投资策略|房地产
证券研究报告
房地产行业Table_Title
10月成交如期回落，未来回落趋势或加快
行业评级Table_Grade
前次评级报告日期
持有
持有2016-11-17
Table_Summary
核心观点：
受限购城市影响，整体成交同比增速收窄，预计未来成交或加速下滑
2016年10月全国商品房成交环比回落，同比增速明显下滑。
我们监控的全国44城市成交指数为413，较9月环比回落4.7%，同比上升14%，增幅与16年9月相比收窄了21个百分点。
2016年10月39城市住宅成交指数为455，环比下降3%，同比增长12%，增幅与16年9月相比收窄22个百分点。
其中，限购及非限购城市呈现分化，17个限购城市受政策调控影响商品房成交环比大幅回落19%，同比则15年2季度以来首次下滑，同比微幅下滑3%，而27个非限购城市则环比继续上涨14.1%，同比依旧保持35%的高速增长，增速小幅抬升2个百分点。
整体来看，热点城市限购及信贷收紧的影响下，成交同比增速放缓趋势明显，市场热度逐步回落。
目前，热点城市政策继续趋严，并且政策逐步延伸到房地产市场的信贷监管，其中中央层面上，银监会要求16个重点城市银行业金融机构自查房地产融资，而地方层面上，上海和深圳则再次强调严格审查首付资金来源，并防范各类资金违规流入土地市场，预计未来政策对成交的负面影响将进一步凸显，成交将加速下滑。
相对市场表现Table_Chart 房地产 沪深300 12%-2%-16%-30%2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 分析师：Table_Author分析师：分析师： 乐加栋S0260513090001021-60750620lejiadong@郭镇S0260514080003010-59136622guoz@金山S0260515090001021-60750652 各线城市成交同比增速均收窄，其中二线收窄最为显著 jinshan@ 2016年10月各线城市成交环比均下滑，其中三四线城市降幅较为显著，而同比数据来看，一线、二线及三四线城市分别同比增长5.1%、14.3%和31.0%，同比增速均呈现收窄态势，增速分别收窄4.8、29.0及2.6个百分点，其中二线城市同比增速收窄最为显著。
库存方面，受推盘缩量影响，各线城市库存均有所下降，一线和二线去化周期分别为6.5个月和6.9个月，而三四线则为12.9个月。
房价方面，各线城市房价环比均上涨，一线、二线及三四线城市分别环比上涨1.05%、1.97%和1.28%，但增速均呈现放缓趋势，分别收窄1.69、0.68及0.13个百分点，其中一线城市房价增速放缓明显，二线城市房价增速再次快于一线。
相关研究：Table_Report 房地产行业:新开工、投资略超预期，但17年或将承压房地产行业:成交环比持续回落，政策继续要求严格审查房地产融资房地产行业:野蛮生长——物业管理上市公司研究 2016-11-152016-11-142016-11-10 本月观点 整体来看，10月份限购城市成交如期回落，带动整体成交增速收窄，但非限购城市成交略超预期，我们认为10月非限购城市成交回升并不可持续，从以往小周期经验来看，调控的溢出效应并不明显，我们认为随着调控政策的进一步落地实施，且部分城市甚至继续升级，市场整体情绪会发生转变，需求观望将加浓，非限购与限购城市将同步回落，预计未来行业基本面将加速调整。
联系人：Table_Contacter 李飞gflifei@ 风险提示政策调控力度进一步加大。
行业销售增速低于预期。
识别风险，发现价值 1/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 目录索引 全国成交情况
9 城市成交情况
图12：广发各线城市成交指数.............................................................................10图13：广发各线城市成交指数同比......................................................................10图14：广发各线城市成交指数同比......................................................................11图15：4大一线住宅库存面积及去化周期...........................................................11图16：17个二线城市住宅库存面积及去化周期..................................................11图17：15个三四线住宅库存面积及去化周期......................................................11图18：本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均）.......................................11图19：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.........................................12图20：17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.......................................12图21：15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）....................................12 2/29 请务必阅读末页的免责声明 识别风险，发现价值 投资策略|房地产 图22：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）..............................13图23：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）......................13图24：环渤海地区住宅库存及去化周期..............................................................13图25：长三角地区住宅库存及去化周期..............................................................13图26：珠三角地区住宅库存及去化周期..............................................................14图27：北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................15图28：北京住宅价格走势....................................................................................15图29：北京商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................15图30：北京市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................15图31：北京商品房及住宅批售比.........................................................................15图32：北京二手房成交规模（万方）及增速.......................................................16图33：北京二手房价格（万元）及环比..............................................................16图34：上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................17图35：上海商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................17图36：上海商品房及住宅批售比.........................................................................17图37：上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月）.....................................17图38：上海住宅房价格走势.................................................................................17
图39：上海市二手房成交套数（万套）..............................................................18图40：上海市二手房价格及环比变化..................................................................18图41：上海市二手房板块价格变动比例..............................................................18图42：深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................19图43：深圳商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................19图44：深圳商品房及住宅批售比.........................................................................19图45：深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................19图46：深圳住宅房价格走势.................................................................................19
图47：深圳市二手房成交面积（万方）及增速...................................................20图48：深圳市二手房成交价格及环比..................................................................20图49：广州商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................20图50：广州商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................21图51：广州商品房及住宅批售比.........................................................................21图52：广州市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................21图53：广州住宅房价格走势.................................................................................21
图54：广州市二手房成交面积（万方）及增速...................................................21图55：广州市二手房成交价格及环比..................................................................21图56：天津住宅成交面积及同比.........................................................................22图57：天津住宅价格及环比.................................................................................22
图58：济南住宅成交面积及同比.........................................................................22图59：济南住宅成交价格及环比.........................................................................22图60：青岛住宅成交面积及住宅成交价格...........................................................23图61：青岛住宅库存面积及去化周期..................................................................23图62：苏州住宅成交面积及价格变化..................................................................24图63：苏州住宅库存面积及去化周期..................................................................24图64：苏州商品房及住宅批售比.........................................................................24 3/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图65：杭州商品房及住宅批售比.........................................................................24图66：南京住宅成交面积及价格变化..................................................................25图67：南京住宅库存面积及去化周期..................................................................25图68：杭州住宅成交面积及价格变化..................................................................25图69：杭州住宅库存面积及去化周期..................................................................25图70：宁波商品房成交面积及住宅价格变化.......................................................25图71：宁波住宅库存面积及去化周期..................................................................25图72：东莞住宅成交面积及同比变化..................................................................26图73：东莞住宅价格及环比变化.........................................................................26图74：佛山商品房成交面积及同比变化..............................................................26图75：佛山住宅价格及环比变化.........................................................................26图76：武汉住宅成交面积及同比变化..................................................................27图77：武汉住宅价格及环比变化.........................................................................27图78：重庆住宅成交面积及同比变化..................................................................27图79：重庆住宅价格及环比变化.........................................................................27图80：长沙住宅成交面积及同比变化..................................................................27图81：长沙住宅价格及环比变化.........................................................................27图82：成都住宅成交面积及同比变化..................................................................28图83：成都住宅价格及环比变化.........................................................................28 表1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米）.............................................7表2：分区域成交规模..........................................................................................14
表3：北京市月度新闻及政策整理........................................................................16表4：其他省市主要新闻及政策整理....................................................................28 识别风险，发现价值 4/29 请务必阅读末页的免责声明 全国成交情况 整体分析
1.全国成交情况综述 投资策略|房地产 2016年10月全国商品房成交环比回落，同比增速明显下滑。
我们监控的全国44城市成交指数为413，较9月环比回落4.7%，同比上升14%，增幅与16年9月相比收窄了21个百分点。
2016年10月39城市住宅成交指数为455，环比下降3%，同比增长12%，增幅与16年9月相比收窄22个百分点。
其中，限购及非限购城市呈现分化，17个限购城市受政策调控影响商品房成交环比大幅回落19%，同比则15年2季度以来首次下滑，同比微幅下滑3%，而27个非限购城市则环比继续上涨14.1%，同比依旧保持35%的高速增长，增速小幅抬升2个百分点。
整体来看，在热点城市限购及信贷收紧的影响下，成交同比增速放缓趋势明显，市场热度逐步回落。
目前，热点城市政策继续趋严，并且政策逐步延伸到房地产市场的信贷监管，其中中央层面上，银监会要求16个重点城市银行业金融机构自查房地产融资，而地方层面上，上海和深圳则再次强调严格审查首付资金来源，并防范各类资金违规流入土地市场。
展望未来，我们认为10月非限购城市成交回升不可持续，从以往小周期经验来看，调控的溢出效应并不明显，预计伴随着非限购与限购城市的同步回落，未来成交下滑趋势或加快。
图1：广发全国成交指数 550 500 450 400 340 350289 300233 250 200 150 100 167164 50118 10-0111-01 364338 16616710012-0113-0114-01 44城市成交指数 481413451434 413 18715515-0116-01 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图2：限购和非限购城市成交指数 250%200%150%100% 50%0% -50%-100% 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 17个限购城市 27个非限购城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 推盘方面，2016年10月份商品房和商品住宅推盘显著放缓，其中30城市商品房
推盘面积环比下降25.1%，36城市住宅推盘面积环比下降17.8%，绝对推盘量回落至2000万下。
库存和去化方面，成交绝对量高于推盘水平，导致绝对库存量趋稳略有下行，30城市商品房去化周期（6月移动平均）则相对平稳，依然保持在14.8个月的水平。
房价方面，2016年10月份百城住宅均价环比继续上涨1.65%，涨幅收窄1.18个百分点，房价增速逐步趋缓回落，同比来看，本月房价与去年同期相比上涨18%，同比连续15个月实现上涨。
5/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图3：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积（万方）及同比增速 5,6004,8004,0003,2002,4001,600 80012-01 12-07 13-01 商品房成交面积 13-0714-0114-07住宅成交面积 120% 80% 40% 0% -40% -80%15-0115-0716-0116-07 商品房同比 住宅同比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心*13年1月商品房实际增长为213%;住宅实际增长为225%，平滑处理为增强图片可读性 图4：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） 4000350030002500200015001000 500012-01 12-07 13-0113-0714-0130城市商品房推盘面积 14-0715-0115-0736城市住宅推盘面积 16-01 16-07 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图5：全国30城市商品房库存面积及去化周期 500004500040000350003000025000200001500010000 5000012-01 12-08 13-03 13-10 14-05 14-12 15-07 16-02 30252015105016-09 30城市商品房库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势 图6：全国36城市住宅库存面积及去化周期 30000 20 25000 20000 15 15000 10000 10 5000
0 5 12-01
12-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 36城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势 识别风险，发现价值 2016年10月份，批售比数据（销售规模/批准上市规模）环比略有上涨，由9月 6/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 份的1.20上涨至1.36，主要是由于供给端显著缩量导致。
我们预计未来政策调控效果将逐步体现，行业基本面将进入调整期，伴随着景气度下滑，批售比也将继续下行，甚至逐步回落至1以下。
图7：全国商品房住宅销售批售比 1.80 1.60 1.37 1.40 1.30 1.601.36 1.201.121.00 1.13 0.89 1.00 1.19 0.80 0.87 0.60 0.78 0.40 0.64 0.61 10-0310-0911-0311-0912-0312-0913-0313-0914-0314-0915-0315-0916-0316-09 商品房批售比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图8：百城价格指数变化及环比 14513512511510595 10-06 11-03 11-12 12-0913-0614-03百城价格指数 14-12环比 15-09 16-06 3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） 区域 城市 本月成交 上月成交 15年成交 环比 同比 北京 157 -14% 36% 天津 256 18% 21% 环 济南 97 -59% -24% 渤 青岛 249 15% 90% 海 石家庄 58 139% 66% 唐山 28 0% -3% 大连 38 45% 25% 上海 214 -14% -23% 16
年 月均成交155213168185402828271 月均成交 同比11%63%50%46%10%2%8%12% 库存面积 18962743----2664------------2678 去化时间 1113----13------------10 备注 商品房商品房商品房商品房商品房商品房商品房商品房 识别风险，发现价值 7/29 请务必阅读末页的免责声明 南京 76 杭州 164 长 宁波 37
三 苏州 72 角 扬州 41 金华 21 温州 64 无锡 60 深圳 54 珠 广州 178
三 惠州 66 角 佛山 145 东莞 81 重庆 210 成都 153 长沙 131 岳阳 27 中 武汉 259 部 安庆 27 合肥 35 西安 247 贵阳 100 赣州 57 南昌 99 长春 102 哈 吉林 20 辽 哈尔滨 65 长 丹东 10 包头 41 昆明 109 福州 16 其 厦门
7 他 海口 40 韶关 27 南宁 125 汕头 45 总计 4111 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -50%
-28%-14%-57%51%12%16%-46%35%3%39%-26%-31%31%21%-20%39%-3%54%-49%39%16%3%34%-11%-23%-16%3%42%18%-43%-15%94%38%49%38%-5% -35% 134 31% 303 30% 175 56% 212 -23% 47 14% ----- -44% 91 -5% 422 106% 27 37% ----- 62% 15 -3% ----- 94% 53 40% 810 -3% 96 60% ----- -23% 47 -32% 705 58% 133 27% 2006 97% 51 59% ----- 35% 135 34% ----- -29% 95 3% ----- 9% 185 4% 3280 59% 112 13% 2826 61% 104 16% ----- 41% 19 -4% ----- -3% 285 33% 1081 84% 22 67% ----- -61% 70 -11% 1059 77% 174 26% 2802 5% 82 -6% ----- -52% 86 16% ----- 63% 75 29% 670 23% 88 9% 1518 -27% 22 -14% ----- 11% 68 29% ----- 4%
9 130% ----- 48% 31 6% ----- 54% 79 -5% ----- -44% 25 -9% 214 -76% 23 -22% 193 36% 40 31% ----- 36% 22 59% ----- 32% 94 12% 620 133% 25 67% ----- 14% 投资策略|房地产
2 商品住宅
4 商品住宅 ----- 商品房
7 商品住宅 ----- 商品房 ----- 商品房 15 商品房 ----- 商品房 17 商品房 13 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 19 商品房 23 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房
4 商品住宅 ----- 商品房
7 商品房 15 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房
8 商品房 17 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房
8 商品住宅 10 商品住宅 ----- 商品房 ----- 商品房
6 商品房 ----- 商品住宅 识别风险，发现价值 2016年10月份二手房成交环比继续下滑，但同比增速略有扩大。
我们监测的17
城市10月份二手房成交指数为837，环比下降7%，同比继续上涨60%，增幅较16年9月扩大了10个百分点。
价格方面，10月份二手房价格指数环比9月上涨9%，增速扩大3个百分点。
先行指标方面，10月，中原经理指数和中原报价指数持续下滑，且 请务必阅读末页的免责声明8/29 下滑趋势明显加快，预计未来二手房房价增速或将放缓甚至下滑。
投资策略|房地产 图9：广发全国二手房销售指数 1,2001,000 800600400200 11-01 11-09 12-0513-0113-0914-0517城市二手房成交指数 15-0115-09同比 16-05 250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心；*13年1月与3月增速大于150%，为方便表示以150%代替 图10：中原全国二手房价格指数 300 250 200 150 100 50 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 主要城市二手房价格指数 环比 16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0% 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 图11：中原二手房指数 170 140 160 130 150 120 140 110 130 100 90 120 80 110 70 100 60 90 50 80 40 12/05
12/1113/0513/1114/0514/1115/0515/1116/05 中原经理指数 中原报价指数 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 成交分类分析
1.各线城市 2016年10月各线城市成交环比均下滑，一线、二线及三四线分别下滑6.1%、6.3%和16.6%，而同比数据来看，一线、二线及三四线城市分别同比增长5.1%、14.3%和31.0%，但同比增速均呈现收窄态势，增速分别收窄4.8、29.0及2.6个百分点，其中二线城市同比增速收窄最为显著。
推盘方面，受制于政府对批准预售的节奏控制导致一线城市推盘环比缩量显著，推盘量处于历史低位，商品房和商品住宅推盘较9月份环比分别下降55%和85%。
二线城市推盘量整体保持平稳，而三四线城市推盘也呈现放缓态势，商品房及商品住宅推盘量环比分别下降30%和14%。
9/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 库存方面，各线城市库存均有所下降，其中一线城市住宅绝对库存面积环比下降10.7%，二线和三四线城市住宅绝对库存面积则环比分别下降3.7%和4.8%。
去化周期方面，一线城市住宅去化周期环比略有下降，10月去化周期（6月移动平均）为6.5个月，二三线城市去化周期则分别下行至6.9个月和12.9个月。
房价方面，各线城市房价环比均上涨，一线、二线及三四线城市分别环比上涨1.05%、1.97%和1.28%，但增速均呈现放缓趋势，分别收窄1.69、0.68及0.13个百分点，其中一线城市房价增速放缓明显，二线城市房价增速再次快于一线。
图12：广发各线城市成交指数 700600500400300200100 10-01 10-10 11-0712-04一线城市 13-0113-10二线城市 14-0715-04三四线城市 16-01 16-10 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图13：广发各线城市成交指数同比 120%90%60%30%0%-30%-60%-90% 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 16-07 一线城市 二线城市 三四线城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 10
/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图14：广发各线城市成交指数同比 120%90%60%30%0%-30%-60%-90% 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 16-07 一线城市 二线城市 三四线城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图15：4大一线住宅库存面积及去化周期 4500 20 4000 3500 15 3000 2500
10 2000 1500 1000
5 500
0 0 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 一线4城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图16：17个二线城市住宅库存面积及去化周期 20000 20 18000 16000
1514000 12000 10000 10 8000 600054000 2000
0 0 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 二线17城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图17：15个三四线住宅库存面积及去化周期 600050004000300020001000 012-01 12-08 13-03 13-10 14-05 14-12 15-07 16-02 45403530252015105016-09 三四线15城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 图18：本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均） 14.0 12.9 12.0 10.0 8.0 6.5 6.9 6.0 4.0 2.0 0.0一线4城市 二线17城市 三四线15城市 一线4城市二线17城市三四线15城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 11/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图19：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 1000900800700600500400300200100012-01 12-08 13-03 13-10 14-05 14-12 15-07 16-02 16-09 一线4城市商品房推盘面积一线4城市住宅推盘面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图20：17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 30002500200015001000 500012-0112-0813-0313-1014-0514-1215-0716-0216-09 二线15城市商品房推盘面积二线17城市住宅推盘面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图21：15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 800700600500400300200100 012-01 12-0713-0113-0714-01三四线11城市商品房推盘面积 14-0715-0115-0716-01三四线15城市住宅推盘面积 16-07 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心
2.区域成交情况 2016年10月重点区域成交环比均下滑，其中长三角地区环比降幅最大，环比下滑28.7%，环渤海和珠三角地区成交分别环比下降4.8%和8.6%。
同比来看，各区域则出现分化，环渤海和珠三角地区成交同比上升，分别同比上涨30%和20%，但增幅均收窄，分别收窄11个百分点、26个百分点，而长三角地区成交相比去年同期则有所回落，同比下降9%。
库存方面，环渤海、长三角和珠三角住宅绝对库存均出现回落，环比分别减少4%、7%和16%。
去化周期方面，环渤海和长三角地区去化周期（6月移动平均）基本与9月份持平，住宅去化周期分别为11个月和5个月，而珠三角地区住宅去化周期则由上个月的7个月降至6个月。
整体来看，三大重点区域成交热度均呈现下滑态势，其中长三角地区尤其明显。
识别风险，发现价值 12/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图22：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角） 800700600500400300200100 010-01 10-10 11-0712-04环渤海 13-0113-10长三角 14-0715-04珠三角 16-01 16-10 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图23：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角） 160%130%100%70%40%10%-20%-50%-80% 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 16-07 环渤海 长三角 珠三角 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图24：环渤海地区住宅库存及去化周期 8000 35 7000 30 6000 25 5000
204000300015 2000 10 1000
5 0
0 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 环渤海住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图25：长三角地区住宅库存及去化周期 7000 20 6000 5000 15 4000
10 3000 2000
5 1000
0 0 12-0112-0813-0313-1014-0514-1215-0716-0216-09 长三角住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 13/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图26：珠三角地区住宅库存及去化周期 2500 20 200015 150010 1000 5005
0 0 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 珠三角住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表2：分区域成交规模 区域 环渤海长三角珠三角其他城市数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 本月成交 8847505251952 上月成交环比 -4.79%-28.65%-8.56%11.05% 15年成交同比30%-9%20%17% 16年月均成交 8179094621740 月均成交同比37%25%16%14% 识别风险，发现价值 城市成交情况 北京市场 北京市场2016年10月份商品房成交157万方，环比下降13.6%，商品住宅成交73万方，环比下降19.7%。
同比来看，10月份北京商品房成交同比上升36.1%，但商品住宅成交则同比继续下滑，且降幅小幅扩大至9%。
推盘方面，2016年10月份北京推盘缩量显著，商品房及商品住宅推盘环比分别大幅下降77.4%和78.1%，绝对推盘量不足50万方，处于历史低位。
库存和去化方面，推盘大幅减少导致商品住宅库存有所下降，环比下降5.1%。
去化周期方面，商品住宅去化周期（6月移动平均）维持在9个月。
房价方面，本月住宅价格环比上月上涨1.26%，涨幅较上月下降2.62个百分点，增速放缓趋势显著。
整体来看，北京信贷收紧对成交的负面影响显著，实际上，除首付比例提高外，北京地区多个银行在实际上操作层面上提高了房贷利率，我们认为随着市场的深化调整，预计未来北京市场热度将会进一步下滑。
14/29 请务必阅读末页的免责声明 图27：北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速 300 250 200 150 100 50 11-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-06 成交面积 住宅面积 同比 投资策略|房地产 15-1216-06同比 250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：北京市房地产管理局，广发证券发展研究中心 图28：北京住宅价格走势 440004100038000350003200029000260002300020000 10-07 11-05 12-03 13-01 13-11 14-09 15-07 16-05 住宅价格 环比 5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图29：北京商品房及住宅批准上市面积（万方） 500-3503010… 250200150100 5010/0110/0911/0512/0112/0913/0514/0114/0915/0516/0116/09 商品房批准上市面积住宅批准上市面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图30：北京市住宅库存面积（万方）及去化周期 1,8001,6001,4001,2001,000 800600400200 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 25201510516-09 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图31：北京商品房及住宅批售比 012345.005.00 4.003.00 1… 2.001.000.00 北京 北京 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 10-110-510-911-111-511-912-112-512-913-113-513-914-114-514-915-115-515-916-116-516-
9 北京2016年10月份二手房市场成交规模194万方，环比下降30%，同比大幅上升47%，同比大幅上涨主要是低基数所致。
二手房价格方面，本月二手房价格环比上月上涨11%，增速有所扩大，预计未来北京二手房成交市场将逐步进入调整期。
识别风险，发现价值 15/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图32：北京二手房成交规模（万方）及增速 450400350300250200150100 5011-01 11-10 12-07 13-04 14-01 14-10 15-07 16-04 二手房成交 同比 250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150% 来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图33：北京二手房价格（万元）及环比 92000840007600068000600005200044000360002800020000 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%16-09 二手房价 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表3：北京市月度新闻及政策整理 日期 观点来源 新闻及政策相关 10.17 北京市住建委 2016年全市农村危房改造计划总数900户，主要分布于房山、怀柔、密云和延庆。
部分农户将获得补助金。
10.28 北京市住保办 北京将对29个项目的近3.2万套公租房启动摇号配租，全市具备公租房备案资格的家庭均可参加。
自2009年至今，北京已累计开工建设公租房19.7万套，累计分配11.3万套。
10.28 北京市规划和国土资源管理委员会 北京市首批“控地价限房价”公布销售限价：海淀区永丰三地块销售均价不超过5.34万元/平方米，最高单价不超过5.61万元/平方米；大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米，最高单价不超过5.85万元/平方米。
数据来源：互联网综合整理，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 上海市场 上海2016年10月份商品房成交214万方，环比下降13.7%，商品住宅成交144万
方，环比下降10%，同比来看，商品房成交自去年二季度以来同比首次转负，大幅下滑23%，而商品住宅则同比继续下降，且降幅扩大12个百分点至30%。
推盘方面，2016年10月份供给下滑显著，商品房及商品住宅推盘分别环比下降31.2%和61.7%。
库存和去化方面，供需两端同时下滑，但推盘下滑更显著，导致库存呈现下行态势，商品住宅去化周期由上月6个月下降为5个月。
成交均价方面，本月上海房价增速趋缓态势明显，环比增速由上个月的3.5%收窄至1.1%。
值得一提的是，上海本月政策继续趋严，要求各商业银行严格执行调控政策，并且严格审核首付资金来源。
我们认为未来整个市场观望情绪或将加浓，成交将继续回落。
二手房方面，2016年10月份上海二手房成交套数2.48万套，环比下降22.5%，从同比来看，本月同比下降22.1%，同比连续两个月下滑，且降幅扩大趋势显著。
成交均价方面，本月上海二手房成交均价环比上涨3.7%，增速收窄1.8个百分点。
从各板块价格的变动比例图上看，本月上升板块比例下降至66%，环比上月下降21个百分点，下降板块则比例上升至21%。
我们认为未来市场景气度或将逐步下滑，上海二手房成交量将逐步回落，而成交价格增速或将继续放缓，甚至不排除下滑的可 16/29 请务必阅读末页的免责声明 能性。
投资策略|房地产 图34：上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速 40035030025020015010050 11-05 11-11 12-05 12-11 13-05 13-11 14-05 14-11 15-05 15-11 16-05 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：上海市房地产管理局，广发证券发展研究中心 200%
150%100%50%0%-50%-100% 图35：上海商品房及住宅批准上市面积（万方） 40035030025020015010050 10-05 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 16-05 批准上市规模住宅上市规模 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图36：上海商品房及住宅批售比 2.802.402.001.601.200.800.400.00 上海 上海 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 10-0110-0510-0911-0111-0511-0912-0112-0512-0913-0113-0513-0914-0114-0514-0915-0115-0515-0916-0116-0516-09 图37：上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月） 1,5001,3001,100 900700500300 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 25201510516-09 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图38：上海住宅房价格走势 49000 44000 39000 34000 29000 24000
10-1211-0812-0412-1213-0814-0414-1215-0816-04 住宅价格 环比 6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 17/29 请务必阅读末页的免责声明 图39：上海市二手房成交套数（万套） 7.006.005.004.003.002.001.000.00 11-0111-1012-0713-0414-0114-1015-0716-04 600.00%500.00%400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00% 二手房成交套数(万套） 同比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 投资策略|房地产 图40：上海市二手房价格及环比变化 70000660006200058000540005000046000420003800034000300002600022000 10-06 11-04 12-02 12-12 13-10 14-08 15-06 16-04 二手房价 环比 12.0%9.0%6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0% 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 图41：上海市二手房板块价格变动比例 100%80%60%40%20%0% 10-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07上升板块比例下降板块比例 数据来2源：上海市房地产管理局，广发证券发展研究中心
0 深圳市场 识别风险，发现价值 16年10月份深圳市商品房成交54万方，环比上升35.2%，商品住宅41万方，环比大幅上升48.0%。
同比来看，深圳商品房及商品住宅同比分别下滑23%和24%，同比连续7月保持下滑态势。
推盘方面，本月商品房和住宅推盘下滑明显，推盘绝对量处于历史低位。
库存及去化方面，由于推盘量大幅下降，导致商品房库存和商品住宅库存分别下降9.4%和15.0%，去化周期（6月移动平均）分别下行至16个月和12个月，与上月相比分别下滑4个月和5个月。
房价方面，住宅成交价格环比上升0.3%，环比涨幅继续收窄，深圳房价下滑趋势比较明显（成交结构是主要因素之一）。
二手房市场，2016年10月份深圳二手房市场成交环比下降20.9%，同比下滑8%，同比跌幅有所收窄。
房价方面，二手房房价环比下跌1.6%，转增为降。
整体来看，深圳自3月政策调控以来，市场热度下降明显，预计未来随着市场观望情绪转浓，市场热度或加快下行。
18/29 请务必阅读末页的免责声明 图42：深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速 投资策略|房地产 12010080604020 11-06 11-12 12-06 12-12 13-06 13-12 14-06 14-12 15-06 15-12 16-06 450%350%250%150%50%-50%-150% 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：深圳市国土资源和房地产管理中心，广发证券发展研究中心 图43：深圳商品房及住宅批准上市面积（万方） 160140120100 80604020 10-05 11-02 11-11 12-08 13-05 14-02 14-11 15-08 16-05 批准上市规模住宅上市规模 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图44：深圳商品房及住宅批售比 2.502.001.501.000.500.00 深圳 深圳 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 16-0916-0516-0115-0915-0515-0114-0914-0514-0113-0913-0513-0112-0912-0512-0111-0911-0511-0110-0910-0510-01 图45：深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期 500 400 300 20012-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 23211917151311975316-09 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图46：深圳住宅房价格走势 60000 55000 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000
11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 住宅价格 环比 12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 19/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图47：深圳市二手房成交面积（万方）及增速 200180160140120100 80604020 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 16-05 二手房成交 同比 500%400%300%200%100%0%-100%-200% 数据来源：深圳市房地产管理中心，广发证券发展研究中心 图48：深圳市二手房成交价格及环比 63000590005500051000470004300039000350003100027000230001900015000 10-06 11-03 11-12 12-09 13-06 14-03 14-12 15-09 16-06 12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0% 二手房价 环比 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 广州市场 2016年10月份广州商品房成交178万方，商品住宅成交152万方，环比分别上升3.1%和上涨6.6%，而与去年同期相比，商品房和商品住宅成交分别同比大幅上涨58%和67%，同比增速分别抬升4个百分点和7个百分点。
推盘方面，商品房和商品住宅推盘量分别下滑29.4%和74.3%，供给端显著缩量。
库存和去化方面，商品房库存保持平稳，而商品住宅库存环比下降16%，商品房去化周期由14个月降至13个月，商品住宅去化周期由6个月降到5个月。
房价方面，住宅价格环比上升2.8%，环比增速收窄0.9个百分点。
二手房市场方面，2016年10月份广州二手房市场成交面积144.65万方，环比下降18.3%，同比大幅上涨141.05%，主要是去年基数较低所致。
房价方面，10月份广州二手房成交均价环比上涨3.87%，环比增速收窄1.76个百分点。
图49：广州商品房、住宅成交面积（万方）及增速 200 150 100 50 11-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-1216-06 成交面积 住宅面积 同比 同比 400%300%200%100%0%-100% 数据来源：广州国土资源和房地产管理局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 20/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图50：广州商品房及住宅批准上市面积（万方） 300250200150100 5012-0112-0813-0313-1014-0514-1215-0716-0216-09 商品房推盘测算值住宅推盘测算 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图51：广州商品房及住宅批售比 2.001.601.200.800.400.00 广州 广州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 16-0916-0516-0115-0915-0515-0114-0914-0514-0113-0913-0513-0112-0912-0512-0111-0911-0511-0110-0910-0510-01 图52：广州市住宅库存面积（万方）及去化周期 1,200 18 1,000 15 800 12 600
9 400
6 200
3 - - 12-01
12-1113-0914-0715-0516-03 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图53：广州住宅房价格走势 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 10-07
11-0612-0513-0414-0315-0216-01 住宅价格 环比 5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图54：广州市二手房成交面积（万方）及增速 200180160140120100 80604020 011-01 11-1012-0713-0414-0114-10 二手房成交面积（万平方米） 15-07 16-04 同比 250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：广州房管局，广发证券发展研究中心 图55：广州市二手房成交价格及环比 1800016000140001200010000 8000600040002000 010-01 11-01 12-01 13-01 14-01 15-01 16-01 20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 二手房成交均价 环比 数据来源：广州房管局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 21/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 环渤海其他主要城市 环渤海地区其余重点城市，10月份济南住宅成交面积环比大幅下滑66.2%，青岛、天津环比分别上升15.9%、18.0%。
而同比来看，受调控政策影响，各城市则出现分化，其中10月天津、青岛住宅成交面积同比均增长，但天津同比增速小幅收窄2个百分点至47%，而青岛增速则大幅扩大至92%，济南则同比止增回落，下滑35个百分点。
推盘方面，天津商品房环比微幅上升0.3%，住宅推盘量上升13.3%，而青住宅推盘量环比上升39%，推盘显著放量。
库存与去化方面，天津10月份商品住宅库存环比下降7.3%，青岛库存与上月相比下降6.0%。
天津商品住宅去化周期保持在6个月，青岛由上月10个月下降至9个月。
成交均价方面，天津、济南、青岛分别环比上涨1.6%、2.9%、2.6%，但天津、济南增速放缓明显，而青岛房价增速则有所扩大。
图56：天津住宅成交面积及同比 350 500% 300 400% 250 300% 200 200% 150 100% 100 0% 50 -100% - -200% 11-06
12-0212-1013-0614-0214-1015-0616-0216-10 住宅面积 同比 数据来源：天津房管局，广发证券发展研究中心 图57：天津住宅价格及环比 13,00012,00011,00010,000 9,0008,000 12-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-1216-06 25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 天津市住宅成交均价 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图58：济南住宅成交面积及同比 200180160140120100 80604020 11-01 11-10 12-07 13-04 14-01 14-10 15-07 16-04 200%150%100%50%0%-50%-100% 济南市住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：济南房管局，广发证券发展研究中心 图59：济南住宅成交价格及环比 12000 5.0% 100008000 4.0%3.0%2.0% 6000 1.0% 40002000 0.0%-1.0%-2.0%
0 -3.0% 10-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-1116-07 济南住宅成交价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 22/29 请务必阅读末页的免责声明 图60：青岛住宅成交面积及住宅成交价格 250 10000 200 9500 150 9000 100 8500 50 8000 - 7500 10-06
11-0412-0212-1213-1014-0815-0616-04 青岛市住宅成交面积（万方） 住宅成交价格 数据来源：青岛房管局，广发证券发展研究中心 投资策略|房地产 图61：青岛住宅库存面积及去化周期 2,500 30 2,000 25 20
1,500 151,000 10 500
5 - - 12-0112-0913-0514-0114-0915-0516-0116-09 青岛住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 长三角地区其他主要城市 长三角地区其余重点城市，环比来看，10月苏州、南京、杭州、宁波成交分别
环比下降57%、50%、37%和14%。
同比来看，10月苏州、南京、宁波同比分别下滑44%、35%和23%，杭州同比增速则大幅收窄至11%，整体来看，长三角其他主要城市成交回落显著。
价格方面，苏州、南京、杭州、宁波均环比上涨，分别为2.7%、0.4%、3.0%、1.8%，其中苏州、宁波环比增幅扩大，而南京、杭州环比增幅出现收窄，涨幅较上月分别下降2.7和2.1个百分点。
推盘方面，杭州推盘在底部回升，但是绝对推盘量依旧处于历史低位，而南京推盘量则回升11.2%，推盘处于相对高位，而苏州商品住宅推盘量环比分别大幅下跌92.0%，供给缩量显著。
库存方面，杭州、宁波库存延续下行态势，分别环比下降7.2%、21.0%，而苏州受推盘明显下滑影响，商品住宅库存面积环比下降9.0%，南京商品住宅库存面积环比上升21.7%，主要受成交下滑而推盘上涨影响。
去化周期方面，苏州、南京、杭州和宁波去化周期分别保持在7个月、2个月、4个月和5个月，房价上涨压力依旧较大。
此外，值得一提的是，杭州调控再次升级，要求非本市户籍居民家庭（2年内连续缴纳1年个税或社保）限购1套住房（原先无个税或社保缴纳要求）；无房但有贷款记录、有1套房但无贷款记录、有1套房但贷款结清，再次购房最低首付比例上调至40%（原先30%）；有1套房且贷款未结清，再次购房最低首付比例上调至60%（原先50%），预计未来杭州成交或将加速下滑。
识别风险，发现价值 23/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图62：苏州住宅成交面积及价格变化 180160140120100 80604020 10-06 11-04 12-02 12-12 13-10 14-08 15-06 16-04 16500155001450013500125001150010500 苏州住宅成交面积（万方） 住宅价格 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图63：苏州住宅库存面积及去化周期 1,00090080070060050040030020010012-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 16141210864216-09 住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图64：苏州商品房及住宅批售比 3.503.002.502.001.501.000.500.00 10-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0716-10 苏州 苏州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图65：杭州商品房及住宅批售比 3.503.002.502.001.501.000.500.00 10-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0716-10 杭州 杭州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 24/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图66：南京住宅成交面积及价格变化 200180160140120100 80604020 10/06 11/04 12/02 12/12 13/10 14/08 15/06 16/04 2025019500187501800017250165001575015000142501350012750120001125010500 南京住宅成交面积（万方） 南京住宅价格 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图67：南京住宅库存面积及去化周期 800700600500400300200100 12-01 12-0913-0514-0114-0915-05 南京住宅库存面积（万方） 25201510516-0116-09 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图68：杭州住宅成交面积及价格变化 25019250 20018500 150 17750 100 17000 50 16250 11-05 12-03 13-01 13-11 14-09 15-07 16-05 15500 杭州住宅成交面积（万方） 杭州住宅价格 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图69：杭州住宅库存面积及去化周期 600
500400300200100 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 38322620148216-09 杭州住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图70：宁波商品房成交面积及住宅价格变化 70605040302010 11-01 11-11 12-09 13-07 14-05 15-03 16-01 14,00013,50013,00012,50012,00011,50011,000 宁波商品房成交面积（万方） 住宅成交价格 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图71：宁波住宅库存面积及去化周期 800700600500400300200100 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 40353025201510516-09 住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 25/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 珠三角地区其他主要城市 珠三角地区其余重点城市，10月份，东莞成交规模环比下降42.1%，同比下降43.4%，佛山成交规模环比下降25.7%，同比上升35%。
价格方面，10月东莞房价环比上升1.6%，增幅收窄2.2个百分点，而佛山房价环比上升3.2%，增幅收窄0.6个百分点。
图72：东莞住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-02 11-11 12-08 13-05 14-02 14-11 15-08 16-05 东莞住宅成交面积（万方） 同比 300%250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：东莞房管局，广发证券发展研究中心 图74：佛山商品房成交面积及同比变化 250200150100 5011-08 12-05 13-02 13-11 14-08 15-05 16-02 1100%900%700%500%300%100%-100% 佛山商品房成交面积（万方） 同比 数据来源：佛山房管局，广发证券发展研究中心 图73：东莞住宅价格及环比变化 16000140001200010000 8000600040002000
0 8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0% 10-0710-1111-0311-0711-1112-0312-0712-1113-0313-0713-1114-0314-0714-1115-0315-0715-1116-0316-07 东莞住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图75：佛山住宅价格及环比变化 5%10000 3%8000 6000 1% 4000 -1% 2000 -3%
0 -5% 11-0111-1112-0913-0714-0515-0316-01 佛山住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 中西部及其他重点城市 10月份中西部重点城市商品住宅成交量重庆、成都、武汉环比分别上涨31.0%、
21.0%、1.2%，而长沙则环比下降30.3%。
同比来看，重庆、成都和长沙分别同比上涨15%、54%和49%，其中重庆、长沙同比增速分别收窄7和74个百分点，而成都同比增速扩大则17个百分点，武汉则同比转负，同比下降13%。
推盘方面，长沙、成都商品住宅推盘量环比分别下降35.7%、64.7%，而重庆和武汉推盘量则有所放量。
库存和去化方面，武汉、重庆商品住宅库存呈现上行，而长沙、成都商品住宅库存则下降12.0%、9.2%，主要受推盘大幅下滑影响。
去化周 26/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 期方面，武汉维持4个月不变，长沙、成都分别由6个月、9个月下降为5个月、7个月，而重庆则由9个月上升为10个月。
成交价格方面，与上月相比，武汉、重庆、成都、长沙环比分别环比上涨2.5%、3.1%、1.6%、4.1%，武汉、重庆环比增幅扩大0.4、2.6个百分点，而成都、长沙分别收窄0.8、0.1个百分点。
图76：武汉住宅成交面积及同比变化 350300250200150100 5011-06 12-03 12-12 13-09 14-06 15-03 15-12 100%50%0%-50%-100%16-09 武汉住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：武汉房管局，广发证券发展研究中心 图77：武汉住宅价格及环比变化 1200010000 8000600040002000 010-11 11-09 12-0713-0514-03 武汉住宅价格 15-0115-11 环比 4%3%2%1%0%-1%-2%-3%16-09 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图78：重庆住宅成交面积及同比变化 250 200 150 100 50 11-0111-1112-0913-0714-0515-0316-01 重庆住宅成交面积（万方） 同比 300%200%100%0%-100% 据来源：重庆房管局，广发证券发展研究中心 图79：重庆住宅价格及环比变化 8500 3% 8000 2% 1%7500 0%7000 -1% 6500 -2% 6000 -3% 10-0711-0512-0313-0113-1114-0915-0716-05 重庆住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图80：长沙住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-01 11-11 12-09 13-07 14-05 15-03 16-01 长沙住宅成交面积（万方） 同比 300%200%100%0%-100% 数据来源：长沙房管局，广发证券发展研究中心 图81：长沙住宅价格及环比变化 7500 7000 3% 6500 6000 5500 1% 5000 4500 -1% 4000 3500 3000 -3% 10-07
11-0512-0313-0113-1114-0915-0716-05 长沙住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 27/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图82：成都住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-01 11-10 12-07 13-04 14-01 14-10 15-07 16-04 成都住宅成交面积（万方） 同比 300%200%100%0%-100% 数据来源：成都房管局，广发证券发展研究中心 图83：成都住宅价格及环比变化 8400 3% 8000 2% 7600 1% 7200 0% 6800 -1% 6400 -2% 10-07
11-0512-0313-0113-1114-0915-0716-05 成都住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表4：其他省市主要新闻及政策整理 省市 日期 观点来源 新闻及政策相关 长沙 10月12日长沙住房公积金管理中心 福州 10月14日 福州住房公积金管理委员会办公室 昆明 10月19日 昆明市国土局 河南 10月27日 河南省政府 数据来源：互联网综合整理，广发证券发展研究中心 长沙住房公积金管理中心进一步加强住房公积金个人贷款管理，规范了住房公积金个人贷款部分业务，包括住房公积金贷款额度计算、异地贷款户籍及住房套数认定等。
福州《关于调整住房公积金个人住房贷款首付款比例的通知》规定五城区范围内购房的职工家庭，首次或第二次申请纯住房公积金贷款购房的，首付款比例均不低于30%。
昆明市国土局规定房屋户主未解除银行抵押、还清贷款前，不予办理不动产登记；在没有房产买卖、赠予、继承登记需求的情况下，市民无需办理不动产权证。
河南省政府提出按去化周期6、18、36个月划分，区别进行土地供应；2017-2018年各市县棚户区改造货币化安置率不低于50%；并鼓励农民进城购房，2016年年底各地要出台“农民安家贷”。
风险提示 政策调控力度进一步加大。
行业销售增速低于预期。
识别风险，发现价值 28/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 广发房地产行业研究小组Table_Research 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。
广发证券—行业投资评级说明Table_RatingIndustry 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
广发证券—公司投资评级说明Table_RatingCompany 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。
T联a系ble我_A们ddress 广州市 地址 广州市天河区林和西路
9 号耀中广场A座1401 邮政编码 510620 客服邮箱 gfyf@ 服务热线 深圳市 深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼518000 北京市 北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层100045 上海市 上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼200120 免责声明Table_Disclaimer 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。
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识别风险，发现价值 29/29 请务必阅读末页的免责声明
我们监控的全国44城市成交指数为413，较9月环比回落4.7%，同比上升14%，增幅与16年9月相比收窄了21个百分点。
2016年10月39城市住宅成交指数为455，环比下降3%，同比增长12%，增幅与16年9月相比收窄22个百分点。
其中，限购及非限购城市呈现分化，17个限购城市受政策调控影响商品房成交环比大幅回落19%，同比则15年2季度以来首次下滑，同比微幅下滑3%，而27个非限购城市则环比继续上涨14.1%，同比依旧保持35%的高速增长，增速小幅抬升2个百分点。
整体来看，热点城市限购及信贷收紧的影响下，成交同比增速放缓趋势明显，市场热度逐步回落。
目前，热点城市政策继续趋严，并且政策逐步延伸到房地产市场的信贷监管，其中中央层面上，银监会要求16个重点城市银行业金融机构自查房地产融资，而地方层面上，上海和深圳则再次强调严格审查首付资金来源，并防范各类资金违规流入土地市场，预计未来政策对成交的负面影响将进一步凸显，成交将加速下滑。
相对市场表现Table_Chart 房地产 沪深300 12%-2%-16%-30%2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 分析师：Table_Author分析师：分析师： 乐加栋S0260513090001021-60750620lejiadong@郭镇S0260514080003010-59136622guoz@金山S0260515090001021-60750652 各线城市成交同比增速均收窄，其中二线收窄最为显著 jinshan@ 2016年10月各线城市成交环比均下滑，其中三四线城市降幅较为显著，而同比数据来看，一线、二线及三四线城市分别同比增长5.1%、14.3%和31.0%，同比增速均呈现收窄态势，增速分别收窄4.8、29.0及2.6个百分点，其中二线城市同比增速收窄最为显著。
库存方面，受推盘缩量影响，各线城市库存均有所下降，一线和二线去化周期分别为6.5个月和6.9个月，而三四线则为12.9个月。
房价方面，各线城市房价环比均上涨，一线、二线及三四线城市分别环比上涨1.05%、1.97%和1.28%，但增速均呈现放缓趋势，分别收窄1.69、0.68及0.13个百分点，其中一线城市房价增速放缓明显，二线城市房价增速再次快于一线。
相关研究：Table_Report 房地产行业:新开工、投资略超预期，但17年或将承压房地产行业:成交环比持续回落，政策继续要求严格审查房地产融资房地产行业:野蛮生长——物业管理上市公司研究 2016-11-152016-11-142016-11-10 本月观点 整体来看，10月份限购城市成交如期回落，带动整体成交增速收窄，但非限购城市成交略超预期，我们认为10月非限购城市成交回升并不可持续，从以往小周期经验来看，调控的溢出效应并不明显，我们认为随着调控政策的进一步落地实施，且部分城市甚至继续升级，市场整体情绪会发生转变，需求观望将加浓，非限购与限购城市将同步回落，预计未来行业基本面将加速调整。
联系人：Table_Contacter 李飞gflifei@ 风险提示政策调控力度进一步加大。
行业销售增速低于预期。
识别风险，发现价值 1/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 目录索引 全国成交情况
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5整体分析.....................................................................................................................
5成交分类分析..............................................................................................................
9 城市成交情况
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14北京市场...................................................................................................................
14上海市场...................................................................................................................
16深圳市场...................................................................................................................
18广州市场...................................................................................................................
20环渤海其他主要城市.................................................................................................
22长三角地区其他主要城市.........................................................................................23珠三角地区其他主要城市.........................................................................................26中西部及其他重点城市.............................................................................................
26 风险提示...........................................................................................................................
28 识别风险，发现价值 图表索引 图1：广发全国成交指数........................................................................................5图2：限购和非限购城市成交指数..........................................................................5图3：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积（万方）及同比增速...............6图4：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方）.............................................6图5：全国30城市商品房库存面积及去化周期.....................................................6图6：全国36城市住宅库存面积及去化周期.........................................................6图7：全国商品房住宅销售批售比..........................................................................7图8：百城价格指数变化及环比.............................................................................7图9：广发全国二手房销售指数.............................................................................9图10：中原全国二手房价格指数...........................................................................9图11：中原二手房指数..........................................................................................9图12：广发各线城市成交指数.............................................................................10图13：广发各线城市成交指数同比......................................................................10图14：广发各线城市成交指数同比......................................................................11图15：4大一线住宅库存面积及去化周期...........................................................11图16：17个二线城市住宅库存面积及去化周期..................................................11图17：15个三四线住宅库存面积及去化周期......................................................11图18：本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均）.......................................11图19：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.........................................12图20：17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.......................................12图21：15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）....................................12 2/29 请务必阅读末页的免责声明 识别风险，发现价值 投资策略|房地产 图22：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）..............................13图23：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）......................13图24：环渤海地区住宅库存及去化周期..............................................................13图25：长三角地区住宅库存及去化周期..............................................................13图26：珠三角地区住宅库存及去化周期..............................................................14图27：北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................15图28：北京住宅价格走势....................................................................................15图29：北京商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................15图30：北京市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................15图31：北京商品房及住宅批售比.........................................................................15图32：北京二手房成交规模（万方）及增速.......................................................16图33：北京二手房价格（万元）及环比..............................................................16图34：上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................17图35：上海商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................17图36：上海商品房及住宅批售比.........................................................................17图37：上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月）.....................................17图38：上海住宅房价格走势.................................................................................17
图39：上海市二手房成交套数（万套）..............................................................18图40：上海市二手房价格及环比变化..................................................................18图41：上海市二手房板块价格变动比例..............................................................18图42：深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................19图43：深圳商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................19图44：深圳商品房及住宅批售比.........................................................................19图45：深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................19图46：深圳住宅房价格走势.................................................................................19
图47：深圳市二手房成交面积（万方）及增速...................................................20图48：深圳市二手房成交价格及环比..................................................................20图49：广州商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................20图50：广州商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................21图51：广州商品房及住宅批售比.........................................................................21图52：广州市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................21图53：广州住宅房价格走势.................................................................................21
图54：广州市二手房成交面积（万方）及增速...................................................21图55：广州市二手房成交价格及环比..................................................................21图56：天津住宅成交面积及同比.........................................................................22图57：天津住宅价格及环比.................................................................................22
图58：济南住宅成交面积及同比.........................................................................22图59：济南住宅成交价格及环比.........................................................................22图60：青岛住宅成交面积及住宅成交价格...........................................................23图61：青岛住宅库存面积及去化周期..................................................................23图62：苏州住宅成交面积及价格变化..................................................................24图63：苏州住宅库存面积及去化周期..................................................................24图64：苏州商品房及住宅批售比.........................................................................24 3/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图65：杭州商品房及住宅批售比.........................................................................24图66：南京住宅成交面积及价格变化..................................................................25图67：南京住宅库存面积及去化周期..................................................................25图68：杭州住宅成交面积及价格变化..................................................................25图69：杭州住宅库存面积及去化周期..................................................................25图70：宁波商品房成交面积及住宅价格变化.......................................................25图71：宁波住宅库存面积及去化周期..................................................................25图72：东莞住宅成交面积及同比变化..................................................................26图73：东莞住宅价格及环比变化.........................................................................26图74：佛山商品房成交面积及同比变化..............................................................26图75：佛山住宅价格及环比变化.........................................................................26图76：武汉住宅成交面积及同比变化..................................................................27图77：武汉住宅价格及环比变化.........................................................................27图78：重庆住宅成交面积及同比变化..................................................................27图79：重庆住宅价格及环比变化.........................................................................27图80：长沙住宅成交面积及同比变化..................................................................27图81：长沙住宅价格及环比变化.........................................................................27图82：成都住宅成交面积及同比变化..................................................................28图83：成都住宅价格及环比变化.........................................................................28 表1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米）.............................................7表2：分区域成交规模..........................................................................................14
表3：北京市月度新闻及政策整理........................................................................16表4：其他省市主要新闻及政策整理....................................................................28 识别风险，发现价值 4/29 请务必阅读末页的免责声明 全国成交情况 整体分析
1.全国成交情况综述 投资策略|房地产 2016年10月全国商品房成交环比回落，同比增速明显下滑。
我们监控的全国44城市成交指数为413，较9月环比回落4.7%，同比上升14%，增幅与16年9月相比收窄了21个百分点。
2016年10月39城市住宅成交指数为455，环比下降3%，同比增长12%，增幅与16年9月相比收窄22个百分点。
其中，限购及非限购城市呈现分化，17个限购城市受政策调控影响商品房成交环比大幅回落19%，同比则15年2季度以来首次下滑，同比微幅下滑3%，而27个非限购城市则环比继续上涨14.1%，同比依旧保持35%的高速增长，增速小幅抬升2个百分点。
整体来看，在热点城市限购及信贷收紧的影响下，成交同比增速放缓趋势明显，市场热度逐步回落。
目前，热点城市政策继续趋严，并且政策逐步延伸到房地产市场的信贷监管，其中中央层面上，银监会要求16个重点城市银行业金融机构自查房地产融资，而地方层面上，上海和深圳则再次强调严格审查首付资金来源，并防范各类资金违规流入土地市场。
展望未来，我们认为10月非限购城市成交回升不可持续，从以往小周期经验来看，调控的溢出效应并不明显，预计伴随着非限购与限购城市的同步回落，未来成交下滑趋势或加快。
图1：广发全国成交指数 550 500 450 400 340 350289 300233 250 200 150 100 167164 50118 10-0111-01 364338 16616710012-0113-0114-01 44城市成交指数 481413451434 413 18715515-0116-01 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图2：限购和非限购城市成交指数 250%200%150%100% 50%0% -50%-100% 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 17个限购城市 27个非限购城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 推盘方面，2016年10月份商品房和商品住宅推盘显著放缓，其中30城市商品房
推盘面积环比下降25.1%，36城市住宅推盘面积环比下降17.8%，绝对推盘量回落至2000万下。
库存和去化方面，成交绝对量高于推盘水平，导致绝对库存量趋稳略有下行，30城市商品房去化周期（6月移动平均）则相对平稳，依然保持在14.8个月的水平。
房价方面，2016年10月份百城住宅均价环比继续上涨1.65%，涨幅收窄1.18个百分点，房价增速逐步趋缓回落，同比来看，本月房价与去年同期相比上涨18%，同比连续15个月实现上涨。
5/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图3：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积（万方）及同比增速 5,6004,8004,0003,2002,4001,600 80012-01 12-07 13-01 商品房成交面积 13-0714-0114-07住宅成交面积 120% 80% 40% 0% -40% -80%15-0115-0716-0116-07 商品房同比 住宅同比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心*13年1月商品房实际增长为213%;住宅实际增长为225%，平滑处理为增强图片可读性 图4：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） 4000350030002500200015001000 500012-01 12-07 13-0113-0714-0130城市商品房推盘面积 14-0715-0115-0736城市住宅推盘面积 16-01 16-07 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图5：全国30城市商品房库存面积及去化周期 500004500040000350003000025000200001500010000 5000012-01 12-08 13-03 13-10 14-05 14-12 15-07 16-02 30252015105016-09 30城市商品房库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势 图6：全国36城市住宅库存面积及去化周期 30000 20 25000 20000 15 15000 10000 10 5000
0 5 12-01
12-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 36城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势 识别风险，发现价值 2016年10月份，批售比数据（销售规模/批准上市规模）环比略有上涨，由9月 6/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 份的1.20上涨至1.36，主要是由于供给端显著缩量导致。
我们预计未来政策调控效果将逐步体现，行业基本面将进入调整期，伴随着景气度下滑，批售比也将继续下行，甚至逐步回落至1以下。
图7：全国商品房住宅销售批售比 1.80 1.60 1.37 1.40 1.30 1.601.36 1.201.121.00 1.13 0.89 1.00 1.19 0.80 0.87 0.60 0.78 0.40 0.64 0.61 10-0310-0911-0311-0912-0312-0913-0313-0914-0314-0915-0315-0916-0316-09 商品房批售比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图8：百城价格指数变化及环比 14513512511510595 10-06 11-03 11-12 12-0913-0614-03百城价格指数 14-12环比 15-09 16-06 3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） 区域 城市 本月成交 上月成交 15年成交 环比 同比 北京 157 -14% 36% 天津 256 18% 21% 环 济南 97 -59% -24% 渤 青岛 249 15% 90% 海 石家庄 58 139% 66% 唐山 28 0% -3% 大连 38 45% 25% 上海 214 -14% -23% 16
年 月均成交155213168185402828271 月均成交 同比11%63%50%46%10%2%8%12% 库存面积 18962743----2664------------2678 去化时间 1113----13------------10 备注 商品房商品房商品房商品房商品房商品房商品房商品房 识别风险，发现价值 7/29 请务必阅读末页的免责声明 南京 76 杭州 164 长 宁波 37
三 苏州 72 角 扬州 41 金华 21 温州 64 无锡 60 深圳 54 珠 广州 178
三 惠州 66 角 佛山 145 东莞 81 重庆 210 成都 153 长沙 131 岳阳 27 中 武汉 259 部 安庆 27 合肥 35 西安 247 贵阳 100 赣州 57 南昌 99 长春 102 哈 吉林 20 辽 哈尔滨 65 长 丹东 10 包头 41 昆明 109 福州 16 其 厦门
7 他 海口 40 韶关 27 南宁 125 汕头 45 总计 4111 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -50%
-28%-14%-57%51%12%16%-46%35%3%39%-26%-31%31%21%-20%39%-3%54%-49%39%16%3%34%-11%-23%-16%3%42%18%-43%-15%94%38%49%38%-5% -35% 134 31% 303 30% 175 56% 212 -23% 47 14% ----- -44% 91 -5% 422 106% 27 37% ----- 62% 15 -3% ----- 94% 53 40% 810 -3% 96 60% ----- -23% 47 -32% 705 58% 133 27% 2006 97% 51 59% ----- 35% 135 34% ----- -29% 95 3% ----- 9% 185 4% 3280 59% 112 13% 2826 61% 104 16% ----- 41% 19 -4% ----- -3% 285 33% 1081 84% 22 67% ----- -61% 70 -11% 1059 77% 174 26% 2802 5% 82 -6% ----- -52% 86 16% ----- 63% 75 29% 670 23% 88 9% 1518 -27% 22 -14% ----- 11% 68 29% ----- 4%
9 130% ----- 48% 31 6% ----- 54% 79 -5% ----- -44% 25 -9% 214 -76% 23 -22% 193 36% 40 31% ----- 36% 22 59% ----- 32% 94 12% 620 133% 25 67% ----- 14% 投资策略|房地产
2 商品住宅
4 商品住宅 ----- 商品房
7 商品住宅 ----- 商品房 ----- 商品房 15 商品房 ----- 商品房 17 商品房 13 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 19 商品房 23 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房
4 商品住宅 ----- 商品房
7 商品房 15 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房
8 商品房 17 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房
8 商品住宅 10 商品住宅 ----- 商品房 ----- 商品房
6 商品房 ----- 商品住宅 识别风险，发现价值 2016年10月份二手房成交环比继续下滑，但同比增速略有扩大。
我们监测的17
城市10月份二手房成交指数为837，环比下降7%，同比继续上涨60%，增幅较16年9月扩大了10个百分点。
价格方面，10月份二手房价格指数环比9月上涨9%，增速扩大3个百分点。
先行指标方面，10月，中原经理指数和中原报价指数持续下滑，且 请务必阅读末页的免责声明8/29 下滑趋势明显加快，预计未来二手房房价增速或将放缓甚至下滑。
投资策略|房地产 图9：广发全国二手房销售指数 1,2001,000 800600400200 11-01 11-09 12-0513-0113-0914-0517城市二手房成交指数 15-0115-09同比 16-05 250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心；*13年1月与3月增速大于150%，为方便表示以150%代替 图10：中原全国二手房价格指数 300 250 200 150 100 50 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 主要城市二手房价格指数 环比 16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0% 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 图11：中原二手房指数 170 140 160 130 150 120 140 110 130 100 90 120 80 110 70 100 60 90 50 80 40 12/05
12/1113/0513/1114/0514/1115/0515/1116/05 中原经理指数 中原报价指数 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 成交分类分析
1.各线城市 2016年10月各线城市成交环比均下滑，一线、二线及三四线分别下滑6.1%、6.3%和16.6%，而同比数据来看，一线、二线及三四线城市分别同比增长5.1%、14.3%和31.0%，但同比增速均呈现收窄态势，增速分别收窄4.8、29.0及2.6个百分点，其中二线城市同比增速收窄最为显著。
推盘方面，受制于政府对批准预售的节奏控制导致一线城市推盘环比缩量显著，推盘量处于历史低位，商品房和商品住宅推盘较9月份环比分别下降55%和85%。
二线城市推盘量整体保持平稳，而三四线城市推盘也呈现放缓态势，商品房及商品住宅推盘量环比分别下降30%和14%。
9/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 库存方面，各线城市库存均有所下降，其中一线城市住宅绝对库存面积环比下降10.7%，二线和三四线城市住宅绝对库存面积则环比分别下降3.7%和4.8%。
去化周期方面，一线城市住宅去化周期环比略有下降，10月去化周期（6月移动平均）为6.5个月，二三线城市去化周期则分别下行至6.9个月和12.9个月。
房价方面，各线城市房价环比均上涨，一线、二线及三四线城市分别环比上涨1.05%、1.97%和1.28%，但增速均呈现放缓趋势，分别收窄1.69、0.68及0.13个百分点，其中一线城市房价增速放缓明显，二线城市房价增速再次快于一线。
图12：广发各线城市成交指数 700600500400300200100 10-01 10-10 11-0712-04一线城市 13-0113-10二线城市 14-0715-04三四线城市 16-01 16-10 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图13：广发各线城市成交指数同比 120%90%60%30%0%-30%-60%-90% 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 16-07 一线城市 二线城市 三四线城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 10
/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图14：广发各线城市成交指数同比 120%90%60%30%0%-30%-60%-90% 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 16-07 一线城市 二线城市 三四线城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图15：4大一线住宅库存面积及去化周期 4500 20 4000 3500 15 3000 2500
10 2000 1500 1000
5 500
0 0 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 一线4城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图16：17个二线城市住宅库存面积及去化周期 20000 20 18000 16000
1514000 12000 10000 10 8000 600054000 2000
0 0 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 二线17城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图17：15个三四线住宅库存面积及去化周期 600050004000300020001000 012-01 12-08 13-03 13-10 14-05 14-12 15-07 16-02 45403530252015105016-09 三四线15城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 图18：本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均） 14.0 12.9 12.0 10.0 8.0 6.5 6.9 6.0 4.0 2.0 0.0一线4城市 二线17城市 三四线15城市 一线4城市二线17城市三四线15城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 11/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图19：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 1000900800700600500400300200100012-01 12-08 13-03 13-10 14-05 14-12 15-07 16-02 16-09 一线4城市商品房推盘面积一线4城市住宅推盘面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图20：17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 30002500200015001000 500012-0112-0813-0313-1014-0514-1215-0716-0216-09 二线15城市商品房推盘面积二线17城市住宅推盘面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图21：15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 800700600500400300200100 012-01 12-0713-0113-0714-01三四线11城市商品房推盘面积 14-0715-0115-0716-01三四线15城市住宅推盘面积 16-07 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心
2.区域成交情况 2016年10月重点区域成交环比均下滑，其中长三角地区环比降幅最大，环比下滑28.7%，环渤海和珠三角地区成交分别环比下降4.8%和8.6%。
同比来看，各区域则出现分化，环渤海和珠三角地区成交同比上升，分别同比上涨30%和20%，但增幅均收窄，分别收窄11个百分点、26个百分点，而长三角地区成交相比去年同期则有所回落，同比下降9%。
库存方面，环渤海、长三角和珠三角住宅绝对库存均出现回落，环比分别减少4%、7%和16%。
去化周期方面，环渤海和长三角地区去化周期（6月移动平均）基本与9月份持平，住宅去化周期分别为11个月和5个月，而珠三角地区住宅去化周期则由上个月的7个月降至6个月。
整体来看，三大重点区域成交热度均呈现下滑态势，其中长三角地区尤其明显。
识别风险，发现价值 12/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图22：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角） 800700600500400300200100 010-01 10-10 11-0712-04环渤海 13-0113-10长三角 14-0715-04珠三角 16-01 16-10 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图23：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角） 160%130%100%70%40%10%-20%-50%-80% 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 16-07 环渤海 长三角 珠三角 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图24：环渤海地区住宅库存及去化周期 8000 35 7000 30 6000 25 5000
204000300015 2000 10 1000
5 0
0 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 环渤海住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图25：长三角地区住宅库存及去化周期 7000 20 6000 5000 15 4000
10 3000 2000
5 1000
0 0 12-0112-0813-0313-1014-0514-1215-0716-0216-09 长三角住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 13/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图26：珠三角地区住宅库存及去化周期 2500 20 200015 150010 1000 5005
0 0 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07 珠三角住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表2：分区域成交规模 区域 环渤海长三角珠三角其他城市数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 本月成交 8847505251952 上月成交环比 -4.79%-28.65%-8.56%11.05% 15年成交同比30%-9%20%17% 16年月均成交 8179094621740 月均成交同比37%25%16%14% 识别风险，发现价值 城市成交情况 北京市场 北京市场2016年10月份商品房成交157万方，环比下降13.6%，商品住宅成交73万方，环比下降19.7%。
同比来看，10月份北京商品房成交同比上升36.1%，但商品住宅成交则同比继续下滑，且降幅小幅扩大至9%。
推盘方面，2016年10月份北京推盘缩量显著，商品房及商品住宅推盘环比分别大幅下降77.4%和78.1%，绝对推盘量不足50万方，处于历史低位。
库存和去化方面，推盘大幅减少导致商品住宅库存有所下降，环比下降5.1%。
去化周期方面，商品住宅去化周期（6月移动平均）维持在9个月。
房价方面，本月住宅价格环比上月上涨1.26%，涨幅较上月下降2.62个百分点，增速放缓趋势显著。
整体来看，北京信贷收紧对成交的负面影响显著，实际上，除首付比例提高外，北京地区多个银行在实际上操作层面上提高了房贷利率，我们认为随着市场的深化调整，预计未来北京市场热度将会进一步下滑。
14/29 请务必阅读末页的免责声明 图27：北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速 300 250 200 150 100 50 11-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-06 成交面积 住宅面积 同比 投资策略|房地产 15-1216-06同比 250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：北京市房地产管理局，广发证券发展研究中心 图28：北京住宅价格走势 440004100038000350003200029000260002300020000 10-07 11-05 12-03 13-01 13-11 14-09 15-07 16-05 住宅价格 环比 5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图29：北京商品房及住宅批准上市面积（万方） 500-3503010… 250200150100 5010/0110/0911/0512/0112/0913/0514/0114/0915/0516/0116/09 商品房批准上市面积住宅批准上市面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图30：北京市住宅库存面积（万方）及去化周期 1,8001,6001,4001,2001,000 800600400200 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 25201510516-09 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图31：北京商品房及住宅批售比 012345.005.00 4.003.00 1… 2.001.000.00 北京 北京 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 10-110-510-911-111-511-912-112-512-913-113-513-914-114-514-915-115-515-916-116-516-
9 北京2016年10月份二手房市场成交规模194万方，环比下降30%，同比大幅上升47%，同比大幅上涨主要是低基数所致。
二手房价格方面，本月二手房价格环比上月上涨11%，增速有所扩大，预计未来北京二手房成交市场将逐步进入调整期。
识别风险，发现价值 15/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图32：北京二手房成交规模（万方）及增速 450400350300250200150100 5011-01 11-10 12-07 13-04 14-01 14-10 15-07 16-04 二手房成交 同比 250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150% 来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图33：北京二手房价格（万元）及环比 92000840007600068000600005200044000360002800020000 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%16-09 二手房价 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表3：北京市月度新闻及政策整理 日期 观点来源 新闻及政策相关 10.17 北京市住建委 2016年全市农村危房改造计划总数900户，主要分布于房山、怀柔、密云和延庆。
部分农户将获得补助金。
10.28 北京市住保办 北京将对29个项目的近3.2万套公租房启动摇号配租，全市具备公租房备案资格的家庭均可参加。
自2009年至今，北京已累计开工建设公租房19.7万套，累计分配11.3万套。
10.28 北京市规划和国土资源管理委员会 北京市首批“控地价限房价”公布销售限价：海淀区永丰三地块销售均价不超过5.34万元/平方米，最高单价不超过5.61万元/平方米；大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米，最高单价不超过5.85万元/平方米。
数据来源：互联网综合整理，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 上海市场 上海2016年10月份商品房成交214万方，环比下降13.7%，商品住宅成交144万
方，环比下降10%，同比来看，商品房成交自去年二季度以来同比首次转负，大幅下滑23%，而商品住宅则同比继续下降，且降幅扩大12个百分点至30%。
推盘方面，2016年10月份供给下滑显著，商品房及商品住宅推盘分别环比下降31.2%和61.7%。
库存和去化方面，供需两端同时下滑，但推盘下滑更显著，导致库存呈现下行态势，商品住宅去化周期由上月6个月下降为5个月。
成交均价方面，本月上海房价增速趋缓态势明显，环比增速由上个月的3.5%收窄至1.1%。
值得一提的是，上海本月政策继续趋严，要求各商业银行严格执行调控政策，并且严格审核首付资金来源。
我们认为未来整个市场观望情绪或将加浓，成交将继续回落。
二手房方面，2016年10月份上海二手房成交套数2.48万套，环比下降22.5%，从同比来看，本月同比下降22.1%，同比连续两个月下滑，且降幅扩大趋势显著。
成交均价方面，本月上海二手房成交均价环比上涨3.7%，增速收窄1.8个百分点。
从各板块价格的变动比例图上看，本月上升板块比例下降至66%，环比上月下降21个百分点，下降板块则比例上升至21%。
我们认为未来市场景气度或将逐步下滑，上海二手房成交量将逐步回落，而成交价格增速或将继续放缓，甚至不排除下滑的可 16/29 请务必阅读末页的免责声明 能性。
投资策略|房地产 图34：上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速 40035030025020015010050 11-05 11-11 12-05 12-11 13-05 13-11 14-05 14-11 15-05 15-11 16-05 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：上海市房地产管理局，广发证券发展研究中心 200%
150%100%50%0%-50%-100% 图35：上海商品房及住宅批准上市面积（万方） 40035030025020015010050 10-05 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 16-05 批准上市规模住宅上市规模 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图36：上海商品房及住宅批售比 2.802.402.001.601.200.800.400.00 上海 上海 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 10-0110-0510-0911-0111-0511-0912-0112-0512-0913-0113-0513-0914-0114-0514-0915-0115-0515-0916-0116-0516-09 图37：上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月） 1,5001,3001,100 900700500300 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 25201510516-09 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图38：上海住宅房价格走势 49000 44000 39000 34000 29000 24000
10-1211-0812-0412-1213-0814-0414-1215-0816-04 住宅价格 环比 6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 17/29 请务必阅读末页的免责声明 图39：上海市二手房成交套数（万套） 7.006.005.004.003.002.001.000.00 11-0111-1012-0713-0414-0114-1015-0716-04 600.00%500.00%400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00% 二手房成交套数(万套） 同比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 投资策略|房地产 图40：上海市二手房价格及环比变化 70000660006200058000540005000046000420003800034000300002600022000 10-06 11-04 12-02 12-12 13-10 14-08 15-06 16-04 二手房价 环比 12.0%9.0%6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0% 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 图41：上海市二手房板块价格变动比例 100%80%60%40%20%0% 10-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-07上升板块比例下降板块比例 数据来2源：上海市房地产管理局，广发证券发展研究中心
0 深圳市场 识别风险，发现价值 16年10月份深圳市商品房成交54万方，环比上升35.2%，商品住宅41万方，环比大幅上升48.0%。
同比来看，深圳商品房及商品住宅同比分别下滑23%和24%，同比连续7月保持下滑态势。
推盘方面，本月商品房和住宅推盘下滑明显，推盘绝对量处于历史低位。
库存及去化方面，由于推盘量大幅下降，导致商品房库存和商品住宅库存分别下降9.4%和15.0%，去化周期（6月移动平均）分别下行至16个月和12个月，与上月相比分别下滑4个月和5个月。
房价方面，住宅成交价格环比上升0.3%，环比涨幅继续收窄，深圳房价下滑趋势比较明显（成交结构是主要因素之一）。
二手房市场，2016年10月份深圳二手房市场成交环比下降20.9%，同比下滑8%，同比跌幅有所收窄。
房价方面，二手房房价环比下跌1.6%，转增为降。
整体来看，深圳自3月政策调控以来，市场热度下降明显，预计未来随着市场观望情绪转浓，市场热度或加快下行。
18/29 请务必阅读末页的免责声明 图42：深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速 投资策略|房地产 12010080604020 11-06 11-12 12-06 12-12 13-06 13-12 14-06 14-12 15-06 15-12 16-06 450%350%250%150%50%-50%-150% 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：深圳市国土资源和房地产管理中心，广发证券发展研究中心 图43：深圳商品房及住宅批准上市面积（万方） 160140120100 80604020 10-05 11-02 11-11 12-08 13-05 14-02 14-11 15-08 16-05 批准上市规模住宅上市规模 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图44：深圳商品房及住宅批售比 2.502.001.501.000.500.00 深圳 深圳 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 16-0916-0516-0115-0915-0515-0114-0914-0514-0113-0913-0513-0112-0912-0512-0111-0911-0511-0110-0910-0510-01 图45：深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期 500 400 300 20012-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 23211917151311975316-09 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图46：深圳住宅房价格走势 60000 55000 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000
11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 住宅价格 环比 12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 19/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图47：深圳市二手房成交面积（万方）及增速 200180160140120100 80604020 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 16-05 二手房成交 同比 500%400%300%200%100%0%-100%-200% 数据来源：深圳市房地产管理中心，广发证券发展研究中心 图48：深圳市二手房成交价格及环比 63000590005500051000470004300039000350003100027000230001900015000 10-06 11-03 11-12 12-09 13-06 14-03 14-12 15-09 16-06 12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0% 二手房价 环比 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 广州市场 2016年10月份广州商品房成交178万方，商品住宅成交152万方，环比分别上升3.1%和上涨6.6%，而与去年同期相比，商品房和商品住宅成交分别同比大幅上涨58%和67%，同比增速分别抬升4个百分点和7个百分点。
推盘方面，商品房和商品住宅推盘量分别下滑29.4%和74.3%，供给端显著缩量。
库存和去化方面，商品房库存保持平稳，而商品住宅库存环比下降16%，商品房去化周期由14个月降至13个月，商品住宅去化周期由6个月降到5个月。
房价方面，住宅价格环比上升2.8%，环比增速收窄0.9个百分点。
二手房市场方面，2016年10月份广州二手房市场成交面积144.65万方，环比下降18.3%，同比大幅上涨141.05%，主要是去年基数较低所致。
房价方面，10月份广州二手房成交均价环比上涨3.87%，环比增速收窄1.76个百分点。
图49：广州商品房、住宅成交面积（万方）及增速 200 150 100 50 11-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-1216-06 成交面积 住宅面积 同比 同比 400%300%200%100%0%-100% 数据来源：广州国土资源和房地产管理局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 20/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图50：广州商品房及住宅批准上市面积（万方） 300250200150100 5012-0112-0813-0313-1014-0514-1215-0716-0216-09 商品房推盘测算值住宅推盘测算 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图51：广州商品房及住宅批售比 2.001.601.200.800.400.00 广州 广州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 16-0916-0516-0115-0915-0515-0114-0914-0514-0113-0913-0513-0112-0912-0512-0111-0911-0511-0110-0910-0510-01 图52：广州市住宅库存面积（万方）及去化周期 1,200 18 1,000 15 800 12 600
9 400
6 200
3 - - 12-01
12-1113-0914-0715-0516-03 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图53：广州住宅房价格走势 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 10-07
11-0612-0513-0414-0315-0216-01 住宅价格 环比 5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图54：广州市二手房成交面积（万方）及增速 200180160140120100 80604020 011-01 11-1012-0713-0414-0114-10 二手房成交面积（万平方米） 15-07 16-04 同比 250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：广州房管局，广发证券发展研究中心 图55：广州市二手房成交价格及环比 1800016000140001200010000 8000600040002000 010-01 11-01 12-01 13-01 14-01 15-01 16-01 20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 二手房成交均价 环比 数据来源：广州房管局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 21/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 环渤海其他主要城市 环渤海地区其余重点城市，10月份济南住宅成交面积环比大幅下滑66.2%，青岛、天津环比分别上升15.9%、18.0%。
而同比来看，受调控政策影响，各城市则出现分化，其中10月天津、青岛住宅成交面积同比均增长，但天津同比增速小幅收窄2个百分点至47%，而青岛增速则大幅扩大至92%，济南则同比止增回落，下滑35个百分点。
推盘方面，天津商品房环比微幅上升0.3%，住宅推盘量上升13.3%，而青住宅推盘量环比上升39%，推盘显著放量。
库存与去化方面，天津10月份商品住宅库存环比下降7.3%，青岛库存与上月相比下降6.0%。
天津商品住宅去化周期保持在6个月，青岛由上月10个月下降至9个月。
成交均价方面，天津、济南、青岛分别环比上涨1.6%、2.9%、2.6%，但天津、济南增速放缓明显，而青岛房价增速则有所扩大。
图56：天津住宅成交面积及同比 350 500% 300 400% 250 300% 200 200% 150 100% 100 0% 50 -100% - -200% 11-06
12-0212-1013-0614-0214-1015-0616-0216-10 住宅面积 同比 数据来源：天津房管局，广发证券发展研究中心 图57：天津住宅价格及环比 13,00012,00011,00010,000 9,0008,000 12-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-1216-06 25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 天津市住宅成交均价 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图58：济南住宅成交面积及同比 200180160140120100 80604020 11-01 11-10 12-07 13-04 14-01 14-10 15-07 16-04 200%150%100%50%0%-50%-100% 济南市住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：济南房管局，广发证券发展研究中心 图59：济南住宅成交价格及环比 12000 5.0% 100008000 4.0%3.0%2.0% 6000 1.0% 40002000 0.0%-1.0%-2.0%
0 -3.0% 10-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-1116-07 济南住宅成交价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 22/29 请务必阅读末页的免责声明 图60：青岛住宅成交面积及住宅成交价格 250 10000 200 9500 150 9000 100 8500 50 8000 - 7500 10-06
11-0412-0212-1213-1014-0815-0616-04 青岛市住宅成交面积（万方） 住宅成交价格 数据来源：青岛房管局，广发证券发展研究中心 投资策略|房地产 图61：青岛住宅库存面积及去化周期 2,500 30 2,000 25 20
1,500 151,000 10 500
5 - - 12-0112-0913-0514-0114-0915-0516-0116-09 青岛住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 长三角地区其他主要城市 长三角地区其余重点城市，环比来看，10月苏州、南京、杭州、宁波成交分别
环比下降57%、50%、37%和14%。
同比来看，10月苏州、南京、宁波同比分别下滑44%、35%和23%，杭州同比增速则大幅收窄至11%，整体来看，长三角其他主要城市成交回落显著。
价格方面，苏州、南京、杭州、宁波均环比上涨，分别为2.7%、0.4%、3.0%、1.8%，其中苏州、宁波环比增幅扩大，而南京、杭州环比增幅出现收窄，涨幅较上月分别下降2.7和2.1个百分点。
推盘方面，杭州推盘在底部回升，但是绝对推盘量依旧处于历史低位，而南京推盘量则回升11.2%，推盘处于相对高位，而苏州商品住宅推盘量环比分别大幅下跌92.0%，供给缩量显著。
库存方面，杭州、宁波库存延续下行态势，分别环比下降7.2%、21.0%，而苏州受推盘明显下滑影响，商品住宅库存面积环比下降9.0%，南京商品住宅库存面积环比上升21.7%，主要受成交下滑而推盘上涨影响。
去化周期方面，苏州、南京、杭州和宁波去化周期分别保持在7个月、2个月、4个月和5个月，房价上涨压力依旧较大。
此外，值得一提的是，杭州调控再次升级，要求非本市户籍居民家庭（2年内连续缴纳1年个税或社保）限购1套住房（原先无个税或社保缴纳要求）；无房但有贷款记录、有1套房但无贷款记录、有1套房但贷款结清，再次购房最低首付比例上调至40%（原先30%）；有1套房且贷款未结清，再次购房最低首付比例上调至60%（原先50%），预计未来杭州成交或将加速下滑。
识别风险，发现价值 23/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图62：苏州住宅成交面积及价格变化 180160140120100 80604020 10-06 11-04 12-02 12-12 13-10 14-08 15-06 16-04 16500155001450013500125001150010500 苏州住宅成交面积（万方） 住宅价格 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图63：苏州住宅库存面积及去化周期 1,00090080070060050040030020010012-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 16141210864216-09 住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图64：苏州商品房及住宅批售比 3.503.002.502.001.501.000.500.00 10-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0716-10 苏州 苏州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图65：杭州商品房及住宅批售比 3.503.002.502.001.501.000.500.00 10-0110-0410-0710-1011-0111-0411-0711-1012-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0716-10 杭州 杭州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 24/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图66：南京住宅成交面积及价格变化 200180160140120100 80604020 10/06 11/04 12/02 12/12 13/10 14/08 15/06 16/04 2025019500187501800017250165001575015000142501350012750120001125010500 南京住宅成交面积（万方） 南京住宅价格 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图67：南京住宅库存面积及去化周期 800700600500400300200100 12-01 12-0913-0514-0114-0915-05 南京住宅库存面积（万方） 25201510516-0116-09 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图68：杭州住宅成交面积及价格变化 25019250 20018500 150 17750 100 17000 50 16250 11-05 12-03 13-01 13-11 14-09 15-07 16-05 15500 杭州住宅成交面积（万方） 杭州住宅价格 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图69：杭州住宅库存面积及去化周期 600
500400300200100 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 38322620148216-09 杭州住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图70：宁波商品房成交面积及住宅价格变化 70605040302010 11-01 11-11 12-09 13-07 14-05 15-03 16-01 14,00013,50013,00012,50012,00011,50011,000 宁波商品房成交面积（万方） 住宅成交价格 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图71：宁波住宅库存面积及去化周期 800700600500400300200100 12-01 12-09 13-05 14-01 14-09 15-05 16-01 40353025201510516-09 住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 25/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 珠三角地区其他主要城市 珠三角地区其余重点城市，10月份，东莞成交规模环比下降42.1%，同比下降43.4%，佛山成交规模环比下降25.7%，同比上升35%。
价格方面，10月东莞房价环比上升1.6%，增幅收窄2.2个百分点，而佛山房价环比上升3.2%，增幅收窄0.6个百分点。
图72：东莞住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-02 11-11 12-08 13-05 14-02 14-11 15-08 16-05 东莞住宅成交面积（万方） 同比 300%250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：东莞房管局，广发证券发展研究中心 图74：佛山商品房成交面积及同比变化 250200150100 5011-08 12-05 13-02 13-11 14-08 15-05 16-02 1100%900%700%500%300%100%-100% 佛山商品房成交面积（万方） 同比 数据来源：佛山房管局，广发证券发展研究中心 图73：东莞住宅价格及环比变化 16000140001200010000 8000600040002000
0 8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0% 10-0710-1111-0311-0711-1112-0312-0712-1113-0313-0713-1114-0314-0714-1115-0315-0715-1116-0316-07 东莞住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图75：佛山住宅价格及环比变化 5%10000 3%8000 6000 1% 4000 -1% 2000 -3%
0 -5% 11-0111-1112-0913-0714-0515-0316-01 佛山住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 中西部及其他重点城市 10月份中西部重点城市商品住宅成交量重庆、成都、武汉环比分别上涨31.0%、
21.0%、1.2%，而长沙则环比下降30.3%。
同比来看，重庆、成都和长沙分别同比上涨15%、54%和49%，其中重庆、长沙同比增速分别收窄7和74个百分点，而成都同比增速扩大则17个百分点，武汉则同比转负，同比下降13%。
推盘方面，长沙、成都商品住宅推盘量环比分别下降35.7%、64.7%，而重庆和武汉推盘量则有所放量。
库存和去化方面，武汉、重庆商品住宅库存呈现上行，而长沙、成都商品住宅库存则下降12.0%、9.2%，主要受推盘大幅下滑影响。
去化周 26/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 期方面，武汉维持4个月不变，长沙、成都分别由6个月、9个月下降为5个月、7个月，而重庆则由9个月上升为10个月。
成交价格方面，与上月相比，武汉、重庆、成都、长沙环比分别环比上涨2.5%、3.1%、1.6%、4.1%，武汉、重庆环比增幅扩大0.4、2.6个百分点，而成都、长沙分别收窄0.8、0.1个百分点。
图76：武汉住宅成交面积及同比变化 350300250200150100 5011-06 12-03 12-12 13-09 14-06 15-03 15-12 100%50%0%-50%-100%16-09 武汉住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：武汉房管局，广发证券发展研究中心 图77：武汉住宅价格及环比变化 1200010000 8000600040002000 010-11 11-09 12-0713-0514-03 武汉住宅价格 15-0115-11 环比 4%3%2%1%0%-1%-2%-3%16-09 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图78：重庆住宅成交面积及同比变化 250 200 150 100 50 11-0111-1112-0913-0714-0515-0316-01 重庆住宅成交面积（万方） 同比 300%200%100%0%-100% 据来源：重庆房管局，广发证券发展研究中心 图79：重庆住宅价格及环比变化 8500 3% 8000 2% 1%7500 0%7000 -1% 6500 -2% 6000 -3% 10-0711-0512-0313-0113-1114-0915-0716-05 重庆住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图80：长沙住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-01 11-11 12-09 13-07 14-05 15-03 16-01 长沙住宅成交面积（万方） 同比 300%200%100%0%-100% 数据来源：长沙房管局，广发证券发展研究中心 图81：长沙住宅价格及环比变化 7500 7000 3% 6500 6000 5500 1% 5000 4500 -1% 4000 3500 3000 -3% 10-07
11-0512-0313-0113-1114-0915-0716-05 长沙住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 27/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图82：成都住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-01 11-10 12-07 13-04 14-01 14-10 15-07 16-04 成都住宅成交面积（万方） 同比 300%200%100%0%-100% 数据来源：成都房管局，广发证券发展研究中心 图83：成都住宅价格及环比变化 8400 3% 8000 2% 7600 1% 7200 0% 6800 -1% 6400 -2% 10-07
11-0512-0313-0113-1114-0915-0716-05 成都住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表4：其他省市主要新闻及政策整理 省市 日期 观点来源 新闻及政策相关 长沙 10月12日长沙住房公积金管理中心 福州 10月14日 福州住房公积金管理委员会办公室 昆明 10月19日 昆明市国土局 河南 10月27日 河南省政府 数据来源：互联网综合整理，广发证券发展研究中心 长沙住房公积金管理中心进一步加强住房公积金个人贷款管理，规范了住房公积金个人贷款部分业务，包括住房公积金贷款额度计算、异地贷款户籍及住房套数认定等。
福州《关于调整住房公积金个人住房贷款首付款比例的通知》规定五城区范围内购房的职工家庭，首次或第二次申请纯住房公积金贷款购房的，首付款比例均不低于30%。
昆明市国土局规定房屋户主未解除银行抵押、还清贷款前，不予办理不动产登记；在没有房产买卖、赠予、继承登记需求的情况下，市民无需办理不动产权证。
河南省政府提出按去化周期6、18、36个月划分，区别进行土地供应；2017-2018年各市县棚户区改造货币化安置率不低于50%；并鼓励农民进城购房，2016年年底各地要出台“农民安家贷”。
风险提示 政策调控力度进一步加大。
行业销售增速低于预期。
识别风险，发现价值 28/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 广发房地产行业研究小组Table_Research 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。
广发证券—行业投资评级说明Table_RatingIndustry 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
广发证券—公司投资评级说明Table_RatingCompany 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。
T联a系ble我_A们ddress 广州市 地址 广州市天河区林和西路
9 号耀中广场A座1401 邮政编码 510620 客服邮箱 gfyf@ 服务热线 深圳市 深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼518000 北京市 北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层100045 上海市 上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼200120 免责声明Table_Disclaimer 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。
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