行 推荐（维持） 业月风险评级：中风险 报2017年07月24日 何敏仪 SAC执业证书编号： S0340513040001电话：0755-23616031邮箱：hmy@ 细分行业评级房地产开发园区开发 推荐推荐 行业研究 行业指数走势 20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%-10.00% 房地产(申万) 沪深300 资料来源：东莞证券研究所，Wind 相关报告 证券研究报告 房地产行业 年中销售涨幅回升超出预期 房地产行业7月月报 投资要点： 年中销售较前两月明显提升。
17年上半年全国商品房销售面积合计7.46亿平米，其中住宅销售6.47亿平米，同比分别升16.1%和升13.5%。
当前楼市仍在新一轮政策调控期内，政策调控继续从严。
但年中楼市整体销售有所提升，超出预期。
三季度楼市销售情况继续好转可能性存在。
一二线城市房价涨幅进一步收窄。
6月份70大中城市新建住宅价格指数同比上升9.4%；其中新建商品住宅价格指数同比上升9.6%；涨幅均较前几个月进一步回落。
当前一二线城市陆续加码出台调控政策，房价涨幅有所回落，房价持续上涨势头明显抑制。
开发投资增速继续下滑但仍维持在近年较高水平。
17年截止6月末，全国房地产开发投资完成额累计达5.06万亿元，累计同比增速为8.5%，开发投资增速较5月末继续下降0.3个百分点。
开发投资增速从5月末开始回落，拐点出现，符合之前预期。
调控之下，楼市销售及房价涨幅均有所回落，开发商适度降低开发投资将会延续。
行业研判与投资建议。
16年四季度楼市进入新一轮调控周期，17年一季度政策调控进一步加码。
表现在成交方面，17年1—5月楼市销售量价涨幅均持续回落，但到6月底整体销售涨幅回升，超出预期。
当前看，大部分重点热点城市政策调控成效显现。
而全年我们预计整体成交额维持在历史较高的水平徘徊可能性较大，成交量价大幅下滑，出现系统性风险可能性低。
而在经历了过去多伦调控周期历练之下，行业集中度提升，强者愈强将进一步突出。
当前龙头房企整体可结算资源相对充裕，可以对冲部分业绩波动。
同时预计其竞争优势突出，整体销售额也将有所维持，业绩平稳增长确定性仍较高，将有力支撑估值水平。
17年以来港股中龙头内房股累计涨幅较大，表现抢眼。
A股龙头地产股相对港股龙头内房股具备估值优势。
同时今年以来地产板块整体走势落后，当前整体估值水平仍偏低。
维持行业“推荐”投资评级。
建议投资者配置在行业集中度提升过程中优势凸显的全国性龙头及区域龙头地产股。
包括招商蛇口、保利地产、华夏幸福、金地集团、荣盛发展等。
风险提示。
政策及资金转向收紧；楼市出现超预期调整 重点公司盈利预测及投资评级（2017/07/21） 股票名称股价 EPS（元） PE （元）2016A2017E2018E2016A2017E2018E 评级 保利地产9.381.051.321.508.957.126.27推荐 招商蛇口20.741.211.371.5517.1115.1513.41推荐 华夏幸福34.062.202.663.3315.5012.8110.23推荐 金地集团12.671.401.371.549.089.248.22推荐 荣盛发展10.270.951.071.2710.779.588.08推荐 资料来源：东莞证券研究所、Wind 本报告的信息均来自已公开信息，关于信息的准确性与完整性，建议投资者谨慎判断，据此入市，风险自担。
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房地产行业7月月报 目录
1.年中销售较前两月明显提升

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32.一二线城市房价涨幅进一步收窄

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43.开发投资增速继续下滑但仍维持在近年较高水平..........................................................................................54.年中开发资金增速维持较高水平

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65.土地市场热度仍较高

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76.

板块行情.................................................................................................................................................................

87.行业研判及投资建议

............................................................................................................................................

98.

风险提示...............................................................................................................................................................

10 插图目录 图1：全国商品房累计销售面积..........................................错误!
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图2：全国商品房累计销售额............................................................3图3：全国商品房单月销售面积..........................................错误!
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图4：全国商品房单月销售额............................................................3图5：70大中城市房价同比变化.........................................错误!
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图6：70大中城市房价环比变化.........................................错误!
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图7：一二三线城市住宅价格同比变化....................................................5图8：一二三线城市住宅环比变化........................................错误!
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图9：房地产开发投资累计完成额........................................................5图10：房屋累计施工面积同比变化.......................................错误!
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图11：房屋累计新开工面积同比变化.....................................................6图12：房屋累计竣工面积同比变化.......................................错误!
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图13：房地产开发资金来源合计.........................................................6图14：房地产开发资金来源变化.........................................................6图15：全国土地累计购置面积...........................................................7图16：全国土地累计成交价款...........................................................7图17：100大中城市单月土地成交建面...................................................8图18：100大中城市单月土地成交总价...................................................8图19：100大中城市土地成交楼面均价...................................................8图20：100大中城市土地成交溢价率.....................................................8 表格目录 表1：行业板块累计涨跌幅统计..........................................................8表2：重点公司盈利预测及投资评级（2017/07/21）........................错误!
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2 房地产行业7月月报
1.年中销售较前两月明显提升 2017年上半年全国商品房销售面积合计7.46亿平方米，其中住宅销售面积6.47亿平方米，同比分别上升16.1%和上升13.5%。
商品房累计销售量同比增速较16年末有较明显的下降，但相比17年前5个月累计销售增幅小幅提升。
前6个月全国商品房销售额合计5.91万亿，商品住宅销售额合计4.92万亿，同比则分别上升21.5%和上升17.9%，涨幅也较前两个月出现一定幅度的提升。
整体看，17年前两个月楼市销售延续16年年底景气度较高的态势，并且销售面积增幅进一步上升，超出预期。
但随着春节过后新一轮地方调控加码，各地从严的限购限贷等导致三月份开始成交增幅出现一定的回落，政策调控成效显现。
而到年中销售增幅再度提升，未来几个月销售情况仍需继续观察。
但全年来看，整体销售仍将保持平稳预期较高。
图1：全国商品房累计销售面积 图2：全国商品房累计销售额 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 单月情况看，6
月全国商品房销售面积共1.98亿平方米，同比上升21.37%，较5月末涨幅大幅提升11.13个百分点；环比5月则上升50.71%；涨幅较前几个月也大幅提升。
商品住宅销售面积共1.68亿平米，同比增长18.37%，销售增长也较上月末上升约10个百分点；而环比涨幅则为47.25%。
6月整体涨幅大幅提升，超出预期。
销售额方面，6月全国商品房销售额为1.55万亿，同比上升30.35%；商品住宅销售额1.26万亿，同比增长26.4%，涨幅较5月末分别上升16.21个百分点和13.78个百分点，而环比涨幅则分别为49.1%和45.23%，涨幅也出现大幅提升。
当前楼市仍在新一轮政策调控期内，政策调控继续从严。
但年中楼市整体销售有所提升，超出预期。
三季度楼市销售情况继续好转可能性存在。
图3：全国商品房单月销售面积 图4：全国商品房单月销售额 请务必阅读末页声明。

3 房地产行业7月月报 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所
2.一二线城市房价涨幅进一步收窄 房价走势方面，根据70大中城市住宅价格指数观测，6月份70大中城市新建住宅价格指数同比上升9.4%；其中新建商品住宅价格指数同比上升9.6%；涨幅均较前几个月进一步回落。
环比方面，6月70大中城市新建住宅价格指数环比上升0.7%，新建商品住宅环比也上升0.7%；环比涨幅较年初有所上升，但涨幅仍维持在较低水平。
细分看，6月份一线、二线城市房价同比涨幅均继续有所回落，而三线城市房价同比涨幅则录得小幅上升。
70大中城市中，一线城市6月份新建住宅价格同比涨幅为10%，较上月回落2.3个百分点；二线城市新建住宅价格同比涨幅则为11.6%，较上月末下降1个百分点，涨幅继续下降，但比一线城市房价涨幅高。
三线城市6月新建住宅价格同比则上涨8.3%，涨幅较一二线城市低，但较上月末则涨幅继续上升0.6个百分点。
环比方面，6月份一线城市房价环比0增幅，较上月底下降0.1个百分点；二线城市环比上升0.5%，较上月底下降0.1个百分点；三线城市环比上涨0.8%，也较上月底环比涨幅下降0.1个百分点。
其中三线城市房价环比涨幅维持最高水平。
可见，当前一二线城市陆续加码出台调控政策，房价涨幅有所回落，房价持续上涨势头明显抑制。
而大部分三四线城市则继续加速楼市去库存，导致当前房价涨幅有所保持。
相信未来几个月调控政策的持续，一二线城市房价整体涨幅可能进一步下降。
图5：70大中城市房价同比变化 图6：70大中城市房价环比变化 请务必阅读末页声明。

4 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 房地产行业
7月月报

数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图7：一二三线城市住宅价格同比变化 图8：一二三线城市住宅环比变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所
3.

开发投资增速继续下滑但仍维持在近年较高水平 17年截止6月末，全国房地产开发投资完成额累计达5.06万亿元，累计同比增速为8.5%，开发投资增速较5月末继续下降0.3个百分点。
全国住宅开发投资完成额则为3.43万亿元，累计同比增幅为10.2%，增幅则较上月末上升0.2个百分点。
开发投资增速从5月末开始回落，拐点出现，符合之前预期。
调控之下，楼市销售及房价涨幅均有所回落，开发商适度降低开发投资将会延续。
但当前整体开发投资增速仍维持在近两年的高位水平。
今年前6个月全国房地产施工面积累计69.23亿平米，其中住宅施工面积累计47.27亿平米，累计同比分别上升3.4%和上升2.9%，累计施工面积同比增幅较上月小幅提升，维持在近一年来较高水平。
而1—6月累计新开工面积8.57亿平方米，其中住宅累计新开工面积为6.13亿平方米，较去年同期则分别上升10.6%和上升14.9%，新开工量累计同比涨幅整体较前两个月有所回落。
竣工方面，截止6月末全国商品房竣工面积为4.15亿平方米，其中住宅竣工面积2.97亿平方米，同比分别上涨5%和上涨2.5%，涨幅出现明显回落，维持在较低水平。
图9：房地产开发投资累计完成额 图10：房屋累计施工面积同比变化 请务必阅读末页声明。

5 房地产行业7

月月报 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图11：房屋累计新开工面积同比变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图12：房屋累计竣工面积同比变化 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所
4.

年中开发资金增速维持较高水平 17年截止6月末，全国房地产开发资金来源合计7.57万亿，同比上升11.2%，增幅较上月末上升1.3个百分点，开发资金来源增幅有所提升，维持在年内较高水平，超出预期。
其中今年前6个月，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金累计分别为1.33万亿、104.32亿、2.32万亿和3.9万亿，同比则分别上升22.1%，上升58.9%，同比下降2.3%和同比上升17.2%。
除了自筹资金外，其余各项资金均录得一定幅度的增长，但整体增速均较前两个月有所回落。
整体看6月末开发资金来源较前两个月增速放缓，但维持在年内较高水平，超出预期。
未来几个月整体资金流动性保持平稳预期较高。
图13：房地产开发资金来源合计 图14：房地产开发资金来源变化 请务必阅读末页声明。

6 房地产行业
7月月报 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所
5.土地市场热度仍较高 17年上半年，全国土地购置面积累计为1.03亿平方米，同比上升8.8%；而16年整体土地购置面积同比下降3.4%；17年年初土地成交同比增幅止跌回升，开发商积极补充库存有所体现。
二季度末购置土地面积增速也较一季度末上升3.1个百分点，土地市场热度得以维持。
17年前6月土地成交价款累计则为4376亿，同比上升38.5%，较5月末增幅上升6.2个百分点，维持在年内较高的增幅水平。
整体看，土地成交相对理想，16年及17年一季度楼市销售理想，开发商拿地意愿提升，土地市场持续改善，土地市场整体热度仍较高。
从100个大中城市土地成交情况观察，6月份单月成交的土地规划建筑面积为8821万平米，同比上升7.7%。
6月成交土地规划建面较上月明显提升，为年内成交最高月份。
6月成交土地总价为2854亿，同比上升46.29%，也是年内土地成交总价最高单月。
而土地成交楼面均价为3235元/平米，同比涨幅为35.83%，涨幅较大。
6月末土地溢价率则为28.85%，溢价率则较上月末下降15.76个百分点，溢价率有所下降。
整体看，6月份100大中城市成交土地规划建面及成交总价均出现明显上升，楼面均价也出现较大的提升，显示土地市场热度维持。
随着调控持续加码，同时楼市量价增幅下降，未来土地市场成交下降可能性存在。
图15：全国土地累计购置面积 图16：全国土地累计成交价款 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 请务必阅读末页声明。

7 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图17：100大中城市单月土地成交建面 房地产行业
7

月月报 图18：100大中城市单月土地成交总价 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图19：100大中城市土地成交楼面均价 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 图20：100大中城市土地成交溢价率 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所 数据来源：Wind资讯，东莞证券研究所
6.

板块行情 近一个月以来（6月21日至7月21日），房地产板块整体涨幅为1.76%，但在28个申万一级行业板块中排名第10位，整体涨势相对平稳。
其中板块个股中低估值龙头地产股整体涨幅较大，领跑行业。
如金地集团、万科
A、保利地产等个股，近一个月累计涨幅均超过16%。
近一个月涨幅排名居前的行业板块则分别为有色金属、钢铁、银行、采掘及非银金融，期间累计涨幅分别为14.9%，11.62%，9.05%，7.54%和6.26%。
而同期上证综指及沪深300涨幅则分别为3.12%和5.13%。
17年至今，大盘整体呈现震荡走势。
上证综指累计涨幅为4.32%，沪深300累计涨幅为12.64%。
行业板块中，家用电器、食品饮料、钢铁、非银金融、银行及有色金属等板块涨幅领先。
房地产板块期间累计涨幅为-0.96%，在申万28个一级板块中排名13位，跑输大盘约5个百分点，整体涨幅仍落后。
表1：行业板块累计涨跌幅统计 行业板块 近一个月板块累计涨跌幅(%) 17年以来板块累计涨跌幅（%） 请务必阅读末页声明。

8 有色金属(申万)钢铁(申万)银行(申万)采掘(申万) 非银金融(申万)沪深300化工(申万)上证综指 建筑装饰(申万)建筑材料(申万)家用电器(申万) 房地产(申万)食品饮料(申万)交通运输(申万) 电子(申万)轻工制造(申万) 汽车(申万)商业贸易(申万) 综合(申万)休闲服务(申万)机械设备(申万)电气设备(申万)国防军工(申万)农林牧渔(申万) 通信(申万)医药生物(申万)纺织服装(申万)公用事业(申万) 计算机(申万)传媒(申万) 资料来源：Wind资讯，东莞证券证券研究所 14.9011.639.067.546.275.133.183.122.972.641.911.761.581.250.230.05-0.16-1.17-1.91-2.14-2.28-2.61-3.00-3.12-3.60-3.85-4.62-5.36-6.25-9.14 房地产行业7月月报 11.7414.1911.823.2412.3712.64-4.784.333.585.1526.12-0.9616.144.922.98-8.44-0.70-12.16-16.34-9.87-9.41-11.12-12.71-17.80-9.80-5.55-17.36-3.75-12.88-19.31
7.行业研判及投资建议 16年四季度以来楼市进入新一轮调控周期，17年一季度政策调控进一步加码。
而表现在楼市成交方面，17年1—5月楼市销售量价均出现持续的涨幅回落现象，但到6月底整体销售涨幅回升，超出预期。
当前来看，大部分重点热点城市政策调控成效显现。
而全年来看，我们预计整体成交额维持在历史较高的水平徘徊可能性较大，成交量价大幅下滑，出现系统性风险可能性低。
同时在稳经济、保增长，促投资大背景下，全年房地产政策保持相对平稳可能性较高（进一步超预期调控可能性较小，当前进入政策成效观察期）。
今年美国加息整体步伐平稳，符合预期。
而当前美国利率仍处于历史较低水平。
国内下 请务必阅读末页声明。

9 房地产行业7月月报 半年余下几个月加息预期仍较低，货币流动性保持中性平稳预期较大。
而在经历了过去多伦调控周期历练之下，行业集中度提升，强者愈强将进一步突出。
当前龙头房企整体可结算资源相对充裕，可以对冲部分业绩波动。
同时预计其竞争优势突出，整体销售额也将有所维持，业绩平稳增长确定性仍较高，将有力支撑估值水平。
17年以来港股中龙头内房股累计涨幅较大，表现抢眼。
A股龙头地产股相对港股龙头内房股具备估值优势。
同时今年以来地产板块整体走势落后，当前整体估值水平仍偏低。
维持行业“推荐”投资评级。
建议投资者配置在行业集中度提升过程中优势凸显的全国性龙头及区域龙头地产股。
包括招商蛇口（001979）、保利地产（600048）、华夏幸福（600340）、金地集团（600383）、荣盛发展（002146）等。

8.风险提示 政策及资金转向收紧 楼市出现超预期调整 表1：重点公司盈利预测及投资评级（2017/07/21） 股票代码股票名称股价(元) 600048001979600340600383600325002146002285 保利地产招商蛇口华夏幸福金地集团华发股份荣盛发展世联行 9.3820.7434.0612.678.3010.277.90 EPS（元）2016A2017E2018E1.051.321.501.211.371.552.202.663.331.401.371.541.201.602.070.951.071.270.370.450.54 资料来源：东莞证券研究所，Wind 2016A8.9517.1115.509.086.910.7721.62 PE2017E7.1215.1512.819.245.189.5817.58 2018E6.2713.4110.238.224.08.0814.65 评级 推荐推荐推荐推荐推荐推荐推荐 评级变动 维持维持维持维持维持维持维持 请务必阅读末页声明。
10 房地产行业7月月报 东莞证券研究报告评级体系： 公司投资评级 推荐谨慎推荐 中性回避 预计未来6个月内，股价表现强于市场指数15%以上预计未来6个月内，股价表现强于市场指数5%-15%之间预计未来6个月内，股价表现介于市场指数±5%之间预计未来6个月内，股价表现弱于市场指数5%以上 行业投资评级 推荐谨慎推荐 中性回避 预计未来6个月内，行业指数表现强于市场指数10%以上预计未来6个月内，行业指数表现强于市场指数5%-10%之间预计未来6个月内，行业指数表现介于市场指数±5%之间预计未来6个月内，行业指数表现弱于市场指数5%以上 风险等级评级 低风险 宏观经济及政策、财经资讯、国债等方面的研究报告 中低风险 债券、货币市场基金、债券基金等方面的研究报告 中风险 可转债、股票、股票型基金等方面的研究报告 中高风险 新三板股票、权证、退市整理期股票、港股通股票等方面的研究报告 高风险 期货、期权等衍生品方面的研究报告 本评级体系“市场指数”参照标的为沪深
300指数。
分析师承诺： 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观地在所知情的范围内出具本报告。
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