PropertyServiceCo.,Ltd.（浙江省杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼）
首次公开发行股票招股说明书摘要
保荐人（主承销商）
（中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1589号长泰国际金融大厦21层）
南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
声明
本招股说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括招股说明书全文的各部分内容。
招股说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站（）。
投资者在做出认购决定之前，应仔细阅读招股说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、会计师或其他专业顾问。
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对招股说明书及其摘要的真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。
任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
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1 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 第一节重大事项提示 本公司特别提醒投资者注意本公司及本次发行的以下事项和风险：
一、发行方案 本次发行方案经公司2016年第三次临时股东大会审议通过。
本次公开发行新股的数量为1,984.1270万股，全部为发行人公开发行新股，发行后流通股占发行后总股本比例为25.00%。
网上发行数量为1,984.10万股，为本次发行数量的99.9986%，剩余未达沪市新股网上申购单位1,000股的余股270股由保荐人（主承销商）负责包销。
本次发行股份全部为新股，不安排老股转让。
二、发行人及相关责任主体的承诺事项 （一）主要股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺
1、公司实际控制人韩芳女士承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）在上述期限满后，本人在南都物业担任董事、监事、高级管理人员期间每年转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；
（3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
（4）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本人持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺； 1-2-
2 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
（5）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（6）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
2、公司控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司/本企业不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本公司/本企业持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（3）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价；
（4）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
3、公司董事兼总经理肖小凌，公司董事金涛承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；
（3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份； 1-2-
3 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
（4）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价
均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本人持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（5）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（6）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
4、公司董事、副总经理兼董事会秘书阙建华，副总经理沈慧芳、徐静、潘才平、余剑义，财务负责人陈红承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；
（3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
（4）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格不低于本次发行的发行价；发行人上市后六个月内如股票连续二十个交易日的收盘价均低于本次发行的发行价，或者上市后六个月期末收盘价低于本次发行的发行价，上述锁定期限届满后自动延长六个月的锁定期；不因职务变更、离职等原因而放弃履行该承诺；
（5）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
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4 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
5、公司监事金新昌、章文亚、倪瑶承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；
（3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
（4）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
6、公司股东上海南都、银泰置地承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价；
（3）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
7、公司股东郑勇强、中城年代承诺：自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人/本公司不转让或者委托他人管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份。
（二）公开发行前持股5%以上股东的持股意向及减持意向 1-2-
5 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 本次发行前，持有本公司5%以上股份的股东为韩芳女士、南都地产服务、舟山五彩石、上海南都、银泰置地，分别直接持有公司28.64%、45.82%、6.64%、6%、6%股权。
公司首次公开发行股票并上市后，其在锁定期满后根据需要通过证券交易所集中竞价交易系统、大宗交易系统减持其所持公司股票。
持有本公司5%以上股份的股东自锁定期满之日起两年内减持股份的具体安排如下：
1、实际控制人韩芳女士持股意向及减持意向
（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。
（2）若本人减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：本人承诺的持有发行人股份锁定期均届满；本人如发生需向投资者进行赔偿的情形，均已经全额承担赔偿责任。
（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本人所持发行人全部股份数额的25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例不超过本次发行时本人所持有发行人全部股份数额的25%。
上述减持数量均以不影响本人对南都物业实际控制权且不影响法律法规对董监高减持要求为限。
上述减持价格将不低于本次发行的发行价。
（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。
实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。
2、控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石持股意向及减持意向
（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。
（2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。
（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本企业所持发行人全部股份数额的25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减 1-2-
6 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 持比例不超过本次发行时本企业所持有发行人全部股份数额的25%。
上述减持价格将不低于本次发行的发行价。
（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。
实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。
3、股东上海南都、银泰置地持股意向及减持意向
（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。
（2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。
（3）如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。
（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。
实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。
4、未履行或未及时履行上述相关承诺时的约束措施如下：由发行人及时、充分披露承诺人未履行或未及时履行相关承诺的事实及原因；承诺人及时作出合法、合理、有效的补充承诺或替代性承诺，以尽可能保护发行人及投资者的权益；由发行人董事会将上述补充承诺或替代性承诺提交发行人股东大会审议；承诺人因未履行或未及时履行相关承诺所获得的收益归发行人所有；承诺人未履行或未及时履行相关承诺导致发行人或投资者损失的，依法赔偿发行人或投资者的损失。
三、关于公司上市后三年内公司股价低于每股净资产时稳定公司股价的预案 （一）公司股价稳定预案 1-2-
7 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司2016年第三次临时股东大会通过了《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》，主要内容如下： 为维护公司上市后股价的稳定，保护广大投资者尤其是中小投资者的利益，公司制定了关于首次公开发行股票上市后三年内公司股价连续低于最近一年末经审计每股净资产时稳定公司股价的预案，主要内容如下：
1、启动稳定股价预案的触发条件 公司股票自首次公开发行并上市之日起三年内，若非因不可抗力因素所致，如公司股票连续20个交易日收盘价均低于最近一个会计年度末经审计每股净资产时，本公司及本预案中提及的其他主体将依照本预案的约定采取相应的措施以稳定公司股价。
若因除权除息等事项致使上述股票收盘价与本公司最近一个会计年度末经审计的每股净资产不具可比性的，上述股票收盘价应做相应的复权调整。
2、稳定股价的具体措施 稳定股价的具体措施包括发行人回购公司股份、控股股东增持公司股份以及公司董事（不含独立董事）、高级管理人员增持股份。
在上市后三年内每次触发启动稳定股价预案的条件时，公司将及时依次采取以下部分或全部措施以稳定公司股价：
（1）发行人回购股份 自应采取稳定股价措施之日起10个交易日内，若公司控股股东、非独立董事、高级管理人员未向公司董事会送达增持公司股票书面通知，公司董事会将在上述送达通知事项期满后10个交易日内制定公司回购公司股票的预案，并在履行完毕相关内部决策程序和外部审批/备案程序（如需）后实施，且按照上市公司信息披露要求予以公告。
预案包括回购股份数量、回购价格或价格区间、回购实施期限、回购股份的处理、回购对公司经营的影响、回购所需资金的来源、回购对公司股价的影响等内容。
在公司股票收盘价连续10个交易日高于最近一期经审计的每股净资产时，公司可终止实施回购计划。
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8 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司在公告回购公司股票预案后3个月内实施回购公司股份。
公司单次用于回购公司股票的资金总额不低于上一会计年度经审计的归属于母公司股东净利润的5%，连续十二个月内回购比例不超过公司上一年度股份总额的2%。
（2）控股股东增持股份 自应采取稳定股价措施之日起10个交易日内，公司控股股东向公司董事会送达增持公司股票书面通知，通知至少包括控股股东拟增持股份数量、增持价格或价格区间、增持期限、增持目标及其他有关增持的内容。
在公司股票收盘价连续10个交易日高于最近一期经审计的每股净资产时，公司控股股东可终止实施增持计划。
公司控股股东在增持计划按期实施后或增持计划终止后2个工作日内向公司董事会书面送达增持计划实施情况或增持计划终止情况通告，通告至少包括控股股东已增持股份数量、增持股价价格区间或增持计划终止情况等。
（3）董事（不含独立董事）和高级管理人员增持股份 自应采取稳定股价措施之日起10个交易日内，公司非独立董事、高级管理人员向公司董事会送达增持公司股票书面通知，通知至少包括非独立董事、高级管理人员拟增持股份数量、增持价格或价格区间、增持期限、增持目标及其他有关增持的内容。
在公司股票收盘价连续10个交易日高于最近一期经审计的每股净资产时，公司非独立董事、高级管理人员可终止实施增持计划。
公司非独立董事、高级管理人员在增持计划按期实施后或增持计划终止后2个工作日内向公司董事会书面送达增持计划实施情况或增持计划终止情况通告，通告至少包括已增持股份数量、增持股价价格区间或增持计划终止情况等。
公司非独立董事、高级管理人员承诺，自应采取稳定股价措施之日起3个月内实施增持公司股份。
连续十二个月内非独立董事、高级管理人员累计增持资金金额不低于其上一年度在公司领取的税后薪酬总额及公司对其现金股利分配总额（税后）之和的20%。
若上述期间内存在N个交易日限制非独立董事、高级管理人员买卖股票，则非独立董事、高级管理人员相应期限顺延N个交易日。
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9 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
（4）继续回购或增持公司股份将导致公司股权分布不符合上市条件时，将停止实施股价稳定措施。
（5）公司稳定股价措施实施完毕及承诺履行完毕之日起2个交易日内，公司应将稳定股价措施实施情况予以公告。
（二）与公司股价稳定预案相关的承诺
1、公司的承诺 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动稳定股价措施的条件，公司应在发生上述情形的最后一个交易日起十个交易日内，严格按照《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，向社会公众股东回购股票。
由公司董事会制定具体实施方案并提前三个交易日公告。
2、控股股东的承诺 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动稳定股价措施的条件，本公司应在发生上述情形后严格按照《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，增持公司股份，并将根据公司股东大会批准的《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》中的相关规定，在公司就回购股份事宜召开的股东大会上，对回购股份的相关决议投赞成票。
3、董事（独立董事除外）、高级管理人员承诺 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动稳定股价措施的条件，公司董事、高级管理人员应在发生上述情形后，严格按照 1-2-10 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，增持公
司股份。
上述承诺对公司未来新任职的董事和高级管理人员具有同样的约束力。
四、相关各方关于信息披露文件有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏方面的承诺 （一）公司关于信息披露重大违规方面的承诺 本公司及公司全体董事、监事、高级管理人员承诺《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（以下简称“招股说明书”）不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断本公司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对本公司前述事实作出处罚决定之日起30日内，本公司将启动依法回购本次发行的全部新股的程序，回购价格按照回购是本公司的股票市场价格，以及本次发行价格加同期银行活期存款利息（如公司股票有分红、派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权、除息事项，回购股权及回购价格将相应调整）价格孰高原则确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
（二）控股股东南都地产服务关于信息披露重大违规方面的承诺 本公司承诺《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（以下简称“招股说明书”）不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
1-2-11 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起5日内，本公司将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。
同时，如本公司已公开发售股份或转让原限售股的，本公司亦将按照回购时南都物业股票市场价格和相关股份发售或转让价格加算银行同期存款利息孰高原则确定回购价格，依法回购本公司公开发售股份或转让的原限售股。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本公司非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本公司将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业取得股东分红，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
（三）实际控制人韩芳关于信息披露重大违规方面的承诺 如南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本人将在南都物业股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业处领取薪酬及获取红利（如有），直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
1-2-12 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （四）董事、监事和高级管理人员关于信息披露重大违规方面 的承诺 本人承诺《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（以
下简称“招股说明书”）不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起5日内，本人将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则人将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业领取薪酬，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
（五）本次发行相关中介机构的承诺 保荐机构承诺：如因长江保荐为发行人首次公开发行制作的、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，长江保荐将依照相关法律、法规规定承担民事赔偿责任，赔偿投资者损失。
该等损失的赔偿金额以投资者因此而实际发生的损失为限，具体的赔偿标准、赔偿主体范围、赔偿金额等细节内容待上述情形实际发生时，依据最终确定的赔偿方案为准。
1-2-13 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 审计机构承诺：因本所为南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票并上
市制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者损失，如能证明本所没有过错的除外。
发行人律师承诺：如本所在本次发行工作期间未勤勉尽责，导致本所所制作、出具的文件对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述，或在披露信息时发生重大遗漏，导致发行人不符合法律规定的发行条件，造成投资者直接经济损失的，在该等违法事实被认定后，本所将依照相关法律、法规规定承担民事赔偿责任，赔偿投资者损失。
该等损失的赔偿金额以投资者因此而实际发生的损失为限，具体的赔偿标准、赔偿主体范围、赔偿金额等细节内容待上述情形实际发生时，依据最终确定的赔偿方案为准。
资产评估机构承诺：如因本公司在本次发行工作期间未勤勉尽责，导致本公司所制作、出具的文件对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述，或在披露信息时发生重大遗漏，导致发行人不符合法律规定的发行条件，造成投资者直接经济损失的，在该等违法事实被认定后，本公司将依照相关法律、法规规定承担民事赔偿责任，赔偿投资者损失。
该等损失的赔偿金额以投资者因此而实际发生的损失为限，具体的赔偿标准、赔偿主体范围、赔偿金额等细节内容待上述情形实际发生时，依据最终确定的赔偿方案为准。
五、发行人及其控股股东、实际控制人、董事及高级管理人员等责任主体未能履行承诺时的约束措施 （一）发行人的承诺 如本公司在首次公开发行股票（A股）并上市招股说明书中所作出的公开承诺事项未能履行、确已无法履行或无法按期履行的，本公司将采取如下措施：
1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原因；
2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权益；
3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大会审议； 1-2-14 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。
（二）控股股东、实际控制人的承诺 浙江南都房地产服务有限公司、韩芳女士分别作为南都物业服务股份有限公
司控股股东、实际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；
3、有违法所得的，按相关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；
5、根据届时规定可以采取的其他措施。
（三）公司董事、高级管理人员的承诺 南都物业服务股份有限公司董事、高级管理人员承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；
3、有违法所得的，按相关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；
5、根据届时规定可以采取的其他措施。
发行人董事、高级管理人员承诺不因职务变更、离职等原因而放弃履行已作出的承诺。
（四）公司股东的承诺 1-2-15 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 韩芳、金涛、肖小凌、郑勇强、南都地产服务、舟山五彩石、银泰置地、上海南都、中城年代作为南都物业服务股份有限公司股东承诺，如违反其在公司首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
2、因依赖股东所作承诺给发行人造成直接损失的，依法赔偿发行人因此所遭受的直接损失；
3、因违反承诺而有违法所得的，按相关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；
5、根据届时规定可以采取的其他措施。
六、公司上市前滚存利润的分配安排 经2016年5月21日召开的2016年第三次临时股东大会决议，公司股票发行当年所实现的净利润和发行前一年末的滚存未分配利润由发行完成后的新老股东共享。
七、发行后公司股利分配政策 （一）利润分配的原则 公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和维护股东权益为宗旨，保持利润分配政策的连续性和稳定性，并符合法律、法规的相关规定，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围，不得损害公司持续经营能力。
（二）利润分配的方式 公司采取现金方式或者现金与股票相结合方式分配股利，其中优先以现金分红方式分配股利。
具备现金分红条件的，应当采用现金分红进行利润分配。
采用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。
公司利润分配不得超过累计可供股东分配的利润范围，不得损害公司持续经营能力。
1-2-16 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （三）分红的条件及比例 在满足下列条件时，可以进行分红：
1、在公司当年盈利且累计未分配利润为正数且保证公司能够持续经营和长
期发展的前提下，如公司无重大资金支出安排，公司应当优先采取现金方式分配股利；公司每年以现金方式分配的利润不低于当年实现的可供股东分配的利润的10%，且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%。
具体每个年度的分红比例由董事会根据公司年度盈利状况和未来资金使用计划提出预案。
2、在公司经营状况良好，且董事会认为公司每股收益、股票价格与公司股本规模、股本结构不匹配时，公司可以在满足上述现金分红比例的前提下，同时采取发放股票股利的方式分配利润。
公司在确定以股票方式分配利润的具体金额时，应当充分考虑以股票方式分配利润后的总股本是否与公司目前的经营规模、盈利增长速度相适应，并考虑对未来债权融资成本的影响，以确保利润分配方案符合全体股东的整体利益和长远利益。
3、公司董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照《公司章程（草案）》规定的程序，提出差异化的现金分红政策。
（1）公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到80%；
（2）公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到40%；
（3）公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到20%；
（4）公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
4、上述重大资金支出事项是指以下任一情形： 1-2-17 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
（1）公司未来十二个月内拟对外投资、收购或购买资产累计支出达到或超过公司最近一次经审计净资产的30%或资产总额的20%；
（2）当年经营活动产生的现金流量净额为负；
（3）中国证监会或者上海证券交易所规定的其他情形。
（四）现金分红的期间间隔 在符合分红条件的情况下，公司原则上每年度进行一次现金分红。
公司董事会可以根据当期的盈利规模、现金流状况、发展阶段及资金需求状况，提议公司进行中期分红。
（五）股票股利分配的条件 在公司经营情况良好，并且董事会认为发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在确保足额现金股利分配的前提下，提出股票股利分配预案。
采用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。
（六）决策程序和机制 公司每年利润分配预案由公司董事会结合本章程的规定、盈利情况、资金供给和需求情况提出、拟定，经独立董事对利润分配预案发表独立意见，并经董事会审议通过后提交股东大会审议批准。
独立董事可以征集中小股东的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。
股东大会审议利润分配方案时，公司应为股东提供网络投票方式，通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的意见和诉求，并及时答复中小股东关心的问题。
如公司当年盈利且满足现金分红条件、但董事会未按照既定利润分配政策向股东大会提交利润分配预案的，应当在定期报告中说明原因、未用于分红的资金留存公司的用途和使用计划，并由独立董事发表独立意见。
（七）公司利润分配政策的变更 1-2-18 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司应当根据自身实际情况，并结合股东（特别是公众投资者）、独立董事
的意见制定或调整分红回报规划及计划。
但公司应保证现行及未来的分红回报规划及计划不得违反以下原则：即在公司当年盈利且满足现金分红条件的情况下，公司应当采取现金方式分配股利，以现金方式分配的利润不少于当次分配利润的20%。
如因外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化而需要调整利润分配政策的，应以股东权益保护为出发点，在股东大会提案中详细论证和说明原因；调整后的利润分配政策不得违反中国证监会和证券交易所的有关规定；有关调整利润分配政策的议案，须经董事会、监事会审议通过后提交股东大会批准，独立董事应当对该议案发表独立意见，股东大会审议该议案时应当采用网络投票等方式为公众股东提供参会表决条件。
利润分配政策调整方案应经出席股东大会的股东所持表决权的2/3以上通过。
公司外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化是指以下情形之一：
1、因国家法律、法规及行业政策发生重大变化，对公司生产经营造成重大不利影响而导致公司经营亏损；
2、因出现战争、自然灾害等不可抗力因素，对公司生产经营造成重大不利影响而导致公司经营亏损；
3、因外部经营环境或者自身经营状况发生重大变化，公司连续三个会计年度经营活动产生的现金流量净额与净利润之比均低于20%；
4、中国证监会和证券交易所规定的其他事项。
（八）存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减该股东分配的现金红利，以偿还其占用的资金 （九）股东分红回报规划的制订周期和调整机制
1、公司应以三年为一个周期，制订股东回报规划，公司应当在总结之前三年股东回报规划执行情况的基础上，充分考虑公司所面临各项因素，以及股东 1-2-19 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （特别是中小股东）、独立董事和监事的意见，确定是否需对公司利润分配政策
及未来三年的股东回报规划予以调整。
2、如遇到战争、自然灾害等不可抗力，或者公司外部经营环境发生重大变化并对公司生产经营造成重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化，或现行的具体股东回报规划影响公司的可持续经营，确有必要对股东回报规划进行调整的，公司可以根据本条确定的利润分配基本原则，重新制订股东回报规划。
八、填补被摊薄即期回报的承诺 （一）公司关于填补被摊薄即期回报方面的承诺 公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报：
1、加快推进募投项目建设，争取募投项目早日达产并实现预期效益，严格管理募集资金使用，保证募集资金得到充分有效利用；
2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红政策，强化投资者回报机制；
3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争优势，开展相关多元化，进一步提高公司市场竞争力和持续盈利能力。
（二）董事、高级管理人员关于填补被摊薄即期回报方面的承诺 为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺:
1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；
2、对本人的职务消费行为进行约束；
3、不动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投资、消费活动；
4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩； 1-2-20 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
5、公司目前无股权激励计划。
若未来进行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
（三）公司控股股东、实际控制人关于填补被摊薄即期回报方面的承诺 公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预南都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。
九、本公司特别提醒投资者关注“风险因素”中的下列风险 （一）劳务成本上涨风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。
报告期内，人力资源成本占主营业务成本的比例分别为81.15%、83.59%、84.31%与85.48%。
虽然公司通过提升物业服务水平，加强管理，开展社区多种经营服务，提升物业类服务产品的附加值，以提升公司的盈利水平。
但未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。
（二）未为全部员工缴纳社会保险而可能造成的补缴风险 报告期内公司（含控股子公司）未为全部员工缴纳社会保险。
截至2017年6月30日，公司及其子公司员工人数为6,276人，其中退休返聘人员1,588人，当月离职停保127人，城镇保险缴纳人数3,063人，“双农保”缴纳人数296人，公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为19.15%。
报告期内，公司存在应缴社保但未缴员工的主要原因有：公司部分新招员工，由于各地方政策差异，员工社会保险在转移的过程中，社会保险手续正在办理中；部分员工基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险。
经过中介机构的改制辅导，公司和公司管理层已充分意识到社会保险缴纳的重要性，并且积极采取规范措施，向员工详细告知社会保险的政策和功能，促使员工接受缴纳社会保险，社保覆盖率逐步提高。
针对上述社会保险缴纳情况，公 1-2-21 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 司控股股东南都地产服务、实际控制人韩芳出具书面承诺如下，公司及其子公司
的员工社会保险出现如需补缴之情形，公司控股股东、实际控制人将无条件以现金全额承担公司应补缴的社会保险及因此所产生的相关费用，并承担连带责任。
（三）产业政策风险 报告期内，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。
物业管理与物业经营服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。
因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。
政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。
十、审计截止日后公司经营情况 公司财务报告审计截止日为2017年6月30日，天健会计师接受本公司的委托，审计了本公司2017年6月30日、2016年12月31日、2015年12月31日、2014年12月31日的合并及母公司资产负债表，2017年1-6月、2016年度、2015年度、2014年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，并出具了标准无保留意见的《审计报告》（天健审[2017]7978号）。
（一）2017年1-6月经营情况和上年同期对比
1、合并资产负债表主要数据 单位：万元 项目资产总计负债合计归属于母公司股东权益少数股东权益股东权益合计
2、合并利润表主要数据 2017年6月30日68,070.2443,561.4524,420.3588.4424,508.79 2016年12月31日57,297.3133,643.1423,654.1723,654.17 1-2-22 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 单位：万元 项目营业收入营业利润利润总额净利润归属母公司所有者净利润 2017年1-6月37,506.804,770.884,891.423,589.033,566.18 2016年1-6月27,150.944,394.854,505.393,345.423,345.42
3、合并现金流量表主要数据 单位：万元 项目经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额汇率变动对现金的影响现金及现金等价物净增加/(减少)额 2017年1-6月3,348.47 11,456.45-3,263.90 11,541.02 2016年1-6月193.43 -6,003.819,825.00 4,014.62
4、非经常性损益明细表主要数据 单位：万元 项目计入当期的政府补助非流动性资产处置损益委托他人投资或管理资产的损益其他营业外收入和支出减：所得税影响减：少数股东权益影响额（税后）合计 2017年1-6月135.26-0.28-13.0331.922.2287.81 2016年1-6月104.62-0.06352.6423.89117.74363.35 截至2017年6月30日，公司总资产为68,070.24万元，较上年末增加18.80%，公司总负债为43,561.45万元，较上年末增加29.48%，资产、负债规模 1-2-23 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 保持稳定增长；公司净资产为24,508.79万元，较上年末增长了3.61%，主要系2017年1-6月所实现的净利润所致。
2017年1-6月公司营业收入为37,506.80万元，较上年同期增加了10,355.86万元，增幅为38.14%，实现归属母公司所有者净利润3,566.18万元，较上年同期增加了220.76万元，增幅为6.60%，实现扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润3,478.38万元，较上年同期增加496.30万元，增幅为16.64%，主要系公司持续发展经营导致。
（二）2017年1-9月经营情况与上年同期对比 公司财务报告审计截止日为2017年6月30日。
公司2017年9月30日的合并及母公司资产负债表，2017年1-9月的合并及母公司利润表、现金流量表、以及财务报表附注未经审计，但已由天健会计师事务所审阅，并出具了天健审[2017]8434号《审阅报告》。
财务报告审计截止日至本招股说明书签署之日，公司经营情况正常。
公司生产经营模式未发生重大变化；公司采购模式和销售模式未发生重大变化；公司经营情况正常；公司税收政策亦未发生重大变化；公司亦未出现其他可能影响投资者判断的重大事项。
公司财务报告审计截止日之后经审阅的主要财务数据如下：
1、合并资产负债表主要数据 单位：万元 项目资产总计负债合计归属于母公司股东权益少数股东权益股东权益合计 2017年9月30日72,642.0146,617.3425,910.74113.9326,024.67 2016年12月31日57,297.3133,643.1423,654.1723,654.17
2、合并利润表主要数据 1-2-24 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 单位：万元 项目营业收入营业利润利润总额净利润归属母公司所有者净利润 2017年1-9月58,040.406,709.497,009.995,104.915,056.57 2016年1-9月40,347.966,069.446,216.764,561.834,561.83
3、合并现金流量表主要数据 单位：万元 项目经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额汇率变动对现金的影响现金及现金等价物净增加/(减少)额 2017年1-9月3,190.60 10,263.46-3,263.90 10,190.16 2016年1-9月-494.94 -6,388.019,825.00 2,942.05
4、非经常性损益明细表主要数据 单位：万元 项目计入当期的政府补助非流动性资产处置损益委托他人投资或管理资产的损益其他营业外收入和支出所得税影响少数股东权益影响额（税后）合计 2017年1-9月337.53-0.58-34.6482.578.51211.24 2016年1-9月154.07-0.19510.8818.10173.42509.45 截至2017年9月30日，公司总资产为72,642.01万元，较上年末增加26.78%，公司总负债为46,617.34万元，较上年末增加38.56%，资产、负债规模 1-2-25 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 保持稳定增长；公司净资产为26,024.67万元，较上年末增长了10.02%，主要系2017年1-9月所实现的净利润所致。
2017年1-9月公司实现营业收入为58,040.40万元，较上年同期增加了17,692.44万元，增幅为43.85%，实现归属母公司所有者净利润5,056.57万元，较上年同期增加了494.74万元，增幅为10.85%，实现扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润4,845.33万元，较上年同期增加792.94万元，增幅为19.57%，主要系公司持续发展经营导致。
（三）2017年度预计经营情况与上年同期对比 2017年度全年预测主要财务数据如下： 单位：万元 项目营业收入净利润扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润 2017年度（预估）72,000-76,0006,900-7,300 2016年度（经审计）57,774.536,296.48 6,200-6,600 5,611.81 根据公司2017年度预估的主要财务数据，2017年，公司营业收入预测值为72,000.00万元至76,000.00万元，较2016年同期增加14,225.47万元至18,225.47万元，增幅为24.62%至31.55%。
净利润预测值为6,900.00万元至7,300.00万元，较2016年同期增加603.52万元至1,003.52万元，增幅为9.59%至15.94%。
扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润预测值为6,200.00万元至6,600.00万元，较2016年同期增加588.19万元至988.19万元，增幅为10.48%至17.61%。
1-2-26 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 第二节本次发行概况 股票种类 人民币普通股A股 每股面值 1.00元 发行股数 不超过1,984.127万股 其中：公开发行股数 1,984.127万股 公司股东公开发售股数
0万股 每股发行价 16.25元 发行后每股收益 0.71元（以2016年度经审计扣除非经常性损益前后孰低的归属于母公司股东的净利润除以发行后总股本计算） 市盈率 22.98倍 发行前每股净资产 4.10元（以2017年6月30日经审计的归属于母公司股东的净资产除以发行前总股本计算） 发行后每股净资产 6.70元（以2017年6月30日经审计的归属于母公司股东的净资产加上本次募集资金净额除以本次发行后总股本计算） 市净率 2.43倍（按本次每股发行价格除以发行后每股净资产计算） 发行方式 直接定价，不进行网下询价或配售 发行对象 持有上交所证券账户卡的自然人、法人、证券投资基金法人、符合法律规定的其他投资者等（国家法律、法规禁止及发行人须遵守的其他监管要求所禁止者除外）。
承销方式 余额包销 拟上市交易所 上海证券交易所 1-2-27 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 发行股份的流通预计募集资金总额预计募集资金净额 发行费用概算（不含税） 本次发行结束后，发行人将尽快申请发行的股票在上海证券交易所上市流通 32,242.06万元 28,748.30万元 承销及保荐费用：2,137.74万元审计、验资及评估费用：649.06万元律师费用：318.00万元用于本次发行的信息披露费用：367.92万元材料制作费：7.05万元发行手续费：14.00万元费用合计：3,493.77万元 1-2-28 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 第三节发行人基本情况
一、发行人基本情况 发行人名称：南都物业服务股份有限公司 英文名称： NacityPropertyServiceCo.,Ltd. 注册资本： 5,952.381万元 法定代表人：韩芳 成立日期： 1994年4月13日（2015年12月29日整体变更为股份有限公司） 注册地址：邮政编码：联系电话：传真：网址：电子信箱： 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼3100230571-88255592 0571-88255592/IR@ 1-2-29 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
二、发行人历史沿革及改制重组情况 （一）设立方式 公司系由浙江南都物业管理有限公司以2015年10月31日为基准日整体变更设立的股份公司。
2015年12月27日，公司召开创立大会暨第一次股东大会，全体发起人一致同意南都有限整体变更为股份公司。
根据天健会计师2015年11月27日出具的天健审[2015]7304号《审计报告》，以南都有限截至2015年10月31日经审计的净资产额55,239,604.84元为依据，折为股份公司的股本总额50,000,000股，每股面值为人民币壹元，剩余部分净资产5,239,604.84元计入资本公积。
2015年12月29日，公司在浙江省工商行政管理局办理了工商变更登记，企业法人注册登记号为：46H。
（二）发起人及其投入的资产内容 原南都有限的股东即为整体变更后南都物业的发起人，整体变更时，发起人及其持股情况如下： 序号12345 发起人名称/姓名韩芳金涛 肖小凌浙江南都房地产服务有限公司舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙） 合计 持股数量（万股）1,704.545113.63559.0902,727.275395.4555,000.000 持股比例34.09%2.27%1.18%54.55%7.91% 100.00%
三、发行人有关股本情况 （一）本次发行前后的股本变化情况 本次发行前，公司股本5,952.381万股，本次拟公开发行1,984.127万股，占发行后股本25%。
本次发行前后公司股本结构如下： 股东名称 本次发行前 持股数量 持股比例 （万股） (%) 本次发行后 持股数量 持股比例 （万股） (%) 1-2-30 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 南都地产
韩芳 舟山五彩石上海南都银泰置地中城投资郑勇强金涛肖小凌 本次发行的股份合计 2,727.27501,704.5450 395.4550357.1429357.1429119.0476119.0476113.635059.0900 5,952.3810 45.82%28.64% 6.64%6.00%6.00%2.00%2.00%1.91%0.99% 100.00% 2,727.27501,704.5450 395.4550357.1429357.1429119.0476119.0476113.635059.09001,984.12707,936.5080 34.36%21.48% 4.98%4.50%4.50%1.50%1.50%1.43%0.74%25.00%100.00% （二）本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺 本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺详见招股说明书中“重大事项提示”。
四、发行人业务情况 （一）发行人主要业务概述 公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务与增值服务，其中物业管理服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务，具体情况如下：
1、物业服务 公司的物业管理服务主要提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等服务，服务对象为住宅、写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、会所、政府公建项目等。
（1）基础物业服务 基础物业服务按收费方式细分，可分为包干制物业管理服务与酬金制物业管理服务。
1-2-31 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
A、包干制物业管理服务 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
该种收费方式促使企业树立成本意识，提高自身服务效率。
B、酬金制物业管理服务 公司的酬金制物业管理服务的内容及对象与包干制大致相同，但是在收费方式上截然不同。
酬金制指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
该种收费方式保证了业主的知情权，有利于财务透明。
（2）案场服务 案场服务由公司的案场服务中心负责，提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等服务。
案场服务的主要服务对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等，目前公司也在进行业务拓展，开辟乔迁服务、4S店礼仪服务等其它项目。
案场服务项目持续的时间一般为三年左右，按照季度收费，定期进行考核。
（3）顾问咨询服务 在传统的房地产开发过程中，房地产项目的设计与建造一般被看作是建设单位、设计院和承建商的工作。
但物业一旦投入使用，管理者和使用者们又往往发现物业中还存在着许多无法弥补的先天缺陷。
公司关注到此类市场需求，为房地产开发商、承建商及中小型物业管理公司提供物业顾问咨询服务。
该服务按对象可以分为两类：①前期物业顾问业务，主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
②物业管理顾问咨询业务，主要面向中小型物业公司，公司凭借其二十多年来的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验、提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
1-2-32 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
2、增值服务 增值服务是指公司为了自身经营的需要，增强盈利能力，在物业管理服务之外开展的业务。
主要包括场所清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务，与基础的物业管理服务有所区分，具体介绍如下： 增值服务类别家政服务绿化养护入室维修 拎包入住 商务服务社区商业 服务内容 根据客户的个性化需求，为私家区域提供的清洁服务等 根据客户的个性化需求，为私家区域提供树木、花卉、草坪等植物的保养、维护服务 根据客户的个性化需求，为私家区域提供专有部位、专有设施设备的维修服务 为毛坯房或精装修房屋客户，提供“从装修到电器”整体解决方案的家装装修服务 为客户提供专业的礼宾、接待服务 以社区范围内的客户为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业服务 （二）主要业务销售情况
1、主要业务销售收入情况 公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务与增值服务，报告期内，物业管理服务与增值服务的销售收入及占比情况如下表所示： 类型 物业管理服务增值服务合计 2017年1-6月 金额 占比 34,830.7893.12% 2,573.486.88% 37,404.25100.00% 2016年度 金额 占比 54,184.7194.09% 3,406.075.91% 57,590.78100.00% 2015年度 金额 占比 44,937.9995.67% 2,032.044.33% 46,970.03100.00% 单位：万元 2014年度 金额 占比 36,348.7293.45% 2,549.676.55% 38,898.39100.00% 其中，物业管理服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场 1-2-33 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 服务和顾问咨询服务，其销售收入及占比情况如下表所示： 单位：万元 类型 包干制物业管理服务收入
酬金制物业管理服务收入 案场服务收入顾问服务收入 合计 2017年1-6月 2016年度 2015年度 2014年度 金额 占比 金额占比金额占比金额占比 30,576.76 87.79%45,480.1483.94%40,243.1489.55%32,917.4490.56% 292.90 0.84%494.100.91%425.280.95%297.320.82% 3,920.09 11.25%8,070.6214.89%4,100.019.12%2,986.878.22% 41.04 0.12%139.860.26%169.560.38%147.100.40% 34,830.78100.00%54,184.71100.00%44,937.99100.00%36,348.72100.00% 关于销售收入结构的具体分析，参见招股说明书“第十一节管理层讨论与分析”之“
二、盈利能力分析”之“（二）营业收入分析”。
2、前五名项目销售情况 报告期内，公司向前五名管理项目销售金额占当期主营业务收入的情况如下 表所示： 年度序号 2017年
1 1-6月
2 3
4 5 2016
1 2
3 4
5 2015
1 2
3 4
5 2014
1 2
3 4
5 项目名称 启东长岛案场成都银泰城杭州银泰城东方润园阿里巴巴小计 启东长岛案场杭州银泰城 阿里巴巴[注1]海宁银泰城东方润园小计杭州银泰城东方润园海宁银泰城 阿里巴巴园区财富金融中心小计 杭州银泰城东方润园财富金融中心海宁银泰城阿里巴巴园区 营业收入（元） 12,145,473.579,194,036.348,436,061.208,007,900.257,896,406.7945,679,878.1536,487,413.7817,653,820.0413,772,503.2713,073,748.5412,317,795.9593,305,281.5819,822,969.9715,109,574.3913,162,687.7111,418,939.9110,834,506.5970,348,678.5723,650,999.1516,385,377.4310,629,479.4610,571,229.9810,448,539.86 占当期主营业务收入的比例 3.25%2.46%2.26%2.14%2.11%12.21%6.34%3.07%2.39%2.27%2.14%16.20%4.21%3.21%2.80%2.43%2.30%14.94%6.05%4.19%2.72%2.70%2.67% 1-2-34 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 小计 71,685,625.88 18.34% 注1：阿里巴巴项目包括阿里巴巴滨江园区项目与阿里巴巴云栖小镇项目，由于两个项 目与同一大业主签订在一个合同内，故此处合并计算。
报告期内，公司不存在向单个管理项目的销售比例超过同期销售总额的 50%或严重依赖于少数客户的情况。
前五名项目中，杭州银泰城、成都银泰城项 目的大业主为公司关联自然人沈国军控制的企业，参见“第七节
同业竞争与关联 交易”之“
四、关联交易情况”之“（一）报告期内的经常性关联交易”中的相关内 容；海宁银泰城项目的大业主为公司关联自然人沈国军参股的企业。
除此之外， 公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关联方，持有公司
5%以 上股份的股东未在上述客户中占有权益。
3、主要业务销售量及价格变动情况 公司在管物业类型包括住宅类项目、办公类项目、商业类项目与其他项目， 其他项目主要为学校及厂房。
报告期内，公司在管项目按照物业类型区分，每期 末的项目数量及签约面积情况如下： 物业
类型 住宅办公商业其他合计 2017年6月30日 项目面积（平方 （个） 米） 137 26,289,486 63 6,135,356 31 3,846,118 34 1,933,893 265 38,204,853 2016
年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 116 22,261,170 47 4,914,016 23 3,231,486 17 1,073,658 203 31,480,330 2015
年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 101 19,484,885 41 4,250,400 16 2,146,444
5 558,015 163 26,439,744 2014
年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 87 16,970,021 36 3,795,136 14 1,537,384
4 379,177 141 22,681,718 报告期内，公司签约的项目数量及面积总额逐年增长，2015
年、2016年签约面积的增长率分别为16.57%、19.06%。
报告期内，公司已交付项目按照物业类型区分，每期末的项目数量及管理面积情况如下： 物业类型 住宅办公商业 2017年6月30日 项目面积（平方 （个） 米） 116 20,985,834 56 4,722,302 24 2,559,747 2016年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 84 14,601,874 45 4,191,676 19 2,385,442 2015年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 68 11,230,554 39 3,674,621 15 1,724,470 2014年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 58 10,553,718 32 2,756,137 12 1,491,828 1-2-35 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 其他 28 合计
224 1,866,893 11 30,134,776159 1,003,958
5 22,182,950127 558,015
4 17,187,660106 379,17715,180,860 利用各项目已交付的可收费面积及单价进行加权计算，公司在管项目的加权 平均价格情况如下表所示： 物业类型 住宅办公商业其他平均单价 2017年1-6月1.975.295.801.592.44 单价（元/平方米·月） 2016年 2015年 2.17 2.23 5.57 4.78 4.44 4.27 2.25 4.41 2.79 2.83 2014年2.154.714.624.102.77 公司签订的物业服务合同，其价格按照政府指导价或市场价格制定。
对于单 个项目来说，合同期间其物业服务价格基本固定。
但是随着人员工资薪酬的提 高，公司新增项目的单价也有一定程度的提升。
告期内，各类项目平均单价的波动，主要是由每年新增项目的单价不同所 致。
对于商业类项目，2015
年该类型的单价较2014年降低了7.58%，是由于 2015年签约的两个项目所提供的服务，一为保安消防，二为工务方面的服务， 其单价较2014年商业类项目平均单价降低了51.73%、71.21%，但新增面积占 2014年商业类项目总面积的3.43%、6.50%，造成2015年商业类项目的平均单 价有一定的下降。
2017年1-6月，由于成都银泰城项目新交付了一批单价较高的 物业，占商业类物业面积的10%以上，使得公司商业类项目的单价较之2016年 有明显的提升。
2016年之前的其他类型物业项目主要为政府、学校类项目，单 价在5-10元/平方米·月左右，物业单价较高，但占地面积小，对后期单价的影响 较小。
2016年公司新签约的几个园区、厂房类项目，占地面积占公司其他类型 物业管理面积的77%左右，而其平均单价仅为1.64元/平方米·月，因此大幅拉低 了其他类型物业项目的平均单价。
2017年1-6月新增统计了公司于2016年底收 购的采林物业的项目，由于采林物业的在管项目平均单价为1.23元/平方米·月， 其面积占比约为23.84%，因此导致公司最新一期在管项目平均单价有较大幅度 的下降。
1-2-36 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （三）主要成本及其供应情况 公司的原材料按照采购对象可以分为物资采购与业务采购。
物资采购可进一
步细分为办公家具、客服用品、秩序用品、工程用品、保洁用品、绿化用品、宿舍用品、食堂用品、洗衣房用品等；业务采购可进一步细分为绿化、保洁、秩序、电梯维保、外墙清洗、空调保养等。
整个市场完全竞争，供应充足。
1、前五名供应商采购情况 报告期内，公司各期前五名供应商及采购情况如下： 年份 2017年16月 序号12345 201612345 201512345 201412345 供应商名称杭州北秀保安服务公司杭州明邦保安服务公司杭州市安保服务集团有限公司浙江德邦保安服务有限公司浙江震霆装饰设计工程有限公司 小计杭州北秀保安服务公司杭州明邦保安服务公司杭州市安保服务集团有限公司上海镜新保洁有限公司上海庆管物业管理有限公司 小计杭州市保安服务总公司杭州明邦保安服务公司上海重望物业管理服务有限公司上海瑞庭物业管理服务有限公司杭州捷丽世纪物业管理有限公司 小计杭州市保安服务总公司杭州盛世行环境工程有限公司杭州捷丽世纪物业管理有限公司上海智诺酒店管理有限公司杭州兵瑶服饰有限公司 小计 采购金额（元）25,799,937.9917,321,218.429,934,366.065,820,243.215,580,000.0064,455,765.6832,498,601.1228,167,671.8814,300,402.5911,248,700.8810,890,494.3197,105,870.786,984,063.265,685,248.003,211,987.982,788,275.992,722,377.3521,391,952.585,015,045.402,147,680.001,911,533.401,680,000.001,541,122.0012,295,380.80 占营业成本金额之比9.33%6.27%3.59%2.11%2.02% 23.32%7.72%6.70%3.40%2.67%2.59% 23.08%2.11%1.72%0.97%0.84%0.82%6.47%1.75%0.75%0.67%0.59%0.54%4.29% 公司不存在向单个供应商的采购比例超过同期采购总额的50%或严重依赖 于少数供应商的情况。
公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关 联方，持有公司5%以上股份的股东未在上述供应商中占有权益。
1-2-37 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
2、主要成本的价格变动情况 物业管理行业的主要生产成本为人工成本，随着近年来最低工资标准的提升
与房地产行业平均工资水平的上涨，导致公司的人力成本和劳务外包成本有所增加。
2010年至2014年五年来，浙江省房地产业城镇单位就业人员月平均报酬及变动水平如下1： 名称浙江省房地产业城镇单位就业人员月平均工资（元） 年增长率 2011年4,013.0013.86% 2012年4,351.008.43% 2013年4,717.008.42% 2014年5,127.008.70% 2015年5,528.007.82% （四）行业竞争情况以及发行人在行业中的竞争地位
1、行业竞争格局 我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓能力。
历经30余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。
2014年本行业的企业总数达10.5万家，尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。
但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。
（1）向四大城市群聚集近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。
根据国家统计局相关数据，2016年我国的城镇化率达到57.35%，约7.93亿人居住在城镇；全国商品房竣工面积为10.6亿平方米，存量房市场规模再创新高。
行业领先企业主要集中在人口密集、住房需求旺盛的长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。
2016年百强企业中，一线城市管理项目个数占比21%，二线城市占比 1数据来源：国家统计局 1-2-38 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 44%，三四线城市占比35%。
（2）经营规模和经营能力的提升根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示，百强企业的管 理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2016年的54.50亿平方米，年均复合增长率高达40.45%，其管理面积占全国同业管理面积的比例上升到了29.44%。
2、发行人在行业中的竞争地位 公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。
其业务以杭州地区为基点，精耕江浙沪，适时向全国拓展。
公司于报告期内，分别实现营业收入39,086.15万元、47,076.24万元、57,774.53万元、37,506.80万元。
由公司目前的营收规模和业务板块来看，与彩生活、中海物业和中奥到家等行业领先企业相比，本公司已经具有较强的竞争实力。
作为2014年至2018年中国物业管理协会第四届常务理事单位，公司所管理的项目获得多项国家、省、市级荣誉。
2013年，阿里巴巴项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号；2012年，逸天广场项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号；2011年，联合大厦项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号；2010年，温岭市财税大楼获得浙江省建设厅颁发的“全省物业管理示范大厦”称号；2009年，林语别墅项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号；2006年，浙大科技园项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号，江滨花园项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号。
除此之外，公司在行业内也获得多项荣誉，具体如下： 序号 名称 颁发者 时间
1 中国物业服务百强企业 中国指数研究院 2017
2 市场化运营领先企业 中国指数研究院 2017 3
中国物业服务商办物业管理TOP10 中国指数研究院 2016 1-2-39 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
4 物业管理商业模式创新企业 中国物业管理协会
5 物业管理综合实力百强企业 中国物业管理协会
6 中国物业服务领先品牌 国务院发展研究中心、清 华大学、中国指数研究院
7 浙江省服务业重点企业 浙江省人民政府办公厅
8 物业管理综合实力
TOP200企业 中国物业管理协会 9物业管理综合实力TOP200服务特色企业-商业类 中国物业管理协会 10物业管理改革发展30周年行业标兵 中国物业管理协会 11 物业管理改革发展三十周年 综合实力百强企业 中国物业管理协会 201520152015 201420132013 20112011
3、发行人竞争优势
（1）机制优势 南都物业是一家运行机制灵活的民营企业。
相比其他规模化的物业管理公司，南都物业自2007年起便率先实现了市场化运作，不存在地产开发母公司或集团的制约，因而能够做到独立决策，提升对客户的关注度。
公司的机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务。
独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，避免了高级管理层波动的风险。
（2）人员与组织优势 南都物业拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在70后年龄段，中级管理人员主要集中在80后，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。
公司历来重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化。
最新的组织架构将公司的业务职能部门按区域进行划分，使得公司职能部门扁平化，预算绩效独立核算，权力得到充分下放。
此种架构对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。
1-2-40 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制，制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满意度。
公司建立了完善的培训体系，拥有一支46人的内部培训讲师团队，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历。
公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构，提升员工效能，保证公司的团队优势作出了必要的贡献。
（3）管理与品牌优势 南都物业作为国家一级资质的专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位，已通过ISO9001、ISO14001和OHSAS18001三项管理体系认证，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。
公司3次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前30强，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位，获得了商业模式创新企业称号。
此外，公司获得了中国指数研究院服务领先品牌称号，其品牌价值位列全国前15强，并获得中国物业服务商办物业管理TOP10称号。
公司的40余个在管项目被各级部门评为优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。
在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。
（4）项目资源优势 南都物业自1994年成立至今，通过提供不断更新与优化的服务，积累了一大批优质且稳定的客户资源。
2011年起，南都物业与绿地集团、银泰置地签订了华东区战略协议，全面进军综合商业物业市场，率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。
南都物业总结各类项目的服务与管理经验，创造了“南都管家”等服务模式，获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。
公司在获得多个项目的同时，提升服务品质，赢得了客户的认可，保证了稳定的项目来源。
此外，公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念的开发企业达成了多种层次的合作，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。
1-2-41 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
五、发行人业务及生产经营有关的资产权属情况 （一）主要固定资产
1、主要固定资产的构成及价值 公司固定资产主要包括房屋建筑物、运输工具、其他设备等。
其他设备包括
办公用品与工具类用品，其中办公用品如电脑、复印机、投影仪等，工具类用品如割草机、洗地机、对讲机等。
截至报告期末，公司固定资产的具体情况如下： 项目房屋及建筑物 运输工具其他设备 合计 资产原值4,002.95567.30866.555,436.80 累计折旧1,559.07423.40613.522,595.99 单位：万元资产净额 2,443.88143.90253.04 2,840.81
2、自有房屋及建筑物
（1）联合大厦房产公司与浙江华海实业有限公司存在纠纷的房产为位于杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦内的房产三处，分别为联合大厦701-708室、联合大厦1001-1002室、联合大厦1003室。
公司分别于2007年4月3日、2007年5月31日、2009年6月23日与华海实业签订《房屋预约转让协议》，约定：南都物业向华海实业购买分别位于联合大厦1幢7层701-708室（面积3,168.2平方米，价款3,168.32万元）、联合大厦1幢10层1001室、1002室（面积612平方米，价款总计581.4万元）、联合大厦1幢10层1003室（面积311.72平方米，价款总计296.431万元）房屋。
1-2-42 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2009年6月15日，华海实业取得联合大厦《房屋所有权证》；2009年7月22日，华海实业取得变更后的联合大厦《国有土地使用证》。
2009年6月25日，双方进行房产交付，公司开始对房屋进行使用。
2011年9月9日，杭州市国土资源局出具“杭土资简复[2011]60号”《关于联合大厦分层登记的答复意见》，联合大厦属于非经营性房地产项目，其建设用地使用权由浙江华海实业有限公司以协议出让方式取得，土地出让用途为“商业、综合（办公）”，为规范此类项目分割登记和分割转让事宜，该局在调研基础上已提出处理建议上报市政府。
待市政府批复后，该局将按照市政府批复意见办理。
截至2012年，联合大厦1幢共设立两项抵押。
2011年，华海实业在联合大厦1幢设立最高额抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行。
2012年2月9日，华海实业在联合大厦1幢设立一般抵押，抵押权人为厦门国际信托有限公司。
2012年3月28日，抵押权人中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行将华海实业起诉至法院，请求华海实业偿还贷款并在不能按时还款时享有拍卖、变卖该抵押物所得价款的优先受偿权。
2012年6月1日，公司将华海实业诉至法院。
西湖区人民法院于2012年12月17日分别出具（2012）杭西民初字第1547号、（2012）杭西民初字第1548号、（2012）杭西民初字第1549号《民事判决书》，根据上述判决书，判决公司与华海实业之间签署的《房屋预约转让协议》系合法有效的房屋转让合同。
2015年8月25日，杭州市国土资源局出具《复函》，载明“根据《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》（杭政办函[2014]18号）和府办简复第B20150983号公文处理简复单规定，浙江华海实业有限公司可在联合大厦项目的抵押、查封等权利限制状态解除后，对该项目符合规定的土地使用权申请盘活。
经属地楼宇经济主管部门审查，属地政府审核，并报我局批准后，可按规划竣工验收最小单元分割转让”。
1-2-43 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2017年6月20日，南都物业向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，请求判令浙江华海实业有限公司协助办理联合大厦1幢701室-708室、1001室-1003室房屋不动产转移登记至南都物业名下。
2017年6月29日，该案件正式立案。
截至本招股说明书签署日，该案件正在审理过程中。
截至目前，上述房产尚未办理完成过户登记，上述房产由公司自行使用或对外出租。
（2）绿地浦创商务大厦房产公司与上海绿地北虹置业有限公司于2017年3月8日签订《上海市商品房出售合同》，约定南都物业向北虹置业购买位于上海市虹口区东大名路1050号绿地浦创商务大厦21层2404室房屋，建筑面积152.09平方米，价款总计1,003.794万元。
上述房产目前正在办理过户登记手续。
3、租赁房屋及建筑物 截至本招股说明书签署之日，公司及子公司租赁房屋及建筑物的主要用途为 员工宿舍、办公场所及长租公寓运营，具体情况如下： 序号 1
234 5 6 7 8 910 11 121314151617181920 承租人 南都物业南都物业南都物业南都物业 南都物业 南都物业 南都物业 南都物业 南都物业南都物业 南都物业 南都物业南都物业南都物业南都物业南都物业南都物业南都物业南都物业 位置 桐庐县江南镇春江路龙潭小区滨江区逸天广场 温州市鹿城区人民西路群艺大楼慈溪市宗汉街道百两村桥南59号郑州市惠济区长兴路办事处王宅村 114号楼郑州市惠济区长兴路水景雅苑郑州市管城区中州大道阳光城10号 院郑州市经济技术开发区第六大街以 东经南三路以南12幢何家坝5号 西湖区文二西路99号银座会所余杭区良渚镇良渚街道美丽洲小山 桥村38号滨江区浦沿街道园区中路28号 江干区御道家园下城区朝晖五区西溪北苑29幢萧山区宁围镇佳丰南苑29幢萧山区宁围镇合丰村佳丰南苑30幢慈溪古塘街道担山北路担山公寓逸品福邸21幢 面积(平方米） 121.96150.490250 140 170 46 89.5 30150 98 7066.9748.38 908012087.78126.99 1-2-44 月租金（元） 1,600.003,700.003,083.004,166.70 2,700.00 3,500.00 1,750.00 3,000.00 1,200.001,344.00 1,375.00 3,000.003,700.004,608.003,400.003,400.003,000.001,800.001,350.00 租赁期限 2017.5.1-2018.4.302016.1.1-2018.12.312017.3.22-2018.3.212017.1.1-2017.12.31 2017.5.24-2018.5.23 2017.4.21-2018.2.20 2017.4.27-2018.4.26 2017.5.1-2018.4.30 2017.4.1-2018.3.31
2017.3.1-2018.2.28 2017.4.1-2018.3.31 2017.3.22-2018.3.212017.5.20-2019.5.19 2017.8.5-2018.8.42017.8.1-2018.7.312017.7.20-2018.7.192015.11.1-2018.10.312017.3.15-2018.3.142017.7.1-2020.6.30 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 21 南都物业 成都市天府新区伏龙小区 110 2,800.00 2017.3.4-2018.3.3 22 南都物业 西湖区西穆邬社区
57号 100 3,000.00 2017.6.8-2018.6.7 23 南都物业 西湖区东蒋湾教室宿舍 90 2,300.002016.12.1-2017.11.30 24 南都物业 骆家庄西苑二区99号 20 1,620.002017.10.20-2018.10.19 25 南都物业临安市锦北街道民主村青城山语间 高家庄 263.52 880.002016.12.1-2017.11.30 26 南都物业 萧山区宁围镇江南明城 159.25 4,620.002016.11.1-2019.10.31 27 南都物业 上海市虹口区海门路609号 70.97 6,000.00 2017.6.1-2018.5.31 28 南都物业 浦东新区施湾三路1105弄 128 3,000.00 2017.4.1-2019.3.31 29 南都物业 西湖区留下荆长路19-2号 80 8,800.00 2017.8.8-2018.8.7 30 南都物业 滨江园区中路28号 120 9,600.002017.6.29-2018.6.28 31 采林物业 昆山市开发区美华西村 85 1,600.002017.6.20-2018.6.19 32 采林物业 昆山市玉山镇中茵广场 77.34 1,600.00 2017.2.1-2018.1.31 33 南都物业 上海市虹口区东大名路
1050号 206.6443,997.10 2017.5.1-2020.1.31 34 南都物业 西湖区紫荆花路2号联合大厦 543.941,666.672016.1.23-2021.2.22 35 南都物业惠济区长兴路22号银江商务综合楼 40.20 2,300.00 2017.8.5-2018.7.4 36 大悦资产 滨江区江陵路336号鑫都汇大厦 14,100634,735.002017.1.1-2028.12.31 37 大悦资产 九环路31-6号 6,113.02149,066.302017.3.20-2027.7.19 38 大悦资产 西湖区天目山路405号 13,370320,833.332017.7.15-2029.7.14 39 大悦资产 杭州市下城区朝晖九小区69幢 2,324.7207,080.852017.11.1-2033.2.28
4、运输工具 截至报告期末，公司运输工具的资产净值为143.90万元，除电动车、观光车外，公司拥有11辆商务用车，共计原值567.30万元。
（二）无形资产
1、土地使用权 截至本招股说明书摘要签署之日，公司未获取任何土地使用权。
2、商标 截至本招股说明书摘要签署之日，公司注册拥有的商标如下： 序号
1 商标 注册商标号第805811号 核定服务项目 第36类 注册人 上海益都实业投资有限公司 注册有效期2016.01.06-2026.01.06
2 第13913201号第35类南都物业2015.03.07-2025.03.06 1-2-45 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
3 第13913213号第36类南都物业2015.03.07-2025.03.06
4 第6972452号第36类南都物业2010.06.21-2020.06.20
5 第6972457号第43类南都物业2010.09.28-2020.09.27
6 第8112140号第36类南都物业2011.05.07-2021.05.06
7 第8124824号第36类南都物业2012.02.28-2022.02.27
8 第6092068号第41类南都物业2010.05.14-2020.05.13
9 第6092061号第43类南都物业2010.06.28-2020.06.27 10 第13909942号第37类南都物业2015.03.07-2025.03.06 11 第13909971号第39类南都物业2015.03.07-2025.03.06 12 第13910009号第41类南都物业2015.02.28-2025.02.27 13 第13910039号第43类南都物业2015.09.07-2025.09.06 14 第17506612号第9类南都物业2016.09.21-2026.09.20 1-2-46 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 15 第17506709号第16类南都物业2016.09.21-2026.09.20 16 第17507185号第42类南都物业2016.09.21-2026.09.20 17 第17507336号第45类南都物业2016.09.21-2026.09.20 18 第17506928号第35类南都物业2016.11.14-2026.11.13 19 第7232115号第36类采林物业2011.5.14-2021.5.13 注：公司需使用“南都”字样的中文商标，由于“3604不动产事务”类别中，“南都”字样的商标已被其他公司注册，公司无法再行注册。
截至本招股书签订之日，公司已与“南都”字样商标所有人签订《商标使用许可合同》，商标所有人同意将该“南都”商标无条件无期限许可给公司在第36类中“不动产出租、经纪、不动产代理，住房代理，不动产估价，不动产管理，公寓管理，公寓出租，住所（公寓）”上使用，即商标专用权存续期间南都物业可无偿永久使用该商标。
目前，国家工商行政管理总局商标局已受理了该商标的使用许可备案。
3、域名 截至本招股说明书摘要签署之日，公司拥有的域名信息如下： 序号 域名名称 域名所有者 备案许可证号
1 南都物业
浙ICP备12039560号-
1 2 南都物业浙ICP备12039560号-
1 3 南都物业浙ICP备12039560号-
1 4 南都物业浙ICP备12039560号-
2 5 南都物业浙ICP备12039560号-
3 6南都物业浙ICP备12039560号-
3 7 南都物业浙ICP备12039560号-
3 8 南都物业浙ICP备12039560号-
3 9 南都物业浙ICP备12039560号-
3 10 南都物业浙ICP备12039560号-
4 11 南都物业浙ICP备12039560号-
4 有效日期2009.05.15至2020.05.152009.05.15至2020.05.152009.05.15至2020.05.152014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062006.07.26至2020.07.262014.05.06至2020.05.06 1-2-47 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 12南都物业 13 悦都科技 14 悦都科技 15悦都科技 16 南都物业 17大悦资产 浙ICP备12039560号-4浙ICP备16019747号-1浙ICP备16019747号-1浙ICP备16019747号-1浙ICP备12039560号-5浙ICP备17016982号-
1 2014.05.06至2020.05.062016.05.05至2019.05.052016.05.05至2019.05.052016.05.05至2019.05.052013.10.06至2018.10.072016.11.29至2020.11.29
4、软件著作权 截至本招股说明书摘要签署之日，公司拥有的软件著作权信息如下： 序号1234 软件名称 悦服务APP软件iOS版［简称：悦服务］V2.1.0悦嘉家App软件ios版［简称：悦嘉家］V2.3.8悦嘉家App软件安卓版［简称：悦嘉家］V2.3.8悦服务app软件安卓版［简称：悦服务］V2.1.0 登记号 证书号 2017SR127758软17著13登04字2号第 2017SR130450软17著15登73字4号第 2017SR127766软17著13登05字0号第 2017SR127761软17著13登04字5号第 著作权人悦都网络悦都网络悦都网络悦都网络 开发完成日期 2016.3.12 首次发表日期 2016.3.14 取得方式 原始取得 2016.3.12 2016.3.14原始取得 2016.3.12 2016.3.14原始取得 2016.3.12 2016.3.14原始取得
六、同业竞争和关联交易 （一）同业竞争情况 本公司的主营业务为提供综合物业服务。
公司提供的服务具体分为物业服务与增值服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务；增值服务包括清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务。
本公司控股股东为南都地产服务，实际控制人为韩芳女士。
除本公司外，控股股东、实际控制人控制的其他企业有：南都企管、南都营销、南郡广告、南都悦盛、悦嘉教育、舟山五彩石。
上述企业的基本情况如下： 1-2-48 单位：万元 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 企业名称浙江南都房地产服务 有限公司浙江南都企业管理服 务有限公司 浙江南都房地产营销策划有限公司 杭州南郡广告策划有限公司 浙江南都悦盛投资管理有限公司 杭州悦嘉教育咨询有限公司 舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙） 注册资本2,000.00200.00500.00 50.001,000.00100.00 1,000.00 持股比例 韩芳持股100% 南都地产服务持股90%；韩芳持股10%南都地产服务持股70%；南都企管持股 30%南都地产服务持股80%；韩芳持股20%南都地产服务持股90%；南都企管持股 10%南都地产服务持股90%；南都企管持股 10%韩芳出资占比20.76%并担任普通合伙人；其他43位有限合伙人出资占比 79.24% 主营业务投资管理、咨询服务会所运营管理和顾问 咨询房地产销售代理、房 屋置换服务广告设计、推广策划 投资管理（尚未运营） 教育培训 股权投资 截至招股说明书摘要签署之日，本公司与控股股东、实际控制人及其控制的 其他企业不存在同业竞争。
（二）避免同业竞争承诺函 为保证公司及全体股东利益不受损害，公司实际控制人韩芳、控股股东南都
地产服务、股东舟山五彩石、全体董监高出具了《避免同业竞争的承诺函》，承诺如下： 本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业目前未直接或间接从事与南都物业及其子公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的任何活动，包括但不限于提供与南都物业及其子公司相同或相近似的任何服务。
本人/本公司/本企业将不以直接或间接的方式从事、参与与南都物业及其下属企业经营业务构成潜在的直接或间接竞争的业务；保证将采取合法及有效的措施，促使本人/本公司/本企业控制的其他企业不从事、参与与南都物业及其下属企业经营运作相竞争的任何业务。
如南都物业进一步拓展其业务范围，本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业将不与南都物业拓展后的业务相竞争；可能与南都物业拓展 1-2-49 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 后的业务产生竞争的，本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企
业将采取措施终止与南都物业的竞争。
如本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业有任何商业机会可从事、参与任何可能与南都物业的经营运作构成竞争的活动，则立即将上述商业机会通知南都物业，在通知中所指定的合理期间内，南都物业作出愿意利用该商业机会的肯定答复的，则尽力将该商业机会给予南都物业。
如违反以上承诺，本人/本公司/本企业愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给南都物业造成的所有直接或间接损失。
本承诺函在本人/本公司/本企业作为南都物业股东期间内持续有效且不可变更或撤消。
公司持股5%以上股东上海南都、银泰置地出具了《避免同业竞争的承诺函》，承诺如下： 本公司及本公司控制的其他企业目前未直接或间接从事与南都物业及其子公司主营业务即物业服务构成同业竞争的任何活动。
本公司将不以直接或间接的方式从事、参与与南都物业及其下属企业主营业务即物业服务构成潜在的直接或间接竞争的业务；保证将采取合法及有效的措施，促使本公司控制的其他企业不从事、参与与南都物业及其下属企业主营业务即物业服务相竞争的业务。
如违反以上承诺，本公司愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给南都物业造成的所有直接或间接损失。
本承诺函在本公司作为南都物业股东期间内持续有效且不可变更或撤消。
此外，为有效避免同业竞争情况的发生，公司实际控制人韩芳出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺如下：本人及本人控制的其他企业不从事与南都物业及其子公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的活动。
如本人控制的其他企业与南都物业及其子公司现有及将来从事的业务产生了同业竞争，则本人将注销该企业，以避免与南都物业的竞争。
1-2-50 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （三）关联交易
1、报告期内的经常性关联交易
（1）接受劳务等关联交易报告期内，公司与关联方之间接受劳务的关联交易情况如下： 单位：万元 关联方名称 2017年1-6月 2016年 2015年2014年 杭州南郡广告策划有限公司 11.65 11.65 - - 浙江南都企业管理服务有限公司合计金额 2.0913.74 11.65 - - 2016年及2017年1-6月公司全资子公司悦都科技委托南郡广告为其进行广 告宣传，产生广告费支出11.65万元。
（2）提供劳务等关联交易 报告期内，公司与关联方之间提供劳务的关联交易情况如下： 单位：万元 关联方名称杭州新湖滨商业发展有限公司杭州龙翔商业发展有限公司杭州银泰购物中心有限公司传富置业（成都）有限公司名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司金华市传云物联网技术有限公司杭州西溪银盛置地有限公司杭州湖滨国际商业发展有限公司杭州新龙翔商业发展有限公司 合计金额 2017年1-6月 149.29208.66292.95417.4046.60638.7463.6841.54 1.421,860.281-2-51 2016年 262.62513.62642.9358.5038.83180.8453.07 2015年（注） 184.80692.22795.27 2014年 - 1,750.42 1,672.29 - 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 注：从2016年5月起，沈国军通过北京银泰置地商业有限公司间接持有公司5.9775%股份，为公司关联自然人，根据《上海证券交易所股票上市规则（2014年修订）》规定：过去十二个月内上市公司的关联自然人直接或间接控制的除上市公司及其控股子公司以外的法人或其他组织为上市公司的关联法人，因此沈国军直接或间接控制的其他企业在2015年度与发行人之间的交易亦认定为关联交易。
公司向关联方提供劳务，主要系物业管理服务，2015年度、2016年与2017年1-6月向关联方提供劳务收入为1,672.29万元、1,750.42万元与1,860.28万元，占同期营业收入比例为3.55%、3.03%与4.96%，占比较小。
公司与关联方之间的经常性关联交易，按照正常商业条款进行，交易条款公平合理，符合发行人及股东的整体利益，不存在损害发行人及股东利益的情形。
2、报告期内偶发性关联交易
（1）关联方资产转让 年度 转让方 受让方 转让标的 转让价格（万元）定价模式 2015年本公司 韩芳 浙江南都房地产服务有限公 司22.50%的股权 450.00协议价 2015年金涛 本公司 杭州盈方物业服务有限公司10%的股权 5.70协议价 2015年 本公司 浙江南都房地产服务有限公司 浙江南都酒店有限公司90%的股权 180.00协议价 2015年 本公司 浙江南都房地产服务有限公司 浙江南都房地产营销策划有限公司70%的股权 140.00协议价 资产转让详细情况请参见招股说明书“第五节发行人基本情况”之“
三、发行人设立以来股本形成及其变化及重大资产重组情况”之“（四）发行人设立以来重大资产重组情况”的内容。
3、报告期关联方应收应付款项余额
（1）应收关联方款项报告期各期末，关联方应收账款情况如下： 1-2-52 单位：万元 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 关联方浙江南都房地产营销策划有限公司 2017.6.30 2016.12.31- 2015.12.311.20 2014.12.31- 杭州新湖滨商业发展有限公司 - 30.80 - 杭州龙翔商业发展有限公司 - 82.62 - 杭州银泰购物中心有限公司 272.22 67.65 78.30 - 传富置业（成都）有限公司 9.32 5.12 金华市传云物联网技术有限公司 157.93 148.20 杭州西溪银盛置地有限公司 33.75 名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司 48.00 合计 487.47 254.73 192.92 - 注：从
2016年5月起，沈国军通过北京银泰置地商业有限公司间接持有公司5.9775%股份，为公司关联自然人，根据《上海证券交易所股票上市规则（2014年修订）》规定：过去十二个月内上市公司的关联自然人直接或间接控制的除上市公司及其控股子公司以外的法人或其他组织为上市公司的关联法人，因此沈国军直接或间接控制的其他企业在2015年度与发行人之间的交易亦认定为关联交易。
应收账款中与浙江南都房地产营销策划有限公司的应收账款余额系浙江南都物业管理有限公司余杭分公司向其出租门店的租金。
公司与杭州新湖滨商业发展有限公司、杭州龙翔商业发展有限公司、杭州银泰城购物中心有限公司、传富置业（成都）有限公司、金华市传云物联网技术有限公司、杭州西溪银盛置地有限公司之间的应收账款余额系正常经营业务产生。
报告期内各期末，关联方应收账款余额分别为0万元、192.92万元、254.73万元与487.47万元，占应收账款比例为0%、3.67%、2.60%与3.21%，占比较小。
报告期各期末，关联方其他应收款情况如下： 关联方韩芳金涛韩红陈琦超 名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司合计 2017.6.30- - - 2016.12.31- 142.28 142.28 2015.12.31- - 单位：万元 2014.12.3111.3050.00- 10,000.00 10,061.30 1-2-53 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司与韩芳、韩红、陈琦超之间的其他应收款余额主要系由资金拆借产生，与杭州南郡广告策划有限公司之间的其他应收款余额主要系浙江南都房地产营销策划有限公司与其往来款，已于股份公司成立前归还。
公司与金涛之间的其他应收款余额主要系报告期前南都企管将持有的南都有限10%股权转让给金涛的股权转让款，由于2013年1月至2015年8月期间南都企管纳入至公司合并范围之内，因此合并报表账面存在该其他应收款余额。
公司与名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司之间的其他应收款主要系酬金制项目代垫款。
（2）应付关联方款项 报告期各期末，关联方应付账款情况如下： 关联方浙江南都企业管理服务有限公司 合计 2017.6.30 0.530.53 2016.12.31- 报告期各期末，关联方其他应付款情况如下： 2015.12.31- 单位：万元 2014.12.31- 单位：万元 关联方 2017.6.30 2016.12.31 2015.12.31 2014.12.31 杭州南郡广告策划有限公司杭州银泰购物中心有限公司杭州龙翔商业发展有限公司传富置业（成都）有限公司 合计 28.4030.5858.98 4.1689.32 93.48 - 23.00 - - - 23.00 公司与杭州南郡广告策划有限公司之间的其他应付款余额主要系浙江南都房 地产营销策划有限公司与其往来款。
公司与杭州银泰购物中心有限公司、杭州龙 翔商业发展有限公司、传富置业（成都）有限公司之间的其他应付款余额主要系 日常物业服务中水电、空调能耗费的代收代付款。
4、报告期内与董事、监事、高级管理人员及其他员工之间的资
金往来 2015年度公司与董监高及其他员工之间的资金往来： 1-2-54 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 单位：万元 关联方韩芳陈琦超合计 期初余额9.80 10,000.0010,009.80 本期拆出19,428.0019,428.00 本期收回19,437.8010,000.0029,437.80 2014年度公司与董监高及其他员工之间的资金往来： 期末余额- 单位：万元 关联方韩芳韩红陈琦超合计 期初余额- 8,000.00- 8,000.00 本期拆出25,809.8010,000.0035,809.80 本期收回25,800.008,000.0033,800.00 期末余额9.80- 10,000.0010,009.80 在保证公司正常经营的前提下，发行人向关联方借出资金，关联方及时归还 资金。
关联方资金拆借行为对公司生产经营未造成不利影响。
根据同期银行贷款利率计算，2014年公司向韩红收取资金拆借利息517,808.22元、2015年向陈琦超收取资金拆借利息583,013.70元。
2014年1月至2015年10月期间，公司与实际控制人韩芳之间发生资金拆借，未收取资金占用费。
资金拆借款已于2015年10月归还。
在资金拆借期间，韩芳直接或间接持有公司股权达到97.5%，系公司控股股东，其余中小股东出具声明，知晓韩芳上述的资金拆借行为以及未收取资金占用费的情况，并对此无异议。
股份公司成立后，公司严格遵守《公司章程（草案）》和《关联交易管理制度》中的规定，且控股股东、实际控制人出具了《关于减少和避免关联交易的承诺函》。
（四）公司关联交易决策权限与程序的规定
1、发行人关于关联交易决策程序的规定 发行人自2015年12月整体变更为股份有限公司后，逐步建立、落实、完善了关联交易相关制度。
2015年12月27日，发行人召开了创立大会暨第一次股东大会，审议通过了股份公司的《公司章程》，对关联交易及其决策程序作出了规定；2016年3月23日，发行人召开了2016年第二次临时股东大会，审议通过了《浙江南都物业服务股份有限公司股东大会议事规则》、《浙江南都物业服 1-2-55 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 务股份有限公司董事会议事规则》、《浙江南都物业服务股份有限公司关联交易
管理制度》，对关联交易及股东大会、董事会审议关联交易的程序作出了相应的规定；2016年5月21日，发行人召开了2016年第三次临时股东大会，审议通过了《关于制定<公司章程（草案）>的议案》，在发行人上市后适用的《公司章程（草案）》中对关联交易相关决策程序进行了规定。
此外，发行人董事会设置了审计委员会等专门委员会，聘任了独立董事，建立了独立董事相关工作制度，在公司治理层面建立了符合《公司法》、《上市规则》等法律、法规及其他规范性文件规定的关联交易管理制度。
（1）发行人现行有效的《公司章程》对关联交易决策程序规定如下： 第六十九条规定，股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数；股东大会决议应当充分披露非关联股东的表决情况。
审议有关关联交易事项，关联关系股东的回避和表决程序：股东大会审议的事项与某股东有关联关系，该股东应当在股东大会召开之日前向公司董事会披露其关联关系；股东大会在审议有关关联交易事项时，大会主持人宣布有关关联关系的股东，并解释和说明关联股东与关联交易事项的关联关系；大会主持人宣布关联股东回避，由非关联股东对关联交易事项进行审议、表决；关联事项形成决议，必须由非关联股东有表决权的股份数的半数以上通过；关联股东未就关联事项按上述程序进行关联关系披露或回避，有关该关联事项的决议无效，重新表决。
（2）发行人为本次发行上市制定《公司章程（草案）》对关联交易决策程序规定如下： 第七十九条规定，股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数；股东大会决议的公告应当充分披露非关联股东的表决情况。
审议关联交易事项，有关联关系股东的回避和表决程序如下：股东大会审议的某项与某股东有关联关系，该股东应当在股东大会召开之日前向公司董事会披 1-2-56 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 露其关联关系；股东大会在审议有关关联交易事项时，大会主持人宣布有关关联
关系的股东，并解释和说明关联股东与关联交易事项的关联关系；大会主持人宣布关联股东回避，由非关联股东对关联交易事项进行审议、表决；关联事项形成决议，必须由出席股东大会的非关联股东有表决权的股份数的半数以上通过；关联股东未就关联事项按上述程序进行关联关系披露或回避，有关该关联事项的决议无效，重新表决。
2、报告期内关联交易的决策过程 公司2013年1月1日至2015年12月31日发生的关联交易，已经发行人第一届董事会第五次会议、2016年第三次临时股东大会在关联董事或关联股东回避表决的情况下审议予以确认。
自发行人整体变更为股份有限公司后，发行人严格依照其《公司章程》、《关联交易管理制度》等规则履行其关联交易事项的审批，上述会议均在关联董事或关联股东回避表决的情况下经审议通过，具体情况如下： 日期 会议名称 关联交易议案 关联董事/关联股东是否回避 独立董事是否发表不同意见 2016年4第一届董事《关于确认公司2015年度发生的关联交易的议案》、月2日会第议四次会《关于公司2016年度预计日常关联交易的议案》是否 2016年42015年度股《关于确认公司2015年度发生的关联交易的议案》、是 否 月22日 东大会 《关于公司2016年度预计日常关联交易的议案》 2016年5月6日 第一届董事会第五次会 议 《关于确认公司报告期内关联交易的议案》 是 否 2016年5月21日 2016年第三次临时股东 大会 《关于确认公司报告期内关联交易的议案》 是 否 2016年7第一届董事《关于与杭州理想银泰购物中心有限公司签订物业服月1日会第议七次会务合同暨关关联联交交易易的事议项案进》行、授《权关的于议提案请》对公司日常是否 2016年72次01临6时年股第东四《务关合于同与暨杭关州联理交想易银的泰议购案物》中、心《有关限于公提司请签对订公物司业日服常是否 1-2-57 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 月16日 大会 关联交易事项进行授权的议案》 2016年8月19日 第一届董事会第十次会 议 《关于与过往关联方交易的议案》 是 否 2016年9月4日 2016年第六次临时股东 大会 《关于与过往关联方交易的议案》 是 否 2016年9第会一第届十董一事次《关于确认公司2016年半年度关联交易的议案》是否 月9日 会议 2016年92次01临6时年股第东七《关于确认公司2016年半年度关联交易的议案》是否 月24日 大会 《关于与杭州银泰购物中心有限公司签订<杭州2016年12第一届董事银泰城前期物业服务合同延续服务期合同>暨关联交 月1日会第会十议四次易的议案》、《关于行提授请权对的公议司案日》常关联交易事项进是否 2016年第九《关于与杭州银泰购物中心有限公司签订<杭州银泰 2016年12次临时股东城前期物业服务合同延续服务期合同>暨关联交易的 是 否 月16日 大会 议案》、《关于提请对公司日常关联交易事项进行授 权的议案》 第一届董事《关于确认公司2016年度发生的关联交易的议案》、 2017年2会第十五次《关于公司2017年度预计日常关联交易的议案》、 是 否 月28日 会议 《关于提请对公司日常关联交易事项进行授权的议 案》 《关于确认公司2016年度发生的关联交易的议案》、 2017年32016年度股《关于公司2017年度预计日常关联交易的议案》、 是 否 月20日 东大会 《关于提请对公司日常关联交易事项进行授权的议 案》 2017年4第会一第届十董七事次《巴关西于部与基传地富前置期业物（业成服都务）合有同限>公暨司关签联订交<易阿的里议巴是否 月26日 会议 案》 2017年52次01临7时年股第东二《巴关西于部与基传地富前置期业物（业成服都务）合有同限>公暨司关签联订交<易阿的里议巴是否 月11日 大会 案》 2017年6第会一第届十董八事次司《签关订于<与杭杭州州银银泰泰城购项物目中物心业有服限务公合司同商>业暨管关理联分交公易是否 月14日 会议 的议案》 2017年7第一届董事《关于与杭州西溪银盛置地有限公司及其分公司签 月24日会第二十次订西溪银泰中心物业服务合同暨关联交易的议案》 是 否 会议 1-2-58 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2017年82017年第三《关于与杭州西溪银盛置地有限公司及其分公司签 月8日 次临时股东订西溪银泰中心物业服务合同暨关联交易的议案》 是 否 大会 2017年8第会一第届二董十事一《关于确认公司2017年半年度关联交易的议案》是否 月15日 次会议 2017年82次01临7时年股第东四《关于确认公司2017年半年度关联交易的议案》是否 月30日 大会 2017年11第一届董事《关于与杭州新龙翔商业发展有限公司签订<湖滨 月10日会第二十二银泰三期前期物业服务合同>暨关联交易的议案》 是 否 次会议 2017年11第会一第届二董十事三订《<关淄于博与名名尚尚银银泰泰城城购（物淄中博心）工商程业、发物展业有服限务公合司同签>是否 月15日 次会议 暨关联交易的议案》 根据发行人上述董事会、股东大会的决策文件，在审议上述关联交易事项时，关联董事、关联股东均分别在相应的董事会、股东大会表决相关议案时予以回避，独立董事分别就上述关联交易事项发表了独立意见，不存在独立董事、监事发表不同意见的情况，上述对关联交易的审议程序符合公司章程关于关联交易决策程序的规定。
3、拟采取的减少关联交易的措施 本公司将始终以股东利益最大化为原则，规范和减少关联交易。
未来，对于不可避免的关联交易，公司将严格执行《公司章程（草案）》等公司治理文件规定的关联交易决策程序、回避制度和信息披露制度，同时进一步完善独立董事制度，加强独立董事对关联交易的监督，保证关联交易的公平、公正、公允，避免关联交易损害公司和股东利益。
公司控股股东、实际控制人出具了《关于减少和避免关联交易的承诺函》，承诺：“
1、确保南都物业的业务独立、资产完整、人员独立、财务独立，以避免、减少不必要的关联交易；
2、对于无法避免的关联交易，将严格按照市场公开、公平、公允的原则，参照市场通行的标准，确定交易价格，并依法签订关联交易合同； 1-2-59 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
3、严格遵守公司章程和监管部门相关规定，履行关联股东及关联董事回避
表决程序及独立董事独立发表关联交易意见程序，确保关联交易程序合法，关联交易结果公平、合理；
4、严格遵守有关关联交易的信息披露规则。
”
七、董事、监事、高级管理人员 （一）董事会成员 公司董事会由7名成员组成，其中3名为独立董事，具体如下： 序号12 3 4567 姓名韩芳肖小凌 阙建华 金涛黄瑜蔡黛燕张法荣 类别 董事长董事、总经理董事、副总经理、董事会秘书 董事独立董事独立董事独立董事 任期2015年12月27日至2018年12月26日2015年12月27日至2018年12月26日 2015年12月27日至2018年12月26日 2015年12月27日至2018年12月26日2016年3月23日至2018
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公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其摘要中财务会计资料真实、完整。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对发行人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。
任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
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1 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 第一节重大事项提示 本公司特别提醒投资者注意本公司及本次发行的以下事项和风险：
一、发行方案 本次发行方案经公司2016年第三次临时股东大会审议通过。
本次公开发行新股的数量为1,984.1270万股，全部为发行人公开发行新股，发行后流通股占发行后总股本比例为25.00%。
网上发行数量为1,984.10万股，为本次发行数量的99.9986%，剩余未达沪市新股网上申购单位1,000股的余股270股由保荐人（主承销商）负责包销。
本次发行股份全部为新股，不安排老股转让。
二、发行人及相关责任主体的承诺事项 （一）主要股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺
1、公司实际控制人韩芳女士承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）在上述期限满后，本人在南都物业担任董事、监事、高级管理人员期间每年转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；
（3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
（4）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本人持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺； 1-2-
2 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
（5）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（6）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
2、公司控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司/本企业不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本公司/本企业持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（3）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价；
（4）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
3、公司董事兼总经理肖小凌，公司董事金涛承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人不转让或者委托他人管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；
（3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份； 1-2-
3 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
（4）南都物业股票上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价
均低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次公开发行价格，本人持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基础上自动延长六个月。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（5）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。
不因其职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺；
（6）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
4、公司董事、副总经理兼董事会秘书阙建华，副总经理沈慧芳、徐静、潘才平、余剑义，财务负责人陈红承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；
（3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
（4）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格不低于本次发行的发行价；发行人上市后六个月内如股票连续二十个交易日的收盘价均低于本次发行的发行价，或者上市后六个月期末收盘价低于本次发行的发行价，上述锁定期限届满后自动延长六个月的锁定期；不因职务变更、离职等原因而放弃履行该承诺；
（5）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
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4 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
5、公司监事金新昌、章文亚、倪瑶承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起十二个月内，本人不转让或者委托他人管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）在上述期限满后，本人在南都物业任职期间每年转让直接或间接持有南都物业股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；
（3）在离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业的股份；
（4）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
6、公司股东上海南都、银泰置地承诺：
（1）自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本公司不转让或者委托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份；
（2）如在上述锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价；
（3）自南都物业股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调整。
7、公司股东郑勇强、中城年代承诺：自南都物业股票上市之日起三十六个月内，本人/本公司不转让或者委托他人管理本人直接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份。
（二）公开发行前持股5%以上股东的持股意向及减持意向 1-2-
5 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 本次发行前，持有本公司5%以上股份的股东为韩芳女士、南都地产服务、舟山五彩石、上海南都、银泰置地，分别直接持有公司28.64%、45.82%、6.64%、6%、6%股权。
公司首次公开发行股票并上市后，其在锁定期满后根据需要通过证券交易所集中竞价交易系统、大宗交易系统减持其所持公司股票。
持有本公司5%以上股份的股东自锁定期满之日起两年内减持股份的具体安排如下：
1、实际控制人韩芳女士持股意向及减持意向
（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。
（2）若本人减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：本人承诺的持有发行人股份锁定期均届满；本人如发生需向投资者进行赔偿的情形，均已经全额承担赔偿责任。
（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本人所持发行人全部股份数额的25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例不超过本次发行时本人所持有发行人全部股份数额的25%。
上述减持数量均以不影响本人对南都物业实际控制权且不影响法律法规对董监高减持要求为限。
上述减持价格将不低于本次发行的发行价。
（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。
实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。
2、控股股东南都地产服务、股东舟山五彩石持股意向及减持意向
（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。
（2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。
（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本企业所持发行人全部股份数额的25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减 1-2-
6 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 持比例不超过本次发行时本企业所持有发行人全部股份数额的25%。
上述减持价格将不低于本次发行的发行价。
（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。
实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。
3、股东上海南都、银泰置地持股意向及减持意向
（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发行人的股份。
（2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。
（3）如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。
（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。
实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。
4、未履行或未及时履行上述相关承诺时的约束措施如下：由发行人及时、充分披露承诺人未履行或未及时履行相关承诺的事实及原因；承诺人及时作出合法、合理、有效的补充承诺或替代性承诺，以尽可能保护发行人及投资者的权益；由发行人董事会将上述补充承诺或替代性承诺提交发行人股东大会审议；承诺人因未履行或未及时履行相关承诺所获得的收益归发行人所有；承诺人未履行或未及时履行相关承诺导致发行人或投资者损失的，依法赔偿发行人或投资者的损失。
三、关于公司上市后三年内公司股价低于每股净资产时稳定公司股价的预案 （一）公司股价稳定预案 1-2-
7 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司2016年第三次临时股东大会通过了《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》，主要内容如下： 为维护公司上市后股价的稳定，保护广大投资者尤其是中小投资者的利益，公司制定了关于首次公开发行股票上市后三年内公司股价连续低于最近一年末经审计每股净资产时稳定公司股价的预案，主要内容如下：
1、启动稳定股价预案的触发条件 公司股票自首次公开发行并上市之日起三年内，若非因不可抗力因素所致，如公司股票连续20个交易日收盘价均低于最近一个会计年度末经审计每股净资产时，本公司及本预案中提及的其他主体将依照本预案的约定采取相应的措施以稳定公司股价。
若因除权除息等事项致使上述股票收盘价与本公司最近一个会计年度末经审计的每股净资产不具可比性的，上述股票收盘价应做相应的复权调整。
2、稳定股价的具体措施 稳定股价的具体措施包括发行人回购公司股份、控股股东增持公司股份以及公司董事（不含独立董事）、高级管理人员增持股份。
在上市后三年内每次触发启动稳定股价预案的条件时，公司将及时依次采取以下部分或全部措施以稳定公司股价：
（1）发行人回购股份 自应采取稳定股价措施之日起10个交易日内，若公司控股股东、非独立董事、高级管理人员未向公司董事会送达增持公司股票书面通知，公司董事会将在上述送达通知事项期满后10个交易日内制定公司回购公司股票的预案，并在履行完毕相关内部决策程序和外部审批/备案程序（如需）后实施，且按照上市公司信息披露要求予以公告。
预案包括回购股份数量、回购价格或价格区间、回购实施期限、回购股份的处理、回购对公司经营的影响、回购所需资金的来源、回购对公司股价的影响等内容。
在公司股票收盘价连续10个交易日高于最近一期经审计的每股净资产时，公司可终止实施回购计划。
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8 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司在公告回购公司股票预案后3个月内实施回购公司股份。
公司单次用于回购公司股票的资金总额不低于上一会计年度经审计的归属于母公司股东净利润的5%，连续十二个月内回购比例不超过公司上一年度股份总额的2%。
（2）控股股东增持股份 自应采取稳定股价措施之日起10个交易日内，公司控股股东向公司董事会送达增持公司股票书面通知，通知至少包括控股股东拟增持股份数量、增持价格或价格区间、增持期限、增持目标及其他有关增持的内容。
在公司股票收盘价连续10个交易日高于最近一期经审计的每股净资产时，公司控股股东可终止实施增持计划。
公司控股股东在增持计划按期实施后或增持计划终止后2个工作日内向公司董事会书面送达增持计划实施情况或增持计划终止情况通告，通告至少包括控股股东已增持股份数量、增持股价价格区间或增持计划终止情况等。
（3）董事（不含独立董事）和高级管理人员增持股份 自应采取稳定股价措施之日起10个交易日内，公司非独立董事、高级管理人员向公司董事会送达增持公司股票书面通知，通知至少包括非独立董事、高级管理人员拟增持股份数量、增持价格或价格区间、增持期限、增持目标及其他有关增持的内容。
在公司股票收盘价连续10个交易日高于最近一期经审计的每股净资产时，公司非独立董事、高级管理人员可终止实施增持计划。
公司非独立董事、高级管理人员在增持计划按期实施后或增持计划终止后2个工作日内向公司董事会书面送达增持计划实施情况或增持计划终止情况通告，通告至少包括已增持股份数量、增持股价价格区间或增持计划终止情况等。
公司非独立董事、高级管理人员承诺，自应采取稳定股价措施之日起3个月内实施增持公司股份。
连续十二个月内非独立董事、高级管理人员累计增持资金金额不低于其上一年度在公司领取的税后薪酬总额及公司对其现金股利分配总额（税后）之和的20%。
若上述期间内存在N个交易日限制非独立董事、高级管理人员买卖股票，则非独立董事、高级管理人员相应期限顺延N个交易日。
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9 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
（4）继续回购或增持公司股份将导致公司股权分布不符合上市条件时，将停止实施股价稳定措施。
（5）公司稳定股价措施实施完毕及承诺履行完毕之日起2个交易日内，公司应将稳定股价措施实施情况予以公告。
（二）与公司股价稳定预案相关的承诺
1、公司的承诺 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动稳定股价措施的条件，公司应在发生上述情形的最后一个交易日起十个交易日内，严格按照《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，向社会公众股东回购股票。
由公司董事会制定具体实施方案并提前三个交易日公告。
2、控股股东的承诺 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动稳定股价措施的条件，本公司应在发生上述情形后严格按照《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，增持公司股份，并将根据公司股东大会批准的《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》中的相关规定，在公司就回购股份事宜召开的股东大会上，对回购股份的相关决议投赞成票。
3、董事（独立董事除外）、高级管理人员承诺 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动稳定股价措施的条件，公司董事、高级管理人员应在发生上述情形后，严格按照 1-2-10 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，增持公
司股份。
上述承诺对公司未来新任职的董事和高级管理人员具有同样的约束力。
四、相关各方关于信息披露文件有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏方面的承诺 （一）公司关于信息披露重大违规方面的承诺 本公司及公司全体董事、监事、高级管理人员承诺《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（以下简称“招股说明书”）不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断本公司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对本公司前述事实作出处罚决定之日起30日内，本公司将启动依法回购本次发行的全部新股的程序，回购价格按照回购是本公司的股票市场价格，以及本次发行价格加同期银行活期存款利息（如公司股票有分红、派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权、除息事项，回购股权及回购价格将相应调整）价格孰高原则确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
（二）控股股东南都地产服务关于信息披露重大违规方面的承诺 本公司承诺《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（以下简称“招股说明书”）不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
1-2-11 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起5日内，本公司将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。
同时，如本公司已公开发售股份或转让原限售股的，本公司亦将按照回购时南都物业股票市场价格和相关股份发售或转让价格加算银行同期存款利息孰高原则确定回购价格，依法回购本公司公开发售股份或转让的原限售股。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本公司非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本公司将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业取得股东分红，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
（三）实际控制人韩芳关于信息披露重大违规方面的承诺 如南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本人将在南都物业股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业处领取薪酬及获取红利（如有），直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
1-2-12 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （四）董事、监事和高级管理人员关于信息披露重大违规方面 的承诺 本人承诺《南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（以
下简称“招股说明书”）不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物业服务股份有限公司（以下简称“南都物业”）是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起5日内，本人将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则人将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业领取薪酬，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
（五）本次发行相关中介机构的承诺 保荐机构承诺：如因长江保荐为发行人首次公开发行制作的、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，长江保荐将依照相关法律、法规规定承担民事赔偿责任，赔偿投资者损失。
该等损失的赔偿金额以投资者因此而实际发生的损失为限，具体的赔偿标准、赔偿主体范围、赔偿金额等细节内容待上述情形实际发生时，依据最终确定的赔偿方案为准。
1-2-13 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 审计机构承诺：因本所为南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票并上
市制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者造成损失的，将依法赔偿投资者损失，如能证明本所没有过错的除外。
发行人律师承诺：如本所在本次发行工作期间未勤勉尽责，导致本所所制作、出具的文件对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述，或在披露信息时发生重大遗漏，导致发行人不符合法律规定的发行条件，造成投资者直接经济损失的，在该等违法事实被认定后，本所将依照相关法律、法规规定承担民事赔偿责任，赔偿投资者损失。
该等损失的赔偿金额以投资者因此而实际发生的损失为限，具体的赔偿标准、赔偿主体范围、赔偿金额等细节内容待上述情形实际发生时，依据最终确定的赔偿方案为准。
资产评估机构承诺：如因本公司在本次发行工作期间未勤勉尽责，导致本公司所制作、出具的文件对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述，或在披露信息时发生重大遗漏，导致发行人不符合法律规定的发行条件，造成投资者直接经济损失的，在该等违法事实被认定后，本公司将依照相关法律、法规规定承担民事赔偿责任，赔偿投资者损失。
该等损失的赔偿金额以投资者因此而实际发生的损失为限，具体的赔偿标准、赔偿主体范围、赔偿金额等细节内容待上述情形实际发生时，依据最终确定的赔偿方案为准。
五、发行人及其控股股东、实际控制人、董事及高级管理人员等责任主体未能履行承诺时的约束措施 （一）发行人的承诺 如本公司在首次公开发行股票（A股）并上市招股说明书中所作出的公开承诺事项未能履行、确已无法履行或无法按期履行的，本公司将采取如下措施：
1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原因；
2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权益；
3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大会审议； 1-2-14 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。
（二）控股股东、实际控制人的承诺 浙江南都房地产服务有限公司、韩芳女士分别作为南都物业服务股份有限公
司控股股东、实际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；
3、有违法所得的，按相关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；
5、根据届时规定可以采取的其他措施。
（三）公司董事、高级管理人员的承诺 南都物业服务股份有限公司董事、高级管理人员承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；
3、有违法所得的，按相关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；
5、根据届时规定可以采取的其他措施。
发行人董事、高级管理人员承诺不因职务变更、离职等原因而放弃履行已作出的承诺。
（四）公司股东的承诺 1-2-15 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 韩芳、金涛、肖小凌、郑勇强、南都地产服务、舟山五彩石、银泰置地、上海南都、中城年代作为南都物业服务股份有限公司股东承诺，如违反其在公司首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
2、因依赖股东所作承诺给发行人造成直接损失的，依法赔偿发行人因此所遭受的直接损失；
3、因违反承诺而有违法所得的，按相关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；
5、根据届时规定可以采取的其他措施。
六、公司上市前滚存利润的分配安排 经2016年5月21日召开的2016年第三次临时股东大会决议，公司股票发行当年所实现的净利润和发行前一年末的滚存未分配利润由发行完成后的新老股东共享。
七、发行后公司股利分配政策 （一）利润分配的原则 公司的利润分配应重视对社会公众股东的合理投资回报，以可持续发展和维护股东权益为宗旨，保持利润分配政策的连续性和稳定性，并符合法律、法规的相关规定，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围，不得损害公司持续经营能力。
（二）利润分配的方式 公司采取现金方式或者现金与股票相结合方式分配股利，其中优先以现金分红方式分配股利。
具备现金分红条件的，应当采用现金分红进行利润分配。
采用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。
公司利润分配不得超过累计可供股东分配的利润范围，不得损害公司持续经营能力。
1-2-16 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （三）分红的条件及比例 在满足下列条件时，可以进行分红：
1、在公司当年盈利且累计未分配利润为正数且保证公司能够持续经营和长
期发展的前提下，如公司无重大资金支出安排，公司应当优先采取现金方式分配股利；公司每年以现金方式分配的利润不低于当年实现的可供股东分配的利润的10%，且最近三年以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%。
具体每个年度的分红比例由董事会根据公司年度盈利状况和未来资金使用计划提出预案。
2、在公司经营状况良好，且董事会认为公司每股收益、股票价格与公司股本规模、股本结构不匹配时，公司可以在满足上述现金分红比例的前提下，同时采取发放股票股利的方式分配利润。
公司在确定以股票方式分配利润的具体金额时，应当充分考虑以股票方式分配利润后的总股本是否与公司目前的经营规模、盈利增长速度相适应，并考虑对未来债权融资成本的影响，以确保利润分配方案符合全体股东的整体利益和长远利益。
3、公司董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照《公司章程（草案）》规定的程序，提出差异化的现金分红政策。
（1）公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到80%；
（2）公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到40%；
（3）公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到20%；
（4）公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
4、上述重大资金支出事项是指以下任一情形： 1-2-17 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
（1）公司未来十二个月内拟对外投资、收购或购买资产累计支出达到或超过公司最近一次经审计净资产的30%或资产总额的20%；
（2）当年经营活动产生的现金流量净额为负；
（3）中国证监会或者上海证券交易所规定的其他情形。
（四）现金分红的期间间隔 在符合分红条件的情况下，公司原则上每年度进行一次现金分红。
公司董事会可以根据当期的盈利规模、现金流状况、发展阶段及资金需求状况，提议公司进行中期分红。
（五）股票股利分配的条件 在公司经营情况良好，并且董事会认为发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，可以在确保足额现金股利分配的前提下，提出股票股利分配预案。
采用股票股利进行利润分配的，应当具有公司成长性、每股净资产的摊薄等真实合理因素。
（六）决策程序和机制 公司每年利润分配预案由公司董事会结合本章程的规定、盈利情况、资金供给和需求情况提出、拟定，经独立董事对利润分配预案发表独立意见，并经董事会审议通过后提交股东大会审议批准。
独立董事可以征集中小股东的意见，提出分红提案，并直接提交董事会审议。
股东大会审议利润分配方案时，公司应为股东提供网络投票方式，通过多种渠道主动与股东特别是中小股东进行沟通和交流，充分听取中小股东的意见和诉求，并及时答复中小股东关心的问题。
如公司当年盈利且满足现金分红条件、但董事会未按照既定利润分配政策向股东大会提交利润分配预案的，应当在定期报告中说明原因、未用于分红的资金留存公司的用途和使用计划，并由独立董事发表独立意见。
（七）公司利润分配政策的变更 1-2-18 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司应当根据自身实际情况，并结合股东（特别是公众投资者）、独立董事
的意见制定或调整分红回报规划及计划。
但公司应保证现行及未来的分红回报规划及计划不得违反以下原则：即在公司当年盈利且满足现金分红条件的情况下，公司应当采取现金方式分配股利，以现金方式分配的利润不少于当次分配利润的20%。
如因外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化而需要调整利润分配政策的，应以股东权益保护为出发点，在股东大会提案中详细论证和说明原因；调整后的利润分配政策不得违反中国证监会和证券交易所的有关规定；有关调整利润分配政策的议案，须经董事会、监事会审议通过后提交股东大会批准，独立董事应当对该议案发表独立意见，股东大会审议该议案时应当采用网络投票等方式为公众股东提供参会表决条件。
利润分配政策调整方案应经出席股东大会的股东所持表决权的2/3以上通过。
公司外部经营环境或者自身经营状况发生较大变化是指以下情形之一：
1、因国家法律、法规及行业政策发生重大变化，对公司生产经营造成重大不利影响而导致公司经营亏损；
2、因出现战争、自然灾害等不可抗力因素，对公司生产经营造成重大不利影响而导致公司经营亏损；
3、因外部经营环境或者自身经营状况发生重大变化，公司连续三个会计年度经营活动产生的现金流量净额与净利润之比均低于20%；
4、中国证监会和证券交易所规定的其他事项。
（八）存在股东违规占用公司资金情况的，公司应当扣减该股东分配的现金红利，以偿还其占用的资金 （九）股东分红回报规划的制订周期和调整机制
1、公司应以三年为一个周期，制订股东回报规划，公司应当在总结之前三年股东回报规划执行情况的基础上，充分考虑公司所面临各项因素，以及股东 1-2-19 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （特别是中小股东）、独立董事和监事的意见，确定是否需对公司利润分配政策
及未来三年的股东回报规划予以调整。
2、如遇到战争、自然灾害等不可抗力，或者公司外部经营环境发生重大变化并对公司生产经营造成重大影响，或公司自身经营状况发生较大变化，或现行的具体股东回报规划影响公司的可持续经营，确有必要对股东回报规划进行调整的，公司可以根据本条确定的利润分配基本原则，重新制订股东回报规划。
八、填补被摊薄即期回报的承诺 （一）公司关于填补被摊薄即期回报方面的承诺 公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报：
1、加快推进募投项目建设，争取募投项目早日达产并实现预期效益，严格管理募集资金使用，保证募集资金得到充分有效利用；
2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红政策，强化投资者回报机制；
3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争优势，开展相关多元化，进一步提高公司市场竞争力和持续盈利能力。
（二）董事、高级管理人员关于填补被摊薄即期回报方面的承诺 为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺:
1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；
2、对本人的职务消费行为进行约束；
3、不动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投资、消费活动；
4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩； 1-2-20 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
5、公司目前无股权激励计划。
若未来进行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。
（三）公司控股股东、实际控制人关于填补被摊薄即期回报方面的承诺 公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预南都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。
九、本公司特别提醒投资者关注“风险因素”中的下列风险 （一）劳务成本上涨风险 公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。
报告期内，人力资源成本占主营业务成本的比例分别为81.15%、83.59%、84.31%与85.48%。
虽然公司通过提升物业服务水平，加强管理，开展社区多种经营服务，提升物业类服务产品的附加值，以提升公司的盈利水平。
但未来仍存在人力成本上升对公司的盈利水平造成不利影响的可能。
（二）未为全部员工缴纳社会保险而可能造成的补缴风险 报告期内公司（含控股子公司）未为全部员工缴纳社会保险。
截至2017年6月30日，公司及其子公司员工人数为6,276人，其中退休返聘人员1,588人，当月离职停保127人，城镇保险缴纳人数3,063人，“双农保”缴纳人数296人，公司应缴社保但未缴的员工占员工总人数的比例为19.15%。
报告期内，公司存在应缴社保但未缴员工的主要原因有：公司部分新招员工，由于各地方政策差异，员工社会保险在转移的过程中，社会保险手续正在办理中；部分员工基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险。
经过中介机构的改制辅导，公司和公司管理层已充分意识到社会保险缴纳的重要性，并且积极采取规范措施，向员工详细告知社会保险的政策和功能，促使员工接受缴纳社会保险，社保覆盖率逐步提高。
针对上述社会保险缴纳情况，公 1-2-21 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 司控股股东南都地产服务、实际控制人韩芳出具书面承诺如下，公司及其子公司
的员工社会保险出现如需补缴之情形，公司控股股东、实际控制人将无条件以现金全额承担公司应补缴的社会保险及因此所产生的相关费用，并承担连带责任。
（三）产业政策风险 报告期内，公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。
物业管理与物业经营服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。
因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。
政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。
十、审计截止日后公司经营情况 公司财务报告审计截止日为2017年6月30日，天健会计师接受本公司的委托，审计了本公司2017年6月30日、2016年12月31日、2015年12月31日、2014年12月31日的合并及母公司资产负债表，2017年1-6月、2016年度、2015年度、2014年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，并出具了标准无保留意见的《审计报告》（天健审[2017]7978号）。
（一）2017年1-6月经营情况和上年同期对比
1、合并资产负债表主要数据 单位：万元 项目资产总计负债合计归属于母公司股东权益少数股东权益股东权益合计
2、合并利润表主要数据 2017年6月30日68,070.2443,561.4524,420.3588.4424,508.79 2016年12月31日57,297.3133,643.1423,654.1723,654.17 1-2-22 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 单位：万元 项目营业收入营业利润利润总额净利润归属母公司所有者净利润 2017年1-6月37,506.804,770.884,891.423,589.033,566.18 2016年1-6月27,150.944,394.854,505.393,345.423,345.42
3、合并现金流量表主要数据 单位：万元 项目经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额汇率变动对现金的影响现金及现金等价物净增加/(减少)额 2017年1-6月3,348.47 11,456.45-3,263.90 11,541.02 2016年1-6月193.43 -6,003.819,825.00 4,014.62
4、非经常性损益明细表主要数据 单位：万元 项目计入当期的政府补助非流动性资产处置损益委托他人投资或管理资产的损益其他营业外收入和支出减：所得税影响减：少数股东权益影响额（税后）合计 2017年1-6月135.26-0.28-13.0331.922.2287.81 2016年1-6月104.62-0.06352.6423.89117.74363.35 截至2017年6月30日，公司总资产为68,070.24万元，较上年末增加18.80%，公司总负债为43,561.45万元，较上年末增加29.48%，资产、负债规模 1-2-23 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 保持稳定增长；公司净资产为24,508.79万元，较上年末增长了3.61%，主要系2017年1-6月所实现的净利润所致。
2017年1-6月公司营业收入为37,506.80万元，较上年同期增加了10,355.86万元，增幅为38.14%，实现归属母公司所有者净利润3,566.18万元，较上年同期增加了220.76万元，增幅为6.60%，实现扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润3,478.38万元，较上年同期增加496.30万元，增幅为16.64%，主要系公司持续发展经营导致。
（二）2017年1-9月经营情况与上年同期对比 公司财务报告审计截止日为2017年6月30日。
公司2017年9月30日的合并及母公司资产负债表，2017年1-9月的合并及母公司利润表、现金流量表、以及财务报表附注未经审计，但已由天健会计师事务所审阅，并出具了天健审[2017]8434号《审阅报告》。
财务报告审计截止日至本招股说明书签署之日，公司经营情况正常。
公司生产经营模式未发生重大变化；公司采购模式和销售模式未发生重大变化；公司经营情况正常；公司税收政策亦未发生重大变化；公司亦未出现其他可能影响投资者判断的重大事项。
公司财务报告审计截止日之后经审阅的主要财务数据如下：
1、合并资产负债表主要数据 单位：万元 项目资产总计负债合计归属于母公司股东权益少数股东权益股东权益合计 2017年9月30日72,642.0146,617.3425,910.74113.9326,024.67 2016年12月31日57,297.3133,643.1423,654.1723,654.17
2、合并利润表主要数据 1-2-24 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 单位：万元 项目营业收入营业利润利润总额净利润归属母公司所有者净利润 2017年1-9月58,040.406,709.497,009.995,104.915,056.57 2016年1-9月40,347.966,069.446,216.764,561.834,561.83
3、合并现金流量表主要数据 单位：万元 项目经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额汇率变动对现金的影响现金及现金等价物净增加/(减少)额 2017年1-9月3,190.60 10,263.46-3,263.90 10,190.16 2016年1-9月-494.94 -6,388.019,825.00 2,942.05
4、非经常性损益明细表主要数据 单位：万元 项目计入当期的政府补助非流动性资产处置损益委托他人投资或管理资产的损益其他营业外收入和支出所得税影响少数股东权益影响额（税后）合计 2017年1-9月337.53-0.58-34.6482.578.51211.24 2016年1-9月154.07-0.19510.8818.10173.42509.45 截至2017年9月30日，公司总资产为72,642.01万元，较上年末增加26.78%，公司总负债为46,617.34万元，较上年末增加38.56%，资产、负债规模 1-2-25 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 保持稳定增长；公司净资产为26,024.67万元，较上年末增长了10.02%，主要系2017年1-9月所实现的净利润所致。
2017年1-9月公司实现营业收入为58,040.40万元，较上年同期增加了17,692.44万元，增幅为43.85%，实现归属母公司所有者净利润5,056.57万元，较上年同期增加了494.74万元，增幅为10.85%，实现扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润4,845.33万元，较上年同期增加792.94万元，增幅为19.57%，主要系公司持续发展经营导致。
（三）2017年度预计经营情况与上年同期对比 2017年度全年预测主要财务数据如下： 单位：万元 项目营业收入净利润扣除非经常性损益后归属母公司所有者净利润 2017年度（预估）72,000-76,0006,900-7,300 2016年度（经审计）57,774.536,296.48 6,200-6,600 5,611.81 根据公司2017年度预估的主要财务数据，2017年，公司营业收入预测值为72,000.00万元至76,000.00万元，较2016年同期增加14,225.47万元至18,225.47万元，增幅为24.62%至31.55%。
净利润预测值为6,900.00万元至7,300.00万元，较2016年同期增加603.52万元至1,003.52万元，增幅为9.59%至15.94%。
扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润预测值为6,200.00万元至6,600.00万元，较2016年同期增加588.19万元至988.19万元，增幅为10.48%至17.61%。
1-2-26 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 第二节本次发行概况 股票种类 人民币普通股A股 每股面值 1.00元 发行股数 不超过1,984.127万股 其中：公开发行股数 1,984.127万股 公司股东公开发售股数
0万股 每股发行价 16.25元 发行后每股收益 0.71元（以2016年度经审计扣除非经常性损益前后孰低的归属于母公司股东的净利润除以发行后总股本计算） 市盈率 22.98倍 发行前每股净资产 4.10元（以2017年6月30日经审计的归属于母公司股东的净资产除以发行前总股本计算） 发行后每股净资产 6.70元（以2017年6月30日经审计的归属于母公司股东的净资产加上本次募集资金净额除以本次发行后总股本计算） 市净率 2.43倍（按本次每股发行价格除以发行后每股净资产计算） 发行方式 直接定价，不进行网下询价或配售 发行对象 持有上交所证券账户卡的自然人、法人、证券投资基金法人、符合法律规定的其他投资者等（国家法律、法规禁止及发行人须遵守的其他监管要求所禁止者除外）。
承销方式 余额包销 拟上市交易所 上海证券交易所 1-2-27 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 发行股份的流通预计募集资金总额预计募集资金净额 发行费用概算（不含税） 本次发行结束后，发行人将尽快申请发行的股票在上海证券交易所上市流通 32,242.06万元 28,748.30万元 承销及保荐费用：2,137.74万元审计、验资及评估费用：649.06万元律师费用：318.00万元用于本次发行的信息披露费用：367.92万元材料制作费：7.05万元发行手续费：14.00万元费用合计：3,493.77万元 1-2-28 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 第三节发行人基本情况
一、发行人基本情况 发行人名称：南都物业服务股份有限公司 英文名称： NacityPropertyServiceCo.,Ltd. 注册资本： 5,952.381万元 法定代表人：韩芳 成立日期： 1994年4月13日（2015年12月29日整体变更为股份有限公司） 注册地址：邮政编码：联系电话：传真：网址：电子信箱： 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼3100230571-88255592 0571-88255592/IR@ 1-2-29 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
二、发行人历史沿革及改制重组情况 （一）设立方式 公司系由浙江南都物业管理有限公司以2015年10月31日为基准日整体变更设立的股份公司。
2015年12月27日，公司召开创立大会暨第一次股东大会，全体发起人一致同意南都有限整体变更为股份公司。
根据天健会计师2015年11月27日出具的天健审[2015]7304号《审计报告》，以南都有限截至2015年10月31日经审计的净资产额55,239,604.84元为依据，折为股份公司的股本总额50,000,000股，每股面值为人民币壹元，剩余部分净资产5,239,604.84元计入资本公积。
2015年12月29日，公司在浙江省工商行政管理局办理了工商变更登记，企业法人注册登记号为：46H。
（二）发起人及其投入的资产内容 原南都有限的股东即为整体变更后南都物业的发起人，整体变更时，发起人及其持股情况如下： 序号12345 发起人名称/姓名韩芳金涛 肖小凌浙江南都房地产服务有限公司舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙） 合计 持股数量（万股）1,704.545113.63559.0902,727.275395.4555,000.000 持股比例34.09%2.27%1.18%54.55%7.91% 100.00%
三、发行人有关股本情况 （一）本次发行前后的股本变化情况 本次发行前，公司股本5,952.381万股，本次拟公开发行1,984.127万股，占发行后股本25%。
本次发行前后公司股本结构如下： 股东名称 本次发行前 持股数量 持股比例 （万股） (%) 本次发行后 持股数量 持股比例 （万股） (%) 1-2-30 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 南都地产
韩芳 舟山五彩石上海南都银泰置地中城投资郑勇强金涛肖小凌 本次发行的股份合计 2,727.27501,704.5450 395.4550357.1429357.1429119.0476119.0476113.635059.0900 5,952.3810 45.82%28.64% 6.64%6.00%6.00%2.00%2.00%1.91%0.99% 100.00% 2,727.27501,704.5450 395.4550357.1429357.1429119.0476119.0476113.635059.09001,984.12707,936.5080 34.36%21.48% 4.98%4.50%4.50%1.50%1.50%1.43%0.74%25.00%100.00% （二）本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺 本次发行前股东所持股份的流通限制和自愿锁定股份的承诺详见招股说明书中“重大事项提示”。
四、发行人业务情况 （一）发行人主要业务概述 公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务与增值服务，其中物业管理服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务，具体情况如下：
1、物业服务 公司的物业管理服务主要提供综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等服务，服务对象为住宅、写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总部大楼、工厂、学校、会所、政府公建项目等。
（1）基础物业服务 基础物业服务按收费方式细分，可分为包干制物业管理服务与酬金制物业管理服务。
1-2-31 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
A、包干制物业管理服务 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
该种收费方式促使企业树立成本意识，提高自身服务效率。
B、酬金制物业管理服务 公司的酬金制物业管理服务的内容及对象与包干制大致相同，但是在收费方式上截然不同。
酬金制指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
该种收费方式保证了业主的知情权，有利于财务透明。
（2）案场服务 案场服务由公司的案场服务中心负责，提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等服务。
案场服务的主要服务对象为房地产销售中心、样板房、大型活动等，目前公司也在进行业务拓展，开辟乔迁服务、4S店礼仪服务等其它项目。
案场服务项目持续的时间一般为三年左右，按照季度收费，定期进行考核。
（3）顾问咨询服务 在传统的房地产开发过程中，房地产项目的设计与建造一般被看作是建设单位、设计院和承建商的工作。
但物业一旦投入使用，管理者和使用者们又往往发现物业中还存在着许多无法弥补的先天缺陷。
公司关注到此类市场需求，为房地产开发商、承建商及中小型物业管理公司提供物业顾问咨询服务。
该服务按对象可以分为两类：①前期物业顾问业务，主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
②物业管理顾问咨询业务，主要面向中小型物业公司，公司凭借其二十多年来的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验、提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
1-2-32 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
2、增值服务 增值服务是指公司为了自身经营的需要，增强盈利能力，在物业管理服务之外开展的业务。
主要包括场所清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务，与基础的物业管理服务有所区分，具体介绍如下： 增值服务类别家政服务绿化养护入室维修 拎包入住 商务服务社区商业 服务内容 根据客户的个性化需求，为私家区域提供的清洁服务等 根据客户的个性化需求，为私家区域提供树木、花卉、草坪等植物的保养、维护服务 根据客户的个性化需求，为私家区域提供专有部位、专有设施设备的维修服务 为毛坯房或精装修房屋客户，提供“从装修到电器”整体解决方案的家装装修服务 为客户提供专业的礼宾、接待服务 以社区范围内的客户为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业服务 （二）主要业务销售情况
1、主要业务销售收入情况 公司提供的主要服务按业务类型可分为物业管理服务与增值服务，报告期内，物业管理服务与增值服务的销售收入及占比情况如下表所示： 类型 物业管理服务增值服务合计 2017年1-6月 金额 占比 34,830.7893.12% 2,573.486.88% 37,404.25100.00% 2016年度 金额 占比 54,184.7194.09% 3,406.075.91% 57,590.78100.00% 2015年度 金额 占比 44,937.9995.67% 2,032.044.33% 46,970.03100.00% 单位：万元 2014年度 金额 占比 36,348.7293.45% 2,549.676.55% 38,898.39100.00% 其中，物业管理服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场 1-2-33 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 服务和顾问咨询服务，其销售收入及占比情况如下表所示： 单位：万元 类型 包干制物业管理服务收入
酬金制物业管理服务收入 案场服务收入顾问服务收入 合计 2017年1-6月 2016年度 2015年度 2014年度 金额 占比 金额占比金额占比金额占比 30,576.76 87.79%45,480.1483.94%40,243.1489.55%32,917.4490.56% 292.90 0.84%494.100.91%425.280.95%297.320.82% 3,920.09 11.25%8,070.6214.89%4,100.019.12%2,986.878.22% 41.04 0.12%139.860.26%169.560.38%147.100.40% 34,830.78100.00%54,184.71100.00%44,937.99100.00%36,348.72100.00% 关于销售收入结构的具体分析，参见招股说明书“第十一节管理层讨论与分析”之“
二、盈利能力分析”之“（二）营业收入分析”。
2、前五名项目销售情况 报告期内，公司向前五名管理项目销售金额占当期主营业务收入的情况如下 表所示： 年度序号 2017年
1 1-6月
2 3
4 5 2016
1 2
3 4
5 2015
1 2
3 4
5 2014
1 2
3 4
5 项目名称 启东长岛案场成都银泰城杭州银泰城东方润园阿里巴巴小计 启东长岛案场杭州银泰城 阿里巴巴[注1]海宁银泰城东方润园小计杭州银泰城东方润园海宁银泰城 阿里巴巴园区财富金融中心小计 杭州银泰城东方润园财富金融中心海宁银泰城阿里巴巴园区 营业收入（元） 12,145,473.579,194,036.348,436,061.208,007,900.257,896,406.7945,679,878.1536,487,413.7817,653,820.0413,772,503.2713,073,748.5412,317,795.9593,305,281.5819,822,969.9715,109,574.3913,162,687.7111,418,939.9110,834,506.5970,348,678.5723,650,999.1516,385,377.4310,629,479.4610,571,229.9810,448,539.86 占当期主营业务收入的比例 3.25%2.46%2.26%2.14%2.11%12.21%6.34%3.07%2.39%2.27%2.14%16.20%4.21%3.21%2.80%2.43%2.30%14.94%6.05%4.19%2.72%2.70%2.67% 1-2-34 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 小计 71,685,625.88 18.34% 注1：阿里巴巴项目包括阿里巴巴滨江园区项目与阿里巴巴云栖小镇项目，由于两个项 目与同一大业主签订在一个合同内，故此处合并计算。
报告期内，公司不存在向单个管理项目的销售比例超过同期销售总额的 50%或严重依赖于少数客户的情况。
前五名项目中，杭州银泰城、成都银泰城项 目的大业主为公司关联自然人沈国军控制的企业，参见“第七节
同业竞争与关联 交易”之“
四、关联交易情况”之“（一）报告期内的经常性关联交易”中的相关内 容；海宁银泰城项目的大业主为公司关联自然人沈国军参股的企业。
除此之外， 公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关联方，持有公司
5%以 上股份的股东未在上述客户中占有权益。
3、主要业务销售量及价格变动情况 公司在管物业类型包括住宅类项目、办公类项目、商业类项目与其他项目， 其他项目主要为学校及厂房。
报告期内，公司在管项目按照物业类型区分，每期 末的项目数量及签约面积情况如下： 物业
类型 住宅办公商业其他合计 2017年6月30日 项目面积（平方 （个） 米） 137 26,289,486 63 6,135,356 31 3,846,118 34 1,933,893 265 38,204,853 2016
年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 116 22,261,170 47 4,914,016 23 3,231,486 17 1,073,658 203 31,480,330 2015
年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 101 19,484,885 41 4,250,400 16 2,146,444
5 558,015 163 26,439,744 2014
年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 87 16,970,021 36 3,795,136 14 1,537,384
4 379,177 141 22,681,718 报告期内，公司签约的项目数量及面积总额逐年增长，2015
年、2016年签约面积的增长率分别为16.57%、19.06%。
报告期内，公司已交付项目按照物业类型区分，每期末的项目数量及管理面积情况如下： 物业类型 住宅办公商业 2017年6月30日 项目面积（平方 （个） 米） 116 20,985,834 56 4,722,302 24 2,559,747 2016年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 84 14,601,874 45 4,191,676 19 2,385,442 2015年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 68 11,230,554 39 3,674,621 15 1,724,470 2014年12月31日 项目面积（平方 （个） 米） 58 10,553,718 32 2,756,137 12 1,491,828 1-2-35 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 其他 28 合计
224 1,866,893 11 30,134,776159 1,003,958
5 22,182,950127 558,015
4 17,187,660106 379,17715,180,860 利用各项目已交付的可收费面积及单价进行加权计算，公司在管项目的加权 平均价格情况如下表所示： 物业类型 住宅办公商业其他平均单价 2017年1-6月1.975.295.801.592.44 单价（元/平方米·月） 2016年 2015年 2.17 2.23 5.57 4.78 4.44 4.27 2.25 4.41 2.79 2.83 2014年2.154.714.624.102.77 公司签订的物业服务合同，其价格按照政府指导价或市场价格制定。
对于单 个项目来说，合同期间其物业服务价格基本固定。
但是随着人员工资薪酬的提 高，公司新增项目的单价也有一定程度的提升。
告期内，各类项目平均单价的波动，主要是由每年新增项目的单价不同所 致。
对于商业类项目，2015
年该类型的单价较2014年降低了7.58%，是由于 2015年签约的两个项目所提供的服务，一为保安消防，二为工务方面的服务， 其单价较2014年商业类项目平均单价降低了51.73%、71.21%，但新增面积占 2014年商业类项目总面积的3.43%、6.50%，造成2015年商业类项目的平均单 价有一定的下降。
2017年1-6月，由于成都银泰城项目新交付了一批单价较高的 物业，占商业类物业面积的10%以上，使得公司商业类项目的单价较之2016年 有明显的提升。
2016年之前的其他类型物业项目主要为政府、学校类项目，单 价在5-10元/平方米·月左右，物业单价较高，但占地面积小，对后期单价的影响 较小。
2016年公司新签约的几个园区、厂房类项目，占地面积占公司其他类型 物业管理面积的77%左右，而其平均单价仅为1.64元/平方米·月，因此大幅拉低 了其他类型物业项目的平均单价。
2017年1-6月新增统计了公司于2016年底收 购的采林物业的项目，由于采林物业的在管项目平均单价为1.23元/平方米·月， 其面积占比约为23.84%，因此导致公司最新一期在管项目平均单价有较大幅度 的下降。
1-2-36 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （三）主要成本及其供应情况 公司的原材料按照采购对象可以分为物资采购与业务采购。
物资采购可进一
步细分为办公家具、客服用品、秩序用品、工程用品、保洁用品、绿化用品、宿舍用品、食堂用品、洗衣房用品等；业务采购可进一步细分为绿化、保洁、秩序、电梯维保、外墙清洗、空调保养等。
整个市场完全竞争，供应充足。
1、前五名供应商采购情况 报告期内，公司各期前五名供应商及采购情况如下： 年份 2017年16月 序号12345 201612345 201512345 201412345 供应商名称杭州北秀保安服务公司杭州明邦保安服务公司杭州市安保服务集团有限公司浙江德邦保安服务有限公司浙江震霆装饰设计工程有限公司 小计杭州北秀保安服务公司杭州明邦保安服务公司杭州市安保服务集团有限公司上海镜新保洁有限公司上海庆管物业管理有限公司 小计杭州市保安服务总公司杭州明邦保安服务公司上海重望物业管理服务有限公司上海瑞庭物业管理服务有限公司杭州捷丽世纪物业管理有限公司 小计杭州市保安服务总公司杭州盛世行环境工程有限公司杭州捷丽世纪物业管理有限公司上海智诺酒店管理有限公司杭州兵瑶服饰有限公司 小计 采购金额（元）25,799,937.9917,321,218.429,934,366.065,820,243.215,580,000.0064,455,765.6832,498,601.1228,167,671.8814,300,402.5911,248,700.8810,890,494.3197,105,870.786,984,063.265,685,248.003,211,987.982,788,275.992,722,377.3521,391,952.585,015,045.402,147,680.001,911,533.401,680,000.001,541,122.0012,295,380.80 占营业成本金额之比9.33%6.27%3.59%2.11%2.02% 23.32%7.72%6.70%3.40%2.67%2.59% 23.08%2.11%1.72%0.97%0.84%0.82%6.47%1.75%0.75%0.67%0.59%0.54%4.29% 公司不存在向单个供应商的采购比例超过同期采购总额的50%或严重依赖 于少数供应商的情况。
公司董事、监事、高级管理人员与核心技术人员，主要关 联方，持有公司5%以上股份的股东未在上述供应商中占有权益。
1-2-37 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
2、主要成本的价格变动情况 物业管理行业的主要生产成本为人工成本，随着近年来最低工资标准的提升
与房地产行业平均工资水平的上涨，导致公司的人力成本和劳务外包成本有所增加。
2010年至2014年五年来，浙江省房地产业城镇单位就业人员月平均报酬及变动水平如下1： 名称浙江省房地产业城镇单位就业人员月平均工资（元） 年增长率 2011年4,013.0013.86% 2012年4,351.008.43% 2013年4,717.008.42% 2014年5,127.008.70% 2015年5,528.007.82% （四）行业竞争情况以及发行人在行业中的竞争地位
1、行业竞争格局 我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓能力。
历经30余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。
2014年本行业的企业总数达10.5万家，尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。
但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。
（1）向四大城市群聚集近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。
根据国家统计局相关数据，2016年我国的城镇化率达到57.35%，约7.93亿人居住在城镇；全国商品房竣工面积为10.6亿平方米，存量房市场规模再创新高。
行业领先企业主要集中在人口密集、住房需求旺盛的长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。
2016年百强企业中，一线城市管理项目个数占比21%，二线城市占比 1数据来源：国家统计局 1-2-38 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 44%，三四线城市占比35%。
（2）经营规模和经营能力的提升根据《2017中国物业服务百强企业研究报告》的数据显示，百强企业的管 理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2016年的54.50亿平方米，年均复合增长率高达40.45%，其管理面积占全国同业管理面积的比例上升到了29.44%。
2、发行人在行业中的竞争地位 公司系长三角地区具有国家一级资质的专业物业服务供应商，致力于为客户提供优质的基础物业管理服务和多元化的增值服务。
其业务以杭州地区为基点，精耕江浙沪，适时向全国拓展。
公司于报告期内，分别实现营业收入39,086.15万元、47,076.24万元、57,774.53万元、37,506.80万元。
由公司目前的营收规模和业务板块来看，与彩生活、中海物业和中奥到家等行业领先企业相比，本公司已经具有较强的竞争实力。
作为2014年至2018年中国物业管理协会第四届常务理事单位，公司所管理的项目获得多项国家、省、市级荣誉。
2013年，阿里巴巴项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号；2012年，逸天广场项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号；2011年，联合大厦项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号；2010年，温岭市财税大楼获得浙江省建设厅颁发的“全省物业管理示范大厦”称号；2009年，林语别墅项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号；2006年，浙大科技园项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范大厦”称号，江滨花园项目获得中国住建部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”称号。
除此之外，公司在行业内也获得多项荣誉，具体如下： 序号 名称 颁发者 时间
1 中国物业服务百强企业 中国指数研究院 2017
2 市场化运营领先企业 中国指数研究院 2017 3
中国物业服务商办物业管理TOP10 中国指数研究院 2016 1-2-39 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
4 物业管理商业模式创新企业 中国物业管理协会
5 物业管理综合实力百强企业 中国物业管理协会
6 中国物业服务领先品牌 国务院发展研究中心、清 华大学、中国指数研究院
7 浙江省服务业重点企业 浙江省人民政府办公厅
8 物业管理综合实力
TOP200企业 中国物业管理协会 9物业管理综合实力TOP200服务特色企业-商业类 中国物业管理协会 10物业管理改革发展30周年行业标兵 中国物业管理协会 11 物业管理改革发展三十周年 综合实力百强企业 中国物业管理协会 201520152015 201420132013 20112011
3、发行人竞争优势
（1）机制优势 南都物业是一家运行机制灵活的民营企业。
相比其他规模化的物业管理公司，南都物业自2007年起便率先实现了市场化运作，不存在地产开发母公司或集团的制约，因而能够做到独立决策，提升对客户的关注度。
公司的机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务。
独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，避免了高级管理层波动的风险。
（2）人员与组织优势 南都物业拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在70后年龄段，中级管理人员主要集中在80后，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。
公司历来重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化。
最新的组织架构将公司的业务职能部门按区域进行划分，使得公司职能部门扁平化，预算绩效独立核算，权力得到充分下放。
此种架构对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。
1-2-40 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制，制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满意度。
公司建立了完善的培训体系，拥有一支46人的内部培训讲师团队，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历。
公司的各项制度与员工关怀举措，都为优化员工结构，提升员工效能，保证公司的团队优势作出了必要的贡献。
（3）管理与品牌优势 南都物业作为国家一级资质的专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位，已通过ISO9001、ISO14001和OHSAS18001三项管理体系认证，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。
公司3次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前30强，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位，获得了商业模式创新企业称号。
此外，公司获得了中国指数研究院服务领先品牌称号，其品牌价值位列全国前15强，并获得中国物业服务商办物业管理TOP10称号。
公司的40余个在管项目被各级部门评为优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。
在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，具有较强的品牌影响力。
（4）项目资源优势 南都物业自1994年成立至今，通过提供不断更新与优化的服务，积累了一大批优质且稳定的客户资源。
2011年起，南都物业与绿地集团、银泰置地签订了华东区战略协议，全面进军综合商业物业市场，率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。
南都物业总结各类项目的服务与管理经验，创造了“南都管家”等服务模式，获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。
公司在获得多个项目的同时，提升服务品质，赢得了客户的认可，保证了稳定的项目来源。
此外，公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念的开发企业达成了多种层次的合作，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。
1-2-41 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
五、发行人业务及生产经营有关的资产权属情况 （一）主要固定资产
1、主要固定资产的构成及价值 公司固定资产主要包括房屋建筑物、运输工具、其他设备等。
其他设备包括
办公用品与工具类用品，其中办公用品如电脑、复印机、投影仪等，工具类用品如割草机、洗地机、对讲机等。
截至报告期末，公司固定资产的具体情况如下： 项目房屋及建筑物 运输工具其他设备 合计 资产原值4,002.95567.30866.555,436.80 累计折旧1,559.07423.40613.522,595.99 单位：万元资产净额 2,443.88143.90253.04 2,840.81
2、自有房屋及建筑物
（1）联合大厦房产公司与浙江华海实业有限公司存在纠纷的房产为位于杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦内的房产三处，分别为联合大厦701-708室、联合大厦1001-1002室、联合大厦1003室。
公司分别于2007年4月3日、2007年5月31日、2009年6月23日与华海实业签订《房屋预约转让协议》，约定：南都物业向华海实业购买分别位于联合大厦1幢7层701-708室（面积3,168.2平方米，价款3,168.32万元）、联合大厦1幢10层1001室、1002室（面积612平方米，价款总计581.4万元）、联合大厦1幢10层1003室（面积311.72平方米，价款总计296.431万元）房屋。
1-2-42 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2009年6月15日，华海实业取得联合大厦《房屋所有权证》；2009年7月22日，华海实业取得变更后的联合大厦《国有土地使用证》。
2009年6月25日，双方进行房产交付，公司开始对房屋进行使用。
2011年9月9日，杭州市国土资源局出具“杭土资简复[2011]60号”《关于联合大厦分层登记的答复意见》，联合大厦属于非经营性房地产项目，其建设用地使用权由浙江华海实业有限公司以协议出让方式取得，土地出让用途为“商业、综合（办公）”，为规范此类项目分割登记和分割转让事宜，该局在调研基础上已提出处理建议上报市政府。
待市政府批复后，该局将按照市政府批复意见办理。
截至2012年，联合大厦1幢共设立两项抵押。
2011年，华海实业在联合大厦1幢设立最高额抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行。
2012年2月9日，华海实业在联合大厦1幢设立一般抵押，抵押权人为厦门国际信托有限公司。
2012年3月28日，抵押权人中国农业银行股份有限公司杭州浙大支行将华海实业起诉至法院，请求华海实业偿还贷款并在不能按时还款时享有拍卖、变卖该抵押物所得价款的优先受偿权。
2012年6月1日，公司将华海实业诉至法院。
西湖区人民法院于2012年12月17日分别出具（2012）杭西民初字第1547号、（2012）杭西民初字第1548号、（2012）杭西民初字第1549号《民事判决书》，根据上述判决书，判决公司与华海实业之间签署的《房屋预约转让协议》系合法有效的房屋转让合同。
2015年8月25日，杭州市国土资源局出具《复函》，载明“根据《关于创新楼宇用地管理促进楼宇经济发展的实施意见》（杭政办函[2014]18号）和府办简复第B20150983号公文处理简复单规定，浙江华海实业有限公司可在联合大厦项目的抵押、查封等权利限制状态解除后，对该项目符合规定的土地使用权申请盘活。
经属地楼宇经济主管部门审查，属地政府审核，并报我局批准后，可按规划竣工验收最小单元分割转让”。
1-2-43 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2017年6月20日，南都物业向杭州市西湖区人民法院提起诉讼，请求判令浙江华海实业有限公司协助办理联合大厦1幢701室-708室、1001室-1003室房屋不动产转移登记至南都物业名下。
2017年6月29日，该案件正式立案。
截至本招股说明书签署日，该案件正在审理过程中。
截至目前，上述房产尚未办理完成过户登记，上述房产由公司自行使用或对外出租。
（2）绿地浦创商务大厦房产公司与上海绿地北虹置业有限公司于2017年3月8日签订《上海市商品房出售合同》，约定南都物业向北虹置业购买位于上海市虹口区东大名路1050号绿地浦创商务大厦21层2404室房屋，建筑面积152.09平方米，价款总计1,003.794万元。
上述房产目前正在办理过户登记手续。
3、租赁房屋及建筑物 截至本招股说明书签署之日，公司及子公司租赁房屋及建筑物的主要用途为 员工宿舍、办公场所及长租公寓运营，具体情况如下： 序号 1
234 5 6 7 8 910 11 121314151617181920 承租人 南都物业南都物业南都物业南都物业 南都物业 南都物业 南都物业 南都物业 南都物业南都物业 南都物业 南都物业南都物业南都物业南都物业南都物业南都物业南都物业南都物业 位置 桐庐县江南镇春江路龙潭小区滨江区逸天广场 温州市鹿城区人民西路群艺大楼慈溪市宗汉街道百两村桥南59号郑州市惠济区长兴路办事处王宅村 114号楼郑州市惠济区长兴路水景雅苑郑州市管城区中州大道阳光城10号 院郑州市经济技术开发区第六大街以 东经南三路以南12幢何家坝5号 西湖区文二西路99号银座会所余杭区良渚镇良渚街道美丽洲小山 桥村38号滨江区浦沿街道园区中路28号 江干区御道家园下城区朝晖五区西溪北苑29幢萧山区宁围镇佳丰南苑29幢萧山区宁围镇合丰村佳丰南苑30幢慈溪古塘街道担山北路担山公寓逸品福邸21幢 面积(平方米） 121.96150.490250 140 170 46 89.5 30150 98 7066.9748.38 908012087.78126.99 1-2-44 月租金（元） 1,600.003,700.003,083.004,166.70 2,700.00 3,500.00 1,750.00 3,000.00 1,200.001,344.00 1,375.00 3,000.003,700.004,608.003,400.003,400.003,000.001,800.001,350.00 租赁期限 2017.5.1-2018.4.302016.1.1-2018.12.312017.3.22-2018.3.212017.1.1-2017.12.31 2017.5.24-2018.5.23 2017.4.21-2018.2.20 2017.4.27-2018.4.26 2017.5.1-2018.4.30 2017.4.1-2018.3.31
2017.3.1-2018.2.28 2017.4.1-2018.3.31 2017.3.22-2018.3.212017.5.20-2019.5.19 2017.8.5-2018.8.42017.8.1-2018.7.312017.7.20-2018.7.192015.11.1-2018.10.312017.3.15-2018.3.142017.7.1-2020.6.30 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 21 南都物业 成都市天府新区伏龙小区 110 2,800.00 2017.3.4-2018.3.3 22 南都物业 西湖区西穆邬社区
57号 100 3,000.00 2017.6.8-2018.6.7 23 南都物业 西湖区东蒋湾教室宿舍 90 2,300.002016.12.1-2017.11.30 24 南都物业 骆家庄西苑二区99号 20 1,620.002017.10.20-2018.10.19 25 南都物业临安市锦北街道民主村青城山语间 高家庄 263.52 880.002016.12.1-2017.11.30 26 南都物业 萧山区宁围镇江南明城 159.25 4,620.002016.11.1-2019.10.31 27 南都物业 上海市虹口区海门路609号 70.97 6,000.00 2017.6.1-2018.5.31 28 南都物业 浦东新区施湾三路1105弄 128 3,000.00 2017.4.1-2019.3.31 29 南都物业 西湖区留下荆长路19-2号 80 8,800.00 2017.8.8-2018.8.7 30 南都物业 滨江园区中路28号 120 9,600.002017.6.29-2018.6.28 31 采林物业 昆山市开发区美华西村 85 1,600.002017.6.20-2018.6.19 32 采林物业 昆山市玉山镇中茵广场 77.34 1,600.00 2017.2.1-2018.1.31 33 南都物业 上海市虹口区东大名路
1050号 206.6443,997.10 2017.5.1-2020.1.31 34 南都物业 西湖区紫荆花路2号联合大厦 543.941,666.672016.1.23-2021.2.22 35 南都物业惠济区长兴路22号银江商务综合楼 40.20 2,300.00 2017.8.5-2018.7.4 36 大悦资产 滨江区江陵路336号鑫都汇大厦 14,100634,735.002017.1.1-2028.12.31 37 大悦资产 九环路31-6号 6,113.02149,066.302017.3.20-2027.7.19 38 大悦资产 西湖区天目山路405号 13,370320,833.332017.7.15-2029.7.14 39 大悦资产 杭州市下城区朝晖九小区69幢 2,324.7207,080.852017.11.1-2033.2.28
4、运输工具 截至报告期末，公司运输工具的资产净值为143.90万元，除电动车、观光车外，公司拥有11辆商务用车，共计原值567.30万元。
（二）无形资产
1、土地使用权 截至本招股说明书摘要签署之日，公司未获取任何土地使用权。
2、商标 截至本招股说明书摘要签署之日，公司注册拥有的商标如下： 序号
1 商标 注册商标号第805811号 核定服务项目 第36类 注册人 上海益都实业投资有限公司 注册有效期2016.01.06-2026.01.06
2 第13913201号第35类南都物业2015.03.07-2025.03.06 1-2-45 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
3 第13913213号第36类南都物业2015.03.07-2025.03.06
4 第6972452号第36类南都物业2010.06.21-2020.06.20
5 第6972457号第43类南都物业2010.09.28-2020.09.27
6 第8112140号第36类南都物业2011.05.07-2021.05.06
7 第8124824号第36类南都物业2012.02.28-2022.02.27
8 第6092068号第41类南都物业2010.05.14-2020.05.13
9 第6092061号第43类南都物业2010.06.28-2020.06.27 10 第13909942号第37类南都物业2015.03.07-2025.03.06 11 第13909971号第39类南都物业2015.03.07-2025.03.06 12 第13910009号第41类南都物业2015.02.28-2025.02.27 13 第13910039号第43类南都物业2015.09.07-2025.09.06 14 第17506612号第9类南都物业2016.09.21-2026.09.20 1-2-46 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 15 第17506709号第16类南都物业2016.09.21-2026.09.20 16 第17507185号第42类南都物业2016.09.21-2026.09.20 17 第17507336号第45类南都物业2016.09.21-2026.09.20 18 第17506928号第35类南都物业2016.11.14-2026.11.13 19 第7232115号第36类采林物业2011.5.14-2021.5.13 注：公司需使用“南都”字样的中文商标，由于“3604不动产事务”类别中，“南都”字样的商标已被其他公司注册，公司无法再行注册。
截至本招股书签订之日，公司已与“南都”字样商标所有人签订《商标使用许可合同》，商标所有人同意将该“南都”商标无条件无期限许可给公司在第36类中“不动产出租、经纪、不动产代理，住房代理，不动产估价，不动产管理，公寓管理，公寓出租，住所（公寓）”上使用，即商标专用权存续期间南都物业可无偿永久使用该商标。
目前，国家工商行政管理总局商标局已受理了该商标的使用许可备案。
3、域名 截至本招股说明书摘要签署之日，公司拥有的域名信息如下： 序号 域名名称 域名所有者 备案许可证号
1 南都物业
浙ICP备12039560号-
1 2 南都物业浙ICP备12039560号-
1 3 南都物业浙ICP备12039560号-
1 4 南都物业浙ICP备12039560号-
2 5 南都物业浙ICP备12039560号-
3 6南都物业浙ICP备12039560号-
3 7 南都物业浙ICP备12039560号-
3 8 南都物业浙ICP备12039560号-
3 9 南都物业浙ICP备12039560号-
3 10 南都物业浙ICP备12039560号-
4 11 南都物业浙ICP备12039560号-
4 有效日期2009.05.15至2020.05.152009.05.15至2020.05.152009.05.15至2020.05.152014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062014.05.06至2020.05.062006.07.26至2020.07.262014.05.06至2020.05.06 1-2-47 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 12南都物业 13 悦都科技 14 悦都科技 15悦都科技 16 南都物业 17大悦资产 浙ICP备12039560号-4浙ICP备16019747号-1浙ICP备16019747号-1浙ICP备16019747号-1浙ICP备12039560号-5浙ICP备17016982号-
1 2014.05.06至2020.05.062016.05.05至2019.05.052016.05.05至2019.05.052016.05.05至2019.05.052013.10.06至2018.10.072016.11.29至2020.11.29
4、软件著作权 截至本招股说明书摘要签署之日，公司拥有的软件著作权信息如下： 序号1234 软件名称 悦服务APP软件iOS版［简称：悦服务］V2.1.0悦嘉家App软件ios版［简称：悦嘉家］V2.3.8悦嘉家App软件安卓版［简称：悦嘉家］V2.3.8悦服务app软件安卓版［简称：悦服务］V2.1.0 登记号 证书号 2017SR127758软17著13登04字2号第 2017SR130450软17著15登73字4号第 2017SR127766软17著13登05字0号第 2017SR127761软17著13登04字5号第 著作权人悦都网络悦都网络悦都网络悦都网络 开发完成日期 2016.3.12 首次发表日期 2016.3.14 取得方式 原始取得 2016.3.12 2016.3.14原始取得 2016.3.12 2016.3.14原始取得 2016.3.12 2016.3.14原始取得
六、同业竞争和关联交易 （一）同业竞争情况 本公司的主营业务为提供综合物业服务。
公司提供的服务具体分为物业服务与增值服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务；增值服务包括清洁、家政服务、绿化养护、入室维修等服务。
本公司控股股东为南都地产服务，实际控制人为韩芳女士。
除本公司外，控股股东、实际控制人控制的其他企业有：南都企管、南都营销、南郡广告、南都悦盛、悦嘉教育、舟山五彩石。
上述企业的基本情况如下： 1-2-48 单位：万元 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 企业名称浙江南都房地产服务 有限公司浙江南都企业管理服 务有限公司 浙江南都房地产营销策划有限公司 杭州南郡广告策划有限公司 浙江南都悦盛投资管理有限公司 杭州悦嘉教育咨询有限公司 舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙） 注册资本2,000.00200.00500.00 50.001,000.00100.00 1,000.00 持股比例 韩芳持股100% 南都地产服务持股90%；韩芳持股10%南都地产服务持股70%；南都企管持股 30%南都地产服务持股80%；韩芳持股20%南都地产服务持股90%；南都企管持股 10%南都地产服务持股90%；南都企管持股 10%韩芳出资占比20.76%并担任普通合伙人；其他43位有限合伙人出资占比 79.24% 主营业务投资管理、咨询服务会所运营管理和顾问 咨询房地产销售代理、房 屋置换服务广告设计、推广策划 投资管理（尚未运营） 教育培训 股权投资 截至招股说明书摘要签署之日，本公司与控股股东、实际控制人及其控制的 其他企业不存在同业竞争。
（二）避免同业竞争承诺函 为保证公司及全体股东利益不受损害，公司实际控制人韩芳、控股股东南都
地产服务、股东舟山五彩石、全体董监高出具了《避免同业竞争的承诺函》，承诺如下： 本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业目前未直接或间接从事与南都物业及其子公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的任何活动，包括但不限于提供与南都物业及其子公司相同或相近似的任何服务。
本人/本公司/本企业将不以直接或间接的方式从事、参与与南都物业及其下属企业经营业务构成潜在的直接或间接竞争的业务；保证将采取合法及有效的措施，促使本人/本公司/本企业控制的其他企业不从事、参与与南都物业及其下属企业经营运作相竞争的任何业务。
如南都物业进一步拓展其业务范围，本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业将不与南都物业拓展后的业务相竞争；可能与南都物业拓展 1-2-49 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 后的业务产生竞争的，本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企
业将采取措施终止与南都物业的竞争。
如本人/本公司/本企业及本人/本公司/本企业控制的其他企业有任何商业机会可从事、参与任何可能与南都物业的经营运作构成竞争的活动，则立即将上述商业机会通知南都物业，在通知中所指定的合理期间内，南都物业作出愿意利用该商业机会的肯定答复的，则尽力将该商业机会给予南都物业。
如违反以上承诺，本人/本公司/本企业愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给南都物业造成的所有直接或间接损失。
本承诺函在本人/本公司/本企业作为南都物业股东期间内持续有效且不可变更或撤消。
公司持股5%以上股东上海南都、银泰置地出具了《避免同业竞争的承诺函》，承诺如下： 本公司及本公司控制的其他企业目前未直接或间接从事与南都物业及其子公司主营业务即物业服务构成同业竞争的任何活动。
本公司将不以直接或间接的方式从事、参与与南都物业及其下属企业主营业务即物业服务构成潜在的直接或间接竞争的业务；保证将采取合法及有效的措施，促使本公司控制的其他企业不从事、参与与南都物业及其下属企业主营业务即物业服务相竞争的业务。
如违反以上承诺，本公司愿意承担由此产生的全部责任，充分赔偿或补偿由此给南都物业造成的所有直接或间接损失。
本承诺函在本公司作为南都物业股东期间内持续有效且不可变更或撤消。
此外，为有效避免同业竞争情况的发生，公司实际控制人韩芳出具了《关于避免同业竞争的承诺函》，承诺如下：本人及本人控制的其他企业不从事与南都物业及其子公司现有及将来从事的业务构成同业竞争的活动。
如本人控制的其他企业与南都物业及其子公司现有及将来从事的业务产生了同业竞争，则本人将注销该企业，以避免与南都物业的竞争。
1-2-50 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 （三）关联交易
1、报告期内的经常性关联交易
（1）接受劳务等关联交易报告期内，公司与关联方之间接受劳务的关联交易情况如下： 单位：万元 关联方名称 2017年1-6月 2016年 2015年2014年 杭州南郡广告策划有限公司 11.65 11.65 - - 浙江南都企业管理服务有限公司合计金额 2.0913.74 11.65 - - 2016年及2017年1-6月公司全资子公司悦都科技委托南郡广告为其进行广 告宣传，产生广告费支出11.65万元。
（2）提供劳务等关联交易 报告期内，公司与关联方之间提供劳务的关联交易情况如下： 单位：万元 关联方名称杭州新湖滨商业发展有限公司杭州龙翔商业发展有限公司杭州银泰购物中心有限公司传富置业（成都）有限公司名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司金华市传云物联网技术有限公司杭州西溪银盛置地有限公司杭州湖滨国际商业发展有限公司杭州新龙翔商业发展有限公司 合计金额 2017年1-6月 149.29208.66292.95417.4046.60638.7463.6841.54 1.421,860.281-2-51 2016年 262.62513.62642.9358.5038.83180.8453.07 2015年（注） 184.80692.22795.27 2014年 - 1,750.42 1,672.29 - 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 注：从2016年5月起，沈国军通过北京银泰置地商业有限公司间接持有公司5.9775%股份，为公司关联自然人，根据《上海证券交易所股票上市规则（2014年修订）》规定：过去十二个月内上市公司的关联自然人直接或间接控制的除上市公司及其控股子公司以外的法人或其他组织为上市公司的关联法人，因此沈国军直接或间接控制的其他企业在2015年度与发行人之间的交易亦认定为关联交易。
公司向关联方提供劳务，主要系物业管理服务，2015年度、2016年与2017年1-6月向关联方提供劳务收入为1,672.29万元、1,750.42万元与1,860.28万元，占同期营业收入比例为3.55%、3.03%与4.96%，占比较小。
公司与关联方之间的经常性关联交易，按照正常商业条款进行，交易条款公平合理，符合发行人及股东的整体利益，不存在损害发行人及股东利益的情形。
2、报告期内偶发性关联交易
（1）关联方资产转让 年度 转让方 受让方 转让标的 转让价格（万元）定价模式 2015年本公司 韩芳 浙江南都房地产服务有限公 司22.50%的股权 450.00协议价 2015年金涛 本公司 杭州盈方物业服务有限公司10%的股权 5.70协议价 2015年 本公司 浙江南都房地产服务有限公司 浙江南都酒店有限公司90%的股权 180.00协议价 2015年 本公司 浙江南都房地产服务有限公司 浙江南都房地产营销策划有限公司70%的股权 140.00协议价 资产转让详细情况请参见招股说明书“第五节发行人基本情况”之“
三、发行人设立以来股本形成及其变化及重大资产重组情况”之“（四）发行人设立以来重大资产重组情况”的内容。
3、报告期关联方应收应付款项余额
（1）应收关联方款项报告期各期末，关联方应收账款情况如下： 1-2-52 单位：万元 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 关联方浙江南都房地产营销策划有限公司 2017.6.30 2016.12.31- 2015.12.311.20 2014.12.31- 杭州新湖滨商业发展有限公司 - 30.80 - 杭州龙翔商业发展有限公司 - 82.62 - 杭州银泰购物中心有限公司 272.22 67.65 78.30 - 传富置业（成都）有限公司 9.32 5.12 金华市传云物联网技术有限公司 157.93 148.20 杭州西溪银盛置地有限公司 33.75 名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司 48.00 合计 487.47 254.73 192.92 - 注：从
2016年5月起，沈国军通过北京银泰置地商业有限公司间接持有公司5.9775%股份，为公司关联自然人，根据《上海证券交易所股票上市规则（2014年修订）》规定：过去十二个月内上市公司的关联自然人直接或间接控制的除上市公司及其控股子公司以外的法人或其他组织为上市公司的关联法人，因此沈国军直接或间接控制的其他企业在2015年度与发行人之间的交易亦认定为关联交易。
应收账款中与浙江南都房地产营销策划有限公司的应收账款余额系浙江南都物业管理有限公司余杭分公司向其出租门店的租金。
公司与杭州新湖滨商业发展有限公司、杭州龙翔商业发展有限公司、杭州银泰城购物中心有限公司、传富置业（成都）有限公司、金华市传云物联网技术有限公司、杭州西溪银盛置地有限公司之间的应收账款余额系正常经营业务产生。
报告期内各期末，关联方应收账款余额分别为0万元、192.92万元、254.73万元与487.47万元，占应收账款比例为0%、3.67%、2.60%与3.21%，占比较小。
报告期各期末，关联方其他应收款情况如下： 关联方韩芳金涛韩红陈琦超 名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司合计 2017.6.30- - - 2016.12.31- 142.28 142.28 2015.12.31- - 单位：万元 2014.12.3111.3050.00- 10,000.00 10,061.30 1-2-53 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 公司与韩芳、韩红、陈琦超之间的其他应收款余额主要系由资金拆借产生，与杭州南郡广告策划有限公司之间的其他应收款余额主要系浙江南都房地产营销策划有限公司与其往来款，已于股份公司成立前归还。
公司与金涛之间的其他应收款余额主要系报告期前南都企管将持有的南都有限10%股权转让给金涛的股权转让款，由于2013年1月至2015年8月期间南都企管纳入至公司合并范围之内，因此合并报表账面存在该其他应收款余额。
公司与名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司之间的其他应收款主要系酬金制项目代垫款。
（2）应付关联方款项 报告期各期末，关联方应付账款情况如下： 关联方浙江南都企业管理服务有限公司 合计 2017.6.30 0.530.53 2016.12.31- 报告期各期末，关联方其他应付款情况如下： 2015.12.31- 单位：万元 2014.12.31- 单位：万元 关联方 2017.6.30 2016.12.31 2015.12.31 2014.12.31 杭州南郡广告策划有限公司杭州银泰购物中心有限公司杭州龙翔商业发展有限公司传富置业（成都）有限公司 合计 28.4030.5858.98 4.1689.32 93.48 - 23.00 - - - 23.00 公司与杭州南郡广告策划有限公司之间的其他应付款余额主要系浙江南都房 地产营销策划有限公司与其往来款。
公司与杭州银泰购物中心有限公司、杭州龙 翔商业发展有限公司、传富置业（成都）有限公司之间的其他应付款余额主要系 日常物业服务中水电、空调能耗费的代收代付款。
4、报告期内与董事、监事、高级管理人员及其他员工之间的资
金往来 2015年度公司与董监高及其他员工之间的资金往来： 1-2-54 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 单位：万元 关联方韩芳陈琦超合计 期初余额9.80 10,000.0010,009.80 本期拆出19,428.0019,428.00 本期收回19,437.8010,000.0029,437.80 2014年度公司与董监高及其他员工之间的资金往来： 期末余额- 单位：万元 关联方韩芳韩红陈琦超合计 期初余额- 8,000.00- 8,000.00 本期拆出25,809.8010,000.0035,809.80 本期收回25,800.008,000.0033,800.00 期末余额9.80- 10,000.0010,009.80 在保证公司正常经营的前提下，发行人向关联方借出资金，关联方及时归还 资金。
关联方资金拆借行为对公司生产经营未造成不利影响。
根据同期银行贷款利率计算，2014年公司向韩红收取资金拆借利息517,808.22元、2015年向陈琦超收取资金拆借利息583,013.70元。
2014年1月至2015年10月期间，公司与实际控制人韩芳之间发生资金拆借，未收取资金占用费。
资金拆借款已于2015年10月归还。
在资金拆借期间，韩芳直接或间接持有公司股权达到97.5%，系公司控股股东，其余中小股东出具声明，知晓韩芳上述的资金拆借行为以及未收取资金占用费的情况，并对此无异议。
股份公司成立后，公司严格遵守《公司章程（草案）》和《关联交易管理制度》中的规定，且控股股东、实际控制人出具了《关于减少和避免关联交易的承诺函》。
（四）公司关联交易决策权限与程序的规定
1、发行人关于关联交易决策程序的规定 发行人自2015年12月整体变更为股份有限公司后，逐步建立、落实、完善了关联交易相关制度。
2015年12月27日，发行人召开了创立大会暨第一次股东大会，审议通过了股份公司的《公司章程》，对关联交易及其决策程序作出了规定；2016年3月23日，发行人召开了2016年第二次临时股东大会，审议通过了《浙江南都物业服务股份有限公司股东大会议事规则》、《浙江南都物业服 1-2-55 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 务股份有限公司董事会议事规则》、《浙江南都物业服务股份有限公司关联交易
管理制度》，对关联交易及股东大会、董事会审议关联交易的程序作出了相应的规定；2016年5月21日，发行人召开了2016年第三次临时股东大会，审议通过了《关于制定<公司章程（草案）>的议案》，在发行人上市后适用的《公司章程（草案）》中对关联交易相关决策程序进行了规定。
此外，发行人董事会设置了审计委员会等专门委员会，聘任了独立董事，建立了独立董事相关工作制度，在公司治理层面建立了符合《公司法》、《上市规则》等法律、法规及其他规范性文件规定的关联交易管理制度。
（1）发行人现行有效的《公司章程》对关联交易决策程序规定如下： 第六十九条规定，股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数；股东大会决议应当充分披露非关联股东的表决情况。
审议有关关联交易事项，关联关系股东的回避和表决程序：股东大会审议的事项与某股东有关联关系，该股东应当在股东大会召开之日前向公司董事会披露其关联关系；股东大会在审议有关关联交易事项时，大会主持人宣布有关关联关系的股东，并解释和说明关联股东与关联交易事项的关联关系；大会主持人宣布关联股东回避，由非关联股东对关联交易事项进行审议、表决；关联事项形成决议，必须由非关联股东有表决权的股份数的半数以上通过；关联股东未就关联事项按上述程序进行关联关系披露或回避，有关该关联事项的决议无效，重新表决。
（2）发行人为本次发行上市制定《公司章程（草案）》对关联交易决策程序规定如下： 第七十九条规定，股东大会审议有关关联交易事项时，关联股东不应当参与投票表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数；股东大会决议的公告应当充分披露非关联股东的表决情况。
审议关联交易事项，有关联关系股东的回避和表决程序如下：股东大会审议的某项与某股东有关联关系，该股东应当在股东大会召开之日前向公司董事会披 1-2-56 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 露其关联关系；股东大会在审议有关关联交易事项时，大会主持人宣布有关关联
关系的股东，并解释和说明关联股东与关联交易事项的关联关系；大会主持人宣布关联股东回避，由非关联股东对关联交易事项进行审议、表决；关联事项形成决议，必须由出席股东大会的非关联股东有表决权的股份数的半数以上通过；关联股东未就关联事项按上述程序进行关联关系披露或回避，有关该关联事项的决议无效，重新表决。
2、报告期内关联交易的决策过程 公司2013年1月1日至2015年12月31日发生的关联交易，已经发行人第一届董事会第五次会议、2016年第三次临时股东大会在关联董事或关联股东回避表决的情况下审议予以确认。
自发行人整体变更为股份有限公司后，发行人严格依照其《公司章程》、《关联交易管理制度》等规则履行其关联交易事项的审批，上述会议均在关联董事或关联股东回避表决的情况下经审议通过，具体情况如下： 日期 会议名称 关联交易议案 关联董事/关联股东是否回避 独立董事是否发表不同意见 2016年4第一届董事《关于确认公司2015年度发生的关联交易的议案》、月2日会第议四次会《关于公司2016年度预计日常关联交易的议案》是否 2016年42015年度股《关于确认公司2015年度发生的关联交易的议案》、是 否 月22日 东大会 《关于公司2016年度预计日常关联交易的议案》 2016年5月6日 第一届董事会第五次会 议 《关于确认公司报告期内关联交易的议案》 是 否 2016年5月21日 2016年第三次临时股东 大会 《关于确认公司报告期内关联交易的议案》 是 否 2016年7第一届董事《关于与杭州理想银泰购物中心有限公司签订物业服月1日会第议七次会务合同暨关关联联交交易易的事议项案进》行、授《权关的于议提案请》对公司日常是否 2016年72次01临6时年股第东四《务关合于同与暨杭关州联理交想易银的泰议购案物》中、心《有关限于公提司请签对订公物司业日服常是否 1-2-57 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 月16日 大会 关联交易事项进行授权的议案》 2016年8月19日 第一届董事会第十次会 议 《关于与过往关联方交易的议案》 是 否 2016年9月4日 2016年第六次临时股东 大会 《关于与过往关联方交易的议案》 是 否 2016年9第会一第届十董一事次《关于确认公司2016年半年度关联交易的议案》是否 月9日 会议 2016年92次01临6时年股第东七《关于确认公司2016年半年度关联交易的议案》是否 月24日 大会 《关于与杭州银泰购物中心有限公司签订<杭州2016年12第一届董事银泰城前期物业服务合同延续服务期合同>暨关联交 月1日会第会十议四次易的议案》、《关于行提授请权对的公议司案日》常关联交易事项进是否 2016年第九《关于与杭州银泰购物中心有限公司签订<杭州银泰 2016年12次临时股东城前期物业服务合同延续服务期合同>暨关联交易的 是 否 月16日 大会 议案》、《关于提请对公司日常关联交易事项进行授 权的议案》 第一届董事《关于确认公司2016年度发生的关联交易的议案》、 2017年2会第十五次《关于公司2017年度预计日常关联交易的议案》、 是 否 月28日 会议 《关于提请对公司日常关联交易事项进行授权的议 案》 《关于确认公司2016年度发生的关联交易的议案》、 2017年32016年度股《关于公司2017年度预计日常关联交易的议案》、 是 否 月20日 东大会 《关于提请对公司日常关联交易事项进行授权的议 案》 2017年4第会一第届十董七事次《巴关西于部与基传地富前置期业物（业成服都务）合有同限>公暨司关签联订交<易阿的里议巴是否 月26日 会议 案》 2017年52次01临7时年股第东二《巴关西于部与基传地富前置期业物（业成服都务）合有同限>公暨司关签联订交<易阿的里议巴是否 月11日 大会 案》 2017年6第会一第届十董八事次司《签关订于<与杭杭州州银银泰泰城购项物目中物心业有服限务公合司同商>业暨管关理联分交公易是否 月14日 会议 的议案》 2017年7第一届董事《关于与杭州西溪银盛置地有限公司及其分公司签 月24日会第二十次订西溪银泰中心物业服务合同暨关联交易的议案》 是 否 会议 1-2-58 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要 2017年82017年第三《关于与杭州西溪银盛置地有限公司及其分公司签 月8日 次临时股东订西溪银泰中心物业服务合同暨关联交易的议案》 是 否 大会 2017年8第会一第届二董十事一《关于确认公司2017年半年度关联交易的议案》是否 月15日 次会议 2017年82次01临7时年股第东四《关于确认公司2017年半年度关联交易的议案》是否 月30日 大会 2017年11第一届董事《关于与杭州新龙翔商业发展有限公司签订<湖滨 月10日会第二十二银泰三期前期物业服务合同>暨关联交易的议案》 是 否 次会议 2017年11第会一第届二董十事三订《<关淄于博与名名尚尚银银泰泰城城购（物淄中博心）工商程业、发物展业有服限务公合司同签>是否 月15日 次会议 暨关联交易的议案》 根据发行人上述董事会、股东大会的决策文件，在审议上述关联交易事项时，关联董事、关联股东均分别在相应的董事会、股东大会表决相关议案时予以回避，独立董事分别就上述关联交易事项发表了独立意见，不存在独立董事、监事发表不同意见的情况，上述对关联交易的审议程序符合公司章程关于关联交易决策程序的规定。
3、拟采取的减少关联交易的措施 本公司将始终以股东利益最大化为原则，规范和减少关联交易。
未来，对于不可避免的关联交易，公司将严格执行《公司章程（草案）》等公司治理文件规定的关联交易决策程序、回避制度和信息披露制度，同时进一步完善独立董事制度，加强独立董事对关联交易的监督，保证关联交易的公平、公正、公允，避免关联交易损害公司和股东利益。
公司控股股东、实际控制人出具了《关于减少和避免关联交易的承诺函》，承诺：“
1、确保南都物业的业务独立、资产完整、人员独立、财务独立，以避免、减少不必要的关联交易；
2、对于无法避免的关联交易，将严格按照市场公开、公平、公允的原则，参照市场通行的标准，确定交易价格，并依法签订关联交易合同； 1-2-59 南都物业服务股份有限公司招股说明书摘要
3、严格遵守公司章程和监管部门相关规定，履行关联股东及关联董事回避
表决程序及独立董事独立发表关联交易意见程序，确保关联交易程序合法，关联交易结果公平、合理；
4、严格遵守有关关联交易的信息披露规则。
”
七、董事、监事、高级管理人员 （一）董事会成员 公司董事会由7名成员组成，其中3名为独立董事，具体如下： 序号12 3 4567 姓名韩芳肖小凌 阙建华 金涛黄瑜蔡黛燕张法荣 类别 董事长董事、总经理董事、副总经理、董事会秘书 董事独立董事独立董事独立董事 任期2015年12月27日至2018年12月26日2015年12月27日至2018年12月26日 2015年12月27日至2018年12月26日 2015年12月27日至2018年12月26日2016年3月23日至2018
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