2011年
iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch
中国房地产电子商务发展研究报告简版
iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch
2011年
Copyright©iResearchInc.20121
中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年
iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch
目录
I.研究背景
III.相关定义...........................................................................................................................6
IV.报告摘要..........................................................................................................................7
V.报告正文...........................................................................................................................9
1.中国房产电子商务行业发展概况.....................................................................................9 1.1.房产电子商务发展基础
2.房地产电子商务行业分析................................................................................................12
2.1.房地产电子商务模式分析
附录一：正式版报告目录...................................................................................................20
附录二：正式版报告图表目录
图2-3房产电子商务O2O模式.......................................................................................15图3-1iUserTracker-2007.01-2011.11房产网站月度覆盖用户趋势（万人）...................16图3-21971-2000年中国人口出生率................................................................................17 表目录 表1-1中国房产电子商务发展历程...................................................................................11 Copyright
©iResearchInc.20123 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch
I.研究背景 2011年1月，随着“国八条”的出台，房产市场受限购限贷等从紧宏观政策影响，逐渐走向低迷，购房者观望情绪日渐浓厚，多地商品房库存量创新高，开发商销售压力逐渐增大。
在此背景下，新浪乐居与SOHO中国在4月首次合作，推出网上卖房，成功拉开房产电子商务帷幕，随后搜房、搜狐焦点和淘宝纷纷加入，在众多互联网运营商的共同推动下，经过半年发展，房产电子商务已经成为拉动房产销售的有力渠道。
本文正是基于以上背景，围绕房产电子商务业务模式、销售形式、盈利模式，房产电子商务核心环节，房产电子商务产业链特点等各个方面展开研究，得出房产电子商务发展现状及特点，分析影响房产电子商务发展因素，预判房产电子商务未来发展趋势，并对目前房产电子商务的主要运营商新浪房产电商EJU、搜房、搜狐焦点和淘宝房产的房产电子商务运营现状、特点进行详尽分析。
此外，本文还在北京、上海、广州和深圳四个重要城市对线下1千多名购房者进行调研，了解购房者对房产电子商务的接受程度和对房产电子商务的期望，以帮助房产电子商务运营商以及开发商及时了解购房者对房产电子商务的需求。
Copyright©iResearchInc.20124 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch II.研究方法 行业研究部分艾瑞主要采用行业深度访谈和桌面研究的方法，用户调研部分采用线下调研，采样城市包括北京、上海、广州和深圳，共收集有效样本1302个： 通过对行业专家、厂商、渠道进行深入访谈，对相关行业主要情况进行了解，并获得相应销售和市场等方面数据。
桌面研究，对部分公开信息进行比较，参考用户调研数据，最终获得行业规模的数据。
结合艾瑞咨询网络广告监测系统iAdTracker和网民网络行为连续性研究系统iUserTracker分析 艾瑞获得一些公开信息的渠道：政府数据与信息相关的经济数据行业公开信息企业年报、季报行业资深专家公开发表的观点 Copyright©iResearchInc.20125 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch III.相关定义 房产电子商务定义房产电子商务是指以网络为基础进行的房产商务活动，包括商品和服务的提供者、广告 商、消费者、中介商等有关各方行为的总和。
现阶段房产电子商务涉及线上和线下两部分，只要在线上完成商品展示和交易意向达成，并通过房产电子商务平台支付交易意向保证金的，均可看做是房产电子商务的行为，属于房产电子商务范畴。
Copyright©iResearchInc.20126 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch IV.报告摘要 电商普及、房产低迷、主流房产网站发力助推，成就房产电子商务元年发展 艾瑞咨询研究认为，在限购限贷的从紧房产政策调控下，房产市场成交低迷，而2011年4月兴起的房地产电子商务却逆市成长，为开发商、购房者广为接受，可归结为以下三大原因：1）电子商务经过多年发展，已成网民最主要网络应用；2）各大城市住宅库存量持续增长，开发商售房压力陡增，需要有新的营销热点和销售渠道来降低市场低迷的影响，对房产电子商务接受度高；3）2011年4月，新浪乐居与SOHO中国开启的网络售房取得良好的市场模范效应，搜房、搜狐焦点等房产网站及以淘宝为代表的电商平台均跟进并大力推广房地产电子商务，在主流房产网站的品牌影响力和号召力下，在主流开发商的积极参与和推动下，房产电商逆市成长。
购房者对房产电子商务接受度高，房产电子商务潜在用户规模巨大 根据艾瑞iUserTracker数据，2011年10月，房产电子商务运营商，主要房产网站新浪乐居、搜房和搜狐焦点三大网站仅月度覆盖用户数达到6960万，这些用户中很大部分是有购房需求的潜在用户；根据艾瑞2011年11月进行的线下调研所得数据，8成购房者接受房产电子商务，房产电子商务存在巨量的潜在用户规模。
房产电子商务盈利模式多样化，巨大商品房交易市场空间下，房产电子商务市场前景广阔 根据国家统计局历年数据，全国商品房销售总额达到万亿级别，2010
年为5.3万亿，2011年受宏观政策调控影响，1-11月为4.9万亿元，中间渠道佣金市场高达百亿，中国城市化进程仍在不断推进，房产电子商务发展潜力巨大，市场前景广阔。
房产电子商务O2O模式将是主流，信息流、资金流、服务流支撑网络售房 由于房产是不动产，且具有商品标准化低和交易金额巨大等特征，房产在现阶段很难在线完成所有交易环节。
在电商平台上，用户能完成选房、订房和支付订金等步骤，但还需要诸如看房、签订合同、交付房款等线下服务支撑才能完成整个交易流程，因此，对于电商平台来说，要完成一项交易，必须联合线上和线下资源及服务，O2O模式将是长期主流模式。
艾瑞研究认为，不同于传统电子商务解决信息流、资金流和物流这三个问题，房产电子商务应同时具备解决信息流、资金流和服务流的能力。
线上引流，平台转化、线上线下整合服务将成三大核心竞争力 房产电子商务由线上和线下两部分共同组成，线上解决的精准营销和锁定用户的作用，需要有好的媒体资源吸引用户即引流，也需要有优质的房产资源和优良的产品交易体验来提高平台转化率；同时需要实时无缝的将线上与线下服务对接，为用户提供专业的房产服务和交易安全保障，以最终促成交易。
对于房产电子商务平台来说，线上引流、平台转化、线上线下整合服务的能力将构成核心竞争力。
Copyright©iResearchInc.20127 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 战略地位促成EJU快速发展，创新能力引领行业发展艾瑞研究认为，新浪房产电商EJU是最受集团公司重视，投入人力资源最大、具备线上 线下丰富的用户资源和服务资源的房产电子商务平台。
EJU是房产电子商务发起者和有力推动者，对房产交易和互联网媒体运营的双重经验和优势，使EJU有能力为房产电子商务业务模式、销售形式上做大胆创新，为行业发展提供参考，取得了房产电子商务行业的先发优势和领先优势。
淘宝房产基于淘宝成熟的电子商务平台，投入20多人的常规事业部编制团队力量，基本完成了房产电子商务平台的建设，同时部署了线上线下支付系统，是房产电子商务行业发展的有力推动者之
一。
搜房和焦点等其他房产电子商务平台也在快速的发展和完善中，虽然缺乏线下房产服务资源和经验优势，但也具备较为优良的线上引流资源，具备良好的平台发展基础，因此，以新浪房产电商EJU、搜房、焦点和淘宝为代表的房产电子商务平台，将能为房地产市场带来新的增长动力。
Copyright©iResearchInc.20128 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch
V.报告正文
1.中国房产电子商务行业发展概况 1.1.房产电子商务发展基础 2011年，在限购限贷的从紧房产政策调控下，房产市场成交低迷，而4月兴起的房地产电子商务却逆市成长，为开发商、购房者广为接受，艾瑞咨询分析认为，电子商务发展趋向成熟、房产市场低迷下开发商代理商需要新增渠道以及主流房产网站大力推广是主要原因。
电子商务用户覆盖广、发展成熟奠定房产电子商务发展基础 根据CNNIC最新互联网发展报告，截止2011年12月，中国的网民规模已经达到5.05亿人，网络普及率达到36.2%；根据艾瑞研究数据，2011年底，网络购物市场的用户规模达到1.93亿人，网民渗透率36.3%。
经过多年积累和2009年、2010年爆发式发展，电子商务的用户认知度和接受度均得到大幅度提高，大量传统行业开始重视并尝试电子商务，2010年团购的爆发式发展更是推动了企业端与用户端对线上订单，线下服务的Online2Offline（O2O）模式的熟悉和接受，这些都为房产电子商务的发展奠定了市场基础。
图1-12008-2014年中国网络购物市场用户规模 Copyright©iResearchInc.20129 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 房产市场低迷，开发商、代理商销售压力巨大对新兴渠道接受度高2011年年初限购限贷的“国八条”颁布以来，
一、二线城市住宅库存量持续增长，开 发商售房压力陡增，需要有新的营销热点和销售渠道来降低市场低迷的影响，房产电子商务渠道此时推出，在不增加开发商营销成本的基础上为其开辟了新的销售渠道，开发商接受度高。
新浪乐居发起，众多网络运营商助推，房产电子商务发展起点高 2011年4月，新浪乐居与地产名人潘石屹联合启动网上卖房，利用微博和新闻宣传影响力，在房地产业和购房者中形成模范效应，随后其他房产网络运营商搜房和搜狐焦点，以及2.6亿（艾瑞iUserTracker2011年10月月度覆盖数据）网络购物潜在用户的淘宝网均大力推广房产电子商务。
主流房产网站和电商网站的大力推动，吸引众多开发商参与和入驻，使房产电子商务平台上的房源快速丰富和全面，并在购房者中形成知名度和影响力。
房产电子商务发展的起点高，帮助其在半年内获得快速发展，得到购房者和开发商双重认可。
总而言之，房产电子商务可使购房者、开发商、代理商和房产网站多方受益的本质，是其获得认可，并快速发展的原因：房产电子商务平台的搭建，有利于房产信息的公开、透明和传播，在房产宣传和销售的整个阶段，用户可以从平台上快捷获取全面的房产信息，方便用户进行商品比对及选择，同时房产电子商务的信息公开性和平台约束力也有利于保护处于弱势地位的购房者利益；而对于开发商、代理商和经纪公司来说，房产电子商务平台可以使新房二手房房源信息公开共享，线上线下资源互补与互动的开放平台，促成交易的同时更能提升品牌知名度；对于电商平台运营商自身而言，电商平台的建立不仅能实现巨大用户流量变现，商业模式的多元化也有利于规避单一广告收入带来的风险，提升企业竞争力。
Copyright©iResearchInc.201210 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 1.2.房产电子商务发展概况在房产市场低迷背景下，房产电子商务从2011年4月兴起至今，短短8个月内获得主 流房产网站、开发商和代理商的一致认可，从单套房试水发展到如今全套物业全部网络销售，房产电子商务在元年获得快速发展。
中国房产电子商务发展历程 表1-1中国房产电子商务发展历程 2011年4月，新浪乐居与SOHO中国开启的网络售房取得良好的市场模范效应，搜房、搜狐焦点等房产网站及以淘宝为代表的电商平台均跟进并大力推广房地产电子商务，在主流房产网站的品牌影响力和号召力下，在主流开发商的积极参与和推动下，房产电子商务逆市成长。
而通过艾瑞在2011年11月在北京、上海、广州和深圳对1千多名购房者进行的线下调研数据显示，8成购房者接受网上买房，房产电子商务用户接受度高。
2011年是房产电子商务元年，在发展元年得到主流开发商和用户的双重认可，为房产电子商务发展奠定了良好基础。
房产电子商务行业意义 SOHO中国与新浪乐居合作，通过网络卖房成功之所以标志着房产电子商务的开始，是因为这次拍卖与传统房产销售渠道中，网络仅作为信息发布和广告推广渠道不同，在这次网络卖房过程中，网络已经成为房产交易的平台，能够完成商品展示、交易意向达成和交易意向保证金的支付，虽然合同签署与房款支付仍要在线下完成，但随着房产电子商务的发展和金融体系网络发展的逐渐成熟，未来房产电子商务的所有环节均有可能在线完成。
房产电子商务利用网络为开发商和购房者搭建一条新的销售渠道，降低交易成本，缩短交易周期，增加销售量，将成为房产交易另一条常规销售渠道，促进房产市场正向发展。
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2.房地产电子商务行业分析 2.1.房地产电子商务模式分析 2.1.1.房地产电子商务业务模式 目前由新浪房产电商EJU、搜房和搜狐焦点等房产网站和电子商务网站淘宝运营的房产电子商务业务模式有所不同，主要分为代理模式和卖场模式两种： 代理模式：为开发商、代理商、经纪公司等上中游企业量身定做合适的电商销售方案，包括媒体推广、销售专题制作和销售管理等。
此种模式是目前房产网站等媒体经营房产电子商务平台的主要模式。
代理模式的优点在于可以借助平台的专业运营人员，完成商品内容发布，包括文字、图片和视频等制作，编辑和营销方案制定，提升房产电子商务项目专业性，同时也有利于形成对房源信息的有效监管。
缺点在于代理模式服务成本较高：为保障对开发商的服务能力，房产电子商务平台需要投入较多人力，运营成本较高。
卖场模式：负责平台搭建，开发商、代理商、经纪公司等上中游企业自行管理店铺。
主要是淘宝模式。
卖场模式的主要优点：一是门槛低，有房源资源的中小机构都可以入驻；二是灵活多变，开发商代理商等可以根据自身条件，设臵不同的优惠方式吸引购房者关注；三是直接与用户互动，获得第一手的用户对商品的关注点等信息。
缺点在于难以对平台上的商家进行有效监管，难以在信息、价格发布之初对其真实性和有效性进行判断和干预，同时需要开发商代理商有专人负责运营线上电商，包括商品内容发布、营销方案制定和客服人员等，对人员专业性要求较高，否则将影响商品销售。
2.1.2.房地产电子商务销售形式 房产标准化程度低，分类维度包括新旧、用途、面积、地域等，单一的交易模式难以满足需求，目前，房产电子商务交易模式可以分为常规和创新活动式两类，常规销售形式有团购、秒杀、拍卖、抢购以及针对二手房的一口价和议价等，此外常规中还有专为大客户服务的品牌专区；创新活动则有由新浪房产电商EJU平台推出的万科V购、百房齐拍等。
团购是现阶段主要模式，创新活动则有助于提升房产电子商务成交率和影响力 团购：是目前最主流的房产电子商务销售形式，所有的房产电子商务平台均引入了团购，也是购房者接受度最高的房产销售形式，根据艾瑞11月进行的线下调研数据，5成购房者愿意通过团购的形式网上买房。
Copyright©iResearchInc.201212 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 团购分为普通团购和阶梯式团购两种：普通团购即为优惠条件不变，先到先得，达到团购要求人数就结束；阶梯团购中，优惠条件随着参与人数的增多而变化，买家先到先得，每达到一定的团购套数，所有抢购成功的买家，可获得对应的优惠折扣，活动结束后，按照统一优惠折扣进行付款。
团购比较适合房源数量较多时引入，如新楼盘开盘销售、同物业多套剩余房源销售等。
秒杀（抢购）：目前新浪房产电商EJU和搜狐e购房上提供此种销售方式，两家名称不一样，但规则类似，均为在规定时间内，按照先到先得方式在线抢房，速度最快的买家，即竞购成功。
秒杀针对性较强，比较适合单套房如尾房销售。
拍卖：目前，新浪房产电商EJU、搜房狂拍团和淘宝房产平台均推出了拍卖形式，其中EJU平台还针对不同开发商需求，设臵了暗拍、英国式竞拍和荷兰式竞拍等种类。
暗拍为买家在不知道其他人出价高低情况下，各自表决自己的出价(每轮只有一次出价机会)，并可以进行多轮出价，活动结束后，出价最高的买家竞购成功；英国式竞拍即在规定时间内，买家一次或多次提交愿意出的最高价，到截止时间后，出价最高的买家获得标的物，并按此价格付款；荷兰式竞拍为从高价开始，每分钟按照一定幅度降价，直至有人出价购买为止，并按此价格付款。
拍卖也是较为适合单套房源或少量房源的销售方式。
一口价和议价区：这两种销售形式是专为二手房制定的。
二手房交易将是未来一线城市的主要房产交易类型，但由于二手房业主为个人，交易稳定性较差，且需要中介经纪人介入，交易较为复杂，目前，仅新浪房产电商EJU有二手房交易，针对二手房交易特点，推出了一口价和议价区。
除了以上这些常规销售形式外，为提升大客户服务能力，为房产电子商务平台重要合作伙伴开辟品牌专卖频道，目前，各大房产电子商务平台均推出了品牌专区。
品牌专区集开发商企业文化、品牌宣传和项目销售为一体，有利于提升开发商品牌知名度和影响力，同时借助知名开发商对购房者的吸引力，提升房产电子商务平台的知名度和影响力，达到双向正向发展的作用。
此外，结合开发商特点及需求，新浪房产电商EJU创新推出了如万科V购、百房齐拍等营销活动，为房产电商行业取得了较大的影响力，也为行业发展开辟了新的方向，未来各大房产电子商务平台结合自身资源特色和开发商需求，将能发展出更多为购房者及开发商带来双赢效果的创新营销活动方案，促进房产电子商务快速发展。
Copyright©iResearchInc.201213 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 2.2.房地产电子商务产业链分析房产电子商务是以网络平台为基础，为开发商等房源拥有者与购房者搭建的另一条交易 渠道，它与传统渠道并行，共同解决房产交易中信息、服务和支付等问题。
下文将从产业链特点、产业链角色以及各个环节对产业链的作用进行分析和解读。
图2-1房产电子商务产业链 房产交易的传统渠道中，开发商或者通过售楼处直接面向购房者，或者通过代理商、经纪公司在售楼处、门店面向购房者，信息、资金与服务一般由专人负责对接；而在房产电子商务交易中，房产电子商务平台解决的是房产买卖双方之间的商品信息交互和交易意向达成，实现商品信息公开透明和精准营销的目的，因此处于房产交易最上游的开发商或者中游的代理商、经纪公司，都会是房产电子商务的客户，都可以借助房产电子商务平台，实现精准定位用户，促成交易。
2.2.1.房地产电子商务产业链特点房产交易需线上线下配合，O2O将是房产交易主流模式 与图书、3C电器、数码产品、服装鞋帽等商品不同，房产具有标准程度低、交易金额巨大、不可移动等特性，且房产交易周期长、过程复杂，涉及包括银行、房管局、住房公积金等多个机构和政府部门，这些特性决定了房产电子商务难以脱离线下服务的模式，O2O交易模式将是房产电子商务交易的长期主流模式。
Copyright©iResearchInc.201214 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 图2-2房产电子商务O2O模式 如上图所示，房产电子商务网站解决的是信息交互和保证金支付，目标是精准定位和锁定用户，而看房、签约、付房款、房贷办理、过户等一系列复杂的服务和交易程序则需要开发商、代理商或经纪公司的线下服务团队的跟进和支持。
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3．房地产电子商务行业现状及发展趋势 3.1.房地产电子商务行业市场现状购房者规模巨大，房产电子商务潜在消费群体庞大 房产网站是房产电子商务的主要运营商和推动者，根据艾瑞网民行为连续监测产品iUserTracker监测数据，2011年11月数据显示，房产网站覆盖用户数为1.1亿人。
根据艾瑞发布的《2011年Q2中国房地产网络营销季度数据报告》，房产网站用户年轻，平均年龄仅29岁；学历高，大学专科及以上学历拥有者达到8成；富有，平均家庭月收入为5989元，且主要分布在华北、华东和华南等经济发达地区，对电子商务接受度高，对房产需求旺盛，因此房产电子商务具备天然的流量优势，巨大的潜在购房需求将催生房产电子商务加速发展。
图3-1iUserTracker-2007.01-2011.11房产网站月度覆盖用户趋势（万人） 通过中国人口出生率的变化可以看出，预计在2011年-2024年间我国适婚人口逐步达到高峰，而80、90后将成为因刚性需求购房的主力军，而20-35岁群体对于房地产电子商务接受度普遍较高，这样的用户及市场环境无疑成为房地产电子商务行业进入高速发展期的有力支撑。
Copyright©iResearchInc.201216 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 图3-21971-2000年中国人口出生率 Copyright©iResearchInc.201217 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 3.2.影响房地产电子商务发展的因素 政策经济影响因素 从紧宏观政策调控下，为房产电子商务发展提供良好外部环境 房产市场关系国计民生，土地、金融、住房、社会保障等各方面政策都会对房产市场造成影响。
2011年，政府密集出台多个针对房地产市场的调控政策，其中限购、限贷政策抑制了房产市场需求，购房者观望情绪逐渐浓厚，房产市场进入低迷期： 限购令：2011年1月，新“国八条”出台，包括二套房首付款比例提至60%，暂停省会城市居民购第三套房，各地一季度要公布房价控制目标且启动问责制度等一系列共8条房产政策，可以说是近几年我国房地产调控政策最严厉的政策组合；随后北京的“京十五条”率先推出限购令，截止2011年11月，共有46个城市推出了限购令；限购令的出台直接压制了购房需求，是导致房产市场低迷的主要影响因素。
一房一价：2011年3月，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价；一房一价从2011年5月1日开始实施，但并未取得如期效果，究其原因是缺乏公开透明的展示空间，房产电子商务信息展示平台的作用能很好的解决一房一价问题。
中共中央政治局2011年12月9日召开经济工作会议，会议决定要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展，由此推断，2012年房产市场仍将以促进销售回笼资金为紧要任务，房产电子商务低成本、高效率及极易形成的规模优势等特点将能继续吸引上中游房源市场的关注和参与，房产电子商务将迎来另一个快速发展的年份。
社会影响因素 房产需求显著，房产电子商务接受度高 根据知名房产公司万通的一份研究报告，房地产业的发展大概可以分为三个阶段，第一阶段为人均GDP8000美元以前，房地产主要解决住宅问题；第二阶段为8000-25000美元，为商用不动产的活跃期；第三阶段为达到25000美元以后，为商用不动产与金融配合的金融产品交易市场。
2010年，我国人均GDP为4300美元左右，而北上广等一线城市GDP则普遍达到了第二阶段商用不动产发展阶段，因此，我国现阶段房产市场对住宅地产、商业地产和旅游地产均存在旺盛需求，房产市场红利期仍将持续，房产电子商务作为高效营销渠道之
一，将能在利好的产业环境中获得快速发展。
此外，根据艾瑞2011年11月针对购房者进行的线下调研数据，购房者对房产电子商务认知度和接受度均较高，6成购房者听说过房产电子商务，8成认可房产电子商务，房产电子商务市场存在巨量的用户市场。
Copyright©iResearchInc.201218 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 科技影响因素互联网普及，移动互联网快速发展，电子商务以及移动电子商务成为未来必然趋势 上世纪90年代起，飞速发展的IT技术和网络应用服务使互联网渗透到网民生活的各个方面，网民的各种需求，从学习、工作到生活均逐步实现了网络化；进入21世纪来，以智能手机、平板电脑等移动终端为载体的移动互联网开始快速发展，与个人电脑（PC）一起为用户提供无缝的网络服务。
网络服务将能为用户提供更快捷、方便、高效的服务，是未来服务的基本环境。
根据CNNIC最新数据，截止2011年12月，中国的网民规模已经达到5.05亿人，而手机上网用户也达到3.38亿人。
电子商务经过2009、2010以及2011年三年的高速发展，已经成为网民最常使用的网络应用之
一。
互联网以及移动互联网在房产市场活跃的
一、二、三线城市普及率更高，且互联网与移动互联网用户属性与房产刚需用户属性高度一致，善于利用互联网以及移动互联网技术的房产企业将能获得用户关注，取得市场先发优势。
根据艾瑞对房地产开发商、代理商以及房产电子商务运营商的深入访谈以及对购房者所做的线下调研，房产电子商务产业链各个环节企业对房产的电子商务发展均持乐观态度，认为是未来发展的必然趋势。
综上所述，政治、经济、社会以及科技等大环境因素共同作用下，房产电子商务在2011年兴起，顺应电子商务发展大势，将发展成未来房产销售的常规渠道之
一。
Copyright©iResearchInc.201219 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 附录一：正式版报告目录
I.研究背景II.研究方法III.相关定义IV.报告摘要
V.报告正文
1.中国房产电子商务行业发展概况1.1.房产电子商务发展基础1.2.房产电子商务发展概况
2.房地产电子商务行业分析2.1.房地产电子商务模式分析2.1.1.房地产电子商务业务模式2.1.2.房地产电子商务销售形式2.1.3.房地产电子商务盈利模式2.2房地产电子商务产业链分析2.2.1.房地产电子商务产业链特点2.2.2.房地产电子商务产业链解读2.3.房地产电子商务核心环节
3．房地产电子商务行业现状及发展趋势3.1.房地产电子商务行业市场现状3.2.影响房地产电子商务发展的因素3.3.房地产电子商务未来发展趋势
4.房地产电子商务代表性企业分析4.1新浪房产电商EJU4.1.1新浪房产电商EJU背景4.1.2新浪房产电商EJU发展现状4.1.3新浪房产电商EJU发展竞争力分析4.2搜房狂拍团4.2.1搜房狂拍团背景4.2.2搜房狂拍团的发展现状4.1.3搜房狂拍团竞争力分析4.3.搜狐E购房4.3.1.搜狐e购房背景4.3.2.搜狐e购房的发展现状4.3.3.搜狐e购房的竞争力分析4.4.淘宝房产4.4.1.淘宝房产背景4.4.2淘宝房产的发展现状4.4.3淘宝房产的竞争力分析4.5房地产电子商务代表企业发展对比分析5.2011年中国房地产电子商务用户行为分析5.12011年中国房地产用户对房地产电子商务的接受度5.22011年中国房地产用户基本特征 Copyright©iResearchInc.201220 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 5.32011年中国房地产用户网络购房消费行为
6.房地产电子商务发展总结及建议6.1.房地产电子商务发展总结6.2.房地产电子商务发展建议 Copyright©iResearchInc.201221 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 附录二：正式版报告图表目录 图1-12008-2014年中国网络购物市场用户规模图2-1百度品牌专区展示图2-2房产电子商务产业链图2-3房产电子商务O2O模式图3-1iUserTracker-房产网站月度覆盖用户趋势（万人）图3-21971-2000年中国人口出生率图3-32007-2011年全国商品房销售总额图3-4房产电子商务行业波特五力分析模型图5-12011年购房者对房产电子商务认知度图5-22011年购房者对房产电子商务的态度图5-32011年购房者对房产电子商务前景的看法图5-42011年购房者年龄分布情况图5-52011年购房者学历分布情况图5-62011年购房者参与网络购房情况图5-72011年购房者消费行为-购房面积图5-82011年购房者消费行为-购房价格图5-92011年购房者感兴趣的房产电子商务销售形式图5-102011年中国房地产电子商务用户购房信息渠道图5-112011年购房者网络购房关注因素图6-1艾瑞建议表1-1中国房产电子商务发展历程表4-1新浪房产电商EJU发展大事记表4-2搜房狂拍团大事记表4-3搜狐e购房发展大事记表4-4淘宝房产发展大事记表4-5房产电子商务平台核心竞争力分析 Copyright©iResearchInc.201222 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 法律声明 本报告为艾瑞市场咨询有限公司制作，报告中所有的文字、图片、表格均受到中国法律知识产权相关条例的版权保护。
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I.研究背景
.............................................................................................................................
4II.研究方法............................................................................................................................5III.相关定义...........................................................................................................................6
IV.报告摘要..........................................................................................................................7
V.报告正文...........................................................................................................................9
1.中国房产电子商务行业发展概况.....................................................................................9 1.1.房产电子商务发展基础
...............................................................................................
91.2.房产电子商务发展概况.............................................................................................112.房地产电子商务行业分析................................................................................................12
2.1.房地产电子商务模式分析
.........................................................................................12 2.1.1.
房地产电子商务业务模式.................................................................................122.1.2.房地产电子商务销售形式.................................................................................122.2.房地产电子商务产业链分析....................................................................................142.2.1.房地产电子商务产业链特点.............................................................................143．房地产电子商务行业现状及发展趋势...........................................................................163.1.房地产电子商务行业市场现状................................................................................163.2.影响房地产电子商务发展的因素.............................................................................18附录一：正式版报告目录...................................................................................................20
附录二：正式版报告图表目录
............................................................................................
22法律声明.............................................................................................................................
23 Copyright©iResearchInc.20122 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 图目录 图1-12008-2014年中国网络购物市场用户规模................................................................9图2-2房产电子商务产业链..............................................................................................14图2-3房产电子商务O2O模式.......................................................................................15图3-1iUserTracker-2007.01-2011.11房产网站月度覆盖用户趋势（万人）...................16图3-21971-2000年中国人口出生率................................................................................17 表目录 表1-1中国房产电子商务发展历程...................................................................................11 Copyright
©iResearchInc.20123 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch
I.研究背景 2011年1月，随着“国八条”的出台，房产市场受限购限贷等从紧宏观政策影响，逐渐走向低迷，购房者观望情绪日渐浓厚，多地商品房库存量创新高，开发商销售压力逐渐增大。
在此背景下，新浪乐居与SOHO中国在4月首次合作，推出网上卖房，成功拉开房产电子商务帷幕，随后搜房、搜狐焦点和淘宝纷纷加入，在众多互联网运营商的共同推动下，经过半年发展，房产电子商务已经成为拉动房产销售的有力渠道。
本文正是基于以上背景，围绕房产电子商务业务模式、销售形式、盈利模式，房产电子商务核心环节，房产电子商务产业链特点等各个方面展开研究，得出房产电子商务发展现状及特点，分析影响房产电子商务发展因素，预判房产电子商务未来发展趋势，并对目前房产电子商务的主要运营商新浪房产电商EJU、搜房、搜狐焦点和淘宝房产的房产电子商务运营现状、特点进行详尽分析。
此外，本文还在北京、上海、广州和深圳四个重要城市对线下1千多名购房者进行调研，了解购房者对房产电子商务的接受程度和对房产电子商务的期望，以帮助房产电子商务运营商以及开发商及时了解购房者对房产电子商务的需求。
Copyright©iResearchInc.20124 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch II.研究方法 行业研究部分艾瑞主要采用行业深度访谈和桌面研究的方法，用户调研部分采用线下调研，采样城市包括北京、上海、广州和深圳，共收集有效样本1302个： 通过对行业专家、厂商、渠道进行深入访谈，对相关行业主要情况进行了解，并获得相应销售和市场等方面数据。
桌面研究，对部分公开信息进行比较，参考用户调研数据，最终获得行业规模的数据。
结合艾瑞咨询网络广告监测系统iAdTracker和网民网络行为连续性研究系统iUserTracker分析 艾瑞获得一些公开信息的渠道：政府数据与信息相关的经济数据行业公开信息企业年报、季报行业资深专家公开发表的观点 Copyright©iResearchInc.20125 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch III.相关定义 房产电子商务定义房产电子商务是指以网络为基础进行的房产商务活动，包括商品和服务的提供者、广告 商、消费者、中介商等有关各方行为的总和。
现阶段房产电子商务涉及线上和线下两部分，只要在线上完成商品展示和交易意向达成，并通过房产电子商务平台支付交易意向保证金的，均可看做是房产电子商务的行为，属于房产电子商务范畴。
Copyright©iResearchInc.20126 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch IV.报告摘要 电商普及、房产低迷、主流房产网站发力助推，成就房产电子商务元年发展 艾瑞咨询研究认为，在限购限贷的从紧房产政策调控下，房产市场成交低迷，而2011年4月兴起的房地产电子商务却逆市成长，为开发商、购房者广为接受，可归结为以下三大原因：1）电子商务经过多年发展，已成网民最主要网络应用；2）各大城市住宅库存量持续增长，开发商售房压力陡增，需要有新的营销热点和销售渠道来降低市场低迷的影响，对房产电子商务接受度高；3）2011年4月，新浪乐居与SOHO中国开启的网络售房取得良好的市场模范效应，搜房、搜狐焦点等房产网站及以淘宝为代表的电商平台均跟进并大力推广房地产电子商务，在主流房产网站的品牌影响力和号召力下，在主流开发商的积极参与和推动下，房产电商逆市成长。
购房者对房产电子商务接受度高，房产电子商务潜在用户规模巨大 根据艾瑞iUserTracker数据，2011年10月，房产电子商务运营商，主要房产网站新浪乐居、搜房和搜狐焦点三大网站仅月度覆盖用户数达到6960万，这些用户中很大部分是有购房需求的潜在用户；根据艾瑞2011年11月进行的线下调研所得数据，8成购房者接受房产电子商务，房产电子商务存在巨量的潜在用户规模。
房产电子商务盈利模式多样化，巨大商品房交易市场空间下，房产电子商务市场前景广阔 根据国家统计局历年数据，全国商品房销售总额达到万亿级别，2010
年为5.3万亿，2011年受宏观政策调控影响，1-11月为4.9万亿元，中间渠道佣金市场高达百亿，中国城市化进程仍在不断推进，房产电子商务发展潜力巨大，市场前景广阔。
房产电子商务O2O模式将是主流，信息流、资金流、服务流支撑网络售房 由于房产是不动产，且具有商品标准化低和交易金额巨大等特征，房产在现阶段很难在线完成所有交易环节。
在电商平台上，用户能完成选房、订房和支付订金等步骤，但还需要诸如看房、签订合同、交付房款等线下服务支撑才能完成整个交易流程，因此，对于电商平台来说，要完成一项交易，必须联合线上和线下资源及服务，O2O模式将是长期主流模式。
艾瑞研究认为，不同于传统电子商务解决信息流、资金流和物流这三个问题，房产电子商务应同时具备解决信息流、资金流和服务流的能力。
线上引流，平台转化、线上线下整合服务将成三大核心竞争力 房产电子商务由线上和线下两部分共同组成，线上解决的精准营销和锁定用户的作用，需要有好的媒体资源吸引用户即引流，也需要有优质的房产资源和优良的产品交易体验来提高平台转化率；同时需要实时无缝的将线上与线下服务对接，为用户提供专业的房产服务和交易安全保障，以最终促成交易。
对于房产电子商务平台来说，线上引流、平台转化、线上线下整合服务的能力将构成核心竞争力。
Copyright©iResearchInc.20127 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 战略地位促成EJU快速发展，创新能力引领行业发展艾瑞研究认为，新浪房产电商EJU是最受集团公司重视，投入人力资源最大、具备线上 线下丰富的用户资源和服务资源的房产电子商务平台。
EJU是房产电子商务发起者和有力推动者，对房产交易和互联网媒体运营的双重经验和优势，使EJU有能力为房产电子商务业务模式、销售形式上做大胆创新，为行业发展提供参考，取得了房产电子商务行业的先发优势和领先优势。
淘宝房产基于淘宝成熟的电子商务平台，投入20多人的常规事业部编制团队力量，基本完成了房产电子商务平台的建设，同时部署了线上线下支付系统，是房产电子商务行业发展的有力推动者之
一。
搜房和焦点等其他房产电子商务平台也在快速的发展和完善中，虽然缺乏线下房产服务资源和经验优势，但也具备较为优良的线上引流资源，具备良好的平台发展基础，因此，以新浪房产电商EJU、搜房、焦点和淘宝为代表的房产电子商务平台，将能为房地产市场带来新的增长动力。
Copyright©iResearchInc.20128 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch
V.报告正文
1.中国房产电子商务行业发展概况 1.1.房产电子商务发展基础 2011年，在限购限贷的从紧房产政策调控下，房产市场成交低迷，而4月兴起的房地产电子商务却逆市成长，为开发商、购房者广为接受，艾瑞咨询分析认为，电子商务发展趋向成熟、房产市场低迷下开发商代理商需要新增渠道以及主流房产网站大力推广是主要原因。
电子商务用户覆盖广、发展成熟奠定房产电子商务发展基础 根据CNNIC最新互联网发展报告，截止2011年12月，中国的网民规模已经达到5.05亿人，网络普及率达到36.2%；根据艾瑞研究数据，2011年底，网络购物市场的用户规模达到1.93亿人，网民渗透率36.3%。
经过多年积累和2009年、2010年爆发式发展，电子商务的用户认知度和接受度均得到大幅度提高，大量传统行业开始重视并尝试电子商务，2010年团购的爆发式发展更是推动了企业端与用户端对线上订单，线下服务的Online2Offline（O2O）模式的熟悉和接受，这些都为房产电子商务的发展奠定了市场基础。
图1-12008-2014年中国网络购物市场用户规模 Copyright©iResearchInc.20129 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 房产市场低迷，开发商、代理商销售压力巨大对新兴渠道接受度高2011年年初限购限贷的“国八条”颁布以来，
一、二线城市住宅库存量持续增长，开 发商售房压力陡增，需要有新的营销热点和销售渠道来降低市场低迷的影响，房产电子商务渠道此时推出，在不增加开发商营销成本的基础上为其开辟了新的销售渠道，开发商接受度高。
新浪乐居发起，众多网络运营商助推，房产电子商务发展起点高 2011年4月，新浪乐居与地产名人潘石屹联合启动网上卖房，利用微博和新闻宣传影响力，在房地产业和购房者中形成模范效应，随后其他房产网络运营商搜房和搜狐焦点，以及2.6亿（艾瑞iUserTracker2011年10月月度覆盖数据）网络购物潜在用户的淘宝网均大力推广房产电子商务。
主流房产网站和电商网站的大力推动，吸引众多开发商参与和入驻，使房产电子商务平台上的房源快速丰富和全面，并在购房者中形成知名度和影响力。
房产电子商务发展的起点高，帮助其在半年内获得快速发展，得到购房者和开发商双重认可。
总而言之，房产电子商务可使购房者、开发商、代理商和房产网站多方受益的本质，是其获得认可，并快速发展的原因：房产电子商务平台的搭建，有利于房产信息的公开、透明和传播，在房产宣传和销售的整个阶段，用户可以从平台上快捷获取全面的房产信息，方便用户进行商品比对及选择，同时房产电子商务的信息公开性和平台约束力也有利于保护处于弱势地位的购房者利益；而对于开发商、代理商和经纪公司来说，房产电子商务平台可以使新房二手房房源信息公开共享，线上线下资源互补与互动的开放平台，促成交易的同时更能提升品牌知名度；对于电商平台运营商自身而言，电商平台的建立不仅能实现巨大用户流量变现，商业模式的多元化也有利于规避单一广告收入带来的风险，提升企业竞争力。
Copyright©iResearchInc.201210 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 1.2.房产电子商务发展概况在房产市场低迷背景下，房产电子商务从2011年4月兴起至今，短短8个月内获得主 流房产网站、开发商和代理商的一致认可，从单套房试水发展到如今全套物业全部网络销售，房产电子商务在元年获得快速发展。
中国房产电子商务发展历程 表1-1中国房产电子商务发展历程 2011年4月，新浪乐居与SOHO中国开启的网络售房取得良好的市场模范效应，搜房、搜狐焦点等房产网站及以淘宝为代表的电商平台均跟进并大力推广房地产电子商务，在主流房产网站的品牌影响力和号召力下，在主流开发商的积极参与和推动下，房产电子商务逆市成长。
而通过艾瑞在2011年11月在北京、上海、广州和深圳对1千多名购房者进行的线下调研数据显示，8成购房者接受网上买房，房产电子商务用户接受度高。
2011年是房产电子商务元年，在发展元年得到主流开发商和用户的双重认可，为房产电子商务发展奠定了良好基础。
房产电子商务行业意义 SOHO中国与新浪乐居合作，通过网络卖房成功之所以标志着房产电子商务的开始，是因为这次拍卖与传统房产销售渠道中，网络仅作为信息发布和广告推广渠道不同，在这次网络卖房过程中，网络已经成为房产交易的平台，能够完成商品展示、交易意向达成和交易意向保证金的支付，虽然合同签署与房款支付仍要在线下完成，但随着房产电子商务的发展和金融体系网络发展的逐渐成熟，未来房产电子商务的所有环节均有可能在线完成。
房产电子商务利用网络为开发商和购房者搭建一条新的销售渠道，降低交易成本，缩短交易周期，增加销售量，将成为房产交易另一条常规销售渠道，促进房产市场正向发展。
Copyright©iResearchInc.201211 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch
2.房地产电子商务行业分析 2.1.房地产电子商务模式分析 2.1.1.房地产电子商务业务模式 目前由新浪房产电商EJU、搜房和搜狐焦点等房产网站和电子商务网站淘宝运营的房产电子商务业务模式有所不同，主要分为代理模式和卖场模式两种： 代理模式：为开发商、代理商、经纪公司等上中游企业量身定做合适的电商销售方案，包括媒体推广、销售专题制作和销售管理等。
此种模式是目前房产网站等媒体经营房产电子商务平台的主要模式。
代理模式的优点在于可以借助平台的专业运营人员，完成商品内容发布，包括文字、图片和视频等制作，编辑和营销方案制定，提升房产电子商务项目专业性，同时也有利于形成对房源信息的有效监管。
缺点在于代理模式服务成本较高：为保障对开发商的服务能力，房产电子商务平台需要投入较多人力，运营成本较高。
卖场模式：负责平台搭建，开发商、代理商、经纪公司等上中游企业自行管理店铺。
主要是淘宝模式。
卖场模式的主要优点：一是门槛低，有房源资源的中小机构都可以入驻；二是灵活多变，开发商代理商等可以根据自身条件，设臵不同的优惠方式吸引购房者关注；三是直接与用户互动，获得第一手的用户对商品的关注点等信息。
缺点在于难以对平台上的商家进行有效监管，难以在信息、价格发布之初对其真实性和有效性进行判断和干预，同时需要开发商代理商有专人负责运营线上电商，包括商品内容发布、营销方案制定和客服人员等，对人员专业性要求较高，否则将影响商品销售。
2.1.2.房地产电子商务销售形式 房产标准化程度低，分类维度包括新旧、用途、面积、地域等，单一的交易模式难以满足需求，目前，房产电子商务交易模式可以分为常规和创新活动式两类，常规销售形式有团购、秒杀、拍卖、抢购以及针对二手房的一口价和议价等，此外常规中还有专为大客户服务的品牌专区；创新活动则有由新浪房产电商EJU平台推出的万科V购、百房齐拍等。
团购是现阶段主要模式，创新活动则有助于提升房产电子商务成交率和影响力 团购：是目前最主流的房产电子商务销售形式，所有的房产电子商务平台均引入了团购，也是购房者接受度最高的房产销售形式，根据艾瑞11月进行的线下调研数据，5成购房者愿意通过团购的形式网上买房。
Copyright©iResearchInc.201212 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 团购分为普通团购和阶梯式团购两种：普通团购即为优惠条件不变，先到先得，达到团购要求人数就结束；阶梯团购中，优惠条件随着参与人数的增多而变化，买家先到先得，每达到一定的团购套数，所有抢购成功的买家，可获得对应的优惠折扣，活动结束后，按照统一优惠折扣进行付款。
团购比较适合房源数量较多时引入，如新楼盘开盘销售、同物业多套剩余房源销售等。
秒杀（抢购）：目前新浪房产电商EJU和搜狐e购房上提供此种销售方式，两家名称不一样，但规则类似，均为在规定时间内，按照先到先得方式在线抢房，速度最快的买家，即竞购成功。
秒杀针对性较强，比较适合单套房如尾房销售。
拍卖：目前，新浪房产电商EJU、搜房狂拍团和淘宝房产平台均推出了拍卖形式，其中EJU平台还针对不同开发商需求，设臵了暗拍、英国式竞拍和荷兰式竞拍等种类。
暗拍为买家在不知道其他人出价高低情况下，各自表决自己的出价(每轮只有一次出价机会)，并可以进行多轮出价，活动结束后，出价最高的买家竞购成功；英国式竞拍即在规定时间内，买家一次或多次提交愿意出的最高价，到截止时间后，出价最高的买家获得标的物，并按此价格付款；荷兰式竞拍为从高价开始，每分钟按照一定幅度降价，直至有人出价购买为止，并按此价格付款。
拍卖也是较为适合单套房源或少量房源的销售方式。
一口价和议价区：这两种销售形式是专为二手房制定的。
二手房交易将是未来一线城市的主要房产交易类型，但由于二手房业主为个人，交易稳定性较差，且需要中介经纪人介入，交易较为复杂，目前，仅新浪房产电商EJU有二手房交易，针对二手房交易特点，推出了一口价和议价区。
除了以上这些常规销售形式外，为提升大客户服务能力，为房产电子商务平台重要合作伙伴开辟品牌专卖频道，目前，各大房产电子商务平台均推出了品牌专区。
品牌专区集开发商企业文化、品牌宣传和项目销售为一体，有利于提升开发商品牌知名度和影响力，同时借助知名开发商对购房者的吸引力，提升房产电子商务平台的知名度和影响力，达到双向正向发展的作用。
此外，结合开发商特点及需求，新浪房产电商EJU创新推出了如万科V购、百房齐拍等营销活动，为房产电商行业取得了较大的影响力，也为行业发展开辟了新的方向，未来各大房产电子商务平台结合自身资源特色和开发商需求，将能发展出更多为购房者及开发商带来双赢效果的创新营销活动方案，促进房产电子商务快速发展。
Copyright©iResearchInc.201213 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 2.2.房地产电子商务产业链分析房产电子商务是以网络平台为基础，为开发商等房源拥有者与购房者搭建的另一条交易 渠道，它与传统渠道并行，共同解决房产交易中信息、服务和支付等问题。
下文将从产业链特点、产业链角色以及各个环节对产业链的作用进行分析和解读。
图2-1房产电子商务产业链 房产交易的传统渠道中，开发商或者通过售楼处直接面向购房者，或者通过代理商、经纪公司在售楼处、门店面向购房者，信息、资金与服务一般由专人负责对接；而在房产电子商务交易中，房产电子商务平台解决的是房产买卖双方之间的商品信息交互和交易意向达成，实现商品信息公开透明和精准营销的目的，因此处于房产交易最上游的开发商或者中游的代理商、经纪公司，都会是房产电子商务的客户，都可以借助房产电子商务平台，实现精准定位用户，促成交易。
2.2.1.房地产电子商务产业链特点房产交易需线上线下配合，O2O将是房产交易主流模式 与图书、3C电器、数码产品、服装鞋帽等商品不同，房产具有标准程度低、交易金额巨大、不可移动等特性，且房产交易周期长、过程复杂，涉及包括银行、房管局、住房公积金等多个机构和政府部门，这些特性决定了房产电子商务难以脱离线下服务的模式，O2O交易模式将是房产电子商务交易的长期主流模式。
Copyright©iResearchInc.201214 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 图2-2房产电子商务O2O模式 如上图所示，房产电子商务网站解决的是信息交互和保证金支付，目标是精准定位和锁定用户，而看房、签约、付房款、房贷办理、过户等一系列复杂的服务和交易程序则需要开发商、代理商或经纪公司的线下服务团队的跟进和支持。
Copyright©iResearchInc.201215 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch
3．房地产电子商务行业现状及发展趋势 3.1.房地产电子商务行业市场现状购房者规模巨大，房产电子商务潜在消费群体庞大 房产网站是房产电子商务的主要运营商和推动者，根据艾瑞网民行为连续监测产品iUserTracker监测数据，2011年11月数据显示，房产网站覆盖用户数为1.1亿人。
根据艾瑞发布的《2011年Q2中国房地产网络营销季度数据报告》，房产网站用户年轻，平均年龄仅29岁；学历高，大学专科及以上学历拥有者达到8成；富有，平均家庭月收入为5989元，且主要分布在华北、华东和华南等经济发达地区，对电子商务接受度高，对房产需求旺盛，因此房产电子商务具备天然的流量优势，巨大的潜在购房需求将催生房产电子商务加速发展。
图3-1iUserTracker-2007.01-2011.11房产网站月度覆盖用户趋势（万人） 通过中国人口出生率的变化可以看出，预计在2011年-2024年间我国适婚人口逐步达到高峰，而80、90后将成为因刚性需求购房的主力军，而20-35岁群体对于房地产电子商务接受度普遍较高，这样的用户及市场环境无疑成为房地产电子商务行业进入高速发展期的有力支撑。
Copyright©iResearchInc.201216 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 图3-21971-2000年中国人口出生率 Copyright©iResearchInc.201217 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 3.2.影响房地产电子商务发展的因素 政策经济影响因素 从紧宏观政策调控下，为房产电子商务发展提供良好外部环境 房产市场关系国计民生，土地、金融、住房、社会保障等各方面政策都会对房产市场造成影响。
2011年，政府密集出台多个针对房地产市场的调控政策，其中限购、限贷政策抑制了房产市场需求，购房者观望情绪逐渐浓厚，房产市场进入低迷期： 限购令：2011年1月，新“国八条”出台，包括二套房首付款比例提至60%，暂停省会城市居民购第三套房，各地一季度要公布房价控制目标且启动问责制度等一系列共8条房产政策，可以说是近几年我国房地产调控政策最严厉的政策组合；随后北京的“京十五条”率先推出限购令，截止2011年11月，共有46个城市推出了限购令；限购令的出台直接压制了购房需求，是导致房产市场低迷的主要影响因素。
一房一价：2011年3月，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求：商品房销售要实行一套一标价；一房一价从2011年5月1日开始实施，但并未取得如期效果，究其原因是缺乏公开透明的展示空间，房产电子商务信息展示平台的作用能很好的解决一房一价问题。
中共中央政治局2011年12月9日召开经济工作会议，会议决定要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展，由此推断，2012年房产市场仍将以促进销售回笼资金为紧要任务，房产电子商务低成本、高效率及极易形成的规模优势等特点将能继续吸引上中游房源市场的关注和参与，房产电子商务将迎来另一个快速发展的年份。
社会影响因素 房产需求显著，房产电子商务接受度高 根据知名房产公司万通的一份研究报告，房地产业的发展大概可以分为三个阶段，第一阶段为人均GDP8000美元以前，房地产主要解决住宅问题；第二阶段为8000-25000美元，为商用不动产的活跃期；第三阶段为达到25000美元以后，为商用不动产与金融配合的金融产品交易市场。
2010年，我国人均GDP为4300美元左右，而北上广等一线城市GDP则普遍达到了第二阶段商用不动产发展阶段，因此，我国现阶段房产市场对住宅地产、商业地产和旅游地产均存在旺盛需求，房产市场红利期仍将持续，房产电子商务作为高效营销渠道之
一，将能在利好的产业环境中获得快速发展。
此外，根据艾瑞2011年11月针对购房者进行的线下调研数据，购房者对房产电子商务认知度和接受度均较高，6成购房者听说过房产电子商务，8成认可房产电子商务，房产电子商务市场存在巨量的用户市场。
Copyright©iResearchInc.201218 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 科技影响因素互联网普及，移动互联网快速发展，电子商务以及移动电子商务成为未来必然趋势 上世纪90年代起，飞速发展的IT技术和网络应用服务使互联网渗透到网民生活的各个方面，网民的各种需求，从学习、工作到生活均逐步实现了网络化；进入21世纪来，以智能手机、平板电脑等移动终端为载体的移动互联网开始快速发展，与个人电脑（PC）一起为用户提供无缝的网络服务。
网络服务将能为用户提供更快捷、方便、高效的服务，是未来服务的基本环境。
根据CNNIC最新数据，截止2011年12月，中国的网民规模已经达到5.05亿人，而手机上网用户也达到3.38亿人。
电子商务经过2009、2010以及2011年三年的高速发展，已经成为网民最常使用的网络应用之
一。
互联网以及移动互联网在房产市场活跃的
一、二、三线城市普及率更高，且互联网与移动互联网用户属性与房产刚需用户属性高度一致，善于利用互联网以及移动互联网技术的房产企业将能获得用户关注，取得市场先发优势。
根据艾瑞对房地产开发商、代理商以及房产电子商务运营商的深入访谈以及对购房者所做的线下调研，房产电子商务产业链各个环节企业对房产的电子商务发展均持乐观态度，认为是未来发展的必然趋势。
综上所述，政治、经济、社会以及科技等大环境因素共同作用下，房产电子商务在2011年兴起，顺应电子商务发展大势，将发展成未来房产销售的常规渠道之
一。
Copyright©iResearchInc.201219 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 附录一：正式版报告目录
I.研究背景II.研究方法III.相关定义IV.报告摘要
V.报告正文
1.中国房产电子商务行业发展概况1.1.房产电子商务发展基础1.2.房产电子商务发展概况
2.房地产电子商务行业分析2.1.房地产电子商务模式分析2.1.1.房地产电子商务业务模式2.1.2.房地产电子商务销售形式2.1.3.房地产电子商务盈利模式2.2房地产电子商务产业链分析2.2.1.房地产电子商务产业链特点2.2.2.房地产电子商务产业链解读2.3.房地产电子商务核心环节
3．房地产电子商务行业现状及发展趋势3.1.房地产电子商务行业市场现状3.2.影响房地产电子商务发展的因素3.3.房地产电子商务未来发展趋势
4.房地产电子商务代表性企业分析4.1新浪房产电商EJU4.1.1新浪房产电商EJU背景4.1.2新浪房产电商EJU发展现状4.1.3新浪房产电商EJU发展竞争力分析4.2搜房狂拍团4.2.1搜房狂拍团背景4.2.2搜房狂拍团的发展现状4.1.3搜房狂拍团竞争力分析4.3.搜狐E购房4.3.1.搜狐e购房背景4.3.2.搜狐e购房的发展现状4.3.3.搜狐e购房的竞争力分析4.4.淘宝房产4.4.1.淘宝房产背景4.4.2淘宝房产的发展现状4.4.3淘宝房产的竞争力分析4.5房地产电子商务代表企业发展对比分析5.2011年中国房地产电子商务用户行为分析5.12011年中国房地产用户对房地产电子商务的接受度5.22011年中国房地产用户基本特征 Copyright©iResearchInc.201220 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 5.32011年中国房地产用户网络购房消费行为
6.房地产电子商务发展总结及建议6.1.房地产电子商务发展总结6.2.房地产电子商务发展建议 Copyright©iResearchInc.201221 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 附录二：正式版报告图表目录 图1-12008-2014年中国网络购物市场用户规模图2-1百度品牌专区展示图2-2房产电子商务产业链图2-3房产电子商务O2O模式图3-1iUserTracker-房产网站月度覆盖用户趋势（万人）图3-21971-2000年中国人口出生率图3-32007-2011年全国商品房销售总额图3-4房产电子商务行业波特五力分析模型图5-12011年购房者对房产电子商务认知度图5-22011年购房者对房产电子商务的态度图5-32011年购房者对房产电子商务前景的看法图5-42011年购房者年龄分布情况图5-52011年购房者学历分布情况图5-62011年购房者参与网络购房情况图5-72011年购房者消费行为-购房面积图5-82011年购房者消费行为-购房价格图5-92011年购房者感兴趣的房产电子商务销售形式图5-102011年中国房地产电子商务用户购房信息渠道图5-112011年购房者网络购房关注因素图6-1艾瑞建议表1-1中国房产电子商务发展历程表4-1新浪房产电商EJU发展大事记表4-2搜房狂拍团大事记表4-3搜狐e购房发展大事记表4-4淘宝房产发展大事记表4-5房产电子商务平台核心竞争力分析 Copyright©iResearchInc.201222 中国房地产电子商务发展研究报告简版2011年 iResearchChinaE-CommerceinRealEstateResearch 法律声明 本报告为艾瑞市场咨询有限公司制作，报告中所有的文字、图片、表格均受到中国法律知识产权相关条例的版权保护。
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