中国经营报CHINABUSINESSJOURNAL2017.4.10编辑/周丽石英婧助理编辑/颜世龙美编/范凡校对/张国刚zhouli@611982653@ 地产B11 象屿地产、绿都集团被指“捂盘惜售” 50万至70万不等中介高价叫卖上海多楼盘房号 本报记者杨玲玲特约撰稿张玉上海报道 随着长三角地区调控加码，开发企业在“限价”重压之下的惜售情绪日趋加重，捂盘惜售、变相涨价等现象有所抬头，这也滋长了部分通过内部关系选房，或重金购买紧俏楼盘房号的违规行为。
近日，《中国经营报》记者调查了解到，上海不少即将开盘的楼盘被中介标价 50万到70万元出售“房号”，部分还承诺可选楼层和房型，记者向仁恒置地等涉事房企进行采访求证，对方未予正面回应。
记者就此致函上海市住建委，截至发稿未获回复。
而自去年下半年以来，象屿地产、绿都集团等企业相继陷入“捂盘”风波。
面对外界质疑，上海象屿置业有限公司品牌部人士否认了象屿上海年华项目开盘未推出全 部房源的说法；绿都御景蓝湾营销负责人骆承武则向《中国经营报》记者表示“股东方回购房源后将以二手房形式出售给购房者”是假消息。
对于房企另辟蹊径绕过“限价”审批的做法，易居研究院研究总监严跃进认为，严厉的调控之下，房企盈利空间受到了挤压，但捂盘面临较大的金融风险和经营风险。
有企业通过回购绕开“限价”审批 象屿地产上海年华项目被指未按预售证一次推出所有房源，绿都御景蓝湾股东方以低于周边房价约30%的价格，“吃 下”自己项目上的520套房源。
近日，有媒体报道称，位于松江区的象 屿上海年华销售人员介绍新推出192套房 源，而在网上房地产（上海市房地产交易中 心主办）查询发现，该项目今年3月4日获 得一张预售证，总套数为522套。
根据上海市发改委关于贯彻落实《商品房销售明码标价规定》的通知，已取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照备案价格明码标价对外销售。
业内人士认为，如果开发商没有按预 3月29日，记者来到位于上海市浦东新区的中粮前滩海景壹号售楼处，售楼处暂时还处于关闭状态。
张玉/摄影 售证一次推出所有房源，或涉嫌违规。
同 时，记者登录网上房地产查询发现，象屿欣苑（象屿上海年华的别名）分别在2016年12月6日和2017年3月4日取得预售许可证，共有895套房源，截至4月5日，共销售209套房源，其中，2016年12月销售14套，2017年1月8套，2017年2月1套，2017年3月180套，2017年4月（1~5日）6套，销售较为缓慢。
针对这一问题，本报记者实地走访象屿上海年华时，销售人员介绍称，最近开盘的所有房源都已推出，不过，当记者通过房天下平台致电置业顾问时，其回复称最新开盘的房源约有近200套。
随后，记者联系上海象屿置业有限公司品牌部人士进行采访求证，对方否认了未推出全部房源的说法，并表示“上海房地产市场从去年开始已经非常规范，项目在正常销售当中”。
而在杭州市场，更有开发企业被指另辟蹊径通过回购绕开“限价”审批。
位于杭州市萧山区杭城绕城南线义桥出口处约1000米的绿都御景蓝湾，是个西临浦阳江、钱塘江，东临时代大道南接线的超级大盘。
2月，绿都御景蓝湾共成交498套房源，摘得当月杭州市销售套数冠军，然而，这些房源的签约均价仅9338元/平方米，比周边的在售楼盘低约5000元/平方米。
杭州透明售房网数据显示，1月19日开盘的绿都御景蓝湾41、42、43幢，共包含520套房源，申请下来的备案价约在每平方米8500~11000元之间。
目前，这520套房源已经全部售完。
据此前《钱江晚报》报道，绿都御景蓝湾的股东方以低于周边房价约30%的价格，“吃下”自己项目上的520套房源，未来或以二手房形式出售给购房者，从而绕过目前严苛的“限价”审批。
对于这一说法，绿都御景蓝湾营销负责人骆承武坚决否认。
他告诉记者“：公司股东 就一个人，一个人能买那么多房子吗？我们的房子都卖给了普通购房者，杭州市房管局对这件事情的解释也是合情合理合法合规。
” 记者登录国家企业信用信息公示系统查询到，绿都御景蓝湾的开发企业杭州卓越房地产开发有限公司的类型为“一人有限责任公司（私营法人独资）”，即由一名股东（自然人或法人）持有公司的全部出资的有限责任公司。
如骆承武所说，公司只有一名股东，不过记者注意到，公司股东并非自然人，而是企业法人绿都控股集团有限公司。
购房者和开发商各执一词，最终结果仍扑朔迷离。
不过，克而瑞华东区总经理刘晨光对《中国经营报》记者表示：“绿都集团借此项目获利的可能性很大，周边房价已卖到13000~14000元/平方米，而这批房源的均价每平方米才9000多元，后续肯定能获利，而且此做法并未违规。
” 中粮、仁恒旗下楼盘房号被高价叫卖 中介介绍称，中粮前滩海景壹号预订房号的话，一口价70万元；仁恒东郊花园60万元可选房号。
自去年10月8日起，上海全市新建商首付。
”至于操作细节，该中介人士称，电话及是否有内部关系方便及时看房时，该物 品住房销售方案备案实行市、区两级审核中不便透露太多，有需求可接受面谈。
业表示自己并不清楚，具体要向销售人员 （包括预售许可和现房销售备案），对上市 随后，记者拨通另一个电话号码，对方咨询。
而售楼处电话一直处于无人接听状 房源定价不合理的，坚决予以调整。
多位上表示自己是一家名为“上源地产”的中介公态。
随后，记者致电致函项目品牌商中粮集 海开发商表示，“预售证越来越难拿”，与此司人员。
他提到，目前手里只有一个中粮前团，截至发稿，未能收到对方任何回应。
相对应的是购房者买房也越来越难。
滩海景壹号的名额，预订房号的话，一口价 对于严控之下以上海、杭州为代表的长 近日，有上海购房者向本报记者反映，
70万元；仁恒东郊花园60万元可选房号，三角楼市出现的“捂盘惜售”等乱象，严跃进 在一个社区论坛看到，有人声称“做上海很或许还有一些折扣。
不同的楼盘“订房费”指出，严厉的调控之下，房企盈利空间受到了 多一手楼盘的提前订房，有内部关系，可提也不一定，都是“一盘一价”。
挤压，延缓推盘节奏或能扩大销售业绩。
但通 前内订到你想要的户型和楼层，还可以在 记者多次致电仁恒置地品牌部相关负过捂盘获利是有前提条件的，即后续政策基 你谈好的折扣上继续帮你打折”。
仁恒公园责人，就“未开盘项目可通过内部关系预订房本稳定且购房者购房需求持续上升，否则捂 世纪、星河湾、仁恒森兰雅苑、尚海郦景、晶号”等问题进行采访求证，对方表示目前正在盘同样面临较大金融风险和经营风险。
耀名邸、仁恒东郊花园、中粮前滩海景壹外地出差，具体情况并不清楚，随后电话便
一 3月29日，住建部再次通报30家违法 号、仁恒东怡花园等多个楼盘在列。
直无法拨通。
而记者3月29日走访位于上违规中介和房企，严跃进置评称，本轮楼市 记者以购房者身份致电询问，对方表海市浦东新区的中粮前滩海景壹号发现，售调控相当严厉，充分说明了房地产市场管 示自己是中介人士，有内部关系，可预约订楼处在关闭中。
门口处一则公告显示，由于项控的急迫性。
从查处的理由来看，对于三种 房和打折，还可将二套房做成首套房。
“二目售楼处调整维护，3月27日起，售楼处正违规行为进行了积极的管制，主要是价格 套买的话首付就要七成，很多客户手上往式关闭，具体开放时间以官方通知为准。
操纵、传播虚假信息、给购房者资格提供造 往没有这么多钱，我们可以帮他做包装，把 记者采访项目物业了解到，该项目的假等，从实际情况看这也是一些中介近期 二套变成首套，首套的话只需要付35%的具体开盘时间和价格均不确定。
当记者问频频违规的地方。
上接B9 巨额财政补贴？ 现代建设投资集团带着世界500强背景的名号，成为邯郸市最大一笔外商投资项目。
邯郸市财政局针对邯郸现代汽贸城拿出巨额财政补贴，而这些补贴的依据和实际用途是什么？记者就此采访邯郸市财政局局长翟广平，但未获回应。
记者辗转获得当年的一份《邯郸市财政局工作请示》，主管副局长称现代公司请求市政府协调批准其获得的财政支持项目建设收入予以免税。
财政局建议市国税局应充分考虑现代公司是市政府重点招商引资项目，由各项目所在县、区财政部门制定此类资金专门的管理办法并进行监督管理。
这项提议经过财政局长和邯郸市主管市长批复通过，认为符合税收政策的要求，又兼顾招商引资协议有关条款的约定。
于是，一场国有资金补贴现代公司的大戏开启。
接下来的一年多时间内，邯郸市政府总计向各区下达了总计6亿多元的财政补贴。
2011年6月21日，邯郸市财政局向复兴区财政局下达了11882.37648万元的基础设施建设配套资金；2012年2月20日，邯郸市财政局向邯山区财政局下达了基础 设施建设配套资金10481.697616万元；2012年12月25日邯郸市财政局又向邯郸市高新技术开发区财政局下达了3669.805256万元的基础设施建设配套资金；2013年2月26日，邯郸市财政局向复兴区财政局下达了18909.596888万元的基础设施建设配套资金。
邯山区财政局对收到的资金的《配套资金管理办法》是，“区财政部门收到上级财政部门拨付资金后，按有关规定拨付给重点项目业主单位，专项用于重点项目城市基础设施配套建设”。
而业主单位需要每半年向区财政部门报告资金使用情况。
必须用于道路、供水、供气、排水等基础设施建设，不得挪作他用。
而现代建设投资集团正是现代汽贸城项目的业主单位。
不过这个项目位于复兴区，那么下达给邯山区、高新区财政局的补贴是否跨区到达该项目，还是补贴给了现代建设投资集团旗下公司投资的地产项目？ 邯郸市财政局婉拒了记者的采访请求。
邯郸市政府成立了调查组，调查包括是否 涉及国资流失等问题。
但截至目前仍未有结果出来。
不过对于地方政府来说，这件事情让其陷入了长久的尴尬之中。
现代汽贸城号称总投资10亿美元，而记者获取的一份资料显示，复兴区政府在2005年左右出具的一份《邯郸汽贸城项目可行性研究报告》，总投资额也为6亿多元，这与财政补贴数额大致相当。
《报告》提到“，邯郸市机动车交易市场较小，而汽车将迎来大规模增长，有必要建设贸易场以满足日益增长的汽车使用和出行需求，打造四省交界的全国性汽车贸易中心。
” 复兴区成立了汽贸城领导小组办公室，对于这一占地805亩、建筑面积为26.5万平方米的项目预估投资额为6.3亿元。
资金筹措方式为申请银行贷款2.5亿元，其余3.8亿元由建设单位自行筹措。
建成营业后年均营业收入1.06亿元，年均利润总额5378万元。
4年后，现代建设投资集团带着世界500强背景的名号，成为邯郸市最大一笔外商投资项目，让邯郸市政府喜出望外。
拿地预算和销售目标双缩水 北辰实业继续低成本扩张 本报记者许晓北京报道 近日，北京北辰实业股份有限公司（601588.SH，以下简称“北辰实业”）发布年报显示，在销售额和营收大幅增长情况下，净利润却大幅下滑近两成，陷入增收不增利的困境。
年报显示，截至2016年12月31日，公司实现合同销售金额同比增长208%，营业收入同比增长36.79%，而净利润下降17.43%。
另外，在土地储备和拿地规模大幅增加的同时，北辰实业新一年销售目标和拿地预算也缩水。
销售目标仅200亿元，比2016年226亿元销售金额低了近一成；拿地预算从2016年的172亿元降至 净利下滑近两成 2017年的50亿～60亿元。
北辰实业董秘办相关负责人在接受 《中国经营报》记者采访时表示，净利下滑主要是发展物业结算产品结构的变化、新项目尚未达到结算条件以及费用增加所致。
而对于拿地预算和销售目标双双缩水，其表示，新的一年，受调控政策影响，房屋销售端受到严控，销售额和融资额度会下降，为快速回笼资金，也只能在拿地金额上作出让步。
上述负责人进一步表示，公司未来将继续执行低成本扩张战略。
对此，业内人士建议，后期可以和其他企业合作，扩大融资渠道来实现扩张，或通过并购来进行。
近日，一众上市房企集中公布上一年成绩单，大部分都实现了销售额增长。
据国家统计局公布的全国房地产开发投资和销售情况显示，商品房销售额117627亿元，较上年增长34.8%；2016年商品房销售面积157349万平方米，较上年增长22.5%。
其中，北辰实业实现销售额和销售面积大幅增长。
年报显示，截至2016年12月31日，公司实现合同销售金额（含车位）226亿元，同比增长208%；销售面积155万平方米，同比增长154%。
然而，在营收大幅增长下，北辰实业的净利润却大幅下滑近两成。
年报显示，2016年公司实现营业收入98.30亿元，同比增长36.79%。
而利润总额、净利润和归属于母公司净利润分别为6.85亿元、5.25亿元、6.01亿元，同比分别下降20.69%、17.43%、1.86%。
对于净利下滑原因，北辰实业在年报中表示，这主要受开发项目数量快速扩大、销售金额大幅增长导致开挖费用、营销费用等前期费用增加，以及当期结算产品结构变化所影响。
另外，与同行相比，北辰实业去年 大幅下调拿地预算 除了销售情况较为突出外，北辰实业去年在拿地方面的表现也颇为亮眼。
北辰实业董秘办相关负责人表示，公司的产品结构在调整，拿地区域在扩大，不再只局限于北京、长沙两地。
据了解，目前，北辰实业已在北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊、重庆和宁波等11个城市布局，拟建、在建项目规划建筑面积超过1500万平方米。
其中，2016年新增土地储备约370万平方米，权益土地储备约334万平方米，拿地金额达到172亿元。
未来，在拿地方面，北辰实业表示，将在继续深耕已进入的一二线热点城市区域的基础上，重点关注并不断聚集长江经济带、京津冀首都经济圈、川渝城市群以及经济支撑能力强、需求旺盛的节点城市。
值得注意的是，在土地储备和拿地规模大幅增加的同时，北辰实业新一年销售目标却缩水。
北辰实业表示，2017年将力争实现销售125万平方米，实现合同销售金额（含车位）200亿元，比2016年226亿元销售金额低了近一成，与旭辉控股2017年650亿元的销售目标也相去甚远。
对此，北辰实业董事长贺江川日前在业绩会上解释称，去年销售量和市场较好，大部分可销楼盘已去化得差不多了，加上政府限价限签等外部因素影响，以及融资收紧，预计2017年公司销售额会比 坚持低成本扩张 整体成绩显得略逊一筹。
据了解，以与其资产规模相当的旭辉控股为例，年报显示，2016年旭辉控股实现合同销售金额530亿元，合同销售面积291.6万平方米，分别同比增长75%、42%；营业收入和核心净利润分别达到222亿元和28.2亿元，分别同比增长22%和28%。
记者对比发现，旭辉控股的销售金额和营业收入均超过北辰实业。
“净利润下降，主要是发展物业结算产品结构的变化、新项目尚未达到结算条件以及费用增加所致。
”北辰实业董秘办相关负责人向记者表示，受国家宏观调控政策影响，尤其是北京，最近这几周特别严，房地产行业整体利润都不太好。
而在这个发展过程中，北辰希望快速回笼资金，在项目交付压力下，部分项目的价格有所让步。
值得注意的是，北辰实业营业成本也大幅增长。
年报显示，2016年营业成本达到66.97亿元，较上年增长66.8%。
对此，北辰实业解释称，主要系发展物业结算面积增加及投资物业（含酒店）持有经营项目业绩提升所致。
去年差一些。
北辰实业董秘办相关负责人也向记者 表示，受调控政策影响，房屋销售端受到严控，销售额会下降，融资额度会下降，等于手里的资金量变少，拿地的力度肯定要变小。
另外，为快速回笼资金，只能在拿地金额上作出让步。
据了解，今年北辰实业大幅下调了拿地预算，从2016年的172亿元降至2017年的50亿～60亿元。
知名房地产与人居学者冯国亮分析认为，去年房地产行业形势较好，出现了量价齐升的局面，尤其是成交量可以说达到了历史性顶点。
“从这个角度来看，今年由于受到政策和市场周期影响，房地产行业已进入下行阶段。
因此与去年相比，企业对销售目标有所调整也是很正常的。
” 冯国亮进一步表示，今年房价由于被限价，总体上可能无法卖出很好的价格。
另外，北辰实业作为国企，更偏向于选择稳健的发展方式。
在冯国亮看来，北辰实业选择降低销售目标，既受政策和资金层面上的影响，也可能是为企业发展方面的考虑。
“只要是地产公司都会受到宏观调控影响。
但调控较严的城市其实都是比较热的城市，也是各个地产商角逐最厉害的地方。
”北辰实业董秘办相关负责人告诉记者，未来在拿地上，公司并不会刻意避开限购升级的城市，主要还是看两个重要指标，一个是房价收入比，一个是城市的人口是不是净流入。
对于未来战略布局，北辰实业在年报中表示，2017年将继续坚持“轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展”的战略方向，持续深化实施低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略，增强可持续发展能力。
“特别是在地产板块的拓展上，仍坚持一贯的政策，即加快在全国强二线城市的布局。
”贺江川透露。
但记者发现，受货币政策、金融政策、信贷政策三方面影响，融资受限、负债率高企成房企一大困境。
而在北辰实业的扩张之路上，负债问题也在其年报中有所体现。
年报显示，截至2016年12月31日，北辰实业公司负债总额520.92亿元，比上年期末增长46.56%。
其中资产负债率达到80.96%，比去年同期上升了5.99个百分点。
财经评论员严跃进分析认为，房地产行业大趋势虽仍然向好，但受政策周期和市场周期波动的影响，企业整体面临较大压力，后期扩张受限，若按照传统 思维则很难推进企业快速发展。
严跃进建议，可以和其他企业合作， 扩大融资渠道来实现扩张，或通过并购来进行，而不是直接通过传统的招拍挂形式。
这是后期企业需要采取的方式。
据北辰实业3月22日公告显示，为进一步拓宽融资渠道，改善债务结构，补充营运资金，公司拟向北京金融资产交易所申请发行债权融资计划（非公开定向债务融资），额度不超过20亿元。
据了解，早在今年年初，北辰实业就已发布过一个公告称，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币40亿元（含40亿元）的中期票据。
募集资金主要用于公司调整债务结构、补充流动资金、偿还有息债务、项目投资建设等方面。
北辰实业董秘办相关负责人向记者表示，公司实行的低成本扩张战略，其实主要是通过和其他地产商联合以降低成本，如此前和万科、旭辉就曾进行过合作。