投资策略|房地产
证券研究报告
房地产行业Table_Title
5月成交热度进一步下滑，未来边际成交将持续走弱
行业评级Table_Grade
前次评级报告日期
持有
持有2016-06-17
Table_Summary
核心观点：
5月成交环比继续回落，同比增速收窄明显，成交热度进一步下滑
2016年5月全国商品房成交热度继续下降。
我们监控的全国44城市成交指数5月为423，较4月环比回落7%，同比上升24%，增幅与16年4月相比大幅收窄了28个百分点。
2016年5月39城市住宅成交指数为499，环比下降0.4%，同比增长31%，增幅与16年4月相比收窄23个百分点。
整体来看，5月份，市场景气度进一步下滑，政策方面，地方政策继续分化，一方面，多个省份出台供给侧结构性改革方案，明确去库存目标，具体宽松政策则包括支持农民工购房、财税补助、公积金宽松调整等。
而另一方面，热点城市政策进一步收紧，其中北京通州商住限购政策落地，并且随后收紧落户政策，苏州和南京更是针对土地市场过热现象相继出台土地限价政策，而市场关于合肥、南京、苏州、厦门等热点城市政策收紧预期持续加强。
而成交方面，前期需求集中释放、房价上涨挤出需求，加上热点城市政策收紧推迟需求入市，5月份成交环比继续回落，同比增速继续收窄，成交热度进一步下降。
相对市场表现Table_Chart 房地产 沪深300 -8%-22%-36%-50% 2015-06 2015-10 2016-02 2016-06 分析师：Table_Author分析师：分析师： 乐加栋S0260513090001021-60750620lejiadong@郭镇S0260514080003021-6075-0637guoz@金山S0260515090001021-60750652 各线城市成交热度均下降，一线、三线房价增速趋缓，二线继续加快 jinshan@ 2016年5月各线城市成交均环比下滑，而同比来看，一线、二线及三四线分别同比上涨2.6%、32.5%和15.1%，同比增幅均进一步收窄，其中三四线城市同比增幅收窄最为显著。
库存方面，各线城市库存继续分化，一线城市库存略有抬升，二线及三四线城市则环比略有下行。
去化周期方面，一线城市住宅去化周期环比微幅上升至8.2个月，二三线城市去化周期则分别下行至8.2个月和15.7个月。
房价方面，一线城市环比涨幅进一步收窄0.03个百分点至1.85%，二线城市环比上涨1.64%，增幅较上月扩大0.28个百分点，而三线城市环比增速有所放缓，由上月的0.96%小幅回落至本月的0.70%。
本月观点 相关研究：Table_Report 房地产行业:热点城市“地王”2016-06-16频现，带动出让金、楼面价显著上涨房地产行业:行业景气度下滑，2016-06-14销售、新开工及投资增速均放缓房地产行业:成交环比下滑，推2016-06-07盘量放缓显著 整体来看，我们认为行业小周期高点已至，而近期“地王”频现，使得热点城市政策收紧压力进一步加大，未来不排除热点城市限购政策重新回归的可能性，而成交方面，尽管16年全年成交增长已经基本确立，但重点城市成交进入4月以来，环比连续下滑，同比增速持续收窄，成交持续降温，预计未来边际成交将持续走弱。
联系人：Table_Contacter 李飞gflifei@ 风险提示 政策收紧风向蔓延至其他热点二线城市。
行业销售增速低于预期。
识别风险，发现价值 1/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 目录索引 全国成交情况
图11：广发各线城市成交指数.............................................................................10图12：广发各线城市成交指数同比......................................................................11图13：4大一线住宅库存面积及去化周期...........................................................11图14：17个二线城市住宅库存面积及去化周期..................................................11图15：15个三四线住宅库存面积及去化周期......................................................11图16：本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均）.......................................11图17：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.........................................12图18：17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.......................................12图19：15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）....................................12图20：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）..............................13图21：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）......................13 2/29 请务必阅读末页的免责声明 识别风险，发现价值 投资策略|房地产 图22：环渤海地区住宅库存及去化周期..............................................................13图23：长三角地区住宅库存及去化周期..............................................................13图24：珠三角地区住宅库存及去化周期..............................................................14图25：北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................15图26：北京住宅价格走势....................................................................................15图27：北京商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................15图28：北京市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................15图29：北京商品房及住宅批售比.........................................................................15图30：北京二手房成交规模（万方）及增速.......................................................16图31：北京二手房价格（万元）及环比..............................................................16图32：上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................17图33：上海商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................17图34：上海商品房及住宅批售比.........................................................................17图35：上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月）.....................................17图36：上海住宅房价格走势.................................................................................17
图37：上海市二手房成交套数（万套）..............................................................18图38：上海市二手房价格及环比变化..................................................................18图39：上海市二手房板块价格变动比例..............................................................18图40：深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................19图41：深圳商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................19图42：深圳商品房及住宅批售比.........................................................................19图43：深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................19图44：深圳住宅房价格走势.................................................................................19
图45：深圳市二手房成交面积（万方）及增速...................................................20图46：深圳市二手房成交价格及环比..................................................................20图47：广州商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................20图48：广州商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................21图49：广州商品房及住宅批售比.........................................................................21图50：广州市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................21图51：广州住宅房价格走势.................................................................................21
图52：广州市二手房成交面积（万方）及增速...................................................21图53：广州市二手房成交价格及环比..................................................................21图54：天津住宅成交面积及同比.........................................................................22图55：天津住宅价格及环比.................................................................................22
图56：济南住宅成交面积及同比.........................................................................22图57：济南住宅成交价格及环比.........................................................................22图58：青岛住宅成交面积及住宅成交价格...........................................................23图59：青岛住宅库存面积及去化周期..................................................................23图60：苏州住宅成交面积及价格变化..................................................................24图61：苏州住宅库存面积及去化周期..................................................................24图62：苏州商品房及住宅批售比.........................................................................24图63：杭州商品房及住宅批售比.........................................................................24图64：南京住宅成交面积及价格变化..................................................................25 3/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产图65：南京住宅库存面积及去化周期..................................................................25图66：杭州住宅成交面积及价格变化..................................................................25图67：杭州住宅库存面积及去化周期..................................................................25图68：宁波商品房成交面积及住宅价格变化.......................................................25图69：宁波住宅库存面积及去化周期..................................................................25图70：东莞住宅成交面积及同比变化..................................................................26图71：东莞住宅价格及环比变化.........................................................................26图72：佛山商品房成交面积及同比变化..............................................................26图73：佛山住宅价格及环比变化.........................................................................26图74：武汉住宅成交面积及同比变化..................................................................27图75：武汉住宅价格及环比变化.........................................................................27图76：重庆住宅成交面积及同比变化..................................................................27图77：重庆住宅价格及环比变化.........................................................................27图78：长沙住宅成交面积及同比变化..................................................................27图79：长沙住宅价格及环比变化.........................................................................27图80：成都住宅成交面积及同比变化..................................................................28图81：成都住宅价格及环比变化.........................................................................28 表1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米）.............................................8表2：分区域成交规模..........................................................................................14
表3：北京市月度新闻及政策整理........................................................................16表4：其他省市主要新闻及政策整理....................................................................28 识别风险，发现价值 4/29 请务必阅读末页的免责声明 识别风险，发现价值 全国成交情况 整体分析
1.全国成交情况综述 投资策略|房地产 2016年5月全国商品房成交热度继续下降。
我们监控的全国44城市成交指数5月为423，较4月环比回落7%，同比上升24%，增幅与16年4月相比大幅收窄了28个百分点。
2016年5月39城市住宅成交指数为499，环比下降0.4%，同比增长31%，增幅与16年4月相比收窄23个百分点。
整体来看，5月市场景气度进一步下滑，地方政策继续分化，一方面，多个省份出台供给侧结构性改革方案，明确去库存目标，具体宽松政策则包括支持农民工购房、财税补助、公积金宽松调整等。
而另一方面，热点城市政策进一步收紧，其中北京通州商住限购政策落地，并且随后收紧落户政策，苏州和南京更是针对土地市场过热现象相继出台土地限价政策，而市场关于合肥、南京、苏州、厦门等热点城市政策收紧预期持续加强。
我们认为行业小周期高点已至，而“地王”频现，使得热点城市政策收紧压力进一步加大，未来不排除热点城市限购政策重新回归的可能性，而成交方面，尽管16年全年成交增长已经基本确立，但重点城市成交进入4月以来，环比连续下滑，同比增速持续收窄，成交持续降温，预计未来成交边际将继续走弱。
图1：广发全国成交指数 550 500 450 400 340 350289 300 250233 200 150 100 167164 50118 10-0110-0711-01 11-07 364 16610012-0112-0713-01 338 16713-0714-01 413 15514-0715-01 451477423 18715-0716-01 44城市成交指数 数据来源：广发证券发展研究中心；*以12年1月为基数100 推盘方面，2016年5月份商品房推盘有所放缓，而住宅推盘则有所上升，其中30城市商品房推盘面积环比下降6.7%，36城市住宅推盘面积环比上升20.7%，绝对推盘量依旧维持较高水平。
库存和去化方面，成交绝对量依旧处于高位，使得绝对库存量趋稳略有下行，而去化周期方面，30城市商品房去化周期（6月移动平均）依然保持在16个月的水平。
房价方面，2016年5月份百城住宅均价环比继续上涨1.70%，涨幅微增0.25个百分点，同比来看，本月房价与去年同期相比上涨10%，同比连续10个月实现上涨，但涨幅出现回落。
预计短期内，房价将继续上涨，但增速将趋缓。
5/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图2：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积（万方）及同比增速 5,6004,8004,0003,2002,4001,600 80012-01 12-07 13-01 商品房成交面积 13-0714-0114-0715-0115-07 住宅成交面积 商品房同比 120%80%40%0%-40%-80%16-01 住宅同比 数据来源：广发证券发展研究中心*13年1月商品房实际增长为213%;住宅实际增长为225%，平滑处理为增强图片可读性 图3：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） 4000350030002500200015001000500
0 12-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-05 30城市商品房推盘面积36城市住宅推盘面积数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图4：全国30城市商品房库存面积及去化周期 50000 30 40000 25 2030000 1520000 10 10000
5 0
0 12-0112-0813-0313-1014-0514-1215-0716-02 全国商品房库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势 图5：全国36城市住宅库存面积及去化周期 30000 20 25000 20000 15 15000 10000 10 5000
0 5 12-01
12-0813-0313-1014-0514-1215-0716-02 全国住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势 识别风险，发现价值 6/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 2016年5月份，批售比数据（销售规模/批准上市规模）环比进一步回落，由4月份的1.48下降至1.38，环比连续两个月下滑，预计随着市场景气度的进一步下滑，批售比数据也将继续下行。
整体来看，5月份，市场景气度继续下滑，成交环比下滑，同比增速收窄趋势明显，而供给端新开工、投资增速也放缓，我们认为目前行业供需主要指标（成交、新开工、投资）均处于小周期顶部，未来各项指标或将继续下滑。
图6：全国商品房住宅销售批售比 1.80 1.60 1.37 1.40 1.201.12 1.00 0.80 0.60 0.4010-0310-1011-05 1.60 1.30 1.13 1.38 0.89 1.00 0.6411-12 12-07 13-02 0.7813-0914-04 0.6114-11 商品房批售比 0.8715-0616-01 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图7：百城价格指数变化及环比 12512011511010510095 10-0610-1211-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-12 百城价格指数 环比 2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 7/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 表1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） 区域 城市 本月成交 上月成交环比 15年成交同比 北京 137 -22% 11% 天津 214 -35% 56% 环 济南
2 -99% -98% 渤 青岛 209 -11% 60% 海 石家庄 43 -33% 55% 唐山 28 -1% -7% 大连 28 -21% 7% 上海 256 -6% 1% 南京 175 1% 111% 杭州 189 -8% 36% 长 宁波 45 -6% -1%
三 苏州 72 -16% -18% 角 扬州 24 -15% 19% 金华 19 11% 17% 温州 56 -3% 55% 无锡 98 -17% 37% 深圳 34 0% -59% 珠 广州 152 9% 43%
三 惠州 59 -10% 75% 角 佛山 127 -1% -17% 东莞 77 -26% -26% 重庆 215 -17% 7% 成都 120 4% 22% 长沙 99 -9% 43% 岳阳 30 61% 89% 中 武汉 303 -14% 50% 部 安庆 17 18% 10% 合肥 68 3% -22% 西安 437 128% 199% 贵阳 139 101% 81% 赣州 86 -7% -12% 南昌 71 -17% 21% 长春 93 -21% 4% 哈 吉林 22 -22% -25% 辽 哈尔滨 73 -4% 84% 长 丹东
9 -1% 313% 包头 32 -21% -2% 昆明 76 5% -3% 16
年月均成交 1292021151604228242611471664693251451101521175211210119410188182842064206799261782056 82769 识别风险，发现价值 8/29 月均成交同比-8%55%3%27%16%2%-6%8%44%48%10%-3%29%-10%36%69%-26%11%61%12%10%10%2%-1%-10%32%58%-19%49%-9%25%5%-3%-22%5%103%-6%-17% 库存面积去化时间 备注 21063155----2883------------3037299344----388--------812----7532121------------28672791--------1456----9873038--------9151542--------------------- 14 商品房 16 商品房 ----- 商品房 20 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 11 商品房
2 商品住宅
6 商品住宅 ----- 商品房
4 商品住宅 ----- 商品房 ----- 商品房 15 商品房 ----- 商品房 13 商品房 16 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 14 商品房 27 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房
6 商品住宅 ----- 商品房
8 商品房 18 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 14 商品房 19 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 福州 24 -25% 21% 26 -4% 251
9 商品住宅 其 厦门 43 -27% 8% 32 6% 242
7 商品住宅 他 海口 48 6% 45% 44 46% ----- ----- 商品房 韶关 20 -13% 19% 18 30% ----- ----- 商品房 南宁 114 19% 33% 84 0% 685
8 商品房 汕头 25 28% 48% 18 19% ----- ----- 商品住宅 总计 4206 -7% 24% 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 2016年5月份二手房成交环比继续下滑，且同比增速进一步收窄。
我们监测的
17城市5月份二手房成交指数为805，环比下降19%，同比继续上涨32%，但增幅较16年4月减少了45个百分点。
价格方面，5月份二手房价格指数环比4月上涨1.5%，增速环比4月份下降0.2个百分点。
先行指标方面，5月，中原经理指数和中原报价指数环比略有回升，但与前期相比，依旧处于低位。
预计未来二手房市场成交热度将继续回落，成交量价增速将继续放缓。
图8：广发全国二手房销售指数 1,2001,000 800600400200 11-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 17城市二手房成交指数 同比 250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：广发证券发展研究中心；*13年1月与3月增速大于150%，为方便表示以150%代替 图9：中原全国二手房价格指数 图10：中原二手房指数 250 7.0% 170 140 6.0% 160 130 200 5.0% 150 120 4.0% 140 110 150 3.0% 130 100 2.0% 90 100 1.0% 120 80 0.0% 110 70 50 -1.0% 100 60 -2.0% 90 50 - -3.0% 80 40 11-01
11-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0112/0512/0913/0113/0513/0914/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/05 主要城市二手房价格指数 环比 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 中原经理指数 中原报价指数 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 9
/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 成交分类分析
1.各线城市 2016年5月各线城市成交均环比下滑，一线城市、二线城市和三四线城市环比分别下降6.7%、6.8%和8.9%。
同比来看，各线城市成交均同比上涨，分别同比上涨2.6%、32.5%和15.1%，但同比增幅均进一步收窄，分别减小21.9、25.1和40.1个百分点，其中三四线城市同比增幅收窄最为显著。
推盘方面，一线城市商品房和商品住宅推盘较4月份均有所回落，分别下降40%和15%。
二线城市商品房和商品住宅推盘均环比增加，分别上升3%和2%，但增幅持续收窄。
三四线城市商品房推盘放量显著，由于4月份推盘基数较小，5月份推盘环比显著上升496%，商品住宅推盘则小幅增加，环比上升5%。
库存方面，各线城市库存出现分化，其中一线城市住宅绝对库存面积环比上升0.6%，二线和三四线城市住宅绝对库存面积则环比分别下降2.5%和2.7%。
去化周期方面，一线城市住宅去化周期环比微幅上升，5月去化周期（6月移动平均）为8.2个月，二三线城市去化周期则分别下行至8.2个月和15.7个月。
整体来看，一线和二线城市去化压力较小，而三四线城市去化压力依旧较大，去库存将仍然是未来一段时间的政策主基调。
房价方面，各线城市房价环比均上涨，其中一线城市环比涨幅最高，但涨幅进一步收窄0.03个百分点至1.85%，二线城市环比上涨1.64%，增幅较上月扩大0.28个百分点，而三线城市环比增速有所放缓，由上月的0.96%小幅回落至本月的0.70%。
图11：广发各线城市成交指数 700600500400300200100 10-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 一线城市 二线城市 三四线城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 10/29 请务必阅读末页的免责声明 图12：广发各线城市成交指数同比 投资策略|房地产 120%90%60%30%0%-30%-60%-90% 11-01 11-07 12-0112-0713-01一线城市 13-0714-01二线城市 14-0715-0115-07三四线城市 16-01 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 12-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0412-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-04 图13：4大一线住宅库存面积及去化周期 4500 20 4000 3500 15 3000 2500 10 2000 1500 1000
5 500
0 0 一线城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图14：17个二线城市住宅库存面积及去化周期 20000 20 18000 16000 15 14000 12000 10000 10 8000 6000
5 4000 2000
0 0 二线城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图15：15个三四线住宅库存面积及去化周期 6000 45 5000
4035 4000 30 30002520 2000 15 1000105
0 0 12-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-04 三四线城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图16：本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均） 20 15.7 15 10 8.2 8.2
5 0一线4城市 二线17城市 三四线15城市 去化周期（月，6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 11/29 请务必阅读末页的免责声明 图17：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 10009008007006005004003002001000 投资策略|房地产图18：17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 30002500200015001000 5000 12-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0412-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-04 一线城市商品房推盘面积一线城市住宅推盘面积数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 二线15城市商品房推盘面积二线17城市住宅推盘面积数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图19：15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 800600400200
0 12-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-05 三四线11城市商品房推盘面积 三四线15城市住宅推盘面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心
2.区域成交情况 2016年5月重点区域成交环比均下滑，但同比则出现分化。
环渤海、长三角和珠三角成交均环比下降，其中环渤海地区环比降幅最大，环比下滑38%，长三角和珠三角地区成交分别环比下降7%和5%。
同比来看，环渤海和长三角地区成交同比上升，而珠三角地区成交同比下降，其中环渤海地区成交同比上升11%，但增幅显著收窄108个百分点，长三角地区成交同比上升24%，增幅收窄27个百分点，而珠三角地区成交较去年同期水平有所回落，同比下降6%。
库存方面，环渤海地区住宅绝对库存出现回升，环比上升2%，长三角地区住宅绝对库存则持续下降，环比减少3%，珠三角地区住宅绝对库存则呈现回落，环比下降2%。
去化周期方面，长三角和珠三角地区去化周期（6月移动平均）基本与4月份持平，住宅去化周期分别为6个月和8个月，而环渤海地区住宅去化周期则由上个月的15个月降至14个月。
整体来看，长三角和珠三角地区当前去化压力较小，而环渤海地区去化压力虽有所减缓但依旧较大。
识别风险，发现价值 12/29 请务必阅读末页的免责声明 图20：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）投资策略|房地产 800700600500400300200100 010-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 环渤海 长三角 珠三角 数据来源：广发证券发展研究中心 图21：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角） 160%130%100%70%40%10%-20%-50%-80% 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 环渤海 长三角 珠三角 数据来源：广发证券发展研究中心 图22：环渤海地区住宅库存及去化周期 图23：长三角地区住宅库存及去化周期 8000 35 7000 20 7000 30 6000 6000 25 5000 15 5000 20 4000 4000 10 3000 15 3000 2000 10 2000
5 1000
5 1000
0 0
0 0 12-01
12-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0412-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-04 环渤海住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 长三角住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 13
/29 请务必阅读末页的免责声明 图24：珠三角地区住宅库存及去化周期 2500200015001000500
0 投资策略|房地产 20151050 12-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-05 珠三角住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表2：分区域成交规模 区域 环渤海长三角珠三角其他城市数据来源：广发证券发展研究中心 本月成交 6629334492137 上月成交环比 -37.81%-7.08%-4.95%7.65% 15年成交同比11%24%-6%38% 16年月均成交 7019064341682 月均成交同比17%25%9%10% 识别风险，发现价值 城市成交情况 北京市场 北京市场2016年5月份商品房成交137万方，环比下降21.5%，商品住宅成交90万方，环比上涨了15.3%。
同比来看，5月份商品房成交面积同比上涨11.5%，但增速持续下滑，相比上月增速收窄44.4个百分点，而商品住宅同比下降1%，降幅有所放缓。
推盘方面，2016年5月份商品房推盘环比下降47.2%，住宅推盘环比与上月持平。
库存和去化方面，商品房与商品住宅库存均出现下降，商品房库存环比下降0.76%，商品住宅环比下降1.91%，去化周期方面，商品住宅去化周期（6月移动平均）维持在10个月左右。
房价方面，本月住宅价格环比上月上涨1.76%，涨幅较上月收窄0.27个百分点，增速略有下降。
政策方面，5月6日通州限购政策再次加码，商务型公寓、商业楼、写字楼限购政策正式落地，随后月底，通州再次出台户籍限制政策，商业、办公等非住宅房屋 14/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产一律不批准落户通州，北京市内拥有两套及以上房产的北京居民，申请通州房产落户时需接收严格审查。
我们认为通州地区限购升级，有利于抑制投资性需求，对成交市场起到一定的降温作用。
图25：北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速 30025020015010050 11-06 11-12 12-06 12-12 13-06 13-12 14-06 14-12 15-06 15-12 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：北京市房地产管理局，广发证券发展研究中心 250%
200%150%100%50%0%-50%-100% 图26：北京住宅价格走势 38000360003400032000300002800026000240002200020000 10-07 11-03 11-11 12-07 13-03 13-11 14-07 15-03 15-11 住宅价格 环比 5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图27：北京商品房及住宅批准上市面积（万方） 350300250200150100 5010/0110/0911/0512/0112/0913/0514/0114/0915/0516/01 商品房批准上市面积住宅批准上市面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图28：北京市住宅库存面积（万方）及去化周期 1,800 25 1,600 1,400 20 1,200 1,000 15 800 600 400 10 200 -
5 12-01
12-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图29：北京商品房及住宅批售比 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00
10-0110-0911-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 北京 北京 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 北京2016年5月份二手房市场成交规模227万方，环比下降2.9%，同比上涨53%，
增速与上月基本持平。
价格方面，本月二手房价格环比上涨2.0%，增幅继续下滑。
预计未来北京二手房市场成交热度或将继续回落。
请务必阅读末页的免责声明15/29 投资策略|房地产 图30：北京二手房成交规模（万方）及增速 450400350300250200150100 5011-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%16-05 二手房成交 同比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图31：北京二手房价格（万元）及环比 44000400003600032000280002400020000 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 二手房价 环比 8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表3：北京市月度新闻及政策整理 日期 观点来源 新闻及政策相关 《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015～2020年)》划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区。
5月4日国土部、发改委规划期内，减量优化区不安排新增建设用地，存量挖潜区不宜进行高强度大规模建设，增量控制区控制新增建设用 地，适度发展区适度增加新增建设用地规模。
通州商务型公寓和商业、办公项目限购政策，三类情况之一的可购买商务型公寓：
（1）无住房的本市户籍居民家庭 5月6日 北京住建委 或单身人士；
（2）已拥有
1套住房的本市户籍居民家庭；
（3）在本市无住房且在本市连续缴纳社保或个税满5年 的非本市户籍居民家庭。
此外，通州区新建商业、办公项目只能出售给企事业单位、社会组织等。
5月12日 北京住建委 将海淀燕保•辛店家园等3个公租房项目的剩余490套房源，向符合申请条件的新就业无房职工开展专项配租。
5月27日 北京市委全会 北京市委全会提出，下一步要做好城市副中心155平方公里范围的规划，即通州新城范围，其只占整个通州面积的17%，且与河北廊坊北三县不接壤。
5月30日 通州区政府
（1）通州区内的商业、办公等非住宅房屋一律不批准落户通州；
（2）对于在北京市内拥有两套及以上房产的北京居民，申请通州房产落户时，需对其严格审查是否在通州区居住。
数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 上海市场 上海2016年5月份商品房成交256万方，环比下降5.9%，商品住宅成交171万方，
环比下降6.4%，同比来看，商品房和商品住宅成交出现分化，商品房同比上升1%，增速收窄15个百分点，而商品住宅则同比下降9%，同比首次出现下滑。
推盘方面，2016年5月份商品房推和住宅推盘环比分别下降25.4%和29.6%。
库存和去化方面，虽供给量下滑但成交端热度回落，推盘绝对量仍大于成交，库存小幅上行3.1%，商品住宅去化周期由上个月的6个月上升至7个月。
成交均价方面，本月上海房价增速回升，环比增速由上个月的0.9%大幅扩大至1.9%。
受“沪九条”调控政策影响，上海成交市场降温显著，商品住宅环比持续回落，同比更是首次出现下滑，预计未来上海成交市场将继续降温。
16/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图32：上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速 40035030025020015010050 11-05 11-11 12-05 12-11 13-05 13-11 14-05 14-11 15-05 15-11 200%150%100%50%0%-50%-100%16-05 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：上海市房地产管理局，广发证券发展研究中心 图33：上海商品房及住宅批准上市面积（万方） 40035030025020015010050 10-05 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 16-05 批准上市规模住宅上市规模 图34：上海商品房及住宅批售比 2.802.402.001.601.200.800.400.00 10-0110-0911-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 上海 上海 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图35：上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月） 1,500 25 1,300 20 1,100
15 90010 700 500
5 300 - 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 住宅库存（万方） 去化周期 图36：上海住宅房价格走势 42000400003800036000340003200030000280002600024000 10-12 11-08 12-04 12-12 13-08 14-04 14-12 15-08 6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%16-04 住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 17/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图37：上海市二手房成交套数（万套） 7.006.005.004.003.002.001.000.00 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 600.00%500.00%400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%16-05 二手房成交套数(万套） 同比 图38：上海市二手房价格及环比变化 58000540005000046000420003800034000300002600022000 10-0611-0211-1012-0613-0213-1014-0615-0215-10 二手房价 环比 12.0%9.0%6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 2016年5月份上海二手房成交套数2.31万套，环比上涨17.2%，从同比来看，本
月同比下降36.6%，降幅收窄8.7个百分点。
成交均价方面，本月上海二手房成交均价环比上涨2.31%，增速扩大0.44个百分点。
从未来各板块价格的变动比例图上看，本月下降板块比例上升至15.4%，上升幅度为1.6个百分点。
图39：上海市二手房板块价格变动比例 100%80%60%40%20%0% 10-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01上升板块比例下降板块比例 数据来源：上海市房地产管理局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 深圳市场 2016年5月份深圳市商品房成交34万方，商品住宅25万方，环比上月基本持平。
同比来看，深圳商品房成交同比下滑59%，跌幅扩大29个百分点，商品住宅成交则同比回落60%，同比跌幅扩大22个百分点，成交市场热度回落明显。
推盘方面，本月商品房和住宅推盘环比分别下降53.9%和41.6%，推盘节奏明显放缓。
库存及去化方面，虽然推盘速度放缓但绝对量仍高于成交，导致商品房和商品住宅库存分别环比上升0.54%和3.3%，去化周期（6月移动平均）分别由11个月和8个月上行至13个月和9个月。
房价方面，住宅成交价格环比上升2.0%，环比增幅 18/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产收窄0.8个百分点。
整体来看，深圳成交市场热度持续回落，成交量下降显著，而房价增速也继续放缓。
二手房市场，2016年5月份深圳二手房市场成交环比下降44.4%，同比回落64%，降幅较上月扩大45个百分点。
房价方面，二手房房价环比下降0.3%，降幅收窄2.1个百分点。
预计未来，深圳二手房市场将延续量价齐跌态势。
图40：深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速 12010080604020 11-06 11-12 12-06 12-12 13-06 13-12 14-06 14-12 15-06 15-12 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：深圳市国土资源和房地产管理中心，广发证券发展研究中心 450%
350%250%150%50%-50%-150% 图41：深圳商品房及住宅批准上市面积（万方） 160140120100 80604020 10-0511-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 批准上市规模住宅上市规模 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图42：深圳商品房及住宅批售比 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.0010-0110-0911-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 深圳 深圳 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图43：深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期 500 23 19400 15 11300
7 200
3 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 住宅库存（万方） 去化周期 图44：深圳住宅房价格走势 5500050000450004000035000300002500020000 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%16-05 住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 19/29 请务必阅读末页的免责声明 图45：深圳市二手房成交面积（万方）及增速 200180160140120100 80604020 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 500%400%300%200%100%0%-100%-200%16-05 二手房成交 同比 数据来源：深圳市房地产管理中心，广发证券发展研究中心 投资策略|房地产 图46：深圳市二手房成交价格及环比 590005500051000470004300039000350003100027000230001900015000 10-06 11-02 11-10 12-06 13-02 13-10 14-06 15-02 15-10 二手房价 环比 12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0% 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 广州市场 2016年5月份广州商品房成交152万方，商品住宅成交132万方，环比上月分别上涨8.6%和15.8%，而与去年同期相比，商品房和商品住宅成交分别同比上涨43%和23%，但增速出现分化，商品房成交增速扩大7个百分点，而商品住宅增速收窄12个百分点。
推盘方面，商品房推盘量下降48.8%，商品住宅推盘上升11.3%。
库存和去化方面，供给端下降与成交端环比上涨使得绝对库存量下降，商品房库存环比下降1.87%，商品住宅环比下降0.85%，商品房和商品住宅去化周期分别由17和9个月下行至16和8个月。
房价方面，住宅价格环比继续上涨1.5%，增幅继续扩大0.5个百分点。
二手房市场方面，2016年5月份广州二手房市场成交面积87.21万方，环比回落8.95%，同比上涨31.2%，增幅继续收窄。
房价方面，5月份广州二手房成交均价环比上涨1.2%，增幅与上月持平。
图47：广州商品房、住宅成交面积（万方）及增速 18016014012010080604020 11-06 11-12 12-0612-12成交面积 13-0613-1214-0614-12 住宅面积 同比 15-0615-12同比 数据来源：广州国土资源和房地产管理局，广发证券发展研究中心 400%300%200%100%0%-100% 20/29 请务必阅读末页的免责声明 图48：广州商品房及住宅批准上市面积（万方） 300250200150100 5012-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 商品房推盘测算值住宅推盘测算 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图49：广州商品房及住宅批售比 2.00 投资策略|房地产 1.60 1.20 0.80 0.40 0.00
10-0110-1011-0712-0413-0113-1014-0715-0416-01 广州 广州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图50：广州市住宅库存面积（万方）及去化周期 1,200 18 1,000 15 800 12 600
9 400
6 200
3 - - 12-01
12-0913-0514-0114-0915-0516-01 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图51：广州住宅房价格走势 20000 16000 12000 8000 4000 0
10-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 住宅价格 环比 3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图52：广州市二手房成交面积（万方）及增速 160140120100 80604020 011-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 250%200%150%100%50%0%-50%-100%16-05 二手房成交面积（万平方米） 同比 图53：广州市二手房成交价格及环比 1800016000140001200010000 8000600040002000 010-0110-0911-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 二手房成交均价 环比 数据来源：广州房管局，广发证券发展研究中心 数据来源：广州房管局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 环渤海其他主要城市 环渤海地区其余重点城市，
5月份天津、青岛住宅成交面积分别环比下降37.5%、 21/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产8.11%，济南住宅成交面积环比增加7.74%。
而同比来看，5月天津、济南、青岛住宅成交面积分别同比增长53%、51%、67%，同比增速都出现下滑，增幅分别收窄168个百分点、29个百分点和67个百分点，整体来看，5月份，环渤海其他城市成交市场热度降温，其中天津、青岛降温显著，而济南成交有所回升。
推盘方面，天津商品房和住宅推盘量环比分别下降19.6%和49.6%，青岛商品房和住宅推盘量环比分别上涨2181%和1394%（上月基数较低所致）。
库存与去化方面，天津和青岛库存情况出现分化，天津5月份商品住宅库存环比下降3.3%，青岛由于推盘量上升明显使得库存环比上涨11.5%，去化周期分别维持在9个月及14个月。
成交均价方面，天津、济南、青岛分别环比上涨2.0%、0.5%、0.3%，增速较上月都有所下滑。
图54：天津住宅成交面积及同比 350300250200150100 5011-06 12-02 12-10 13-06 14-02 14-10 15-06 16-02 500%400%300%200%100%0%-100%-200% 住宅面积 同比 数据来源：天津房管局，广发证券发展研究中心 图55：天津住宅价格及环比 12,00011,00010,000 9,0008,000 12-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-12 25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 天津市住宅成交均价 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图56：济南住宅成交面积及同比 180160140120100 80604020 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 200%150%100%50%0%-50%-100%16-05 济南市住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图57：济南住宅成交价格及环比 90008800860084008200800078007600740072007000 10-07 11-03 11-11 12-07 13-03 13-11 14-07 15-03 15-11 济南住宅成交价格 环比 4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%-3.0% 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 22/29 请务必阅读末页的免责声明 图58：青岛住宅成交面积及住宅成交价格 250 10000 200 9500 150 9000 100 8500 50 8000 10-06
11-0211-1012-0613-0213-1014-0615-0215-10 7500 青岛市住宅成交面积（万方） 住宅成交价格 数据来源：广发证券发展研究中心 投资策略|房地产图59：青岛住宅库存面积及去化周期 2,500 30 2,000 25 201,500 151,000 10 500
5 - - 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 青岛住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 长三角地区其他主要城市 长三角地区其余重点城市，5月份，苏州、杭州和宁波住宅成交分别环比下滑16.4%、10.7%和5.9%，而南京则环比微幅上涨0.92%。
同比来看，5月苏州住宅成交面积同比下降18%，今年以来首次出现同比负增长，南京住宅成交面积同比上涨111%，但增幅较上月收窄35个百分点，杭州住宅成交面积同比上涨20%，增幅收窄35个百分点，宁波住宅成交面积同比下降1%，今年以来首次出现同比负增长。
总体来看，长三角地区各大城市成交市场降温明显。
价格方面，苏州、南京、杭州、宁波均环比上涨，分别为0.3%、3.9%、3.2%、1.6%，其中苏州、南京环比增幅回落，杭州、宁波房价增速上升。
推盘方面，苏州商品住宅推盘量环比上涨12.4%，南京、杭州、宁波商品住宅推盘量环比分别下降17.6%、2.27%和19.6。
库存方面，南京、杭州以及宁波三个城市库存呈现下滑态势，分别环比下降16.5%，6.1%和9.0%，而苏州由于推盘升高、成交下滑，商品住宅库存面积环比上涨7.2%。
去化周期方面，苏州去化周期由3个月回升至4个月，而南京去化周期保持在2个月，未来房价仍有上涨压力，杭州和宁波去化周期则由7和9个月下行至为6和8个月。
整体来看，5月，长三角重点城市成交市场有所降温，但土地市场却持续活跃，区域以及城市“地王”频现，未来政策收紧压力持续加大，不排除限购政策重新出台的可能性。
识别风险，发现价值 23/29 请务必阅读末页的免责声明 图60：苏州住宅成交面积及价格变化 180160140120100 80604020 10-06 11-02 11-10 12-06 13-02 13-10 14-06 15-02 15-10 1550015000145001400013500130001250012000115001100010500 苏州住宅成交面积（万方） 住宅价格 数据来源：广发证券发展研究中心 投资策略|房地产图61：苏州住宅库存面积及去化周期 1,000 16 900 14 800 12 700 600 10 500
8 400
6 300
4 200 100
2 - - 12-01
12-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 图62：苏州商品房及住宅批售比 3.503.002.502.001.501.000.500.00 10-01 10-07 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 苏州 苏州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图63：杭州商品房及住宅批售比 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
10-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 杭州 杭州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 24/29 请务必阅读末页的免责声明 图64：南京住宅成交面积及价格变化 200180160140120100 80604020 10/0611/0211/1012/0613/0213/1014/0615/0215/10 1800017250165001575015000142501350012750120001125010500 南京住宅成交面积（万方） 南京住宅价格 数据来源：广发证券发展研究中心 投资策略|房地产图65：南京住宅库存面积及去化周期 800 22 700 600 17 500 400 12 300 200
7 100 -
2 12-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 南京住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 图66：杭州住宅成交面积及价格变化 250 18500 200 17750 15017000 100 5016250 11-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 15500 杭州住宅成交面积（万方） 杭州住宅价格 数据来源：广发证券发展研究中心 图67：杭州住宅库存面积及去化周期 600 41 500 35 400 29 300 23 200 17 100 11 -
5 12-01
12-0913-0514-0114-0915-0516-01 杭州住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 图68：宁波商品房成交面积及住宅价格变化 70 14,000 60 13,500 50 13,000 40
12,500 30 20 12,000 10 11,500 - 11,000 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 宁波商品房成交面积（万方） 住宅成交价格 数据来源：广发证券发展研究中心 图69：宁波住宅库存面积及去化周期 800 40 700 35 600 30 500 25 400 20 300 15 200 10 100
5 - - 12-01
12-0913-0514-0114-0915-0516-01 住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 珠三角地区其他主要城市 珠三角地区其余重点城市，5月份，东莞、佛山成交规模环比分别下滑22.7%和
1.02%，同比则分别下降32%和17%，同比增速由正转负。
价格方面，5月东莞房价 25/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产环比上涨3.6%，增幅收窄0.4个百分点，而佛山房价环比上升2.1%，增速扩大2个百分点。
总体来看，珠三角地区其他城市表现量跌价升，预计未来市场或将有所降温。
图70：东莞住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-02 11-10 12-06 13-02 13-10 14-06 15-02 15-10 东莞住宅成交面积（万方） 同比 300%250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：广发证券发展研究中心 图71：东莞住宅价格及环比变化 140001200010000 8000600040002000 010-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 东莞住宅价格 环比 8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0% 数据来源：广发证券发展研究中心 图72：佛山商品房成交面积及同比变化 200150100 5011-08 12-04 12-12 13-08 14-04 14-12 15-08 1100%900%700%500%300%100%-100%16-04 佛山商品房成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图73：佛山住宅价格及环比变化 9500 5% 9000 3% 8500 1% 8000 -1% 7500 -3% 7000 -5% 11-01
11-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 佛山住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 中西部及其他重点城市 5月份中西部重点城市商品住宅成交量环比出现分化，其中成都环比上涨15.7%，
武汉、重庆环比分别下滑15.7%和11.7%，而长沙则环比略微下滑0.38%。
同比来看，武汉同比上涨58%，重庆同比上涨7%，增速分别下降45个百分点和19个百分点；成都、长沙同比分别上涨29%和45%，增速分别扩大2个百分点和17个百分点。
推盘方面，重庆、武汉、成都、长沙商品住宅推盘量环比分别下降38.12%、75.6%、12.95%和152.31%。
库存和去化方面，重庆、武汉、长沙、成都四个城市商品住宅库存均表现为下降，降幅分别为0.4%、12%、3.0%和2.4%。
去化周期方面，重庆、武汉和成都去化周期分别维持在7个月、6个月和10个月，长沙去化周期下行至10个月。
成交价格方面，与上月相比，武汉、重庆、成都、长沙四大城市环比均出现上涨，涨幅分别为2.3%、0.9%、0.1%和1.6%。
整体来看，中西部及其他重点城市成交热度分化，武汉、重庆市场量跌价升，而长沙和成都市场则表现较好。
26/29 请务必阅读末页的免责声明 图74：武汉住宅成交面积及同比变化 350300250200150100 5011-06 12-02 12-10 13-06 14-02 14-10 15-06 16-02 100%50%0%-50%-100% 武汉住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图75：武汉住宅价格及环比变化 投资策略|房地产 12000 3% 10000 2% 8000 1% 6000 0% 4000 -1% 2000 -2%
0 -3% 10-11
11-0712-0312-1113-0714-0314-1115-0716-03 武汉住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 图76：重庆住宅成交面积及同比变化 250 300% 200 200% 150100% 100 50 0% - -100% 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 重庆住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图77：重庆住宅价格及环比变化 8500 3% 8000 2% 1%7500 0%7000 -1% 6500 -2% 6000 -3% 10-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 重庆住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 图78：长沙住宅成交面积及同比变化 140 300% 120 100 200% 80100% 60 40 0% 20 - -100% 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 长沙住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图79：长沙住宅价格及环比变化 7800 4% 7000 3% 6200 2% 1%
5400 0% 4600 -1% 3800 -2% 3000 -3% 10-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 长沙住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 27/29 请务必阅读末页的免责声明 图80：成都住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 300%200%100%0%-100%16-05 成都住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图81：成都住宅价格及环比变化 投资策略|房地产 8400 3% 8000 2% 7600 1% 7200 0% 6800 -1% 6400 -2% 10-07
11-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 成都住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 表4：其他省市主要新闻及政策整理 省市 日期 观点来源 山东 5月7日 山东省政府 安徽 5月16日 安徽省政府 苏州成都 5月18日 苏州国土局 5月18日 住房公积金管理委员会 南京 5月27日 南京市政府 合肥 5月27日 合肥房管局 数据来源：广发证券发展研究中心 新闻及政策相关
（1）今年全省商品房和各市商品住房去库存周期分别降到22月左右和16月以内；
（2）新启动棚改项目货币化安置比例不得低于50%；
（3）对公租房免征房产税，建设占地按规定免征城镇土地使用税；
（4）允许企业、个人均按5%下限缴费；
（5）农民进城购买首套住房可享受契税补贴、规费减免优惠。
（1）3年左右去化商品房库存2500万平方米，2018年底全省商品住宅去化周期控制在15个月内，2020年实现供需基本平衡；
（2）实行差别化调整；
（3）建立购租并举的住房制度；
（4）鼓励农民进城购房；
（5）推进棚改货币化安置，2016年安置比例原则上不低于50%等。
经市政府批准,对10个网上挂牌出让的地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。
（1）个人贷款最长年限由20年提高至30年；
（2）贷款最高额度60万元，调整为两人及以上职工家庭单笔最高可贷70万，单职工家庭单笔最高可贷40万；
（3）贷款资金与缴存余额的挂钩倍数，由30倍调整为20倍等。
南京将采取措施严控地价房价：
（1）热点区域住宅用地出让时，设定出让最高限价，若报价超过最高限价，终止土地出让，竞价结果失效；
(2)对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。
合肥市房管局表示：限购限贷不是空穴来风，但政策出台有一个过程，不排除出台限购限贷政策，但还没到运作的程度，将根据市场变化决定政策，如果需要，可随时出台。
风险提示 政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。
行业销售增速低于预期。
识别风险，发现价值 28/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 广发房地产行业研究小组Table_Research 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。
广发证券—行业投资评级说明Table_RatingIndustry 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
广发证券—公司投资评级说明Table_RatingCompany 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。
T联a系ble我_A们ddress 广州市 地址 广州市天河区林和西路
9 号耀中广场A座1401 邮政编码 510620 客服邮箱 gfyf@ 服务热线 深圳市 深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼518000 北京市 北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层100045 上海市 上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼200120 免责声明Table_Disclaimer 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。
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识别风险，发现价值 29/29 请务必阅读末页的免责声明
我们监控的全国44城市成交指数5月为423，较4月环比回落7%，同比上升24%，增幅与16年4月相比大幅收窄了28个百分点。
2016年5月39城市住宅成交指数为499，环比下降0.4%，同比增长31%，增幅与16年4月相比收窄23个百分点。
整体来看，5月份，市场景气度进一步下滑，政策方面，地方政策继续分化，一方面，多个省份出台供给侧结构性改革方案，明确去库存目标，具体宽松政策则包括支持农民工购房、财税补助、公积金宽松调整等。
而另一方面，热点城市政策进一步收紧，其中北京通州商住限购政策落地，并且随后收紧落户政策，苏州和南京更是针对土地市场过热现象相继出台土地限价政策，而市场关于合肥、南京、苏州、厦门等热点城市政策收紧预期持续加强。
而成交方面，前期需求集中释放、房价上涨挤出需求，加上热点城市政策收紧推迟需求入市，5月份成交环比继续回落，同比增速继续收窄，成交热度进一步下降。
相对市场表现Table_Chart 房地产 沪深300 -8%-22%-36%-50% 2015-06 2015-10 2016-02 2016-06 分析师：Table_Author分析师：分析师： 乐加栋S0260513090001021-60750620lejiadong@郭镇S0260514080003021-6075-0637guoz@金山S0260515090001021-60750652 各线城市成交热度均下降，一线、三线房价增速趋缓，二线继续加快 jinshan@ 2016年5月各线城市成交均环比下滑，而同比来看，一线、二线及三四线分别同比上涨2.6%、32.5%和15.1%，同比增幅均进一步收窄，其中三四线城市同比增幅收窄最为显著。
库存方面，各线城市库存继续分化，一线城市库存略有抬升，二线及三四线城市则环比略有下行。
去化周期方面，一线城市住宅去化周期环比微幅上升至8.2个月，二三线城市去化周期则分别下行至8.2个月和15.7个月。
房价方面，一线城市环比涨幅进一步收窄0.03个百分点至1.85%，二线城市环比上涨1.64%，增幅较上月扩大0.28个百分点，而三线城市环比增速有所放缓，由上月的0.96%小幅回落至本月的0.70%。
本月观点 相关研究：Table_Report 房地产行业:热点城市“地王”2016-06-16频现，带动出让金、楼面价显著上涨房地产行业:行业景气度下滑，2016-06-14销售、新开工及投资增速均放缓房地产行业:成交环比下滑，推2016-06-07盘量放缓显著 整体来看，我们认为行业小周期高点已至，而近期“地王”频现，使得热点城市政策收紧压力进一步加大，未来不排除热点城市限购政策重新回归的可能性，而成交方面，尽管16年全年成交增长已经基本确立，但重点城市成交进入4月以来，环比连续下滑，同比增速持续收窄，成交持续降温，预计未来边际成交将持续走弱。
联系人：Table_Contacter 李飞gflifei@ 风险提示 政策收紧风向蔓延至其他热点二线城市。
行业销售增速低于预期。
识别风险，发现价值 1/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 目录索引 全国成交情况
......................................................................................................................
5整体分析.....................................................................................................................
5成交分类分析............................................................................................................
10 城市成交情况....................................................................................................................
14北京市场...................................................................................................................
14上海市场...................................................................................................................
16深圳市场...................................................................................................................
18广州市场...................................................................................................................
20环渤海其他主要城市.................................................................................................
21长三角地区其他主要城市.........................................................................................23珠三角地区其他主要城市.........................................................................................25中西部及其他重点城市.............................................................................................
26 风险提示...........................................................................................................................
28 识别风险，发现价值 图表索引 图1：广发全国成交指数........................................................................................5图2：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积（万方）及同比增速...............6图3：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方）.............................................6图4：全国30城市商品房库存面积及去化周期.....................................................6图5：全国36城市住宅库存面积及去化周期.........................................................6图6：全国商品房住宅销售批售比..........................................................................7图7：百城价格指数变化及环比.............................................................................7图8：广发全国二手房销售指数.............................................................................9图9：中原全国二手房价格指数.............................................................................9图10：中原二手房指数..........................................................................................9图11：广发各线城市成交指数.............................................................................10图12：广发各线城市成交指数同比......................................................................11图13：4大一线住宅库存面积及去化周期...........................................................11图14：17个二线城市住宅库存面积及去化周期..................................................11图15：15个三四线住宅库存面积及去化周期......................................................11图16：本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均）.......................................11图17：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.........................................12图18：17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）.......................................12图19：15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）....................................12图20：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）..............................13图21：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角）......................13 2/29 请务必阅读末页的免责声明 识别风险，发现价值 投资策略|房地产 图22：环渤海地区住宅库存及去化周期..............................................................13图23：长三角地区住宅库存及去化周期..............................................................13图24：珠三角地区住宅库存及去化周期..............................................................14图25：北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................15图26：北京住宅价格走势....................................................................................15图27：北京商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................15图28：北京市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................15图29：北京商品房及住宅批售比.........................................................................15图30：北京二手房成交规模（万方）及增速.......................................................16图31：北京二手房价格（万元）及环比..............................................................16图32：上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................17图33：上海商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................17图34：上海商品房及住宅批售比.........................................................................17图35：上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月）.....................................17图36：上海住宅房价格走势.................................................................................17
图37：上海市二手房成交套数（万套）..............................................................18图38：上海市二手房价格及环比变化..................................................................18图39：上海市二手房板块价格变动比例..............................................................18图40：深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................19图41：深圳商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................19图42：深圳商品房及住宅批售比.........................................................................19图43：深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................19图44：深圳住宅房价格走势.................................................................................19
图45：深圳市二手房成交面积（万方）及增速...................................................20图46：深圳市二手房成交价格及环比..................................................................20图47：广州商品房、住宅成交面积（万方）及增速............................................20图48：广州商品房及住宅批准上市面积（万方）................................................21图49：广州商品房及住宅批售比.........................................................................21图50：广州市住宅库存面积（万方）及去化周期................................................21图51：广州住宅房价格走势.................................................................................21
图52：广州市二手房成交面积（万方）及增速...................................................21图53：广州市二手房成交价格及环比..................................................................21图54：天津住宅成交面积及同比.........................................................................22图55：天津住宅价格及环比.................................................................................22
图56：济南住宅成交面积及同比.........................................................................22图57：济南住宅成交价格及环比.........................................................................22图58：青岛住宅成交面积及住宅成交价格...........................................................23图59：青岛住宅库存面积及去化周期..................................................................23图60：苏州住宅成交面积及价格变化..................................................................24图61：苏州住宅库存面积及去化周期..................................................................24图62：苏州商品房及住宅批售比.........................................................................24图63：杭州商品房及住宅批售比.........................................................................24图64：南京住宅成交面积及价格变化..................................................................25 3/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产图65：南京住宅库存面积及去化周期..................................................................25图66：杭州住宅成交面积及价格变化..................................................................25图67：杭州住宅库存面积及去化周期..................................................................25图68：宁波商品房成交面积及住宅价格变化.......................................................25图69：宁波住宅库存面积及去化周期..................................................................25图70：东莞住宅成交面积及同比变化..................................................................26图71：东莞住宅价格及环比变化.........................................................................26图72：佛山商品房成交面积及同比变化..............................................................26图73：佛山住宅价格及环比变化.........................................................................26图74：武汉住宅成交面积及同比变化..................................................................27图75：武汉住宅价格及环比变化.........................................................................27图76：重庆住宅成交面积及同比变化..................................................................27图77：重庆住宅价格及环比变化.........................................................................27图78：长沙住宅成交面积及同比变化..................................................................27图79：长沙住宅价格及环比变化.........................................................................27图80：成都住宅成交面积及同比变化..................................................................28图81：成都住宅价格及环比变化.........................................................................28 表1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米）.............................................8表2：分区域成交规模..........................................................................................14
表3：北京市月度新闻及政策整理........................................................................16表4：其他省市主要新闻及政策整理....................................................................28 识别风险，发现价值 4/29 请务必阅读末页的免责声明 识别风险，发现价值 全国成交情况 整体分析
1.全国成交情况综述 投资策略|房地产 2016年5月全国商品房成交热度继续下降。
我们监控的全国44城市成交指数5月为423，较4月环比回落7%，同比上升24%，增幅与16年4月相比大幅收窄了28个百分点。
2016年5月39城市住宅成交指数为499，环比下降0.4%，同比增长31%，增幅与16年4月相比收窄23个百分点。
整体来看，5月市场景气度进一步下滑，地方政策继续分化，一方面，多个省份出台供给侧结构性改革方案，明确去库存目标，具体宽松政策则包括支持农民工购房、财税补助、公积金宽松调整等。
而另一方面，热点城市政策进一步收紧，其中北京通州商住限购政策落地，并且随后收紧落户政策，苏州和南京更是针对土地市场过热现象相继出台土地限价政策，而市场关于合肥、南京、苏州、厦门等热点城市政策收紧预期持续加强。
我们认为行业小周期高点已至，而“地王”频现，使得热点城市政策收紧压力进一步加大，未来不排除热点城市限购政策重新回归的可能性，而成交方面，尽管16年全年成交增长已经基本确立，但重点城市成交进入4月以来，环比连续下滑，同比增速持续收窄，成交持续降温，预计未来成交边际将继续走弱。
图1：广发全国成交指数 550 500 450 400 340 350289 300 250233 200 150 100 167164 50118 10-0110-0711-01 11-07 364 16610012-0112-0713-01 338 16713-0714-01 413 15514-0715-01 451477423 18715-0716-01 44城市成交指数 数据来源：广发证券发展研究中心；*以12年1月为基数100 推盘方面，2016年5月份商品房推盘有所放缓，而住宅推盘则有所上升，其中30城市商品房推盘面积环比下降6.7%，36城市住宅推盘面积环比上升20.7%，绝对推盘量依旧维持较高水平。
库存和去化方面，成交绝对量依旧处于高位，使得绝对库存量趋稳略有下行，而去化周期方面，30城市商品房去化周期（6月移动平均）依然保持在16个月的水平。
房价方面，2016年5月份百城住宅均价环比继续上涨1.70%，涨幅微增0.25个百分点，同比来看，本月房价与去年同期相比上涨10%，同比连续10个月实现上涨，但涨幅出现回落。
预计短期内，房价将继续上涨，但增速将趋缓。
5/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图2：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积（万方）及同比增速 5,6004,8004,0003,2002,4001,600 80012-01 12-07 13-01 商品房成交面积 13-0714-0114-0715-0115-07 住宅成交面积 商品房同比 120%80%40%0%-40%-80%16-01 住宅同比 数据来源：广发证券发展研究中心*13年1月商品房实际增长为213%;住宅实际增长为225%，平滑处理为增强图片可读性 图3：全国重点城市商品房与住宅推盘面积（万方） 4000350030002500200015001000500
0 12-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-05 30城市商品房推盘面积36城市住宅推盘面积数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图4：全国30城市商品房库存面积及去化周期 50000 30 40000 25 2030000 1520000 10 10000
5 0
0 12-0112-0813-0313-1014-0514-1215-0716-02 全国商品房库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势 图5：全国36城市住宅库存面积及去化周期 30000 20 25000 20000 15 15000 10000 10 5000
0 5 12-01
12-0813-0313-1014-0514-1215-0716-02 全国住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心*去化周期单位为月，为平滑节日干扰取6个月移动平均显示整体变化趋势 识别风险，发现价值 6/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 2016年5月份，批售比数据（销售规模/批准上市规模）环比进一步回落，由4月份的1.48下降至1.38，环比连续两个月下滑，预计随着市场景气度的进一步下滑，批售比数据也将继续下行。
整体来看，5月份，市场景气度继续下滑，成交环比下滑，同比增速收窄趋势明显，而供给端新开工、投资增速也放缓，我们认为目前行业供需主要指标（成交、新开工、投资）均处于小周期顶部，未来各项指标或将继续下滑。
图6：全国商品房住宅销售批售比 1.80 1.60 1.37 1.40 1.201.12 1.00 0.80 0.60 0.4010-0310-1011-05 1.60 1.30 1.13 1.38 0.89 1.00 0.6411-12 12-07 13-02 0.7813-0914-04 0.6114-11 商品房批售比 0.8715-0616-01 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图7：百城价格指数变化及环比 12512011511010510095 10-0610-1211-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-12 百城价格指数 环比 2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 7/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 表1：跟踪城市房地产成交信息表（单位：万平米） 区域 城市 本月成交 上月成交环比 15年成交同比 北京 137 -22% 11% 天津 214 -35% 56% 环 济南
2 -99% -98% 渤 青岛 209 -11% 60% 海 石家庄 43 -33% 55% 唐山 28 -1% -7% 大连 28 -21% 7% 上海 256 -6% 1% 南京 175 1% 111% 杭州 189 -8% 36% 长 宁波 45 -6% -1%
三 苏州 72 -16% -18% 角 扬州 24 -15% 19% 金华 19 11% 17% 温州 56 -3% 55% 无锡 98 -17% 37% 深圳 34 0% -59% 珠 广州 152 9% 43%
三 惠州 59 -10% 75% 角 佛山 127 -1% -17% 东莞 77 -26% -26% 重庆 215 -17% 7% 成都 120 4% 22% 长沙 99 -9% 43% 岳阳 30 61% 89% 中 武汉 303 -14% 50% 部 安庆 17 18% 10% 合肥 68 3% -22% 西安 437 128% 199% 贵阳 139 101% 81% 赣州 86 -7% -12% 南昌 71 -17% 21% 长春 93 -21% 4% 哈 吉林 22 -22% -25% 辽 哈尔滨 73 -4% 84% 长 丹东
9 -1% 313% 包头 32 -21% -2% 昆明 76 5% -3% 16
年月均成交 1292021151604228242611471664693251451101521175211210119410188182842064206799261782056 82769 识别风险，发现价值 8/29 月均成交同比-8%55%3%27%16%2%-6%8%44%48%10%-3%29%-10%36%69%-26%11%61%12%10%10%2%-1%-10%32%58%-19%49%-9%25%5%-3%-22%5%103%-6%-17% 库存面积去化时间 备注 21063155----2883------------3037299344----388--------812----7532121------------28672791--------1456----9873038--------9151542--------------------- 14 商品房 16 商品房 ----- 商品房 20 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 11 商品房
2 商品住宅
6 商品住宅 ----- 商品房
4 商品住宅 ----- 商品房 ----- 商品房 15 商品房 ----- 商品房 13 商品房 16 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 14 商品房 27 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房
6 商品住宅 ----- 商品房
8 商品房 18 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 14 商品房 19 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 ----- 商品房 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 福州 24 -25% 21% 26 -4% 251
9 商品住宅 其 厦门 43 -27% 8% 32 6% 242
7 商品住宅 他 海口 48 6% 45% 44 46% ----- ----- 商品房 韶关 20 -13% 19% 18 30% ----- ----- 商品房 南宁 114 19% 33% 84 0% 685
8 商品房 汕头 25 28% 48% 18 19% ----- ----- 商品住宅 总计 4206 -7% 24% 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 2016年5月份二手房成交环比继续下滑，且同比增速进一步收窄。
我们监测的
17城市5月份二手房成交指数为805，环比下降19%，同比继续上涨32%，但增幅较16年4月减少了45个百分点。
价格方面，5月份二手房价格指数环比4月上涨1.5%，增速环比4月份下降0.2个百分点。
先行指标方面，5月，中原经理指数和中原报价指数环比略有回升，但与前期相比，依旧处于低位。
预计未来二手房市场成交热度将继续回落，成交量价增速将继续放缓。
图8：广发全国二手房销售指数 1,2001,000 800600400200 11-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 17城市二手房成交指数 同比 250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：广发证券发展研究中心；*13年1月与3月增速大于150%，为方便表示以150%代替 图9：中原全国二手房价格指数 图10：中原二手房指数 250 7.0% 170 140 6.0% 160 130 200 5.0% 150 120 4.0% 140 110 150 3.0% 130 100 2.0% 90 100 1.0% 120 80 0.0% 110 70 50 -1.0% 100 60 -2.0% 90 50 - -3.0% 80 40 11-01
11-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0112/0512/0913/0113/0513/0914/0114/0514/0915/0115/0515/0916/0116/05 主要城市二手房价格指数 环比 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 中原经理指数 中原报价指数 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 9
/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 成交分类分析
1.各线城市 2016年5月各线城市成交均环比下滑，一线城市、二线城市和三四线城市环比分别下降6.7%、6.8%和8.9%。
同比来看，各线城市成交均同比上涨，分别同比上涨2.6%、32.5%和15.1%，但同比增幅均进一步收窄，分别减小21.9、25.1和40.1个百分点，其中三四线城市同比增幅收窄最为显著。
推盘方面，一线城市商品房和商品住宅推盘较4月份均有所回落，分别下降40%和15%。
二线城市商品房和商品住宅推盘均环比增加，分别上升3%和2%，但增幅持续收窄。
三四线城市商品房推盘放量显著，由于4月份推盘基数较小，5月份推盘环比显著上升496%，商品住宅推盘则小幅增加，环比上升5%。
库存方面，各线城市库存出现分化，其中一线城市住宅绝对库存面积环比上升0.6%，二线和三四线城市住宅绝对库存面积则环比分别下降2.5%和2.7%。
去化周期方面，一线城市住宅去化周期环比微幅上升，5月去化周期（6月移动平均）为8.2个月，二三线城市去化周期则分别下行至8.2个月和15.7个月。
整体来看，一线和二线城市去化压力较小，而三四线城市去化压力依旧较大，去库存将仍然是未来一段时间的政策主基调。
房价方面，各线城市房价环比均上涨，其中一线城市环比涨幅最高，但涨幅进一步收窄0.03个百分点至1.85%，二线城市环比上涨1.64%，增幅较上月扩大0.28个百分点，而三线城市环比增速有所放缓，由上月的0.96%小幅回落至本月的0.70%。
图11：广发各线城市成交指数 700600500400300200100 10-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 一线城市 二线城市 三四线城市 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 10/29 请务必阅读末页的免责声明 图12：广发各线城市成交指数同比 投资策略|房地产 120%90%60%30%0%-30%-60%-90% 11-01 11-07 12-0112-0713-01一线城市 13-0714-01二线城市 14-0715-0115-07三四线城市 16-01 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 12-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0412-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-04 图13：4大一线住宅库存面积及去化周期 4500 20 4000 3500 15 3000 2500 10 2000 1500 1000
5 500
0 0 一线城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图14：17个二线城市住宅库存面积及去化周期 20000 20 18000 16000 15 14000 12000 10000 10 8000 6000
5 4000 2000
0 0 二线城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图15：15个三四线住宅库存面积及去化周期 6000 45 5000
4035 4000 30 30002520 2000 15 1000105
0 0 12-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-04 三四线城市住宅库存面积 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图16：本月各线城市住宅去化周期（6月移动平均） 20 15.7 15 10 8.2 8.2
5 0一线4城市 二线17城市 三四线15城市 去化周期（月，6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 11/29 请务必阅读末页的免责声明 图17：4大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 10009008007006005004003002001000 投资策略|房地产图18：17个二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 30002500200015001000 5000 12-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0412-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-04 一线城市商品房推盘面积一线城市住宅推盘面积数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 二线15城市商品房推盘面积二线17城市住宅推盘面积数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图19：15个三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） 800600400200
0 12-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-05 三四线11城市商品房推盘面积 三四线15城市住宅推盘面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心
2.区域成交情况 2016年5月重点区域成交环比均下滑，但同比则出现分化。
环渤海、长三角和珠三角成交均环比下降，其中环渤海地区环比降幅最大，环比下滑38%，长三角和珠三角地区成交分别环比下降7%和5%。
同比来看，环渤海和长三角地区成交同比上升，而珠三角地区成交同比下降，其中环渤海地区成交同比上升11%，但增幅显著收窄108个百分点，长三角地区成交同比上升24%，增幅收窄27个百分点，而珠三角地区成交较去年同期水平有所回落，同比下降6%。
库存方面，环渤海地区住宅绝对库存出现回升，环比上升2%，长三角地区住宅绝对库存则持续下降，环比减少3%，珠三角地区住宅绝对库存则呈现回落，环比下降2%。
去化周期方面，长三角和珠三角地区去化周期（6月移动平均）基本与4月份持平，住宅去化周期分别为6个月和8个月，而环渤海地区住宅去化周期则由上个月的15个月降至14个月。
整体来看，长三角和珠三角地区当前去化压力较小，而环渤海地区去化压力虽有所减缓但依旧较大。
识别风险，发现价值 12/29 请务必阅读末页的免责声明 图20：广发区域成交指数变化（环渤海、长三角、珠三角）投资策略|房地产 800700600500400300200100 010-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 环渤海 长三角 珠三角 数据来源：广发证券发展研究中心 图21：广发区域成交指数同比变化（环渤海、长三角、珠三角） 160%130%100%70%40%10%-20%-50%-80% 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 环渤海 长三角 珠三角 数据来源：广发证券发展研究中心 图22：环渤海地区住宅库存及去化周期 图23：长三角地区住宅库存及去化周期 8000 35 7000 20 7000 30 6000 6000 25 5000 15 5000 20 4000 4000 10 3000 15 3000 2000 10 2000
5 1000
5 1000
0 0
0 0 12-01
12-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0412-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-04 环渤海住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 长三角住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 13
/29 请务必阅读末页的免责声明 图24：珠三角地区住宅库存及去化周期 2500200015001000500
0 投资策略|房地产 20151050 12-0112-0312-0512-0712-0912-1113-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-05 珠三角住宅库存 去化周期（6月移动平均） 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表2：分区域成交规模 区域 环渤海长三角珠三角其他城市数据来源：广发证券发展研究中心 本月成交 6629334492137 上月成交环比 -37.81%-7.08%-4.95%7.65% 15年成交同比11%24%-6%38% 16年月均成交 7019064341682 月均成交同比17%25%9%10% 识别风险，发现价值 城市成交情况 北京市场 北京市场2016年5月份商品房成交137万方，环比下降21.5%，商品住宅成交90万方，环比上涨了15.3%。
同比来看，5月份商品房成交面积同比上涨11.5%，但增速持续下滑，相比上月增速收窄44.4个百分点，而商品住宅同比下降1%，降幅有所放缓。
推盘方面，2016年5月份商品房推盘环比下降47.2%，住宅推盘环比与上月持平。
库存和去化方面，商品房与商品住宅库存均出现下降，商品房库存环比下降0.76%，商品住宅环比下降1.91%，去化周期方面，商品住宅去化周期（6月移动平均）维持在10个月左右。
房价方面，本月住宅价格环比上月上涨1.76%，涨幅较上月收窄0.27个百分点，增速略有下降。
政策方面，5月6日通州限购政策再次加码，商务型公寓、商业楼、写字楼限购政策正式落地，随后月底，通州再次出台户籍限制政策，商业、办公等非住宅房屋 14/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产一律不批准落户通州，北京市内拥有两套及以上房产的北京居民，申请通州房产落户时需接收严格审查。
我们认为通州地区限购升级，有利于抑制投资性需求，对成交市场起到一定的降温作用。
图25：北京商品房、住宅成交面积（万方）及增速 30025020015010050 11-06 11-12 12-06 12-12 13-06 13-12 14-06 14-12 15-06 15-12 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：北京市房地产管理局，广发证券发展研究中心 250%
200%150%100%50%0%-50%-100% 图26：北京住宅价格走势 38000360003400032000300002800026000240002200020000 10-07 11-03 11-11 12-07 13-03 13-11 14-07 15-03 15-11 住宅价格 环比 5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图27：北京商品房及住宅批准上市面积（万方） 350300250200150100 5010/0110/0911/0512/0112/0913/0514/0114/0915/0516/01 商品房批准上市面积住宅批准上市面积 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图28：北京市住宅库存面积（万方）及去化周期 1,800 25 1,600 1,400 20 1,200 1,000 15 800 600 400 10 200 -
5 12-01
12-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图29：北京商品房及住宅批售比 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00
10-0110-0911-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 北京 北京 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 北京2016年5月份二手房市场成交规模227万方，环比下降2.9%，同比上涨53%，
增速与上月基本持平。
价格方面，本月二手房价格环比上涨2.0%，增幅继续下滑。
预计未来北京二手房市场成交热度或将继续回落。
请务必阅读末页的免责声明15/29 投资策略|房地产 图30：北京二手房成交规模（万方）及增速 450400350300250200150100 5011-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 250%200%150%100%50%0%-50%-100%-150%16-05 二手房成交 同比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图31：北京二手房价格（万元）及环比 44000400003600032000280002400020000 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 二手房价 环比 8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 表3：北京市月度新闻及政策整理 日期 观点来源 新闻及政策相关 《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015～2020年)》划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区。
5月4日国土部、发改委规划期内，减量优化区不安排新增建设用地，存量挖潜区不宜进行高强度大规模建设，增量控制区控制新增建设用 地，适度发展区适度增加新增建设用地规模。
通州商务型公寓和商业、办公项目限购政策，三类情况之一的可购买商务型公寓：
（1）无住房的本市户籍居民家庭 5月6日 北京住建委 或单身人士；
（2）已拥有
1套住房的本市户籍居民家庭；
（3）在本市无住房且在本市连续缴纳社保或个税满5年 的非本市户籍居民家庭。
此外，通州区新建商业、办公项目只能出售给企事业单位、社会组织等。
5月12日 北京住建委 将海淀燕保•辛店家园等3个公租房项目的剩余490套房源，向符合申请条件的新就业无房职工开展专项配租。
5月27日 北京市委全会 北京市委全会提出，下一步要做好城市副中心155平方公里范围的规划，即通州新城范围，其只占整个通州面积的17%，且与河北廊坊北三县不接壤。
5月30日 通州区政府
（1）通州区内的商业、办公等非住宅房屋一律不批准落户通州；
（2）对于在北京市内拥有两套及以上房产的北京居民，申请通州房产落户时，需对其严格审查是否在通州区居住。
数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 上海市场 上海2016年5月份商品房成交256万方，环比下降5.9%，商品住宅成交171万方，
环比下降6.4%，同比来看，商品房和商品住宅成交出现分化，商品房同比上升1%，增速收窄15个百分点，而商品住宅则同比下降9%，同比首次出现下滑。
推盘方面，2016年5月份商品房推和住宅推盘环比分别下降25.4%和29.6%。
库存和去化方面，虽供给量下滑但成交端热度回落，推盘绝对量仍大于成交，库存小幅上行3.1%，商品住宅去化周期由上个月的6个月上升至7个月。
成交均价方面，本月上海房价增速回升，环比增速由上个月的0.9%大幅扩大至1.9%。
受“沪九条”调控政策影响，上海成交市场降温显著，商品住宅环比持续回落，同比更是首次出现下滑，预计未来上海成交市场将继续降温。
16/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图32：上海商品房、住宅成交面积（万方）及增速 40035030025020015010050 11-05 11-11 12-05 12-11 13-05 13-11 14-05 14-11 15-05 15-11 200%150%100%50%0%-50%-100%16-05 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：上海市房地产管理局，广发证券发展研究中心 图33：上海商品房及住宅批准上市面积（万方） 40035030025020015010050 10-05 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 16-05 批准上市规模住宅上市规模 图34：上海商品房及住宅批售比 2.802.402.001.601.200.800.400.00 10-0110-0911-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 上海 上海 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图35：上海市住宅库存面积（万方）及去化周期（月） 1,500 25 1,300 20 1,100
15 90010 700 500
5 300 - 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 住宅库存（万方） 去化周期 图36：上海住宅房价格走势 42000400003800036000340003200030000280002600024000 10-12 11-08 12-04 12-12 13-08 14-04 14-12 15-08 6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%16-04 住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 17/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 图37：上海市二手房成交套数（万套） 7.006.005.004.003.002.001.000.00 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 600.00%500.00%400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%16-05 二手房成交套数(万套） 同比 图38：上海市二手房价格及环比变化 58000540005000046000420003800034000300002600022000 10-0611-0211-1012-0613-0213-1014-0615-0215-10 二手房价 环比 12.0%9.0%6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 2016年5月份上海二手房成交套数2.31万套，环比上涨17.2%，从同比来看，本
月同比下降36.6%，降幅收窄8.7个百分点。
成交均价方面，本月上海二手房成交均价环比上涨2.31%，增速扩大0.44个百分点。
从未来各板块价格的变动比例图上看，本月下降板块比例上升至15.4%，上升幅度为1.6个百分点。
图39：上海市二手房板块价格变动比例 100%80%60%40%20%0% 10-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01上升板块比例下降板块比例 数据来源：上海市房地产管理局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 深圳市场 2016年5月份深圳市商品房成交34万方，商品住宅25万方，环比上月基本持平。
同比来看，深圳商品房成交同比下滑59%，跌幅扩大29个百分点，商品住宅成交则同比回落60%，同比跌幅扩大22个百分点，成交市场热度回落明显。
推盘方面，本月商品房和住宅推盘环比分别下降53.9%和41.6%，推盘节奏明显放缓。
库存及去化方面，虽然推盘速度放缓但绝对量仍高于成交，导致商品房和商品住宅库存分别环比上升0.54%和3.3%，去化周期（6月移动平均）分别由11个月和8个月上行至13个月和9个月。
房价方面，住宅成交价格环比上升2.0%，环比增幅 18/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产收窄0.8个百分点。
整体来看，深圳成交市场热度持续回落，成交量下降显著，而房价增速也继续放缓。
二手房市场，2016年5月份深圳二手房市场成交环比下降44.4%，同比回落64%，降幅较上月扩大45个百分点。
房价方面，二手房房价环比下降0.3%，降幅收窄2.1个百分点。
预计未来，深圳二手房市场将延续量价齐跌态势。
图40：深圳商品房、住宅成交面积（万方）及增速 12010080604020 11-06 11-12 12-06 12-12 13-06 13-12 14-06 14-12 15-06 15-12 成交面积 住宅面积 同比 同比 数据来源：深圳市国土资源和房地产管理中心，广发证券发展研究中心 450%
350%250%150%50%-50%-150% 图41：深圳商品房及住宅批准上市面积（万方） 160140120100 80604020 10-0511-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 批准上市规模住宅上市规模 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图42：深圳商品房及住宅批售比 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.0010-0110-0911-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 深圳 深圳 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图43：深圳市住宅库存面积（万方）及去化周期 500 23 19400 15 11300
7 200
3 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 住宅库存（万方） 去化周期 图44：深圳住宅房价格走势 5500050000450004000035000300002500020000 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%16-05 住宅价格 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 19/29 请务必阅读末页的免责声明 图45：深圳市二手房成交面积（万方）及增速 200180160140120100 80604020 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 500%400%300%200%100%0%-100%-200%16-05 二手房成交 同比 数据来源：深圳市房地产管理中心，广发证券发展研究中心 投资策略|房地产 图46：深圳市二手房成交价格及环比 590005500051000470004300039000350003100027000230001900015000 10-06 11-02 11-10 12-06 13-02 13-10 14-06 15-02 15-10 二手房价 环比 12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0% 数据来源：中原地产，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 广州市场 2016年5月份广州商品房成交152万方，商品住宅成交132万方，环比上月分别上涨8.6%和15.8%，而与去年同期相比，商品房和商品住宅成交分别同比上涨43%和23%，但增速出现分化，商品房成交增速扩大7个百分点，而商品住宅增速收窄12个百分点。
推盘方面，商品房推盘量下降48.8%，商品住宅推盘上升11.3%。
库存和去化方面，供给端下降与成交端环比上涨使得绝对库存量下降，商品房库存环比下降1.87%，商品住宅环比下降0.85%，商品房和商品住宅去化周期分别由17和9个月下行至16和8个月。
房价方面，住宅价格环比继续上涨1.5%，增幅继续扩大0.5个百分点。
二手房市场方面，2016年5月份广州二手房市场成交面积87.21万方，环比回落8.95%，同比上涨31.2%，增幅继续收窄。
房价方面，5月份广州二手房成交均价环比上涨1.2%，增幅与上月持平。
图47：广州商品房、住宅成交面积（万方）及增速 18016014012010080604020 11-06 11-12 12-0612-12成交面积 13-0613-1214-0614-12 住宅面积 同比 15-0615-12同比 数据来源：广州国土资源和房地产管理局，广发证券发展研究中心 400%300%200%100%0%-100% 20/29 请务必阅读末页的免责声明 图48：广州商品房及住宅批准上市面积（万方） 300250200150100 5012-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 商品房推盘测算值住宅推盘测算 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图49：广州商品房及住宅批售比 2.00 投资策略|房地产 1.60 1.20 0.80 0.40 0.00
10-0110-1011-0712-0413-0113-1014-0715-0416-01 广州 广州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图50：广州市住宅库存面积（万方）及去化周期 1,200 18 1,000 15 800 12 600
9 400
6 200
3 - - 12-01
12-0913-0514-0114-0915-0516-01 住宅库存（万方） 去化周期 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图51：广州住宅房价格走势 20000 16000 12000 8000 4000 0
10-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 住宅价格 环比 3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0% 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图52：广州市二手房成交面积（万方）及增速 160140120100 80604020 011-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 250%200%150%100%50%0%-50%-100%16-05 二手房成交面积（万平方米） 同比 图53：广州市二手房成交价格及环比 1800016000140001200010000 8000600040002000 010-0110-0911-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 二手房成交均价 环比 数据来源：广州房管局，广发证券发展研究中心 数据来源：广州房管局，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 环渤海其他主要城市 环渤海地区其余重点城市，
5月份天津、青岛住宅成交面积分别环比下降37.5%、 21/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产8.11%，济南住宅成交面积环比增加7.74%。
而同比来看，5月天津、济南、青岛住宅成交面积分别同比增长53%、51%、67%，同比增速都出现下滑，增幅分别收窄168个百分点、29个百分点和67个百分点，整体来看，5月份，环渤海其他城市成交市场热度降温，其中天津、青岛降温显著，而济南成交有所回升。
推盘方面，天津商品房和住宅推盘量环比分别下降19.6%和49.6%，青岛商品房和住宅推盘量环比分别上涨2181%和1394%（上月基数较低所致）。
库存与去化方面，天津和青岛库存情况出现分化，天津5月份商品住宅库存环比下降3.3%，青岛由于推盘量上升明显使得库存环比上涨11.5%，去化周期分别维持在9个月及14个月。
成交均价方面，天津、济南、青岛分别环比上涨2.0%、0.5%、0.3%，增速较上月都有所下滑。
图54：天津住宅成交面积及同比 350300250200150100 5011-06 12-02 12-10 13-06 14-02 14-10 15-06 16-02 500%400%300%200%100%0%-100%-200% 住宅面积 同比 数据来源：天津房管局，广发证券发展研究中心 图55：天津住宅价格及环比 12,00011,00010,000 9,0008,000 12-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-12 25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20% 天津市住宅成交均价 环比 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图56：济南住宅成交面积及同比 180160140120100 80604020 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 200%150%100%50%0%-50%-100%16-05 济南市住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图57：济南住宅成交价格及环比 90008800860084008200800078007600740072007000 10-07 11-03 11-11 12-07 13-03 13-11 14-07 15-03 15-11 济南住宅成交价格 环比 4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%-3.0% 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 22/29 请务必阅读末页的免责声明 图58：青岛住宅成交面积及住宅成交价格 250 10000 200 9500 150 9000 100 8500 50 8000 10-06
11-0211-1012-0613-0213-1014-0615-0215-10 7500 青岛市住宅成交面积（万方） 住宅成交价格 数据来源：广发证券发展研究中心 投资策略|房地产图59：青岛住宅库存面积及去化周期 2,500 30 2,000 25 201,500 151,000 10 500
5 - - 12-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 青岛住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 长三角地区其他主要城市 长三角地区其余重点城市，5月份，苏州、杭州和宁波住宅成交分别环比下滑16.4%、10.7%和5.9%，而南京则环比微幅上涨0.92%。
同比来看，5月苏州住宅成交面积同比下降18%，今年以来首次出现同比负增长，南京住宅成交面积同比上涨111%，但增幅较上月收窄35个百分点，杭州住宅成交面积同比上涨20%，增幅收窄35个百分点，宁波住宅成交面积同比下降1%，今年以来首次出现同比负增长。
总体来看，长三角地区各大城市成交市场降温明显。
价格方面，苏州、南京、杭州、宁波均环比上涨，分别为0.3%、3.9%、3.2%、1.6%，其中苏州、南京环比增幅回落，杭州、宁波房价增速上升。
推盘方面，苏州商品住宅推盘量环比上涨12.4%，南京、杭州、宁波商品住宅推盘量环比分别下降17.6%、2.27%和19.6。
库存方面，南京、杭州以及宁波三个城市库存呈现下滑态势，分别环比下降16.5%，6.1%和9.0%，而苏州由于推盘升高、成交下滑，商品住宅库存面积环比上涨7.2%。
去化周期方面，苏州去化周期由3个月回升至4个月，而南京去化周期保持在2个月，未来房价仍有上涨压力，杭州和宁波去化周期则由7和9个月下行至为6和8个月。
整体来看，5月，长三角重点城市成交市场有所降温，但土地市场却持续活跃，区域以及城市“地王”频现，未来政策收紧压力持续加大，不排除限购政策重新出台的可能性。
识别风险，发现价值 23/29 请务必阅读末页的免责声明 图60：苏州住宅成交面积及价格变化 180160140120100 80604020 10-06 11-02 11-10 12-06 13-02 13-10 14-06 15-02 15-10 1550015000145001400013500130001250012000115001100010500 苏州住宅成交面积（万方） 住宅价格 数据来源：广发证券发展研究中心 投资策略|房地产图61：苏州住宅库存面积及去化周期 1,000 16 900 14 800 12 700 600 10 500
8 400
6 300
4 200 100
2 - - 12-01
12-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 图62：苏州商品房及住宅批售比 3.503.002.502.001.501.000.500.00 10-01 10-07 11-01 11-07 12-01 12-07 13-01 13-07 14-01 14-07 15-01 15-07 16-01 苏州 苏州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 图63：杭州商品房及住宅批售比 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00
10-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-01 杭州 杭州 数据来源：中国指数研究院，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 24/29 请务必阅读末页的免责声明 图64：南京住宅成交面积及价格变化 200180160140120100 80604020 10/0611/0211/1012/0613/0213/1014/0615/0215/10 1800017250165001575015000142501350012750120001125010500 南京住宅成交面积（万方） 南京住宅价格 数据来源：广发证券发展研究中心 投资策略|房地产图65：南京住宅库存面积及去化周期 800 22 700 600 17 500 400 12 300 200
7 100 -
2 12-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 南京住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 图66：杭州住宅成交面积及价格变化 250 18500 200 17750 15017000 100 5016250 11-0512-0112-0913-0514-0114-0915-0516-01 15500 杭州住宅成交面积（万方） 杭州住宅价格 数据来源：广发证券发展研究中心 图67：杭州住宅库存面积及去化周期 600 41 500 35 400 29 300 23 200 17 100 11 -
5 12-01
12-0913-0514-0114-0915-0516-01 杭州住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 图68：宁波商品房成交面积及住宅价格变化 70 14,000 60 13,500 50 13,000 40
12,500 30 20 12,000 10 11,500 - 11,000 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 宁波商品房成交面积（万方） 住宅成交价格 数据来源：广发证券发展研究中心 图69：宁波住宅库存面积及去化周期 800 40 700 35 600 30 500 25 400 20 300 15 200 10 100
5 - - 12-01
12-0913-0514-0114-0915-0516-01 住宅库存面积（万方） 去化周期 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 珠三角地区其他主要城市 珠三角地区其余重点城市，5月份，东莞、佛山成交规模环比分别下滑22.7%和
1.02%，同比则分别下降32%和17%，同比增速由正转负。
价格方面，5月东莞房价 25/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产环比上涨3.6%，增幅收窄0.4个百分点，而佛山房价环比上升2.1%，增速扩大2个百分点。
总体来看，珠三角地区其他城市表现量跌价升，预计未来市场或将有所降温。
图70：东莞住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-02 11-10 12-06 13-02 13-10 14-06 15-02 15-10 东莞住宅成交面积（万方） 同比 300%250%200%150%100%50%0%-50%-100% 数据来源：广发证券发展研究中心 图71：东莞住宅价格及环比变化 140001200010000 8000600040002000 010-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 东莞住宅价格 环比 8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%-4.0%-6.0% 数据来源：广发证券发展研究中心 图72：佛山商品房成交面积及同比变化 200150100 5011-08 12-04 12-12 13-08 14-04 14-12 15-08 1100%900%700%500%300%100%-100%16-04 佛山商品房成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图73：佛山住宅价格及环比变化 9500 5% 9000 3% 8500 1% 8000 -1% 7500 -3% 7000 -5% 11-01
11-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 佛山住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 中西部及其他重点城市 5月份中西部重点城市商品住宅成交量环比出现分化，其中成都环比上涨15.7%，
武汉、重庆环比分别下滑15.7%和11.7%，而长沙则环比略微下滑0.38%。
同比来看，武汉同比上涨58%，重庆同比上涨7%，增速分别下降45个百分点和19个百分点；成都、长沙同比分别上涨29%和45%，增速分别扩大2个百分点和17个百分点。
推盘方面，重庆、武汉、成都、长沙商品住宅推盘量环比分别下降38.12%、75.6%、12.95%和152.31%。
库存和去化方面，重庆、武汉、长沙、成都四个城市商品住宅库存均表现为下降，降幅分别为0.4%、12%、3.0%和2.4%。
去化周期方面，重庆、武汉和成都去化周期分别维持在7个月、6个月和10个月，长沙去化周期下行至10个月。
成交价格方面，与上月相比，武汉、重庆、成都、长沙四大城市环比均出现上涨，涨幅分别为2.3%、0.9%、0.1%和1.6%。
整体来看，中西部及其他重点城市成交热度分化，武汉、重庆市场量跌价升，而长沙和成都市场则表现较好。
26/29 请务必阅读末页的免责声明 图74：武汉住宅成交面积及同比变化 350300250200150100 5011-06 12-02 12-10 13-06 14-02 14-10 15-06 16-02 100%50%0%-50%-100% 武汉住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图75：武汉住宅价格及环比变化 投资策略|房地产 12000 3% 10000 2% 8000 1% 6000 0% 4000 -1% 2000 -2%
0 -3% 10-11
11-0712-0312-1113-0714-0314-1115-0716-03 武汉住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 图76：重庆住宅成交面积及同比变化 250 300% 200 200% 150100% 100 50 0% - -100% 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 重庆住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图77：重庆住宅价格及环比变化 8500 3% 8000 2% 1%7500 0%7000 -1% 6500 -2% 6000 -3% 10-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 重庆住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 图78：长沙住宅成交面积及同比变化 140 300% 120 100 200% 80100% 60 40 0% 20 - -100% 11-0111-0912-0513-0113-0914-0515-0115-0916-05 长沙住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图79：长沙住宅价格及环比变化 7800 4% 7000 3% 6200 2% 1%
5400 0% 4600 -1% 3800 -2% 3000 -3% 10-0711-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 长沙住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 27/29 请务必阅读末页的免责声明 图80：成都住宅成交面积及同比变化 160140120100 80604020 11-01 11-09 12-05 13-01 13-09 14-05 15-01 15-09 300%200%100%0%-100%16-05 成都住宅成交面积（万方） 同比 数据来源：广发证券发展研究中心 图81：成都住宅价格及环比变化 投资策略|房地产 8400 3% 8000 2% 7600 1% 7200 0% 6800 -1% 6400 -2% 10-07
11-0311-1112-0713-0313-1114-0715-0315-11 成都住宅价格 环比 数据来源：广发证券发展研究中心 表4：其他省市主要新闻及政策整理 省市 日期 观点来源 山东 5月7日 山东省政府 安徽 5月16日 安徽省政府 苏州成都 5月18日 苏州国土局 5月18日 住房公积金管理委员会 南京 5月27日 南京市政府 合肥 5月27日 合肥房管局 数据来源：广发证券发展研究中心 新闻及政策相关
（1）今年全省商品房和各市商品住房去库存周期分别降到22月左右和16月以内；
（2）新启动棚改项目货币化安置比例不得低于50%；
（3）对公租房免征房产税，建设占地按规定免征城镇土地使用税；
（4）允许企业、个人均按5%下限缴费；
（5）农民进城购买首套住房可享受契税补贴、规费减免优惠。
（1）3年左右去化商品房库存2500万平方米，2018年底全省商品住宅去化周期控制在15个月内，2020年实现供需基本平衡；
（2）实行差别化调整；
（3）建立购租并举的住房制度；
（4）鼓励农民进城购房；
（5）推进棚改货币化安置，2016年安置比例原则上不低于50%等。
经市政府批准,对10个网上挂牌出让的地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。
（1）个人贷款最长年限由20年提高至30年；
（2）贷款最高额度60万元，调整为两人及以上职工家庭单笔最高可贷70万，单职工家庭单笔最高可贷40万；
（3）贷款资金与缴存余额的挂钩倍数，由30倍调整为20倍等。
南京将采取措施严控地价房价：
（1）热点区域住宅用地出让时，设定出让最高限价，若报价超过最高限价，终止土地出让，竞价结果失效；
(2)对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金，不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分。
合肥市房管局表示：限购限贷不是空穴来风，但政策出台有一个过程，不排除出台限购限贷政策，但还没到运作的程度，将根据市场变化决定政策，如果需要，可随时出台。
风险提示 政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。
行业销售增速低于预期。
识别风险，发现价值 28/29 请务必阅读末页的免责声明 投资策略|房地产 广发房地产行业研究小组Table_Research 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。
金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。
李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。
广发证券—行业投资评级说明Table_RatingIndustry 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。
广发证券—公司投资评级说明Table_RatingCompany 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%。
持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。
T联a系ble我_A们ddress 广州市 地址 广州市天河区林和西路
9 号耀中广场A座1401 邮政编码 510620 客服邮箱 gfyf@ 服务热线 深圳市 深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼518000 北京市 北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层100045 上海市 上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼200120 免责声明Table_Disclaimer 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。
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