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"& 地价涨，所以房价涨，这是开发商平常最喜欢讲的“房价上涨的理由”。
在南京楼盘的房价里，地价的确是“大头”。
那它究竟占多少呢？ 南京市国土局对2006年公开出让的74幅地块进行了统计，平均地价为2318.9元/平方米。
相比2005年，这一地价上涨了165.9元/平方米，上涨幅度7.7%；而同期房价涨幅远甚于此，达到15%以上。
江苏省国土厅的统计数据显示，2005年南京地价占房价的比例为31.2%、2006年为30.18%。
这个比重在全国来说确实算高的，但南京市的地价房价比超过30%也仅仅是这两年。
以奥体为例，目前多家楼盘的房价达到8000元/m2，当年他们拿地的楼面地价多在2200元/m2，占27.5%。
需要特别说明的是，目前南京在售的楼盘中仍有一些是划拨地和早期拍卖地。
同样是奥体，有些楼盘的土地成本仅750-1000元/m2，仅占房价的9.04%-12.5%。
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&CD 除了土地成本，房价里最说不清道不明的就是“规费”了。
南京市建设系统政务大厅负责人告诉记者：所谓“规费”，就是政府规定要 收取的费用，主要是市政公用基础设施配套费、白蚁防治费、散装水泥专项资金等几项。
“这些规费，南京都在市建委的大厅一站式收取，标准都是公开可查的。
”记者在大厅了解到：市政公用基础设施配套费是150元/平方米，其他都是几元钱一个平方米。
比如散装水泥专项资金，是2元/平方米；白蚁防治费7层以下部分（¢£q¤¥）2.3元/平方米，8层以上部分（含）0.7元/平方米，仿古建筑6元/平方米，公寓、别墅10元/平方米。
“因为有的是按平方米来收取、有的是按比例、还有的按每宗来收取，难以精确算出究竟每个楼盘一平方米交给政府多少钱。
”南京市建委一名不愿透露姓名的人士如是说。
不过他肯定，这些规费“所有的加起来也不会超过1000元/平方米，这个比例应该占房价的13%左右”。
同时记者了解到，在一些政府鼓励开发的新城区，规费还有一些减免的优惠政策。
而以往这项费用之所以“说不清”，是因为开发商往往可以用种种手段，使自己享受到优惠。
操作得好，一笔就能省几百万、上千万。
近年来，南京规划、建设、房产等系统都有官员被查处，这中间或许有“多花的钱”。
但总的来说，开发商一定是在 1000元/m2的规费基础上少交了钱。
E:F'GF#H2'(''& 除了土地出让金和规费，政府还收取各种各样的房地产税，而且这些税大多根据销售额来收取。
也就是说房价越高、税也相应收得越多———这以往也是被当做房价暴涨、政府屡调无力的原因之
一。
那这部分收入究竟有多少？就足以导致政府“利令智昏”吗？据南京一家税务师事务所的专业人员介绍，房地产企业的税种主要有两种，一是占销售额5.5％的营业税；二是占利润33％的利税。
开发商的销售额其实就是楼盘的总房价，虽然行业内30%-40%的利润很平常，但因为一个项目要开发3-4年，前几年楼盘没销售的时候都在“亏本”，开发商通过逐年分摊等等手段，做到账面上利润一般就剩8%-10%。
这样算来，这两种税也只有房价的5.5%+10%33%=8.8%。
再加上4%土地契税，是按土地价款来收。
因为土地价款仅占房价的30%左右，这部分契税也就只占房价的30%4%=1.2%。
另外，土地增值税一般是按总房价的1%来预收。
因此一个企业的所有房地产税加起来，大约是房价的8.8%+1.2%+1%=11%。
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"&%"& +,-.'/012'('(& 那开发商盖房子的材料等建筑成本又是多少？按照南京市建委的统计数据，在过去的2004年、2005年、2006年三年内，房屋建筑中标的平均单方（[¡）造价分别为1234.55元、1295.60元和1117.86元/。
与商品房相比，经济适用房因为配套要求略低，成本也更低，三年来的单方造价分别为1076.60元、994.71元和947.97元。
按7680元/m2的参照房价来算，即使按近三年最高的建筑成本1295.60元/m2来计算，其建筑成本也仅占到房价的16.87%，按最低年份的1117.86元/m2来计算，建筑成本仅为14.56%。
就算加上政府拿走的54%，开发商的利润也达到了30%上下。
345(6/7+, -8$9那房价是怎么越涨越高 的？以河西奥体某楼盘为例，去年此时该楼盘一期只有6000多元/m2，而到了今年其二期房价就到了8000元/m2以上。
对此，业内人士并不讳言：去年年底奥体地王卖出了24.05亿的天价，地价从2000多元/m2上升到3500多元/m2。
那很简单，房价自然也要跟着涨1500-2000元/m2。
“但是既然闭着眼睛都知道今后奥体房价能卖到八千、一万元一平米，我又有什么理由现在把房子卖便宜了呢？” 但事实上，该楼盘的土地成本并没有涨，利润就凭空多了1500-2000元/m2。
如果原先该楼盘房价里有30%是利润，现在至少又增加了19%-25%。
UVèé^êëèéêë 上涨的房价加重了购房人的负担，却并没有被政府拿来用于市政建设。
因此南京市政府于今年4月，组织了物价、税收等五部门“围剿”楼市高房价，试图用核价来阻止楼盘随土地拍卖跟风涨价、狙击开发商的暴利。
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