ChinaIndexAcademy 商业地产市场月度报告 2019年2月 中指研究院 目录 01宏观环境 02市场数据 03关注点 企业动态新开项目速递 本期亮点总结 1宏观环境 2018年，GDP同比增长6.6%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的52.2%。
2019年1月， 服务业商务活动指数为53.6% 2市场数据2018年1-12月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降2019年1月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划 3关注点建筑面积同环比下降；楼面均价同比下降，环比增长 企业动态 凯德资产置换呼和浩特项目斥8亿元收购玉泉区购物中心苏宁易购收购万达百货构建全场景百货零售业态星巴克开全新臻选店的两重探索：全时段经营和“咖啡+餐”阿迪达斯与天猫达成全面战略合作 新开项目速递恩施UCmall大学城龙湖•西宸广场南昌欧罗巴广场等项目开盘
1 宏观环境 经济运行稳定，1月服务业增速有所加快社会消费品零售总额增速小幅提高，CPI增幅小幅回落 GDP与经济结构：2018年，GDP同比增长6.6%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的52.2%。
服务业经济：2018年，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金融业增加值同比增幅持平。
2019年1月，服务业商务活动指数为53.6%。
消费水平：2018年12月，社会消费品零售总额同比上涨8.2%；2019年1月，CPI同比上涨1.7%，增幅小幅回落。
GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业增加值同比增长7.6% 经济运行平稳：2018年，我国GDP同比增长6.6%，比上年下降0.2个百分点，国民经济总体平稳，稳中有进。
第三产业增加值同比增长：2018年，第三产业增加值为469575亿元，同比增长7.6%，增幅较第二产业高出1.8个百分点。
第三产业增加值占国内生产总值的比重为52.2%。
图：2011年一季度-2018年四季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速 60% 第三产业占比（左） GDP累计同比（右） 第三产业累计同比增速（右） 11% 52.2% 50% 10% 40% 9% 30% 7.6%
8% 20% 7% 10% 6.6%6% 0% 5% 数据来源：CREIS中指数据， 服务业经济：服务业增速有所加快，金融业增加值同比增幅持平 服务业商务活动指数：2019年1月，服务业商务活动指数为53.6%，比上月增长1.3个百分点。
图：2018年1月-2019年1月服务业商务活动指数走势 57%55%53%51% 批发和零售业、住宿和餐饮业： 49% 2018年，批发和零售业累计同比增长 47% 6.2%，增幅较去年同期回落1.2个百分 45% 19-01 18-12 18-10 18-09 18-08 18-06 18-05 18-04 18-03 18-02 18-01 点。
住宿和餐饮业同比增长6.5%，增 图：
2012年1季度-2018年4季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业 幅较去年同期回落1.3个百分点。
累计同比增速 21% 批发和零售业增加值同比 住宿和餐饮业增加值同比 金融业增加值同比 金融业增加值：
2018年，金融业增18% 加值累计同比增长4.4%，同比增幅与14% 去年持平；金融业增加值占GDP比重11%为7.7%。
7% 4% 0% 16:1-918-1116:1-12 15:1-618-0715:1-
9 18:1-12 18:1-
9 18:1-
6 18:1-
3 17:1-12 17:1-
9 17:1-
6 17:1-
3 16:1-
6 16:1-
3 15:1-12 15:1-
3 14:1-12 14:1-
9 14:1-
6 14:1-
3 13:1-12 13:1-
9 13:1-
6 13:1-
3 12:1-12 12:1-
9 12:1-
6 12:1-
3 注：金融业增加值绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算 数据来源：CREIS中指数据， 消费水平：社会消费品零售总额同比增幅小幅提高，CPI同比增幅略有
回落 图：2012年12月-2018年12月各月消费品零售总额及同比增速 消费品零售总额：2018年12月，社会40000 消费品零售总额35893亿元，同比增长3500030000 8.2%。
2018年1-12月份，社会消费品亿25000元20000 零售总额380987亿元，同比增长15000 9.0%。
10000 5000
0 社会消费品零售总额_当期值(左) 社会消费品零售总额_同比增长(右)16%14%12%10%8%6%4%2%0% 12-1213-0413-0613-0813-1013-1214-0414-0614-0814-1014-1215-0415-0615-0815-1015-1216-0416-0616-0816-1016-1217-0417-0617-0817-1017-1218-0418-0618-0818-1018-12 居民消费价格指数（CPI）：2019年14%月，CPI同比增长1.7%，增幅较上月略 有回落。
衣着、生活用品及服务等增幅 2% 较小及交通和通信的同比增速下降，导 致CPI同比增速放缓。
0% 图：2013年1月-2019年1月居民消费价格指数（CPI）走势数据来源：CREIS中指数据， 13-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-01
2 市场数据 写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交楼面均价同比下降，环比增长 需求：2018年，写字楼销售面积同比降幅收窄，商业营业用房销售面积同比降幅扩大。
供应：2018年，写字楼新开工同比小幅下降，商业营业用房新开工同比降幅收窄。
租金与空置率：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升；多数代表城市优质零售 物业首层租金和空置率环比均下降。
土地市场：2019年1月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降；成交规划建筑面积同环比 下降；成交楼面均价同比下降，环比增长。
数据来源：CREIS中指数据， 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 1~2
1~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~9 1~101~111~12 1~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~4 1~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~9 1~101~111~12 1~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~4 1~51~61~71~81~91~101~111~121~2 1~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~12 50%30%10%-10%
0 3000 6000 米 方 9000 平 万12000 15000 同比增速（右） 销售面积（左） 商业营业用房 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 1~2
1~31~41~5 1~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~4 1~51~61~71~81~91~101~111~121~2 1~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~7 1~81~91~101~111~121~21~31~41~5 1~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~8 1~91~101~111~12 1~21~31~41~51~61~71~81~91~10 1~111~12 80%40%0%-40%
0 1000 米 方 2000 平 万 3000 写字楼 4000 同比增速（右） 销售面积（左） 图：2010年-2018年全国商办销售面积及同比增速 全国成交：1-12月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降 写字楼：2018年1-12月，全国写字楼销售面积为4363万㎡，同比下降8.3%，降幅较111月收窄2.8个百分点。
商业营业用房：2018年1-12月，全国商业营业用房销售面积为11971万㎡，同比下降，降幅扩大1.7个百分点至6.8%。
数据来源：CREIS中指数据， 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 1~2
1~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~12 同比增速（右） 50%25%0%-25% 16000 12000 亿8000元4000
0 商业营业用房 投资额（左） 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 1~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~12 同比增速（右） 50%15%-20% 80006000亿4000元2000
0 写字楼 投资额（左） 图：2010年-2018年全国商办开发投资及同比增速 写字楼：2018年1-12月，全国写字楼开发投资额为5996亿元，同比下降11.3%，降幅较收窄。
商业营业用房：2018年1-12月，全国商业营业用房开发投资额为14177亿元，同比下降9.4%，降幅较1-11月持平。
全国投资：1-12月，写字楼、商业营业用房投资额同比均下降 数据来源：CREIS中指数据， 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 1~2
1~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~12 80%60%40%20%0%-20% 25000 万20000平15000方10000米5000
0 商业营业用房 同比增速（右） 新开工面积（左） 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 1~2
1~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~121~21~31~41~51~61~71~81~91~101~111~12 -30%
0 0% 2000 方米 30% 万平4000 60% 6000 写字楼 90% 8000 同比增速（右） 新开工面积（左） 图：2010年-2018年全国商办新开工面积及同比增速 全国供应：1-12月，写字楼新开工同比小幅下降，商业营业用房新开工较上月收窄 写字楼：2018年1-12月，全国写字楼新开工面积为6049万㎡，同比下降1.5%，而1-11月同比增长0.3%。
商业营业用房：2018年1-12月，全国商业营业用房新开工面积为20066万㎡，同比下降2.0%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点。
租金及空置：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升，北京、广州、杭州、武汉等城市租金环比上涨 一线城市：2018年四季度，北京、广州优 质写字楼租金环比小幅上涨，上海优质写字楼540 租金环比没有变化，深圳优质写字楼租金环比450 小 幅 下 降 ； 北 京、 上 海、深 圳 优 质 写 字 楼空 置 元/ 360 率上升。
㎡270/月180 二线代表城市：2018年四季度，杭州、武90汉、成都优质写字楼租金环比上涨，其余城市0租金均下跌；南京、大连、沈阳、成都优质写字楼空置率环比下降，重庆优质写字楼空置率环比没有变化，其他城市空置率均上升。
15Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4 图：2015年-2018年四季度一线城市优质写字楼租金及空置率 优质写字楼租金 优质写字楼空置率 16 14 12 108%
6 4
2 0 北京 上海 深圳 广州 图：2015年-2018年四季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率 140 优质写字楼租金 优质写字楼空置率 50.00 45.00 40.00 35.00 元㎡70月 30.0025%.00 20.00 15.00 10.00 5.00
0 0.00 \\ 15Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4 天津 杭州 南京 重庆 武汉 大连 沈阳 成都 青岛 宁波 数据来源：世邦魏理仕，中指研究院综合整理， 租金及空置：2018年四季度，多数代表城市优质零售物业首层租金
环比下降；多数城市优质零售物业空置率环比下降 一线城市：2018年四季度，深圳优质零售物业图：2015年二季度-2018年四季度一线城市优质零售物业租金及空置率 首层租金环比上涨，北京租金环比没有变化，上80 优质零售物业首层租金优质零售物业空置率14 海、广州租金环比下降；北京、深圳优质零售物 12 60 10 业空置率环比均下降，其余城市空置率环比上元
8 / 升。
㎡40/ %
6 天 20
4 二线代表城市：2018年四季度，杭州、南京、
2 0
0 15Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4 成都优质零售物业首层租金较上季度上涨，宁 波、大连环比保持不变，其余城市环比下跌；青 上海 北京 广州 深圳 岛、天津、武汉优质零售物业空置率均较上季度 提升，南京持平，其余均下降。
图：
2015年二季度-2018年四季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率 // 40 30元㎡20天 10
0 优质零售物业首层租金 优质零售物业空置率 201816141210%86420 15Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q3 杭州 南京 宁波 重庆 大连 沈阳 成都 青岛 天津 武汉 数据来源：世邦魏理仕，中指研究院综合整理， 商办土地：商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建
筑面积同环比均下降；楼面均价同比下降，环比增长 图：2013年-2019年1月300城商办用地推出及成交面积 推出：1月，商办用地推出2026.4 10000 万㎡，同比下降8.0%，环比下降 8000 39.7%。
万平6000方米 成交：1月，商办用地成交1538.24000 2000 万㎡，同比下降16.2%，环比下降
0 54.1%。
推出 成交 推出年度月均 成交年度月均 55454561 39533095 27902152 23571888 22041610 23171837 1234567891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011121 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 楼面均价：1月，商办用地成交楼 面均价为2440.9元/㎡，同比下降4000 6.0%，环比增长22.7%。
3000 图：2013年-2019年1月300城商办用地楼面均价及溢价率 成交楼面均价 平均溢价率 40% 30% 元 溢价率：1月，商办用地平均溢价 / 平米 2000 20% 率为8.9%，较上月下降1.4个百分1000 10% 点，较去年同期上涨1.4个百分点。

0 0% 1234567891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011121234567891011121 2013 2014 2015 2016 2017 20182019 数据来源：CREIS中指数据， 3关注点 企业动态：凯德资产置换呼和浩特项目斥8亿元收购玉泉区购物中心苏宁易购收购万达百货构建全场景百货零售业态星巴克开全新臻选店的两重探索：全时段经营和“咖啡+餐”阿迪达斯与天猫达成全面战略合作 新开项目速递：恩施UCmall大学城龙湖•西宸广场南昌欧罗巴广场等项目开盘 凯德资产置换呼和浩特项目斥8亿元收购玉泉区购物中心 2月1日，凯德集团旗下凯德商用中国信托（以下简称CRCT）通过其全资子公司，与无关联第三方签订合作框架协议。
该协议包括以8.083亿元人民币（约合1.596亿新元），收购位于内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区已建成的一座购物中心。
基本信息 玉 位于呼和浩特市玉泉区的成熟商业地段，总建筑面积7.63万平 泉 米（不含停车场），共8层（地上7层、地下1层）。
项 目 基 本 信 区位信息 息 购物中心位于一座包括住宅、SOHO和办公楼多业态在内的综 合体中，与地铁2号线诺和木勒站（即将在2020年开通）无缝 衔接，距地铁1号线（2019年开通）换乘站仅3站。
中指点评 此次置换的玉泉项目较凯德MALL·赛罕项目，面积更大、交通更加方便、土地使用年限更长
及客流更加充足，为项目的发展提供了坚实的基础。
同时，凯德选择在新项目开业亮相之后，完成凯德MALL·赛罕的转让，有助于运营层面的平稳过渡，减少对项目收益的影响。
苏宁易购收购万达百货构建全场景百货零售业态 2月12日，苏宁易购正式收购万达百货有限公司下属全部37家百货门店。
苏宁 万达 易购收购百货 苏宁对新收购的万达项目将通过输出智慧零售CPU能力，从数字化和体验两方面改造供应链，打造全新的百货核心竞争力。
苏宁将原有的丰富业态与百货进行模块化对接，交互创新，将创造出更多更创新的前沿业态。
中指点评 此次的收购将对万达百货进行全新的数字化变革，苏宁将拥有的大数据、人工智能等技术手段用于对线下百货的数字化改造，是全场景零售能力的全面输出，将进一步完善全场景，全品类布局，进一步提升服务体验。
星巴克开全新臻选店的两重探索：全时段经营和“咖啡+餐” 2月15日，星巴克在上海开出中国首家臻选咖啡·焙烤坊，主卖特调酒饮，以及面包、披萨、沙拉等简餐和轻食。
星巴克在探索全时段经营和“咖啡+餐”领域。
01选址上，在徐家汇的港汇恒隆，附近不乏星巴克高端线的目标消费者：门店对面几十米处就是小区港汇花园，名仕苑等。
02 在整体视觉方面，这家臻选咖啡·焙烤坊保持了一贯的现代风格的装修，桌椅也都是原木色为主色调， 配上木质家具的点缀混搭工业风，更符合烘培的自 然风格。
03 产品方面，这一臻选系列不仅主打对咖啡豆的 精挑细选，更是有国内的“专属菜单”。
中指点评 星巴克臻选咖啡·焙烤坊不仅为顾客带来星巴克一贯的品质咖啡，更将推出店内现场新鲜制作的意式焙烤
，以及经典意式特调酒饮，以客制化的周末时段早午餐精选组合，满足顾客全天候不同时段不同场景下的个性化需求，这是星巴克升级门店“第三空间”的又一次创新尝试。
阿迪达斯与天猫达成全面战略合作 2月19日，阿迪达斯与天猫宣布达成全面战略合作。
计划将天猫作为线上的“第一官网”来运营，旗下跑鞋
、篮球鞋和足球鞋的新品将在天猫首发。
新品发布 新零售消费者运营 合作领域 产品创新等多个层面 中指点评 此次合作，阿迪达斯将借助阿里巴巴的商业操作系统，进行全面的新零售数字化升级，利用全渠道，智慧门店，导购及门店数字化等新零售场景，让消费者可以在线享受导购服务，线上下单再到线下取货或体验。
同时打通线上线下库存，提升零售效率。
新开项目速递：恩施UCmall大学城龙湖•西宸广场南昌欧罗巴广场 恩施UCmall大学城 龙湖·西宸广场 南昌欧罗巴广场 建筑面积：8万㎡开盘时间：2019-2位置：湖北恩施市 特点：UCmall大学城打造鄂西南地区首座集美食、潮流购物、主题广场等于一体的青春主题商业中心。
建筑面积：4.5万㎡开盘时间：2019-2位置：北京丰台区 特点：龙湖西宸广场打造一个集可餐饮商铺、空中商务空间为一体的商业体。
同时，周边客群密集，交通便捷。
建筑面积：2.5万㎡开盘时间：2019-1位置：南昌新建区 特点：项目周边交通便捷，多维交通辐射汇聚了大量客流。
同时周边拥有众多成熟社区，具有较强的消费能力。
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