,752,554股为基数，向全体股东每10股派送红股1股，共计送股35,475,256股，并于2008年度实施。
送股后，股本增至390,227,810股。
根据本公司2009年度股东大会决议，本公司以2009年末股本390,227,810股为基数，向全体股东每10股送红股1股，共计送股39,022,781股，并于2010年度实施。
送股后，股本增至429,250,591股。
根据本公司2010年度股东大会决议，本公司以2010年末股本429,250,591股为基数，向全体股东每10股送红股1.5股，共计送股64,387,589股，并于2011年度实施。
送股后，股本增至493,638,180股。
根据本公司2011年度股东大会决议，本公司以2011年末股本493,638,180股为基数，向全体股东每10股送红股0.5股，共计送股24,681,909股，并于2012年度实施。
送股后，股本增至518,320,089股。
截至2013年12月31日，本公司累计发行股本总数518,320,089股，详见附注五、30。
经营范围：新型建材、楼宇设备的研制、开发、生产、销售，住宅及基础设施配套建设，环境绿化包装，实业投资，房地产开发经营、租赁、置换、咨询，建筑设计装潢，休闲服务，国内贸易（除专项规定外），房地产经纪（上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营）。
本集团的母公司和最终母公司为于中华人民共和国成立的上海地产（集团）有限公司。
本财务报表业经本公司董事会于2014年3月20日决议批准。
根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。
18 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计
1.财务报表的编制基础 本财务报表按照财政部2006年2月颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)编制。
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。
资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2.遵循企业会计准则的声明本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量。
3.会计期间本集团会计年度釆用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
4.记账本位币本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。
除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
19 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
5.企业合并 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
同一控制下企业合并参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。
同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。
合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。
合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下的企业合并参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。
购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。
20 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
5.企业合并（续） 非同一控制下的企业合并（续）支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。
支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6.合并财务报表合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司截至2013年12月31日止年度的财务报表。
子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。
本集团内部各公司之间的所有重大交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
21 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
6.合并财务报表（续） 子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。
在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。
编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
7.现金及现金等价物现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
8.金融工具金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
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二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融工具的确认和终止确认（续） 满足下列条件的，终止确认金融资（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手”协议下承担 了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。
如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。
常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。
交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
金融资产分类和计量 本集团的金融资产于初始确认时分类为：贷款和应收款项和可供出售金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类： 贷款和应收款项贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
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二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融资产分类和计量（续）可供出售金融资产可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。
对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。
其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。
除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益于资本公积中确认，直到该金融资产终止确认或发生减值时的累计利得或损失转入当期损益。
与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
金融负债分类和计量本集团的金融负债于初始确认时分类为：其他金融负债。
其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：其他金融负债对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
24 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融工具的公允价值存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
金融资产减值本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益。
预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率（即初始确认时计算确定的实际利率）折现确定，并考虑相关担保物的价值。
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二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融资产减值（续） 以摊余成本计量的金融资产（续）对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。
对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。
单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。
该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
可供出售权益工具投资发生减值的客观证据，包括公允价值发生严重或非暂时性下跌。
“严重”根据公允价值低于成本的程度进行判断，“非暂时性”根据公允价值低于成本的期间长短进行判断。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回，减值之后发生的公允价值增加直接在其他综合收益中确认。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
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二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融资产减值（续） 以成本计量的金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
发生的减值损失一经确认，不再转回。
按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》规定的成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值也按照上述原则处理。
金融资产转移 本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
9.应收款项 本集团对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
对单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项，本集团以账龄作为信用风险特征计提坏账准备。
27 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）10.存货 存货包括开发成本、开发产品、拟开发土地、库存商品和低值易耗品。
存货按照成本进行初始计量。
存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
发出存货，采用加权平均法确定其实际成本。
低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
计提存货跌价准备时，按单个存货项目计提。
房地产开发业务的核算方法
(1)开发成本是指尚未建成、以出售或出租为开发目的之物业。
开发产 品是指已建成、待出售之物业。
拟开发土地是指已经投入、用于开发为出售或出租物业的土地。
(2)公共配套设施费用由于金额比重不大，故以实际发生的公共配套设施建造支出计入开发成本。
(3)开发成本、开发产品、拟开发土地年末按成本与可变现净值孰低计价，并按单个存货项目提取存货跌价准备，计入当期损益。
28 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续） 10.存货（续） 房地产开发业务的核算方法（续）
(4)为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法，详见附注二、15。
(5)质量保证金的核算方法：按土建、安装等工程合同中所规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付给工程队的工程款中预留扣下，在保修期内由于质量原因而发生的维修费用，在此扣除列支，保修期满后与工程队清算。
11.长期股权投资 长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资，以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。
通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本（通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2、公司全体董事出席董事会会议。
3、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
4、公司董事长王文杰先生、总经理滕国纬先生、总会计师安民女士及财务部负责人夏添女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
5、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案2013年度利润分配预案为：以2013年末总股本518,320,089股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.41元（含税）。
6、本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
7、公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
8、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
1 目 录 第一节释义及重大风险提示………………………………………3第二节公司简介……………………………………………………4第三节会计数据和财务指标摘要…………………………………7第四节董事会报告…………………………………………………9第五节重要事项……………………………………………………21第六节股份变动及股东情况………………………………………25第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况…………………28第八节公司治理……………………………………………………33第九节内部控制……………………………………………………36第十节财务报告……………………………………………………38第十一节备查文件目录………………………………………………39
2 第一节释义及重大风险提示
一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义中国证监会上交所地产集团/控股股东本公司/公司/金丰投资上房置换金丰易居公司无锡灵山无锡金丰公房实业邛崃金丰金丰建设金益酒店置业担保公司财金公司金丰易居置业公司久五公司地产馨丰公司上海黑石智金公司馨丰公司金枫先导金辕投资 元、万元报告期 指中国证券监督管理委员会指上海证券交易所指上海地产（集团）有限公司指上海金丰投资股份有限公司指上海房屋置换股份有限公司指上海金丰易居房地产顾问有限公司指无锡灵山房地产投资开发有限公司指无锡金丰投资有限公司指上海公房实业有限公司指邛崃市金丰置业有限公司指上海金丰建设发展有限公司指上海金益酒店管理有限公司指上海市住房置业担保有限公司指上海财金产业投资有限公司指上海金丰易居置业有限公司指上海久五商业管理有限公司指上海地产馨丰置业有限公司指上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）指上海智金资产管理有限公司指上海馨丰投资管理有限公司指上海金枫先导投资中心（有限合伙）指上海金辕投资中心（有限合伙）（原暂定名 “上海丰和投资合伙企业（有限合伙）”）指人民币元、人民币万元指2013年度
二、重大风险提示公司存在的风险因素主要有政策风险、经营风险和财务风险，有关风险因素内容与对策措施已在本报告第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析部分予以了详细描述，敬请查阅相关内容。
3 一、公司信息 公司的中文名称公司的中文简称公司的英文名称公司的英文名称缩写公司的法定代表人 第二节公司简介 上海金丰投资股份有限公司金丰投资ShanghaiJinfengInvestmentCo.,Ltd.JF王文杰
二、联系人和联系方式 姓名联系地址电话传真电子信箱 董事会秘书包永镭上海市浦东新区雪野路928号11楼021-20770666021-20770668shjftz@ 证券事务代表李雪琳上海市浦东新区雪野路928号11楼021-20770666021-20770668shjftz@
三、基本情况简介 公司注册地址公司注册地址的邮政编码公司办公地址公司办公地址的邮政编码公司网址电子信箱 上海市浦东新区松林路111号200120上海市浦东新区雪野路928号11楼200125shjftz@
四、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称登载年度报告的中国证监会指定网站的网址公司年度报告备置地点 《中国证券报》、《上海证券报》董事会办公室
五、公司股票简况 股票种类A股 公司股票简况 股票上市交易所 股票简称 上海证券交易所 金丰投资 股票代码600606
4 六、公司报告期内注册变更情况
1、基本情况公司报告期内注册情况未变更。
2、公司首次注册情况的相关查询索引公司首次注册情况详见上海嘉丰股份有限公司1992年年度报告公司基本情况。
3、公司上市以来，主营业务的变化情况1992年3月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，主营业务为棉纺织业。
1998年6月25日，上海嘉丰股份有限公司与控股股东上海房地（集团）公司签署了整体资产置换协议，由上海房地（集团）公司对其进行跨行业资产重组、变更主营业务。
该协议经批准后于1998年7月1日正式实施。
实施后，公司主营业务由棉纺织业变更为具有一定科技含量的新型建材、自动化楼宇设备及基础设施配套建设项目等。
同时公司更名为“上海金丰投资股份有限公司”。
资产重组后，为了提升企业核心竞争力，公司对主营业务板块进行了战略性调整，立足百姓住宅消费市场，形成了独具特色的住宅流通和住宅开发业务。
“十一五”期间，根据行业发展的新特点、新要求，公司制订了新的发展战略目标，即紧紧围绕“投资+服务”的发展定位，以投资为龙头，以服务为重点，逐步向成为国内领先的房地产领域综合服务商发展。
经过几年的努力，房地产流通服务、投资开发、金融服务和代建管理的主营业务构架基本建立起来。
4、公司上市以来，历次控股股东的变更情况1992年3月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，控股股东为上海纺织控股（集团）公司。
1997年10月15日，上海纺织控股(集团)公司和上海房地(集团)公司签订股权转让协议，上海纺织控股(集团)公司将持有的上海嘉丰股份有限公司国家股以协议方式一次性转让给上海房地(集团)公司。
本股权转让协议经批准后于1997年12月26日正式生效，公司控股股东变更为上海房地(集团)公司。
2004年7月8日，上海房地（集团）公司与上海地产（集团）有限公司签订了《国家股划转协议》，前者将其持有的本公司全部国家股无偿划转给后者持
5 有。
本次国家股划转事宜经批准后于2004年12月31日办理完毕股权过户手续，公司控股股东变更为上海地产（集团）有限公司。
七、其他相关资料 公司聘请的会计师事务所（境内） 名称办公地址 签字会计师姓名 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）上海市世纪大道100号环球金融中心50楼陈露方侃
6 第三节会计数据和财务指标摘要
一、报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
1、主要会计数据 主要会计数据 营业收入归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润经营活动产生的现金流量净额 归属于上市公司股东的净资产总资产 2013年892,419,247.0969,630,661.54 39,961,679.09 61,524,375.452013年末2,187,422,165.046,158,879,530.05 2012年440,257,058.86 单位：元币种：人民币 本年比上年增减(%) 102.70 2011年918,538,914.46 104,960,649.38 -33.66 202,386,990.35 50,606,694.81 -21.03 155,954,084.45 -118,269,865.29 152.02 2012
年末 本年末比上年末增减(%) 2,185,004,815.27 0.11 5,966,315,459.89 3.23 -234,749,356.162011年末 2,097,602,297.615,623,835,516.91
2、主要财务指标 主要财务指标 基本每股收益（元／股）稀释每股收益（元／股）扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 加权平均净资产收益率（%） 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 2013年0.130.130.08 3.18 1.83 2012年0.200.200.10 4.90 2.36 单位：元币种：人民币 本年比上年增减(%) 2011年 -35.00 0.39 -35.00 0.39 -20.00 0.30 减少1.72个百分点 减少0.53个百分点 10.057.75
二、非经常性损益项目和金额 非经常性损益项目非流动资产处置损益计入当期损益的政府补助计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费处置金融资产取得的投资收益对外委托贷款取得的损益除上述各项之外的其他营业外收入和支出所得税影响额少数股东权益影响额（税后） 合计 2013年金额25,797,924.176,515,189.42 4,634,849.31 2,946,086.460 -246,132.54 -9,765,169.83-213,764.54 29,668,982.45 单位：元币种：人民币 2012年金额 2011年金额 29,688,748.7248,590,372.97 12,973,919.29 5,954,803.48 8,139,316.96 4,326,951.90 20,451,104.380 153,577.15165,200.00 776,391.54 -486,120.53 -17,516,910.87-158,615.45 54,353,954.57 -12,038,177.04-233,702.03 46,432,905.90
7 三、采用公允价值计量的项目 项目名称 可供出售金融资产合计 期初余额 期末余额 452,322,881.06451,992,564.08452,322,881.06451,992,564.08 单位：元币种：人民币 对当期利润的影响当期公允价值变动 金额 -46,769,955.06
0 -46,769,955.06
0 8 第四节董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析2013年，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进年初确定的各项工作任务的落实。
下半年以来，公司妥善处理好重大资产重组与日常经营两者间的关系，努力减少资产重组对经营活动的影响。
全年，公司共实现营业收入89,241.92万元，营业利润8,275.82万元，归属于母公司所有者的净利润6,963.07万元。
1、流通服务板块保持良好经营态势从年初的“国五条”到年末的多地楼市政策调整，今年房地产市场经历了先紧、走稳、再紧的政策波动。
公司流通服务板块经受住了跌宕起伏市场的考验，保持了良好经营态势，全年共实现收入80,447.34万元。
其中，一手代理业务全年签约套数、成交面积和销售金额继续保持一定增长，多个代理项目销售业绩位列区域板块或城市同类产品榜首；二手中介业务继续按照多业并举的方向转型，门店中介业务增幅明显，房屋经租代理业务、保障房后续服务持续推进；全年中介代理业务共实现收入17,145.82万元，比去年同期增长23.18%。
报告期内，公司积极去化存量资产，共实现物业买卖收入62,991.42万元,其中出售富豪金丰酒店收入6亿元。
2、金融服务板块业务能力稳步提升报告期内，公司金融服务板块在提升投资能力、强化募集能力、加强投后管理能力等方面进一步积累了实践经验。
一方面，公司有序推进新基金的发行募集工作，年内分别与上海仁和智本资产管理有限公司、新华信托股份有限公司等企业合作，先后发行了8个私募基金。
另一方面，切实做好现有基金的投后管理工作，深入项目实地考察，建立过程评估，严控资金使用，使各基金平稳运营（其中“金丰一号”流通服务信托基金已于2014年1月到期清算），全年共收取管理费1,038.26万元。
此外，公司与财大科技园公司合作设立的财金公司在现有园区招商、深化园区企业配套服务、加快新园区开发等方面进展良好，其中改建完成的两个园区出租率已达到99.5%，在建的新园区正在抓紧施工并已开展招商推介工作。
9 3、代建管理业务进展顺利2013年，公司代建管理业务板块新开工面积14.1万平方米，在建面积59.3万平方米，报告期内共实现收入1,852.82万元。
主要委托管理项目情况如下：上海馨佳园项目剩余地块的建设任务按计划推进，重点做好房源销售搭桥和资金回笼工作，社区内的公建配套设施正在抓紧办理移交手续；上海市宝山区罗店保障房项目三个地块已全部开工，其中C2、C4地块已完成销售搭桥工作，C1地块正积极进行销售搭桥准备；上海世茗国际大厦项目已结构封顶；青浦华新拓展基地已顺利开工；其他项目也均在积极协调推进动拆迁、报批和开工事宜等。
4、投资开发业务面临较大困难报告期内，公司投资开发业务共实现收入515.90万元，主要来源于项目尾盘和车位的销售。
受当地高端房产市场持续疲软的影响，报告期内无锡两个项目销售情况没有明显起色，使得投资开发业务板块受到较大影响。
主要在建项目进展情况如下：无锡印象剑桥北地块三期规划共计158栋独立别墅，总建筑面积10.14万平方米；首批75栋别墅目前以现房销售，已累计销售结转17栋；其余83栋别墅，其中50栋已结构封顶。
无锡渔港路项目分
A、B、C三块开发，其中B块以联排和叠加别墅为主，总建筑面积10.03万平方米，已取得预售许可证；A块以小高层为主，总建筑面积8.50万平方米，已开工。
5、为优化资产结构，盘活存量资产，公司于报告期内将位于上海浦东新区金港路318号的富豪金丰酒店出售给上海东祥实业有限公司。
（一）主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 科目营业收入营业成本销售费用管理费用财务费用资产减值损失投资收益经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额 本期数892,419,247.09404,126,264.13154,804,870.8489,025,156.4886,364,864.50 36,151,512.7376,471,371.6661,524,375.4515,295,399.19-201,739,040.47 单位：元币种：人民币 上年同期数 变动比例（%） 440,257,058.86 102.70 111,152,414.30 263.58 139,615,168.43 10.88 90,550,780.74 -1.68 92,282,200.55 -6.41 898,671.28 3922.77 131,795,696.82 -41.98 -118,269,865.29 152.02 -77,417,046.79 119.76 162,506,209.19 -224.14 10
2、收入
（1）驱动业务收入变化的因素分析报告期内，公司出售了富豪金丰酒店，使得流通服务业务收入大幅上升；同时，由于受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司无锡两个项目销售情况没有明显起色，直接影响了投资开发业务板块的收入。
（2）主要销售客户情况报告期内，公司向前五名客户的销售情况如下： 客户名称上海东祥实业有限公司上海周馨置业有限公司上海宝山区顾村镇人民政府上海浦东古北置业有限公司上海瀛浦置业有限公司 营业收入（元）600,000,000.0043,557,607.519,239,199.238,830,501.007,657,482.73 占全部营业收入的比例（％）67.234.881.040.990.86
3、成本
（1）成本分析表 分行业 流通服务投资开发酒店服务 成本构成项目 房屋收购及改建成本开发成本酒店用品采购成本 本期金额 394,981,608.462,497,265.125,693,867.75 本期占总成本比例 (%) 97.74 0.62 1.41 单位：元币种：人民币 上年同期金额 上年同期占总成本比例(%) 本期金额较上年同期变动比例(%) 24,093,515.81 21.681,539.37 80,032,219.73 72.00 -96.88 5,696,569.82 5.13 -0.05
（2）主要供应商情况本公司所处行业较为特殊，无主要供应商。
4、资产减值损失报告期内，公司无锡渔港路项目计提存货跌价准备3,675.21万元。
5、投资收益本报告期投资收益同比减少主要系公司投资企业贡献的投资收益同比减少及去年同期有处置可供出售金融资产取得的投资收益所致。
6、现金流报告期内，经营活动产生的现金流量净额为6,152.44万元，其中出售富豪金丰酒店收到的款项对经营活动现金流入有较大影响，项目仍处于投入期对经营活动现金流出有较大影响。
11 报告期内，投资活动产生的现金流量净额为1,529.54万元，对投资活动现金 流量有较大影响的事项有：收到地产馨丰公司减资款4,200万元，收到财金公司 还款及利息净额3,324.49万元，收到交通银行红利及股票处置款项1,430.89万 元，收到置业担保公司红利款1,080万元，收到上海银行红利216.37万元；支付 金辕投资投资款3,000万元，支付金枫先导投资款2,000万元，支付上海黑石投资 款1,604.72万元，支付智金公司注册资本金900万元，支付金丰易居置业公司往 来款净额635万元，支付馨丰公司注册资本金245万元。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为-20,173.90万元，对筹资活动现 金流量有较大影响的事项有：银行借款267,868.50万元；银行还款256,690万元， 支付利息27,863.82万元，支付红利3,213.58万元。
7、发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进各项工 作任务的落实。
但受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司无锡两个项目销售 情况未达预期目标，项目建设进度亦因此放缓，和年初目标有差距。
（二）
行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、产品情况表 分行业 主营业务收入主营业务成本 流通服务金融服务代建管理投资开发酒店服务 804,473,381.83394,981,608.46 10,382,600.00 -- 18,528,238.23 -- 5,158,987.052,497,265.12 44,308,289.375,693,867.75 主营业务利润率(%) 37.49 94.35 94.35 48.53 81.52 单位：元币种：人民币 主营业务收入比上年同期增减(%) 304.09 69.74 -42.83 -96.50 8.06 主营业务成本比上年同期增减(%) 1,539.37 -- -- -96.88 -0.05 主营业务利润率比上年同期 增减(%) 减少42.67个百分点 减少0.05个百分点 减少0.05个百分点 增加6.59个百分点 增加1.09个百分点
2、主营业务分地区情况 地区上海 主营业务收入882,851,496.48 单位：元币种：人民币主营业务收入比上年同期增减（％） 158.59 （三）资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表 12 项目名称 应收账款固定资产应付帐款其他应付款一年内到期的非流动负债应付债券 本期期末数 319,417,169.8913,547,140.86211,124,642.71122,069,095.73711,587,082.95
0 本期期末数占总资产的比例（％） 5.190.223.431.98 11.55
0 单位：元币种：人民币 上期期末数 61,481,467.63400,047,978.25129,902,298.0674,135,187.37 上期期末数占总资产的比例（％） 1.036.712.181.24 本期期末金额较上期期末变动比例（%） 419.53-96.6162.5364.66 207,400,000.00 3.48 243.10 195,788,176.23 3.28 -100.00
（1)应收账款增加主要系富豪金丰酒店出售款项年底尚有部分未收到所致。
（2）固定资产减少主要系出售富豪金丰酒店所致。
（3）应付帐款增加主要系无锡金丰增加预提工程款所致。
（4）其他应付款增加主要系收到地产馨丰公司减资款所致。
（5）一年内到期的非流动负债增加主要系一年内到期的长期借款、一年内投资者可行使回售选择权的应付债券转入所致。
（6）应付债券减少系转入一年内到期的非流动负债所致。
2、公允价值计量资产相关情况说明公司可供出售金融资产以公允价值计量。
截止报告期末，可供出售金融资产包括公司持有的交通银行股份有限公司无限售条件的普通股（详见本节投资情况分析）；公司出资30,000,000.00元认购的金辕投资份额；本公司的子公司上海房屋置换股份有限公司出资20,000,000.00元认购的金枫先导份额；公司出资150,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰1号房地产流通服务基金投资集合资金信托计划份额，2013年12月31日的公允价值为157,873,421.60元；公司出资100,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰2号上海罗店保障房投资集合资金信托计划份额，2013年12月31日的公允价值为92,605,779.65元；本公司的子公司金丰建设出资27,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰3号集合资金信托计划份额，2013年12月31日的公允价值为33,122,453.39元。
（四）核心竞争力分析
1、产业链优势经过多年的努力，公司逐步构建起了流通服务、投资开发、代建管理和金融 13 服务的主营业务体系，形成了比较完整的房地产领域综合服务产业链。
各业务板 块之间互为促进，所形成的协同效应在公司运营中得到了明显的体现。
2、品牌优势 品牌是每家公司独特的核心竞争力和无形资产。
公司发展至今，旗下的“金 丰易居”服务品牌在上海乃至全国已拥有了广泛的知名度，特别在流通服务领域 享有较高的声誉，成为公司拓展业务、树立形象不可替代的宝贵财富。
3、股东优势 公司控股股东地产集团是经市委、市政府批准成立的国有独资集团公司， 主要从事土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区 改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营等业务。
这为公司利用控股股东资源优势，积极开展业务合作提供了良好的机会。
（五）投资情况分析
1、对外股权投资总体分析 报告期末公司长期股权投资余额为
83,952.81万元，期初余额为78,966.99 万元，同比增加4,985.82万元，增幅6.31%。
报告期内，公司对外股权投资金额为2,994.72万元，去年同期为4,714.13 万元，同比减少1,719.41万元，减幅36.47%。
具体对外投资情况如下： 被投资公司名称 本期投资金额（万元） 上海馨丰投资管理有490 限公司 上海智金资产管理有限公司上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙） 9001,604.72 期末持股比例（%）49 456 主要业务 房地产投资集合资金信托计划所募集资金的管理工作私募房地产投资基金的运营和管理 股权投资业务 备注 新设立新设立新增出资
（1）持有其他上市公司股权情况 证券代码 证券简称 交通601328 银行合计 最初投资成本（元） 65,336,889.4365,336,889.43 占该公司股权比例(％) 0.04 - 期末账面值（元） 118,390,909.44118,390,909.44 报告期 报告期所有者会计核算股份 损益（元）权益变动（元）科目来源 10,748,578.1410,748,578.14 -28,987,511.78-28,987,511.78 可供出售金融资产 - 受让- 14 所持对象名称 上海银行小计
（2）持有非上市金融企业股权情况 最初投资金额（元） 持有数量（股） 占该公司股权比例（%） 期末账面值（元） 24,784,00011,388,000 0.2724,784,000 24,784,00011,388,000 － 24,784,000 报告期损益（元） 2,163,720.002,163,720.00 报告期所有者权益变动（元） 0
0 会计核算科目 长期股权投资 － 股份来源 受让－
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
（1）委托理财情况本年度公司无委托理财事项。
（2）委托贷款情况本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金投资情况报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、主要子公司、参股公司分析
（1）主要子公司分析上海房屋置换股份有限公司：主要从事房地产经纪及相关业务的咨询服务、科技开发等，注册资本5,000万元，截止报告期末总资产为18,210.70万元，净资产为11,732.55万元，报告期内实现净利润433.59万元。
上海金丰易居房地产顾问有限公司：主要从事房地产经纪业务，注册资本2,000万元，截止报告期末总资产为11,141.19万元，净资产为8,464.14万元，报告期内实现净利润2,101.18万元。
上海金丰易居网有限公司：主要从事房地产经纪、专用软件开发、系统集成和科技经营等业务，注册资本6,500万元，截止报告期末总资产为7,206.18万元，净资产为7,193.41万元，报告期内亏损2.36万元。
徐州金丰易居房地产顾问有限公司：主要从事房地产经纪业务，注册资本200万元，截止报告期末总资产为214.85万元，净资产为-169.12万元，报告期内亏损353.21万元。
上海茸欣房地产置业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本10,000万元，截止报告期末总资产为26,608.56万元，净资产为26,490.35万元，报告期内亏损929.59万元。
15 上海公房实业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本3,696.25万元，截止报告期末总资产为18,160.19万元，净资产为16,124.05万元，报告期内亏损297.83万元。
无锡灵山房地产投资开发有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本15,000万元，截止报告期末总资产为101,643.28万元，净资产为47,373.64万元，报告期内亏损1,072.71万元。
无锡金丰投资有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本30,000万元，截止报告期末总资产为214,860.95万元，净资产为25,006.67万元，报告期内该公司所开发项目尚处于建设期。
邛崃市金丰置业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本1,000万元，截止报告期末总资产为5,100.04万元，净资产为1,567.70万元，报告期内亏损79.55万元。
上海金丰建设发展有限公司：主要从事市政公用工程、房屋建筑工程总承包、项目管理服务等业务，注册资本3,200万元，截止报告期末总资产为44,904.96万元，净资产为13,941.87万元，报告期内实现净利润752.84万元。
上海金益酒店管理有限公司：主要从事酒店管理业务，注册资本400万元，截止报告期末总资产为1,560.37万元，净资产为-6,894.96万元，报告期内亏损1,189.07万元。
（2）影响利润10%以上的参股公司的情况分析报告期内，影响利润10％以上的参股公司有上海市住房置业担保有限公司。
上海市住房置业担保有限公司注册资本90,000万元，主要办理个人住房贷款担保和以住房作抵押的其他个人消费贷款担保等业务，公司持有其40%股份。
截止报告期末，该公司总资产为520,573.56万元，净资产为196,562.41万元。
报告期内该公司实现营业收入71,816.86万元，实现净利润9,033.91万元，为公司贡献的投资收益为3,094.61万元。
16
5、非募集资金项目情况 项目名称 无锡“印象剑桥”北地块三期无锡“渔港路”A地块无锡“渔港路”B地块无锡“渔港路”C地块认购上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）有限合伙人财产份额 预计总投资额 126,324.00 68,000.00108,000.0086,150.00 不超过30,000万元 本年度投入金额 2,976.97 7,729.6332,576.26 125.49 单位：万元币种：人民币 累计实际投项目进度项目收益情况 入金额 102,804.27 部分竣工在售 报告期内,无锡灵山公司亏损1,072.71万元。
54,883.44 在建 -- 在建 103,230.56 -- 预售 57,094.52尚未开工 -- 1,604.72 3,238.19 进行中 --
6、主要房地产项目情况
（1）项目情况 项目名称 无锡“印象剑桥”北地块三期无锡“渔港路”A地块无锡“渔港路”B地块无锡“渔港路”C地块 权益 100% 100%100%100% 占地面积30.53 3.776.135.43 规划总建筑面积 10.14 8.5010.03 -- 注：无锡“渔港路”C地块尚未获得规划许可证。
在建面积5.55 8.509.99-- 单位：万平方米 13年 累计 竣工面积竣工面积
0 4.48
0 0
0 0 -- --
（2）销售情况 项目名称 无锡“印象剑桥”北地块三期无锡“渔港路”B地块 批准可售面积4.48 7.53 已（预）售面积0.99 0.10 13年结转面积
0 单位：万平方米累计 结转面积0.99
0 0
二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析（一）行业竞争格局和发展趋势回顾2013年，我国房地产市场正表现出越来越显著的区域差异特征，一线城市和热点二线城市房价上涨压力依然较大，而部分三四线城市房价正陷入滞涨，风险在逐步积累。
展望2014年，房地产行业面临的总体调控环境不会有大的改观，但一刀切的调控模式将被针对不同城市情况的差别化调控所替代，同时行政调控手段或将 17 逐渐淡出，取而代之的将是税费改革等一系列房地产调控长效机制的建立。
因此，住房消费的刚性需求和改善性需求的市场仍会平稳发展。
（二）经营计划2014年度，重大资产重组将是公司的一项重点工作，公司将全力配合重组各方做好重大资产重组相关工作。
同时，虽然面临着资产重组带来的重大不确定性，公司仍将全力以赴，努力做好日常经营工作，将近年来围绕转型发展的探索和实践走下去，坚持差异化的竞争模式，一方面继续深耕房地产传统服务领域，另一方面围绕房地产综合服务打造核心竞争力，体现出自身的服务创新能力和价值创造能力。
1、切实抓好主业板块经营流通服务板块的二手中介业务要在巩固门店业务的基础上深化住房保障服务和代理经租服务，扩大新业务的市场规模和盈利能力；一手代理业务要落实项目库建设，形成“储备一批、销售一批、结转一批”的项目推进格局和梯次结构。
金融服务板块要大力做好现有基金的后续管理工作，完成“金丰一号”和“金丰三号”的清算结算，提前筹划“金丰二号”的清算准备，并根据业务需要积极探索金融创新工具和手段，寻求多层次投融资服务平台。
代建管理板块要继续做好现有项目的建设管理，按节点完成房源销售搭桥和竣工交付，择机寻找新的代建项目，积极拓展代建市场。
投资开发板块要统筹考虑，实施整合与调整。
2、着力推进大流通体系发展流通服务板块作为公司的传统优势业务，要发挥出自身优势和特有价值，必须在多元化和规模化经营上下功夫。
着力巩固发展好一手代理和二手中介业务规模、提高盈利能力，协助新成立的园区运营和商业管理业务提升经营业绩，继续承接落实新的包销和风险代理项目，努力将传统的流通服务业务做大做强。
3、积极探索拓展其他新的业务要紧紧围绕公司发展战略，依托多年积累的房地产实务经验，寻找符合自身战略目标的新的业务领域和业务模式。
两个主攻方向包括：一是着力提升房地产领域的综合服务能力，整合在项目融资服务、项目设计策划、项目代建管理、代理中介服务、商业运营管理、园区经营管理等方面的全过程服务链，在城市更新平台建设与保障房建设服务领域寻求对接，拓展发展空间。
二是把握房地产行业 18 发展转型升级的趋势，探索构建基于移动互联网技术的房屋银行升级版业务平台，在新的平台上重新整合内部资源，构筑新的商业模式和竞争优势，同时也为促进房屋租赁市场的健康发展做出积极贡献。
4、坚持不懈推进内部改革，突破机制体制瓶颈对现有的机制体制根据业务发展需要进一步调整优化，包括：机构设置、岗位设置、薪酬考核等进行相应调整，及时跟进流程再造和管理边际的重设工作，提高管理效能，激发经营活动。
对人才配置要加大力度引进急需紧缺人才，重点培养引进企业高级管理人才；对现有员工队伍继续加强素质教育和业务培训，提高综合实力。
对内部管理务必要有新的突破，向管理要效率，向管理要效益。
（三）因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求公司包销业务和金融服务业务的拓展、在建项目的建设，均需要大量资金作为支撑。
2014年，预计流动性偏紧的局面短期内不会改观，公司将一手抓资金管理，一手抓融资渠道，防范流动性风险，确保资金安全。
（四）可能面对的风险
1、政策风险房地产行业受国家宏观政策的影响较大。
为促使房地产行业健康稳定发展，国家相关部门在行政、税收、信贷、土地管理等方面已出台了一系列的宏观调控政策。
从目前情况看，房地产行业面临的总体调控环境不会有大的改观。
公司将密切关注政策变化，及时调整经营策略，防范政策风险对公司带来的不利影响。
2、经营风险目前，公司两个在建项目均集中在无锡地区，且为相对高端项目，因此受到宏观调控政策的影响较大。
2014年，公司将统筹考虑，对无锡项目实施整合与调整，以防范经营风险。
3、财务风险公司属于资金密集型企业，资金链的安全至关重要。
从目前情况看，流动性偏紧的局面短期内不会改观。
为防范流动性风险，公司将一手抓资金管理，一手抓融资渠道，确保资金安全。
19
三、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 （一）董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明 不适用 （二）董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更原因和影响的分析说明 不适用 （三）董事会对重要前期差错更正原因及影响的分析说明 不适用
四、利润分配或资本公积金转增预案 （一）现金分红政策的制定、执行或调整情况 公司章程制定了明确的现金分红政策。
公司历来重视对股东的回报，每年根 据公司实际情况，制订合理的利润分配方案，已连续六年向股东派发现金红利。
2013
年度，公司亦提出了现金红利分配预案，充分保护了中小投资者的合法权 益。
（二）报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案 的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 不适用 （三）公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股 本方案或预案 分红
年度 201320122011 每10股送红股数 (股) 000.5 每10股派息数(元)（含税） 0.410.620.50 每10股转增数（股） 000 现金分红的数额（含税） 21,251,123.6532,135,845.5224,681,909.00 单位：元币种：人民币 分红年度合并报表占合并报表中归属于 中归属于上市公司上市公司股东的净利 股东的净利润 润的比率(%) 69,630,661.54104,960,649.38202,386,990.35 30.5230.6212.20 20 第五节重要事项
一、重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 本年度公司无重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项。
二、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 报告期内公司无资金被占用情况。
三、破产重整相关事项 本年度公司无破产重整相关事项。
四、资产交易、企业合并事项
1、公司收购、出售资产和企业合并事项已在临时公告披露且后续实施无变 化的 事项概述及类型
公司将位于上海浦东新区金港路318号的富豪金丰酒店出售给上海东祥实业有限公司，出售价格以经评估后的市场价值为依据确定为6亿元，评估基准日为2013年6月30日。
查询索引详见临2013-034公告
五、公司股权激励情况及其影响 报告期内公司无股权激励情况。
六、重大关联交易 （一）与日常经营相关的关联交易
1、临时公告未披露的事项 关联方 上海瀛浦置业发展有限公司上海周馨置业有限公司上海顺驰置业有限公司上海浦东古北置业有限公司苏州洞庭房地产发展有限公司上海地产馨越置业有限公司 关联关系 同受母公司控制同受母公司控制同受母公司控制同受母公司控制同受母公司控制同受母公司控制 关联交易类型 提供劳务提供劳务提供劳务提供劳务提供劳务提供劳务 单位：元币种：人民币 关联交易内容 提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务提供商品房代理销售服务 关联交易金额7,657,482.73 占同类交易金额的比例 (%) 3.82 43,557,607.51 21.74 5,364,892.00 2.68 8,830,501.00 4.41 650,000.00 0.32 448,698.00 0.22 21 上海瀛茸置业有
同受母公司 提供商品房代理销 提供劳务 5,881,864.00 2.94 限公司 控制 售服务 天津星华城置业同受母公司 提供商品房代理销 提供劳务 1,455,957.00 0.73 有限公司 控制 售服务 马鞍山市金申置同受母公司 提供销售策划和投 提供劳务 4,625,672.00 2.31 业发展有限公司控制 标服务 上海瀛程置业有同受母公司 提供商品房代理销 提供劳务 1,640,704.00 0.82 限公司 控制 售和代理租赁服务 上海明馨置业有同受母公司 提供销售代理、委托 提供劳务 5,942,545.43 2.97 限公司 控制 管理服务 上海地产馨浦置同受母公司 提供劳务提供委托管理服务 1,776,500.00 0.89 业有限公司 控制 上海至尊衡山酒同受母公司 提供劳务提供委托管理服务 2,601,360.17 1.30 店投资有限公司控制 （二）关联债权债务往来
1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 事项概述公司七届三十三次董事会审议通过了关于继续为上海财金产业投资有限公司提供股东借款的议案，同意继续为公司合营企业上海财金产业投资有限公司提供股东借款6000万元，借款期限一年，借款年利率为8%。
查询索引详见临2013-004公告
2、临时公告未披露的事项 关联方 关联关系 马鞍山市金申置业发同受母公司控制 展有限公司 合计 / 报告期内公司向控股股东及其子公司提 供资金的发生额 公司向控股股东及其子公司提供资金的 余额（元） 单位：万元币种：人民币 向关联方提供资金 发生额 余额 关联方向上市公司提供资金 发生额 余额 297.36 297.36
0 0
七、重大合同及其履行情况（一）托管、承包、租赁事项本年度公司无托管、承包、租赁事项。
（二）担保情况 22 单位：万元币种：人民币 公司对外担保情况(不包括对控股子公司的担保) 担保对象名称 发生日期(协议签署日) 担保金额 担保类型 担保期 上海中星（集团）有限公司（注1） 2012.6.7 80,000 连带责任2012.6.8- 担保 2014.6.8 上海地产中星曹路基地开发有限公司（注2） 2013.1.25 40,000 连带责任2013.1.25- 担保 2017.1.24 报告期内担保发生额合计 40,000 报告期末担保余额合计 120,000 公司对控股子公司的担保 报告期内对控股子公司担保发生额合计 1,800 报告期末对控股子公司担保余额合计 1,800 公司担保总额情况(包括对控股子公司的担保) 担保总额 121,800 担保总额占公司净资产的比例（%） 55.33 其中: 为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额
120,000 直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象40,000 提供的债务担保金额 担保总额超过净资产50%部分的金额 11,726.93 上述三项担保金额合计 120,000 担保是否已经履行 完毕否 否 是否为关联方 担保是 是 注1：上海中星（集团）有限公司为公司控股股东上海地产（集团）有限公司的全资子公司，因此本次由本公司为其提供的担保为关联方担保。
本次担保由上海中星（集团）有限公司以持有的天津星华城置业有限公司70%股权为反担保。
详见公司临（2012-017）公告。
注2；上海地产中星曹路基地开发有限公司为上海中星（集团）有限公司的控股子公司，因此本次由本公司为其提供的担保为关联方担保。
本次担保由上海中星（集团）有限公司提供反担保。
详见公司临（2013-002）公告。
（三）其他重大合同 本年度公司无其他重大合同。
八、承诺事项履行情况 承诺背景 承诺承诺方类型 承诺内容 承诺时间及期 限 是否有履行期 限 是否及时严格履行 与再融解决上海地地产集团不再新设或者兼并与金丰投资在房2009年否 是 资相关同业产（集地产投资领域综合服务业务相同的公司，地产12月23 的承诺竞争团）有集团将尽力推动金丰投资在房地产投资领域日承诺， 限公司综合服务业务进一步做大做强；在未来2-3年长期 内，地产集团将采用分步走的办法，对下属房 地产开发企业进行梳理，并在条件成熟时候， 对下属从事房地产开发业务的公司采取改制、 业务重组、资产转让等措施避免同业竞争。
23
九、聘任、解聘会计师事务所情况 是否改聘会计师事务所 境内会计师事务所名称
境内会计师事务所报酬境内会计师事务所审计年限 单位:万元币种:人民币否 现聘任安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）906 内部控制审计会计师事务所 名称安永华明会计师事务所（特殊普通合伙） 单位:万元币种:人民币报酬 27
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况 本年度公司及其董事、监事、高级管理人员、持有5%以上股份的股东、实际控制人、收购人均未受中国证监会的稽查、行政处罚、通报批评及证券交易所的公开谴责。
十
一、其他重大事项的说明本公司于2014年3月18日披露了《重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案》。
目前，上述重大资产重组事项正在进行中。
24 第六节股份变动及股东情况
一、股份变动情况（一）股份变动情况表
一、有限售条件股份
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股其中：境内非国有法 人持股境内自然人持股
4、外资持股其中：境外法人持股境外自然人持股
二、无限售条件股份
1、人民币普通股
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 本次变动前 数量 比例 518,320,089100518,320,089100 518,320,089100 本次变动增减（＋，－） 送股 其他 小计 单位:股 本次变动后 数量 比例 518,320,089100518,320,089100 518,320,089100 （二）限售股份变动情况报告期内，本公司无限售股份变动情况。
二、证券发行与上市情况（一）截至报告期末近3年历次证券发行情况截止本报告期末至前三年，公司未有证券发行与上市情况。
（二）公司股份总数及结构的变动情况报告期内没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结构的变动。
（三）现存的内部职工股情况本报告期末公司无内部职工股。
三、股东和实际控制人情况（一）股东数量和持股情况 25 单位：股 截止报告期末股东总数（户） 年度报告披露日前第五个交易58,987 日末的股东总数（户） 前十名股东持股情况 股东名称 股东性质 上海地产（集团）有限公司国家 持股比例(%) 38.96 持股总数201,958,120 报告期内增减
0 持有有限售条件股份数量
0 中国建设银行－上证180 交易型开放式指数证券投其他 0.271,388,400
0 资基金 王萍 其他 0.251,280,500
0 王世维 其他 0.231,215,772
0 吕泓静 其他 0.221,155,079
0 王涛 其他 0.191,010,000
0 毛英姿 其他 0.18 933,100
0 刘世祥 其他 0.16 832,000
0 曹玉华 其他 0.16 812,778
0 王珊伟 其他 0.15 798,000
0 前十名无限售条件股东持股情况 58,949 质押或冻结
的股份数量无 未知 未知未知未知未知未知未知未知未知 股东名称 持有无限售条件股份数量 股份种类 上海地产（集团）有限公司中国建设银行－上证180交易型开放式指数证券投资基金王萍王世维吕泓静王涛毛英姿刘世祥曹玉华王珊伟上述股东关联关系或一致行动关系的说明 201,958,120 人民币普通股 1,388,400 人民币普通股 1,280,500 人民币普通股 1,215,772 人民币普通股 1,155,079 人民币普通股 1,010,000 人民币普通股 933,100 人民币普通股 832,000 人民币普通股 812,778 人民币普通股 798,000 人民币普通股 上海地产（集团）有限公司与其他股东间不存在关联关系或一致行动人 关系。
其他股东间未知是否存在关联关系或一致行动人关系。
四、控股股东及实际控制人情况 （一）控股股东情况
1、法人 名称
单位负责人或法定代表人成立日期组织机构代码注册资本 主要经营业务 经营成果 单位:元币种:人民币上海地产（集团）有限公司冯经明2002年11月15日74491443-84,200,000,000土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营，实业投资，物业管理。
(企业经营涉及行政许可的，凭许可证件经营）2013年度，地产集团实现营业收入223.6亿元，利润总额18.7亿元（未经审计）。
26 财务状况 现金流和未来发展战略 报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况 截止2013年12月31日，地产集团总资产为1201.6亿元，归属于母公司所有者权益为183.3亿元（未经审计）。
2013年度，地产集团现金及现金等价物净增加额为3.7亿元（未经审计）。
发展战略：强化土地储备前期开发管理、滩涂造地、房地产开发经营及配套服务、保障性住房开发建设等主业发展，积极发掘和开拓房地产开发经营服务等领域的市场潜力，逐步形成行业比较优势，争取实现集团跨越式发展。
持有A股上市公司中华企业股份有限公司36.36%股份
2、报告期内控股股东变更情况报告期内公司控股股东未发生变更。
（二）实际控制人情况
1、实际控制人情况说明公司控股股东为上海地产（集团）有限公司，持有公司38.96%的股权。
上海地产（集团）有限公司为国有企业，由上海市国有资产监督管理委员会持有其100%的股权，因此公司实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
2、报告期内实际控制人变更情况报告期内公司实际控制人未发生变更。
3、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图 上海市国有资产监督管理委员会 100%上海地产（集团）有限公司 38.96% 上海金丰投资股份有限公司
五、其他持股在百分之十以上的法人股东截止本报告期末公司无其他持股在百分之十以上的法人股东。
27 第七节董事、监事、高级管理人员和员工情况 姓名 王文杰张景载滕国纬杨永光刘琦何启菊吕长江杨忠孝王世豪郑建令周骏高兴 包永镭 李敏 安民 王若静合计
一、董事、监事、高级管理人员情况 职务 性别年龄 董事长 男57 副董事长男58 董事总经理男47 董事 男62 董事 男49 董事 女41 独立董事男48 独立董事男47 独立董事男62 监事会主席男60 监事 男62 监事 男39 副总经理兼男59 董事会秘书 副总经理男57 副总经理兼女50 总会计师 总工程师女45 / / / 任期起止日期 2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今2012.5至今2010.8至今2010.8至今2010.8至今 2010.8至今 2010.8至今 2010.8至今 2010.8至今/ 年初持股数 000000000000 24310 0 5603 029913 年末持股 数 000000000000 24310 0 5603 029913 变动原因/ 单位：股 报告期内从报告期内从股 公司领取的东单位获得的 应付报酬总应付报酬总额 额（万元）（万元） 52.81
0 52.81
0 52.81
0 0
0 0 32.12
0 29.20
9 0
9 0
9 0
0 58.50
0 28.55 19.13
0 42.77
0 42.77
0 42.77
0 40.14
373.01 0148.37 注：
1、本报告期，公司无股权激励计划。
2、董事会换届因重大资产重组事宜而延期。
董事、监事、高级管理人员主要工作经历和任职或兼职情况：
（1）王文杰先生现任本公司董事长、党委副书记，上海地产（集团）有限公司业务总监。
曾任上海新建机器厂党办副主任、党办主任，上海新建实业总公司副总经理，上海市建设委员会经济管理处主任科员，上海市建设和管理委员会经济合作处副处长，上海地产（集团）有限公司资产管理部经理等职务。
（2）张景载先生现任上海市住房置业担保有限公司董事长、党委书记，本公司副董事长。
曾任中国人民解放军第廿三试验训练基地政治部干部处干事、远望二号船务部副教导员，上海市房产管理局干部处主任科员，上海市房产经营公司党委副书记，上海房地产经营（集团）有限公司副董事长、总经理，上海金丰投资股份有限公司副董事长，上海房地（集团）公司董事、副总经理，中华企业股份有限公司副董事长、党委书记、监事长、董事，上海金丰投资股份有限公司党委书记等职务。
28
（3）滕国纬先生现任本公司总经理、党委副书记、董事。
曾任上海中顺房地产发展有限公司副总经理，中华企业股份有限公司总经理助理、副总经理，上海明馨置业有限公司总经理等职务。
（4）杨永光先生现任本公司董事。
曾任上海起重电器厂宣传科干事、党办秘书、副主任、人事科科长，上海市政府办公厅秘书处干部、主任科员、副处级秘书、副处长，上海浦东国际机场建设指挥部副处级干部，上海机场（集团）有限公司总裁办公室主任，上海市住房置业担保有限公司副董事长、总经理、党总支副书记、董事长、党委书记等职务。
（5）刘琦先生现任上海地产（集团）有限公司资产管理部经理，本公司董事。
曾任江苏机械施工公司项目经理、经营科副科长，上海金茂经济开发公司副总经理，上海招商局置业公司副总经理、总经理，招商创业上海管理总部总经理，上海世博土地控股有限公司综合管理部总经理,上海世博土地控股有限公司资产管理部总经理等职务。
（6）何启菊女士现任上海地产（集团）有限公司财务管理部经理，本公司董事。
曾任上海安居房发展中心财务部负责人，上海市住房置业担保有限公司财务管理部经理助理、副经理、经理，上海明馨置业有限公司财务部经理、上海地产（集团）有限公司计划财务部副经理等职务。
（7）吕长江先生现任复旦大学管理学院副院长、教授、博士生导师，本公司独立董事，浙江中国小商品城集团股份有限公司独立董事，东方财富信息股份有限公司独立董事。
曾任吉林大学商学院会计系副系主任、系主任，吉林大学商学院副院长、教授、博士生导师，复旦大学管理学院会计系主任等职务。
（8）杨忠孝先生现任华东政法大学研究生教育院院长、经济法学教授、博士生导师，公司法研究所副所长，本公司独立董事。
曾任华东政法大学经济法系主任助理、研究生教育院副院长，上海市第四律师事务所、汇业律师事务所律师等职务。
（9）王世豪先生现任城市商业银行资金清算中心理事长，上海市人民政府决策咨询特聘专家，本公司独立董事。
历任中国人民银行上海市分行科员、科长、副处长、正处级，上海市城市信用社联社主任，上海银行副行长等职务。
（10）郑建令先生现任上海地产（集团）有限公司党委副书记、纪委书记、 29 工会主席，本公司监事会主席。
曾任上海公交汽车一场党委副书记，上海公交二
分公司党委副书记，上海公交四汽公司党委书记，上海公交总公司党委委员、组织干部处处长，上海公交控股公司党委书记、副董事长，上海市建设党委组织处长等职务。
（11）周骏先生现任本公司监事。
曾任上海市政材料公司财务科副科长，上海市市政工程管理局计划财务处副处长、副总会计师、审计处处长、监察室副主任，上海地产（集团）有限公司计划财务部经理、资金管理部经理等职务。
（12）高兴先生现任本公司房地产金融服务事业部经理、职工代表监事。
曾任上海房地产经营（集团）有限公司经理办秘书，日本上海国际株式会社设备部科长，上海房屋装饰建材配货中心有限公司副总经理，本公司办公室秘书、资产管理部经理、房地产金融服务事业部总监等职务。
（13）包永镭先生现任本公司副总经理、董事会秘书。
曾任上海房屋材料供应站党支部副书记、书记，《房地产报》经理部主任、党支部书记，上海市房产经营公司党委副书记、副经理，上海房地产经营（集团）有限公司副总经理等职务。
（14）李敏先生现任本公司副总经理。
曾任上海特种用房经理部副经理，中华企业公司经销部经理，上海企华置业发展有限公司总经理、董事长，中华企业股份有限公司总经理助理、副总经理等职务。
（15）安民女士现任本公司副总经理、总会计师。
曾任上海禽蛋一厂财务科长、团委书记，上海禽蛋（集团）公司团委书记，共青团上海市委郊区部主任科员，上海科技投资股份公司房产部财务经理，上海市住房置业担保有限公司风险部经理、总经理助理、副总经理等职务。
（16）王若静女士现任本公司总工程师。
曾任上海房地产经营（集团）有限公司技术总监助理，上海金樱房地产发展有限公司规划设计部经理，上海地产（集团）有限公司宝山顾村项目指挥部副总指挥，上海明馨置业有限公司副总经理，上海金丰建设发展有限公司副总经理等职务。
30
二、董事、监事和高级管理人员的任职情况 （一）在股东单位任职情况 姓名 股东单位名称 王文杰上海地产(集团)有限公司 刘琦 上海地产(集团)有限公司 何启菊上海地产(集团)有限公司 郑建令上海地产(集团)有限公司 担任的职务业务总监资产管理部经理财务管理部经理党委副书记、纪委书记、工会主席 （二）在其他单位任职情况 姓名 其他单位名称 上海市住房置业担保有限公张景载 司 吕长江复旦大学 杨忠孝王世豪 华东政法大学城市商业银行资金清算中心 担任的职务 董事长、党委书记 管理学院副院长、教授、博士生导师研究生教育院院长、经济法学教授、博士生导师理事长 任职期间2003年4月至今2010年8月至今2006年8月至今2002年11月至今 任职期间2013年4月至今 2006年1月至今 1993年8月至今2010年12月至今
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况 董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 董事、监事和高级管理人员报酬的应付报酬情况报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计 股东大会审议通过公司经营班子实行年薪制，报酬按照年度考核目标完成情况实际发放；公司独立董事按股东大会通过的标准在公司领取固定津贴。
报告期内，公司董事、监事和高级管理人员应付报酬金额合计为373.01万元。
报告期内，公司董事、监事和高级管理人员实际获得的报酬合计为373.01万元。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况报告期内公司无董事、监事、高级管理人员变动情况。
五、母公司和主要子公司的员工情况 （一）员工情况 母公司在职员工的数量主要子公司在职员工的数量在职员工的数量合计母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 专业构成专业构成类别 管理人员业务人员财务人员其他人员 合计 437007430 专业构成人数2044104287743 31 教育程度类别硕士及以上本科大专大专以下合计 教育程度 数量（人）19127259338743 （二）薪酬政策公司薪酬体系实行岗位（职务）等级工资制和绩效考核制度，按岗位责任确定薪酬；公司高级管理人员实行年薪制，并进行经营指标和责任目标考核。
（三）培训计划根据公司创新转型发展要求，在调查培训需求的基础上，对员工进行各种培训，包括继续教育培训、岗位培训、业务知识和技能培训、管理培训等，全员都有培训机会，提升了公司员工全面素质、业务和管理能级。
（四）专业构成统计图 （五）教育程度统计图 32 第八节公司治理
一、公司治理及内幕知情人登记管理等相关情况说明（一）公司治理基本情况公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和中国证监会、上海证券交易所发布的有关公司治理的文件要求，结合公司实际，建立健全内部管理制度，不断完善公司法人治理结构，规范公司运作。
1、关于股东和股东大会：公司能确保所有股东，特别是中小股东地位平等，充分行使和享有自己的权利。
公司严格按照法定程序召集、召开股东大会。
公司所有关联交易公平、规范，关联交易信息披露及时、充分。
2、关于控股股东和上市公司的关系：公司与控股股东实现了业务、人员、资产、机构、财务的“五分开”，公司具有独立完整的业务及自主经营能力。
公司不存在控股股东违规占用上市公司资金和资产的情况。
3、关于董事和董事会：公司董事均能以认真负责的态度出席董事会和股东大会，并积极学习有关法律法规，忠实、诚信、勤勉地履行职责。
公司董事的选聘程序、董事会的人数和人员组成均符合法律、法规和《公司章程》的规定。
公司董事会下设了战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会等四个专门委员会，各专门委员会在公司法人治理结构中发挥着日益重要的作用。
4、关于监事和监事会：公司监事均能认真履行自己的职责，对公司依法运作、董事和高管人员履行职责、公司财务情况、关联交易等方面进行了有效地检查和监督，确保了公司和全体股东的合法权益。
公司监事的选聘程序、监事会的人数和人员组成均符合法律、法规和《公司章程》的规定。
5、关于绩效评价和激励约束机制：公司制定了高级管理人员的考评和激励机制。
公司对高管人员实行年薪制，年末由董事会对高级管理人员的业绩和履职情况进行考评，根据考评结果进行奖惩，并决定下一年度的年薪定级、岗位安排直至聘用与否。
6、关于信息披露和投资者关系管理：公司设立了董事会办公室为信息披露和投资者关系管理的职能部门，切实履行信息披露义务，加强与投资者的沟通工作，充分保障了广大投资者的知情权。
33 （二）内幕知情人登记管理情况公司按照有关规定制订了《上海金丰投资股份有限公司内幕信息及知情人管理制度》。
报告期内，按照该制度要求，公司对定期报告、重大资产重组涉及的内幕信息知情人进行了登记备案。
二、股东大会情况简介 会议届次召开日期 会议议案名称 决议情况 2012年度股东大会 2013年度第一次临时股东大会 2013年5月16日 2013年11月21日
1、公司2012年度董事会工作报告；
2、公司2012年度监事会工作报告；
3、公司2012年年度报告及其摘要；
4、公司2012年度财务决算报告；
5、公司2012年度利润分配预案；
6、关于聘请公司2013年度审计机构的议案；
7、关于聘请公司2013年度内部控制审计机构的议案；
8、关于2013年度日常关联交易的议案；
9、关于2013年度为子公司提供担保额度的议案。
全部通过
1、关于出售富豪金丰酒店的议案 决议刊登的指定网站的查询索引 决议刊登的信息披露日期 2013年5月17日 2013年11月22日
三、董事履行职责情况（一）董事参加董事会的出席情况 董事姓名 王文杰张景载滕国纬杨永光刘琦何启菊吕长江杨忠孝王世豪 是否独立董事 否否否否否否是是是 本年应参加董事会 次数999999999 亲自出席次数 999998988 参加董事会情况 以通讯方式参加次数 444443444 委托出席次数 000000011 缺席次数 000001000 是否连续两次未亲自参 加会议否否否否否否否否否 参加股东大会情况出席股东大会的次 数222012022 34 年内召开董事会会议次数
9 其中：现场会议次数
5 通讯方式召开会议次数
4 现场结合通讯方式召开会议次数
0 （二）独立董事对公司有关事项提出异议的情况
报告期内，公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异议。
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议报告期内，公司董事会专门委员会认真履行职责，积极开展工作，有效促进了公司的规范运作。
其中审计委员会召开会议五次，在公司2012年度财务审计和内控审计、2013年度内控内审工作方面发挥了积极作用；薪酬与考核委员会召开会议一次，对管理层的业绩和履职情况进行了考评，确保管理层的薪酬发放严格遵循薪酬方案的规定。
五、监事会发现公司存在风险的说明监事会对报告期内的监督事项无异议。
六、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况公司根据业务开拓和发展规划的需要，制定了高级管理人员的考评和激励机制。
公司对高级管理人员实行年薪制，年末由董事会对高级管理人员的业绩和履职情况进行考评，根据考评结果进行奖惩。
35 第九节内部控制
一、内部控制责任声明及内部控制制度建设情况按照企业内部控制规范体系的规定，建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告是公司董事会的责任。
监事会对董事会建立和实施内部控制进行监督。
经理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。
公司内部控制的目标是合理保证经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进实现发展战略。
由于内部控制存在的固有局限性，故仅能为实现上述目标提供合理保证。
此外，由于情况的变化可能导致内部控制变得不恰当，或对控制政策和程序遵循的程度降低，根据内部控制评价结果推测未来内部控制的有效性具有一定的风险。
在董事会、管理层及全体员工的共同努力下，本公司已经建立起一套比较完整且运行有效的内部控制体系，从公司层面到各业务层面均建立了系统的内部控制制度及必要的内部监督机制，合理保证了本公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整。
公司董事会对截至2013年12月31日的公司内部控制有效性进行了评价，认为：于内部控制评价报告基准日，公司不存在财务报告内部控制重大缺陷，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制；于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷。
内部控制自我评价报告详见上海证券交易所网站。
二、内部控制审计报告的相关情况说明安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2013年12月31日的财务报告内部控制的有效性进行了独立审计，并出具了无保留意见的内部控制审计报告。
内部控制审计报告详见上海证券交易所网站。
三、年度报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明公司制订了《信息披露事务管理制度》，包含了针对定期报告和临时公告披露中存在重大差错的责任追究措施，规定如下：“因未履行信息披露职责，导致 36 公司信息披露违规的，公司将给予相关责任人行政及经济处分，并且有权视情形追究相关责任人的法律责任”。
报告期内，公司未出现年报信息披露的重大差错。
37 第十节财务报告(详见审计报告及财务报表附注) 38 第十一节备查文件目录
一、载有董事长亲笔签名的年度报告正本。
二、载有董事长、总经理、总会计师、财务部经理签名并盖章的会计报表。
三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告正本。
四、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
董事长：王文杰上海金丰投资股份有限公司 2014年3月20日 39 上海金丰投资股份有限公司已审财务报表2013年12月31日 上海金丰投资股份有限公司 目录
一、审计报告
二、已审财务报表合并资产负债表合并利润表合并股东权益变动表合并现金流量表公司资产负债表公司利润表公司股东权益变动表公司现金流量表财务报表附注财务报表补充资料
1.非经常性损益明细表
2.净资产收益率和每股收益 页次 1-2 3-45 6-78-910-11 1213-1415-1617-118 119120 审计报告 安永华明(2014)审字第60469292_B01号 上海金丰投资股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的上海金丰投资股份有限公司的财务报表，包括2013年12月31日的合并及公司的资产负债表，2013年度合并及公司的利润表、股东权益变动表和现金流量表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是上海金丰投资股份有限公司管理层的责任。
这种责任包括：
(1)按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；
(2)设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。
中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。
选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。
在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
1 审计报告（续） 安永华明(2014)审字第60469292_B01号
三、审计意见我们认为，上述财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了上海金丰投资股份有限公司2013年12月31日的合并及公司的财务状况以及2013年度的合并及公司的经营成果和现金流量。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师陈露 中国注册会计师方侃 中国北京 2014年3月20日
2 资产 流动资产货币资金应收账款预付款项应收利息其他应收款存货其他流动资产 流动资产合计 非流动资产可供出售金融资产长期股权投资投资性房地产固定资产无形资产长期待摊费用递延所得税资产 非流动资产合计 资产总计 上海金丰投资股份有限公司合并资产负债表2013年12月31日人民币元 附注五2013年12月31日2012年12月31日
1 618,316,422.59 743,235,688.42
2 319,417,169.89 61,481,467.63
3 128,295,702.04 154,903,603.10
4 1,844,791.67 3,156,731.39
5 417,291,972.99 365,568,123.50
6 3,324,367,355.48 2,948,799,268.40
7 2,930,298.19 3,559,869.19 4,812,463,712.85 4,280,704,751.63
8 451,992,564.08 452,322,881.06
9 839,528,094.33 789,669,932.07 11 20,306,469.97 20,900,484.49 12 13,547,140.86 400,047,978.25 13 1,340,508.31 1,552,827.65 14 7,543,414.59 304,615.38 15 12,157,625.06 20,811,989.36 1,346,415,817.20 1,685,610,708.26 6,158,879,530.05 5,966,315,459.89 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
3 上海金丰投资股份有限公司合并资产负债表（续）2013年12月31日人民币元 负债和股东权益 流动负债短期借款应付账款预收款项应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利其他应付款一年内到期的非流动负债其他流动负债 流动负债合计 非流动负债长期借款应付债券递延所得税负债 非流动负债合计 负债合计 股东权益股本资本公积盈余公积未分配利润 归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 股东权益合计 负债和股东权益总计 附注五2013年12月31日2012年12月31日 18 1,456,750,000.00 1,332,500,000.00 19 211,124,642.71 129,902,298.06 20 20,110,493.69 16,633,161.26 21 19,382,782.18 23,527,429.68 22 22,956,643.16 53,342,709.76 23 9,416,213.41 10,757,450.13 24 88,841.87 1,341.87 25 122,069,095.73 74,135,187.37 26 711,587,082.95 207,400,000.00 27 3,165,429.69 2,667,277.73 2,576,651,225.39 1,850,866,855.86 28 1,365,895,189.03 1,692,400,000.00 29 - 195,788,176.23 15 14,871,676.70 26,585,113.17 1,380,766,865.73 1,914,773,289.40 3,957,418,091.12 3,765,640,145.26 30 518,320,089.00 518,320,089.00 31 565,788,463.58 600,865,929.87 32 159,272,615.67 149,874,325.00 33 944,040,996.79 915,944,471.40 2,187,422,165.04 2,185,004,815.27 14,039,273.89 15,670,499.36 2,201,461,438.93 2,200,675,314.63 6,158,879,530.05 5,966,315,459.89 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
第3页至第118页的财务报表由以下人士签署：法定代表人：王文杰主管会计工作负责人：滕国纬总会计师：安民会计机构负责人：夏添
4 上海金丰投资股份有限公司合并利润表2013年度人民币元 附注
五 营业收入 34 减：营业成本 34 营业税金及附加 35 销售费用 管理费用 财务费用 37 资产减值损失 38 加：投资收益 36 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 营业利润 加：营业外收入 39 减：营业外支出 40 其中：非流动资产处置损失 利润总额 减：所得税费用 41 净利润 其中：归属于母公司股东的净利润 少数股东损益 每股收益 基本每股收益 42 其他综合收益 43 综合收益总额 其中：归属于母公司股东的综合收益总额
归属于少数股东的综合收益总额 2013年度 892,419,247.09404,126,264.13115,659,710.16154,804,870.8489,025,156.4886,364,864.5036,151,512.7376,471,371.66 34,894,524.74 82,758,239.917,492,727.311,057,225.95145,436.43 89,193,741.2721,019,305.20 68,174,436.07 69,630,661.54 (1,456,225.47) 0.13 (35,077,466.29) 33,096,969.78 34,553,195.25
(1,456,225.47) 2012年度 440,257,058.86111,152,414.3031,848,978.51139,615,168.4390,550,780.7492,282,200.55 898,671.28131,795,696.8276,687,593.91 105,704,541.8714,947,981.91 684,442.6939,865.05 119,968,081.0914,503,488.90 105,464,592.19 104,960,649.38 503,942.81 0.20 7,123,777.28 112,588,369.47 112,084,426.66
503,942.81 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
5 一、本年年初余额
二、本年增减变动金额（一）净利润（二）其他综合收益 综合收益总额（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
三、本年年末余额 上海金丰投资股份有限公司合并股东权益变动表2013年度人民币元 股本 归属于母公司股东权益 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益小计 股东权益合计 518,320,089.00 600,865,929.87 149,874,325.00 915,944,471.402,185,004,815.27 15,670,499.362,200,675,314.63 -(35,077,466.29) - - - (35,077,466.29) - (35,077,466.29) - - - - - - 9,398,290.67
- 9,398,290.679,398,290.67 - 28,096,525.3969,630,661.5469,630,661.54(41,534,136.15)(9,398,290.67)(32,135,845.48) 2,417,349.77(1,631,225.47) 69,630,661.54 (1,456,225.47) (35,077,466.29) - 34,553,195.25 (1,456,225.47) (32,135,845.48) (175,000.00) - - (32,135,845.48) (175,000.00) 786,124.30
68,174,436.07(35,077,466.29)33,096,969.78(32,310,845.48) (32,310,845.48) 518,320,089.00 565,788,463.58 159,272,615.67 944,040,996.79
2,187,422,165.04 14,039,273.892,201,461,438.93 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
6 一、本年年初余额
二、本年增减变动金额（一）净利润（二）其他综合收益 综合收益总额（三）股东投入和减少资本
1．股东投入资本（四）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
三、本年年末余额 上海金丰投资股份有限公司合并股东权益变动表（续） 2012年度人民币元 股本 493,638,180.00 24,681,909.00- 24,681,909.00- 24,681,909.00 518,320,089.00 归属于母公司股东权益 资本公积 盈余公积 未分配利润 593,742,152.59 143,708,989.39 866,512,975.63 7,123,777.28
- 7,123,777.287,123,777.28 - 6,165,335.61- 6,165,335.616,165,335.61 - 49,431,495.77104,960,649.38 104,960,649.38 (55,529,153.61)(6,165,335.61)(49,363,818.00) 小计 2,097,602,297.61 87,402,517.66104,960,649.38 7,123,777.28112,084,426.66 (24,681,909.00)(24,681,909.00) 600,865,929.87 149,874,325.00 915,944,471.402,185,004,815.27 少数股东权益 股东权益合计 14,586,556.552,112,188,854.16 1,083,942.81503,942.81503,942.81980,000.00980,000.00 (400,000.00)- (400,000.00) 88,486,460.47105,464,592.19 7,123,777.28112,588,369.47 980,000.00980,000.00(25,081,909.00) (25,081,909.00) 15,670,499.362,200,675,314.63 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
7 上海金丰投资股份有限公司合并现金流量表2013年度人民币元
一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 附注五444445 4444 2013年度 2012年度 745,223,788.18135,553,242.83 880,777,031.01 285,926,444.66138,946,569.14161,456,311.91232,923,329.85 819,252,655.56 61,524,375.45 555,026,436.6947,107,022.77 602,133,459.46 333,959,823.24123,604,900.75105,430,138.42157,408,462.34 720,403,324.75 (118,269,865.29) 46,154,361.9226,745,367.23 455,105.0076,244,931.50 149,599,765.65 7,457,154.4677,497,212.0049,350,000.00 134,304,366.46 15,295,399.19 88,126,000.00182,270,182.58 764,610.21336,596,922.78 607,757,715.57 8,543,489.36101,141,273.00575,490,000.00 685,174,762.36 (77,417,046.79) 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
8 上海金丰投资股份有限公司合并现金流量表（续）2013年度人民币元 附注
五 三、筹资活动产生的现金流量 吸收投资收到的现金 取得借款所收到的现金 收到其他与筹资活动有关的现金 44 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 44 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额
四、
汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 加：年初现金及现金等价物余额
六、年末现金及现金等价物余额 45 2013年度 2,678,685,000.00 3,000,000.002,681,685,000.002,566,900,000.00 310,774,040.47- 5,750,000.002,883,424,040.47(201,739,040.47) (124,919,265.83) 743,235,688.42618,316,422.59 2012年度 980,000.002,831,501,000.00 50,000.002,832,531,000.002,418,201,000.00 248,221,638.81500,000.00 3,602,152.002,670,024,790.81 162,506,209.19- (33,180,702.89)776,416,391.31743,235,688.42 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
9 资产 流动资产货币资金应收账款预付款项应收利息其他应收款存货其他流动资产 流动资产合计 非流动资产可供出售金融资产长期股权投资投资性房地产固定资产无形资产长期待摊费用 非流动资产合计 资产总计 上海金丰投资股份有限公司资产负债表 2013年12月31日人民币元 附注十
一 2013年12月31日 2012年12月31日 395,933,937.47 547,237,158.88
1 346,526,883.33 43,606,883.33 24,628,200.00 60,461,090.00 1,844,791.67 2,928,898.06
2 1,473,339,397.31 1,577,319,441.20 218,974,738.96 230,925,864.64 - 560,750.66 2,461,247,948.74 2,463,040,086.77 398,870,110.69 425,322,881.06
3 1,728,077,464.10 1,704,471,917.25 12,076,924.13 396,051,346.29 3,312,725.25 3,823,993.92 120,754.22 143,753.30 203,076.90 304,615.38 2,142,661,055.29 2,530,118,507.20 4,603,909,004.03 4,993,158,593.97 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
10 上海金丰投资股份有限公司资产负债表（续）2013年12月31日人民币元 负债和股东权益 流动负债短期借款应付账款应付职工薪酬应交税费应付利息应付股利其他应付款一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债长期借款递延所得税负债 非流动负债合计 负债合计 股东权益股本资本公积盈余公积未分配利润 股东权益合计 负债和股东权益总计 附注十
一 2013年12月31日 2012年12月31日 1,388,750,000.001,694,631.504,970,000.004,939,392.175,242,092.641,341.87 453,158,205.30404,400,000.00 1,234,500,000.007,295,831.965,350,000.008,212,233.446,502,115.971,341.87 492,612,435.22207,400,000.00 2,263,155,663.48 1,961,873,958.46 632,935,000.0013,341,063.35 646,276,063.35 2,909,431,726.83 1,332,400,000.0026,585,113.17 1,358,985,113.17 3,320,859,071.63 518,320,089.00573,865,873.11159,272,615.67443,018,699.42 1,694,477,277.20 4,603,909,004.03 518,320,089.00613,535,179.44149,874,325.00390,569,928.90 1,672,299,522.34 4,993,158,593.97 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分11 上海金丰投资股份有限公司利润表2013年度人民币元 附注十
一 营业收入
4 减：营业成本
4 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：投资收益
5 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 营业利润加：营业外收入减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 利润总额减：所得税费用 净利润 每股收益基本每股收益 其他综合收益
6 综合收益总额 2013年度 665,569,363.09395,952,151.42102,293,560.34 1,971,198.4836,425,280.5285,287,494.1936,835,898.4285,567,089.7034,894,524.74 92,370,869.422,055,349.82464,260.2755,694.20 93,961,958.97(20,947.70) 93,982,906.67 0.18 (39,669,306.33) 54,313,600.34 2012年度 80,957,275.3032,772,502.4613,322,026.88 2,364,472.2037,854,360.7890,866,475.96 (447,290.46)150,500,472.2276,687,593.91 54,725,199.707,735,498.53478,116.068,694.41 61,982,582.17329,226.07 61,653,356.10 0.12 7,123,777.28 68,777,133.38 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分12 上海金丰投资股份有限公司股东权益变动表2013年度人民币元
一、本年年初余额
二、本年增减变动金额（一）净利润（二）其他综合收益 综合收益总额（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
三、本年年末余额 股本 518,320,089.00 - 518,320,089.00 资本公积 盈余公积 未分配利润 股东权益合计 613,535,179.44
149,874,325.00 390,569,928.901,672,299,522.34 (39,669,306.33)- (39,669,306.33)(39,669,306.33) - 9,398,290.67- 9,398,290.679,398,290.67 - 52,448,770.52 22,177,754.86 93,982,906.67 93,982,906.67 - (39,669,306.33) 93,982,906.67 54,313,600.34 (41,534,136.15)
(32,135,845.48) (9,398,290.67) - (32,135,845.48)(32,135,845.48) 573,865,873.11159,272,615.67 443,018,699.421,694,477,277.20 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分13 上海金丰投资股份有限公司股东权益变动表（续）2012年度人民币元
一、本年年初余额
二、本年增减变动金额（一）净利润（二）其他综合收益 综合收益总额（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对股东的分配
三、本年年末余额 股本 493,638,180.00 24,681,909.00- 24,681,909.00- 24,681,909.00 518,320,089.00 资本公积 盈余公积 606,411,402.16143,708,989.39 7,123,777.28- 7,123,777.287,123,777.28 - 6,165,335.61- 6,165,335.616,165,335.61 - 613,535,179.44149,874,325.00 未分配利润 股东权益合计 384,445,726.411,628,204,297.96 6,124,202.4961,653,356.10 61,653,356.10(55,529,153.61)(6,165,335.61)(49,363,818.00) 44,095,224.3861,653,356.107,123,777.2868,777,133.38(24,681,909.00) (24,681,909.00) 390,569,928.901,672,299,522.34 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分14 上海金丰投资股份有限公司现金流量表2013年度人民币元
一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额
二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金取得投资收益收到的现金处置固定资产、无形资产和其他 长期资产收回的现金净额收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 附注十一
7 2013年度 2012年度 360,131,006.9348,094,311.27 408,225,318.20 16,395,904.75106,191,526.4923,092,329.79 145,679,761.03 262,545,557.17 59,002,458.3413,752,313.83 72,754,772.17 45,277,229.3218,566,515.8714,122,400.9420,438,801.38 98,404,947.51 (25,650,175.34) 45,560,361.9254,156,647.23 168,000.00651,124,528.73 751,009,537.88 88,126,000.00184,389,742.58 349,460.211,527,002,833.61 1,799,868,036.40 5,850,286.4657,497,212.00433,150,000.00 496,497,498.46 254,512,039.42 6,254,803.0074,141,273.001,440,140,000.00 1,520,536,076.00 279,331,960.40 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分15 上海金丰投资股份有限公司现金流量表（续）2013年度人民币元 附注十
一 三、筹资活动产生的现金流量取得借款所收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金支付其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 加：年初现金及现金等价物余额
六、年末现金及现金等价物余额 2013年度 2012年度 1,760,685,000.00- 2,349,501,000.00473,360,000.00 1,760,685,000.002,822,861,000.00 2,108,900,000.00239,035,818.0081,110,000.00 2,310,201,000.00217,756,558.25501,990,000.00 2,429,045,818.003,029,947,558.25 (668,360,818.00)(207,086,558.25) - - (151,303,221.41) 46,595,226.81 547,237,158.88 500,641,932.07 395,933,937.47 547,237,158.88 载于第17页至第118页的附注为本财务报表的组成部分
16 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注2013年度人民币元
一、本集团基本情况 上海金丰投资股份有限公司（“本公司”）为上海房地（集团）公司通过收购原“上海嘉丰股份有限公司”国家股，进行跨行业资产重组、并变更主营业务的上市公司。
1998年7月1日经上海市工商行政管理局核准并换发注册号为3100001000838的《企业法人营业执照》。
2008年9月19日经上海市工商行政管理局核准并换发注册号为的《企业法人营业执照》。
法定代表人为王文杰。
本公司注册地为上海市浦东新区松林路111号，总部位于上海市浦东新区雪野路928号11楼。
本公司及子公司（统称“本集团”）主要从事房地产流通服务业务（主要包括房屋买卖、置换、租赁、销售、咨询等）、房地产投资开发业务及房地产委托管理服务业务，属房地产服务行业。
本公司原股本为86,734,072股。
经2000年派送红股及资本公积转增股本，2002年增发57,200,000股流通股及派送红股后，本公司股本为254,942,546股。
公司股票面值为每股人民币1元。
2004年根据国务院国有资产监督管理委员会的国资产权（2004）894号文《关于上海金丰投资股份有限公司和中华企业股份有限公司国家股划转有关问题的批复》，本公司原控股股东上海房地（集团）公司将其持有的本公司141,360,947股国家股全部无偿划转给上海地产（集团）有限公司。
股权变更后，上海地产（集团）有限公司持有本公司141,360,947股国家股，成为本公司的第一大股东，上海房地（集团）公司不再持有本公司股份。
根据本公司2004年度股东大会决议，本公司以2004年末股本254,942,546股为基数，按每10股由资本公积转增1股，共计转增25,494,255股，并于2005年度实施。
转增后，股本增至280,436,801股。
根据本公司2005年度股东大会决议，本公司以2005年末股本280,436,801股为基数，按每10股由资本公积转增1股，共计转增28,043,680股，并于2006年度实施。
转增后，股本增至308,480,481股。
根据本公司2006年度股东大会决议，本公司以2006年末股本308,480,481股为基数，向全体股东每10股派送红股1.5股，共计送股46,272,073股，并于2007年度实施。
送股后，股本增至354,752,554股。
17 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
一、本集团基本情况（续）根据本公司2007年度股东大会决议，本公司以2007年末股本354,752,554股为基数，向全体股东每10股派送红股1股，共计送股35,475,256股，并于2008年度实施。
送股后，股本增至390,227,810股。
根据本公司2009年度股东大会决议，本公司以2009年末股本390,227,810股为基数，向全体股东每10股送红股1股，共计送股39,022,781股，并于2010年度实施。
送股后，股本增至429,250,591股。
根据本公司2010年度股东大会决议，本公司以2010年末股本429,250,591股为基数，向全体股东每10股送红股1.5股，共计送股64,387,589股，并于2011年度实施。
送股后，股本增至493,638,180股。
根据本公司2011年度股东大会决议，本公司以2011年末股本493,638,180股为基数，向全体股东每10股送红股0.5股，共计送股24,681,909股，并于2012年度实施。
送股后，股本增至518,320,089股。
截至2013年12月31日，本公司累计发行股本总数518,320,089股，详见附注五、30。
经营范围：新型建材、楼宇设备的研制、开发、生产、销售，住宅及基础设施配套建设，环境绿化包装，实业投资，房地产开发经营、租赁、置换、咨询，建筑设计装潢，休闲服务，国内贸易（除专项规定外），房地产经纪（上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营）。
本集团的母公司和最终母公司为于中华人民共和国成立的上海地产（集团）有限公司。
本财务报表业经本公司董事会于2014年3月20日决议批准。
根据本公司章程，本财务报表将提交股东大会审议。
18 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计
1.财务报表的编制基础 本财务报表按照财政部2006年2月颁布的《企业会计准则—基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的应用指南、解释以及其他相关规定(统称“企业会计准则”)编制。
本财务报表以持续经营为基础列报。
编制本财务报表时，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。
资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
2.遵循企业会计准则的声明本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团于2013年12月31日的财务状况以及2013年度的经营成果和现金流量。
3.会计期间本集团会计年度釆用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
4.记账本位币本集团记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。
除有特别说明外，均以人民币元为单位表示。
19 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
5.企业合并 企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
同一控制下企业合并参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。
同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。
合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。
合并方在同一控制下企业合并中取得的资产和负债，按合并日在被合并方的账面价值计量。
合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值(或发行股份面值总额)的差额，调整资本公积中的股本溢价，不足冲减的则调整留存收益。
非同一控制下的企业合并参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。
非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。
购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。
非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负债在收购日以公允价值计量。
20 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
5.企业合并（续） 非同一控制下的企业合并（续）支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉，并以成本减去累计减值损失进行后续计量。
支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)及购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值的计量进行复核，复核后支付的合并对价的公允价值(或发行的权益性证券的公允价值)与购买日之前持有的被购买方的股权的公允价值之和仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6.合并财务报表合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，包括本公司及全部子公司截至2013年12月31日止年度的财务报表。
子公司，是指被本公司控制的企业或主体。
编制合并财务报表时，子公司采用与本公司一致的会计年度和会计政策。
本集团内部各公司之间的所有重大交易产生的资产、负债、权益、收入、费用和现金流量于合并时全额抵销。
21 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
6.合并财务报表（续） 子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额的，其余额仍冲减少数股东权益。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，被购买方的经营成果和现金流量自本集团取得控制权之日起纳入合并财务报表，直至本集团对其控制权终止。
在编制合并财务报表时，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础对子公司的财务报表进行调整。
对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，被合并方的经营成果和现金流量自合并当期期初纳入合并财务报表。
编制比较合并财务报表时，对前期财务报表的相关项目进行调整，视同合并后形成的报告主体自最终控制方开始实施控制时一直存在。
不丧失控制权情况下，少数股东权益发生变化作为权益性交易。
7.现金及现金等价物现金，是指本集团的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价物，是指本集团持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
8.金融工具金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认本集团于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
22 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融工具的确认和终止确认（续） 满足下列条件的，终止确认金融资（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
(1)收取金融资产现金流量的权利届满；
(2)转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手”协议下承担 了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。
如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融负债所取代，或现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。
常规方式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。
交易日，是指本集团承诺买入或卖出金融资产的日期。
金融资产分类和计量 本集团的金融资产于初始确认时分类为：贷款和应收款项和可供出售金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类： 贷款和应收款项贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。
对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
23 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融资产分类和计量（续）可供出售金融资产可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除上述金融资产类别以外的金融资产。
对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。
其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。
除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为其他综合收益于资本公积中确认，直到该金融资产终止确认或发生减值时的累计利得或损失转入当期损益。
与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
金融负债分类和计量本集团的金融负债于初始确认时分类为：其他金融负债。
其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：其他金融负债对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
24 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融工具的公允价值存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。
金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
金融资产减值本集团于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产发生减值时，将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益。
预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率（即初始确认时计算确定的实际利率）折现确定，并考虑相关担保物的价值。
25 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融资产减值（续） 以摊余成本计量的金融资产（续）对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失，计入当期损益。
对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。
单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
可供出售金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原计入其他综合收益的因公允价值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。
该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额。
可供出售权益工具投资发生减值的客观证据，包括公允价值发生严重或非暂时性下跌。
“严重”根据公允价值低于成本的程度进行判断，“非暂时性”根据公允价值低于成本的期间长短进行判断。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回，减值之后发生的公允价值增加直接在其他综合收益中确认。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
26 上海金丰投资股份有限公司财务报表附注（续）2013年度人民币元
二、重要会计政策和会计估计（续）
8.金融工具（续） 金融资产减值（续） 以成本计量的金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，计入当期损益。
发生的减值损失一经确认，不再转回。
按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》规定的成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值也按照上述原则处理。
金融资产转移 本集团已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
9.应收款项 本集团对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
对单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项，本集团以账龄作为信用风险特征计提坏账准备。
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二、重要会计政策和会计估计（续）10.存货 存货包括开发成本、开发产品、拟开发土地、库存商品和低值易耗品。
存货按照成本进行初始计量。
存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。
发出存货，采用加权平均法确定其实际成本。
低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
存货的盘存制度采用永续盘存制。
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
计提存货跌价准备时，按单个存货项目计提。
房地产开发业务的核算方法
(1)开发成本是指尚未建成、以出售或出租为开发目的之物业。
开发产 品是指已建成、待出售之物业。
拟开发土地是指已经投入、用于开发为出售或出租物业的土地。
(2)公共配套设施费用由于金额比重不大，故以实际发生的公共配套设施建造支出计入开发成本。
(3)开发成本、开发产品、拟开发土地年末按成本与可变现净值孰低计价，并按单个存货项目提取存货跌价准备，计入当期损益。
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二、重要会计政策和会计估计（续） 10.存货（续） 房地产开发业务的核算方法（续）
(4)为房地产开发项目借入资金所发生的利息及有关费用的会计处理方法，详见附注二、15。
(5)质量保证金的核算方法：按土建、安装等工程合同中所规定的质量保证金留成比例、支付期限，从应支付给工程队的工程款中预留扣下，在保修期内由于质量原因而发生的维修费用，在此扣除列支，保修期满后与工程队清算。
11.长期股权投资 长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资，以及对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。
长期股权投资在取得时以初始投资成本进行初始计量。
通过同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本。
通过非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，以合并成本作为初始投资成本（通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，
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