MONEY营商环境 REALESTATE地产生态 中国经营报/CHINABUSINESSJOURNAL/ B3 E-mail:yangpinwen@611982772@编辑_杨品文美编_李琼校对_汪岚 建材需求大降保障房未显拉动效应 浙江已限购城市目前执行的限购政策 有限投资 本报记者龙飞广州报道 9月14日，H股水泥行业持续下跌，跌幅从2%到9%不等。
这是继9月13日水泥行业下跌6%至11%后的又一次下探。
一周内跌势不止。
与此同时，A股市场水泥行业在上演了一场超跌反弹后再度下跌。
除此之外，建材类各行业大都下挫，缺乏亮点。
“1000万套保障房相当于2010年全年商品住房销售量。
”这是年初保障房计划给予建材行业的强心针，然而到了9月，这剂强心针开始有些后继乏力。
建材需求不足 “我认为，继2010年水泥产量创新高后，2011年水泥市场需求依旧旺盛，有可能接近21亿吨。
”这是今年3月中国水泥协会秘书长孔祥忠的表述。
彼时，意气风发的不仅是孔祥忠，整个行业都透着得意。
其中最重要的判断理由是1000万套的保障房建设，“这将会带来水泥需求新增量约1.5亿吨。
” 同样对保障房充满期待的还包括钢材市场，中国联合钢铁网的分析师胡艳平就曾表示，1000万套保障房能带动用钢3200万～3500万吨。
也许正是对未来市场的期待甚高，从去年年底开始水泥企业加速扩张，2010年10月冀东水泥凤翔公司4500吨生产线、11月巨龙建材甘肃张掖2500吨生产线、2011年1月礼泉海螺2条5000吨生产线、2月甘肃临洮三易公司3000吨生产线陆续投产…… 产能扩张再加上其后的信贷收紧周期，直接后果是“行业净现金的表现无明显改变，平均应收账款周转天数亦由去年同期的81天，增至137天。
”这是9月12日瑞银的研究报告的数据。
同一时间，瑞信也发表研究报告指出，近日钢价走弱，其中上海地区的每吨钢价自8月中至今下跌约10美元，或反映水泥需求有下降趋势，该行仍忧虑水泥需求，对内地水泥行业维持“负面”看法。
同时瑞信预计，大型水泥股若可保持上半年的盈利水平，股价将有25%至50%的上升潜力。
但假如每吨水泥毛利下跌25至30元人民币，股价则有可能下跌20%至60%。
果然，9月第二周全国水泥市场价格持续下挫，环比跌幅0.77%，主要在华中地区的湖南、湖北以及西南地区重庆等地，价格每吨下调20～50元。
重庆此次跌幅最大，每吨下挫了40～50元。
据长江证券分析师邹戈认为：“这主要由于紧缩和调控政策效应释放，8月以来投资需求受到影响。
”而价格联盟在需求持续萎靡的情况下承受到压力，而重庆地区由于产能大幅释放，对长江中下游价格形成压制。
据重庆水泥协会统计，上半年重庆投产7条生产线，折合水泥1200万吨，下半年还将有4条800万吨产能释放。
保障房拉动效应不明显 与水泥的萎靡相比，被建材行业寄予厚望的保障房依旧是一往无前地“开工”。
数据显示，全国保障房开工率一片红火，7月全国开工率是72%，而8月开工率已经飙升到86%。
其中有5省开工率已经超100%。
这意味着8月当月保障房又有近140万套房子开工。
然而这庞大的开工率却未能惠及下游市场，甚至房地产行业本身的数据也再放缓。
国家统计局9日公布的数据显示，1～8月份全国房地产投资增速较前7个月下滑0.4个百分点。
业内专家由此推断，8月份当月，全国房地产投资增速下降了2至3个百分点，回落态势明显。
“上一个项目的资金还没有到位，现在我们只能拉长建设周期。
”华南一位承建商告诉记者，这位承建商承接了广州、深圳、厦门等地的保障房项目，但据其表示保障房建设速度一直不快，特别是七八月保障房加速开工时。
“摊子铺得太大了，反而建得都慢。
”他告诉《中国经营报》记者，这种情况下，水泥、建材的采购只能先拖着。
这种情况并非仅仅发生在华南地区，“保障房目前处于‘快速开工，有限投资’的阶段”研究机构莫尼塔分析师王沛表示。
该机构通过在北京、重庆、兰州以及南京等地的实地调研发现，保障房实际投资水平与在建水平明显背离。
“最近几个月， 开工率突击存水分城市 本市户籍 外地户籍 有房 无一定年限一定年限纳税社保证明 备注 一套“两套及以上”纳税社保证明无房一套二套及以上 杭州一套禁购 禁购 一套禁购禁购 2年内连续1年以上纳税社保证明 房地产实际投资增速（剔除价格因素影响）要明显低于房地产在建面积增速。
我们认为这其中可能的一个解释是，一部分新开工保障房虽然转入在建面积统计，但 与上述承建商的判断一样，保障房面临最大的问题就是资金来源。
目前保障房建设资金主要是中央和地方一级的财政划拨、土地出让金净收益、公积金盈余等。
宁波一套禁购 禁购 温州一套一套 禁购 绍兴不限购不限购 禁购 金华一套一套 禁购 舟山一套一套 一套 一套禁购禁购一套一套一套一套禁购禁购一套一套一套一套一套一套 2年内连续1年以上纳税社保证明1年以上的纳税社保证明1年以上的纳税社保证明一定年限的纳税社保证明旅游房产除外 并没有产生实际的投资拉动。
” 这与保障房庞大的资金需求相比无疑是 台州一套禁购 禁购 一套禁购禁购 1年以上的纳税社保证明 2011年1～8月 杯水车薪，而从年初开始“研究”的保障房融资渠道，但现在为止依旧处于“研究”阶 衢州一套超过3套限购禁购 一套一套禁购 1年（含）以上纳税社保证明 全国保障房开工情况 北京天津河北山西内蒙古辽宁吉林黑龙江上海江苏浙江安徽福建江西山东河南湖北湖南广东广西海南重庆四川贵州云南陕西甘肃青海宁夏新疆兵团 已开工套数16.2万套23.4万套38.3万套31.3万套33万套36.2万套27.7万套73.1万套19.4万套30.1万套15万套33.4万套24.9万套27.9万套32.9万套43.3万套29.2万套35.6万套19.9万套21.3万套7.5万套42.7万套28.3万套21.4万套24.8万套45.6万套17.9万套13.2万套7.5万套30.6万套16.4万套 开工率81%90%超过100%94%85%超过100%87%86%75%86%83%84%超过100%87%超过100%96%88%81%66%86%81%84%80%92%80%超过100%98%73%97%91%92% 数据来源：住房和城乡建设部网站 段。
7月发改委提出“地方政府可以发行公司债支持保障房建设”，但这些公司债的发行缓慢，大多依旧处于审批阶段。
数据显示，上半年商业银行在新增4万多亿贷款的情况下，除国开行外，各商业银行新增的保障房贷款仅占新增贷款约1%。
“银行也不愿意借钱给保障房项目。
”一商业银行广州分行的信贷负责人表示，特别在今年“大家都借不到钱的情况下”。
数据显示，去年保障房借贷成本大致为基准利率下浮10%（大概为5.25%），而今年融资成本为基准利率上浮10%（大概为5.9%）。
即便地方政府愿意接受更高的融资成本，商业银行在利益驱使下，也不愿贷款予保障房。
“基准利率上浮30%都有企业抢着要。
”上述银行负责人表示。
“前保障房贷款大部分为短期贷款，这也间接限制了保障房建设的速度。
”王沛认为。
在不少人对保障房拉动投资心存疑惑之时，金元期货研究中心研究员王震却相当乐观：“7月份开工72%，目前已开工86%。
去年年底的建成率在65%，今年应该会超过这个数。
”他认为有两个依据，首先是商品房市场调控，为防止楼市崩盘，必然要建保障房。
今年中秋佳节，全国楼市一片冷清。
北京的房地产交易管理数据显示，中秋节3天的假期的住宅签约只有407套，比去年跌45%，成交量创下有记录以来新低。
广州的中秋前两天的平均成交量也倒退55%，上海的9月前11天的成交也只有近6年以来平均成交量的46%。
“这种情况下保障房会被赋予更大影响”。
其次是明年换届年，本届领导需要留下政绩。
浙江全面限购松紧尺度定房价后市 本报记者杜丽鹃北京衢州报道 9月5日，浙江衢州成为第二个出台“限购令”的二三线城市。
衢州“限购令”规定：本市家庭只能新购一套住房，已有3套及以上住房的，暂停新购住房；对外地家庭实行限制购买政策。
与此前台州的“限购令”相比，衢州房产新政对本地人限购的条件更为宽松。
“表明本轮调控主要的问题依然是地方政府和中央政策的博弈，国务院政策的力度非常大，但是对地方政府而言，适度宽松的政策在一定程度上避免国家政策一刀切给市场带来巨大的冲击。
”中原地产研究总监张大伟分析。
据了解，全国目前已有46个城市实行了限购令，浙江、江苏两省所在的长三角地区最为密集，浙江省11个地级市中已有8个限购，限购城市的数量为全国之首。
政策博弈 衢州房产新政共分7条，包括房产限购、预售备案、加强销售行为监管、用地供给、保障房建设、信息平台建设和加强政策宣传引导等七个方面，其中影响最大的莫过于第一条，意见中对本地人实施第四套房限购的政策，被称为“最宽松的限购”。
衢州市住建局相关负责人告诉《中国经 营报》记者，衢州楼市基本以本地人自住需求为主，购房主体主要为本地市民，而大多数本地市民有1～2套房子，因此要求在市区拥有3套或3套以上房子的本地购房者不能再买房，不会给普通购房者带来太大的影响。
“此轮调控主要是打击投机，对于本地购房者的首次置业或是改善需求，并不存在打压。
”衢州市房地产协会会长林元春表示。
记者了解到，此次衢州的限购范围也仅限于市区，对郊区县并不限购，林元春告诉本报记者，衢州作为浙江省内商品房市场发育程度较低，楼市起步比较晚的地级市，房价比较稳定，目前房价在每平方米7000元～8000元左右。
衢州本地外来投资客的占比不到10%。
和台州只限商品房，衢州限第4套房的标准相比，浙江第一轮限购城市推出的政策似乎要严厉的多。
从2010年4月国家出台楼市调控政策开始，浙江省内杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山6个地级市相继成为第一轮限购城市。
中国指数研究院分析员高院生认为，在杭州、宁波这样的城市限购就等于是禁购，因为目前这些城市的购房者主体以本地改善和多次改善，以及异地（浙江省内占主要部分）投资购房为主。
限购、限外政策的严格执行，将会导致购房需求的主力被隔离在购买资格之外，逼得开发商只能用降价来争夺 小众的首次置业客群，即刚性需求。
“停涨承诺书”前置北京封杀地产商“涨价卖房” “目前来看，限购继续扩大到三线城市已经在所难免，而且在1～2年内，目前市场已经处于调控的关键时期，所以何时出台限 北京房价行政管控手段再升级 购将对市场有非常关键的影响。
”张大伟说。
市场预期 “作为一种行政手段，限购对抑制需求具 本报记者李乐北京报道 尽管从7月伊始，北京房价显现出了下行的趋势，但为了确保全年房价“稳中有降”目标的实现，北京市政府还是将行政管控房价的手段再次升级。
按照北京市住房和城乡建设委员会（下称住建委）的要求，从8月起，在商品住房开发项目申领预售许可证前，必须与住建委及其下属的市场稽查大队签署“不涨价承诺书”，否则将不予发放预售许可证；而一旦开发商“违背承诺”，房地产开发项目将被处以罚款及至吊销预售许可证的严厉处罚。
在此之前，北京市住建委一直通过预售价格方面对开发商施加影响，要求开发企业主动降低涨幅，从而达到控制全年房地产价格的作用。
而在“金九银十”到来之际，尽管中秋小长假成交惨淡，但对于房价控涨已然成为政治目标的北京而言，动用什么手段来确保“稳中有降”的实现，或许都不意外。
“停涨”承诺 “不签承诺书，预售许可证是不可能被审批下来的。
”9月13日，北京北部地区某在售楼盘的项目总经理向《中国经营报》记者反映。
他所说的“承诺书”，即是承诺开盘后不涨价的“承诺书”。
记者从多位开发企业项目负责人处，均证实了这一情况的存在。
承诺书须由预售许可证的申领企业与北京市住建委及其下属的市场稽查大队签署。
按照通行规制，预售许可证的审核、批准工作由住建委市场处负责；而市场稽查大队主要针对房地产市场交易秩序进行监督，是住建系统中拥有执法权、处罚权的部门。
对于签署“承诺书”的事宜，北京市住建委官员不愿正面表态，他只是向记者强调，北京市政府十分重视房地产调控，为实现房价“稳中有降”的目标，保障本市房地产市场的平稳、健康发展，确保市场交易秩 序的良好，北京市住建委从年初以来采取了一系列的措施，来达到这一目标。
多位开发企业项目负责人均向记者反映，北京市住建委及其下属的执法监察大队会定期召开房地产项目负责人的通气会，在这个通气会上，住建委和执法监察大队会向开发企业告知近一阶段政府对房地产调控的要求，以及对预售价格、产品结构的要求，并要求项目开发商配合政府，确定包括价格在内的预售策略。
“承诺书的方式已经执行一段时间了，承诺书的内容有几项：一是承诺维护市场交易秩序，不捂盘、不惜售、认真执行‘一房一价’；二是承诺保证市场交易价格平稳，按照批准的预售价格销售，不突击涨价。
”前述北京北部地区的房地产项目总经理对记者说。
接受记者采访的其他项目负责人，也都证实了上述内容。
“通常情况下，开发商是比较惧怕市场执法监察大队的，一旦被认定销售违规行为，最重可以开出吊销预售许可证的罚单。
”北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少锋向记者表示。
全程干预 围绕预售价格“停涨”，包括富力、首创在内的房地产开发企业的项目负责人均向记者反映，住建委对于房地产开发、销售的全过程，从今年4月开始，已经展开了“全程干预”，“停涨承诺书”的“前置”，是这一系列干预手段的最终落地体现。
记者了解到，住建委对房地产市场的干预，基本围绕价格展开。
首创置业一位不愿具名的项目负责人告诉记者，住建委从4月开始即通过不同方式知会开发企业，对于开发企业申报项目预售价格超出区域内在售项目预售均价10%的，一般不予批准预售许可。
“每个项目在申请预售许可的过程中，都要与住建委反复的沟通定价策略的问题，我们要猜住建委能够承受的价格上限，否则就申请不下来。
”他透露，此后这种干预的范围逐步扩大，对于已开盘项目的后期，原则上不接受“涨价”的预售申请。
同时，记者了解到，对于同期房地产项目的不同类型产品的销售进度与节奏安排，住建委也会提出自己的“意见”，“通常会要求同项目中较贵的产品先卖，便宜的后卖。
”前述在售项目的负责人向记者表示。
杨少锋认为，这一干预手段，主要是与其他同期在售的楼盘取得价格上的平衡，保证北京当期房价的总体平稳。
稳中有降 “不出意外，我认为今年北京房价稳中有降是没有太大问题的。
”中国房地产学会会长陈国强向记者表示。
2011年，国务院要求地方政府依据当地人均可支配收入、经济增速发展目标和当地居民购房支付能力三项指标制定并公布本地区房地产调控以及房价涨幅的控制目标，在截止日到来前，北京市率先提出，通过深入落实中央政府房地产调控政策，实现2011年度房价“稳中有降”。
迄今为止，北京也是唯一一个提出房价“稳中有降”的特大型城市。
“实际上现在住建委批准的拟预售价格，与成交价格相比，是高的；也就是说，实际成交价都会低于这个批准的拟预售价格，这个建委批准的价格，在业内被称为‘面价’，同时，公司还有一个核定出来的成本价，开发商在两个价之间取中，同时倒算出各种折扣，最终形成成交价。
”一位一线房地产开发企业的销售负责人对记者说。
所以他认为，即便只看数字，实际成交价较建委批准的“面价”，就已经是下调了的，反映在市场数据的反馈上，就已经是“降价”了。
与这种定价管理的方式一并，成交量的冰点的逼近，也确保“稳中有降”的实现。
北京市住建委的数据显示，中秋小长假3天，北京商品住宅期房、现房、存量住房成交仅为407套，创下小长假以来的新低。
在3个多月前的劳动节小长假，尽管调控政策严厉，3天假期北京楼市住宅成交的总量还高达1404套。
而在往年，“五一”的成交量通常要低于九十两月假期的成交量。
有较为明显的作用。
”中国房地产学会副会长陈国强此前表示，北京等地在限购政策出台之后，成交量同比均有较大幅度的下滑。
中国指数研究院数据显示，6月杭州商品住宅共成交3324套，环比缩减10.07%。
2011年1～6月，杭州主城区共成交商品房12307套，132.67万平方米，较去年同期增加9%，在楼市低迷态势下，成交量增加主要归功于商业性质物业大幅扩围。
1～6月份，杭州楼市的总库存一路攀升，住宅可售面积为235.6万平方米，和上月相比增加24.39万平方米，按照每月平均消化速度14.18万平方米计算，杭州上半年的库存全部消化完至少需要17个月，库存量达3年来最大。
和杭州一样，宁波楼市在实施限购以后，市场成交萎靡。
宁波住宅与房地产网分析，2010年3月，宁波房价均价高达23000元/平方米，2010年12月，宁波平均房价下降到了14000元/平方米左右。
今年上半年，宁波房地产市场成交量明显下降幅度达到40%以上，其中，商品房市场新增房源较上月大幅下降，新盘销售势头趋缓。
“限购令有一个政策滞后期，限购政策一般会在政策出台3个月后凸显其调控效果。
”中国指数研究院分析员高院生认为。
衢州商品房销售网统计显示，上半年衢州市区商品房销售备案2894件，与去年同期相比减少17.31%，与去年下半年相比减少11.66%；市区商品房备案面积29.78万平方米，与去年同期相比减少25.89%。
“衢州商品房的成交量的大幅下滑和年初的国八条等政策调控有很大的关系。
”高院生说。
按此推断，衢州的限购预计到年底将会初现成效。
北京虎杰投资分析师张寅告诉记者，“尽管新限购城市销量出现大幅下滑，但是新一轮限购目前来看仍难以对全国房地产市场造成实质性影响。
虽然目前未限购城市的销售面积约占全国商品房销售量的60%左右，但是未限购城市数量却有600个左右。
如果依据住建部的五个标准实施限购，被纳入限购的城市将是非常有限的。
”